شہر اور صوبے کے انضمام کی افواہوں کے بعد زمین کا شکار: سرمایہ کاروں کو ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے

حال ہی میں، صوبوں اور شہروں کے ضم ہونے کی خبر ایک موضوع بن گئی ہے جسے بہت سے لوگ اپنی جائیداد کی تشہیر کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ ڈین ٹرائی کے نامہ نگاروں کے سروے کے مطابق، کئی علاقوں میں زمینی پلاٹ مذکورہ معلومات سے ہلچل مچا چکے ہیں۔

مثال کے طور پر، ویت ٹرائی سٹی ( پھو تھو صوبہ) میں، کمیونز اور وارڈز جیسے کہ تھانہ مییو، جیا کیم، تھو سون، باخ ہاک، سونگ لو... میں فروخت کے لیے زمین کی قیمت میں گزشتہ سال کے آخر کے مقابلے میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ فو تھو کے ایک بروکر مسٹر ٹو کے مطابق، مارچ کے آغاز سے، بہت سے لوگ زمین کو دیکھنے کے لیے بین گوٹ شہری علاقے (تھو سون وارڈ، ویت ٹرائی سٹی) پہنچے ہیں۔ Tet سے پہلے، اس علاقے میں زمین کی قیمت تقریباً 13-15 ملین VND/m2 تھی لیکن اب فروخت کی قیمت بڑھ کر 20 ملین VND/m2 سے زیادہ ہو گئی ہے۔

کچھ بروکرز زمین بیچنے کے لیے صوبائی انضمام کے بارے میں افواہوں کا استعمال کرتے ہیں (اسکرین شاٹ)۔

مندرجہ بالا صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، فو تھو صوبے کے محکمہ تعمیرات نے متنبہ کیا کہ زمین کی اونچی قیمتیں ممکنہ طور پر قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کے دلالوں کی چالیں ہیں۔ ساتھ ہی، اس نے کہا کہ فنکشنل یونٹس ہینڈلنگ کے لیے معلومات کی جانچ اور گرفت کریں گے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی معلومات کے مطابق، ملک بھر کے علاقوں میں، صوبوں اور شہروں کو ضم کرنے کی تجویز کے بارے میں معلومات کے چند ہی ہفتوں بعد، کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتوں کو بڑھا دیا گیا ہے، کچھ جگہوں پر 20 فیصد تک۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف Realtors (VARS) کے چیئرمین - نے کہا کہ یہ ترقی ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے نئی نہیں ہے۔ مارکیٹ کی تاریخ سے پتہ چلتا ہے کہ جب بھی نئی منصوبہ بندی کے بارے میں معلومات ظاہر ہوتی ہیں، متعلقہ علاقے میں زمین کی قیمتیں اکثر مختصر مدت میں تیزی سے بڑھ جاتی ہیں۔

بنیادی وجہ سرمایہ کاروں کی FOMO (پیچھے رہ جانے کا خوف) نفسیات سے آتی ہے۔ اس معلومات کا سامنا کرتے ہوئے، وہ "پیسہ کم کرنے" کے اپنے فیصلوں میں زیادہ فوری اور جلد بازی میں دکھائی دیتے ہیں۔ اس پختہ یقین کے ساتھ کہ تبدیلی یقینی طور پر معاشی اور سماجی ترقی کا باعث بنے گی، اس کے ساتھ جائیداد کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوگا۔

اس موقع پر، یہ فیصلہ اس پیشین گوئی سے بھی حوصلہ افزا اور گونجتا ہے کہ آنے والے وقت میں مقامی علاقوں میں زمین کی قیمتوں کے جدولوں کی ایڈجسٹمنٹ بالواسطہ طور پر زمین کی قیمتوں کو بڑھا دے گی۔ تاہم، حقیقت میں، قیمتوں میں ان میں سے زیادہ تر اضافہ قیاس آرائی پر مبنی ہے۔ کیونکہ یہاں تک کہ اگر انضمام کے فیصلے سے متعلق کوئی انتظامی تبدیلی آتی ہے، تو یہ یقینی نہیں ہے کہ یہ علاقوں میں شاندار ترقی کا باعث بنے گا، کم از کم مختصر مدت میں، خاص طور پر حالیہ دنوں میں لوگوں کی اکثریت کی آمدنی کے مقابلے میں جائیداد کی قیمتوں میں اضافے کے تناظر میں۔

اس لیے، معلومات کی محتاط تحقیق اور تشخیص کے بغیر جلد بازی میں کیے گئے فیصلے سرمایہ کاروں کو بہت سے خطرات کا سامنا کرنے کا سبب بنیں گے۔ نتیجے کے طور پر، بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنا سرمایہ باندھ رکھا ہے اور ان کے پاس اتنی طاقت نہیں ہے کہ وہ اس وقت تک قائم رہ سکیں جب تک کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں واقعی اضافہ نہ ہو۔

مسٹر ڈنہ نے ایک مثال دی: جب ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی کے کچھ مضافاتی اضلاع کے ضلعی اپ گریڈیشن کے بارے میں معلومات جاری کی گئیں، تو زمین کی قیمتیں "آسمان کو چھونے" سے بڑھ گئیں۔ تاہم، بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کے بغیر بہت سے علاقے تیزی سے "خراب بلبلے" کی حالت میں آ گئے، قیمتیں بدل گئیں اور "بخار" گزرنے کے بعد کم ہو گئیں۔

رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو افواہوں کی پیروی کرتے وقت محتاط رہنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر فام ڈک ٹون - رئیل اسٹیٹ کے ماہر - نے کہا، اب تک، منصوبہ بندی کی معلومات کا ہمیشہ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر گہرا اثر رہا ہے۔ مثال کے طور پر، ماضی میں، ڈونگ انہ یا ہوائی ڈک اضلاع کے اضلاع بننے کی منصوبہ بندی کی اطلاع سے بھی اس علاقے میں زمین کی قیمتیں کئی گنا بڑھ گئیں۔

حال ہی میں، کچھ علاقوں کے انضمام کے بعد انتظامی مراکز ہونے کی افواہیں ہیں، رئیل اسٹیٹ ایک خاص جوش و خروش رہا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی نوعیت توقعات کے مطابق خرید و فروخت ہے۔

وہ لوگ جو افواہوں کی بنیاد پر خریدتے ہیں اب امید ہے کہ وہ صحیح انتخاب کریں گے اور مستقبل میں قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔ انضمام کی افواہیں سن کر نہ صرف چھوٹے سرمایہ کار بلکہ کچھ پروجیکٹ سرمایہ کار بھی فروخت بند کر دیتے ہیں اور سرکاری معلومات کا انتظار کرتے ہیں کہ قیمتیں تیزی سے بڑھیں گی۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کا ایک پلاٹ (تصویر: ڈونگ تام)۔

مسٹر ٹوان نے کہا کہ کچھ لوگ زیادہ منافع کمانے کے موقع سے فائدہ اٹھانے کے لیے خطرات کو قبول کرتے ہیں۔ تاہم، سرمایہ کاروں کو افواہوں کی پیروی کرنا بہت خطرناک ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو ادھار سرمایہ کو "سرف" کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ لہذا، سرمایہ کاروں کو احتیاط سے تحقیق کرنے کی ضرورت ہے اور انہیں سرکاری، واضح معلومات کا انتظار کرنا چاہیے۔

ان کے مطابق طویل مدت میں صوبوں اور شہروں کے انضمام کے بعد انفراسٹرکچر پر منظم طریقے سے سرمایہ کاری کی جائے گی۔ وہاں سے، مقامی قیمتوں میں اضافہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہو سکتا ہے جہاں انتظامی مرکز واقع ہے۔ جہاں تک ان جگہوں کا تعلق ہے جو انتظامی مراکز کے طور پر واقع نہیں ہیں لیکن ریل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ ہیں، انہیں ایڈجسٹ کرنا پڑ سکتا ہے۔ تاہم، انہوں نے کہا، اس میں کافی وقت لگے گا، جب تک کہ بنیادی ڈھانچے میں مکمل اور منظم طریقے سے سرمایہ کاری نہیں ہو جاتی۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، VARS کے چیئرمین نے کہا کہ صوبوں اور شہروں کے انضمام سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے۔ اس کے مطابق، انضمام سے پروجیکٹ کے نفاذ کے لیے کچھ قانونی طریقہ کار کو کم کرنے میں مدد مل سکتی ہے، جس سے مارکیٹ کو زیادہ سپلائی حاصل کرنے میں مدد مل سکتی ہے، خاص طور پر سستی ہاؤسنگ کے حصے میں، لوگوں کے پاس زیادہ مناسب قیمتوں پر مکان خریدنے کے لیے مزید اختیارات ہوں گے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں پائیدار اضافہ کے لیے، ایک بنیاد ہونی چاہیے، جس کا مطلب ہے کہ ٹریفک، اقتصادی اور سماجی انفراسٹرکچر کی ہم آہنگی سے ترقی ہونی چاہیے جیسے کہ مزید بڑی سڑکیں، میٹرو، اسکول کھولنا یا لیز پر دیے جانے سے کیش فلو پیدا کرنے کی صلاحیت۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، ترقیاتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے بغیر صرف خبروں پر مبنی زمینی بخار میں اکثر مختصر سائیکل ہوتے ہیں، تیزی سے بڑھتے ہیں لیکن طویل عرصے تک اعلی سطح پر برقرار رکھنا مشکل ہوتا ہے۔ لہذا، سرمایہ کاروں کو "ورچوئل فیور" سے پہلے بہت محتاط رہنے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ افواہوں پر مبنی "زمین کا بخار" اکثر قیاس آرائی کرنے والوں کے ایک چھوٹے سے گروہ کو فائدہ پہنچاتا ہے۔ دریں اثنا، انفرادی سرمایہ کاروں اور حقیقی خریداروں کی اکثریت کے پھنس جانے کا خطرہ ہے اگر وہ ان قیمتوں پر خریدتے ہیں جو بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں۔

درحقیقت، ہر زمینی بخار کے بعد، بہت سے سرمایہ کار جنہوں نے قیمت کی چوٹی پر خریداری کی تھی، کو اپنا سرمایہ طویل عرصے تک دفن کرنا پڑا یا کمزور لیکویڈیٹی کے ساتھ نقصان کو قبول کرنا پڑا۔ یہاں تک کہ "سرفنگ" میں تجربہ رکھنے والے پراعتماد سرمایہ کاروں کے بہت سے گروہ کئی بار ناکام ہو گئے جب وہ وقت پر اپنا سامان فروخت نہ کر سکے۔

"ورچوئل" بخاروں میں پڑنے سے بچنے اور متوقع منافع کو یقینی بنانے کے لیے، سرمایہ کاروں کو چوکنا رہنے اور بھیڑ میں بہہ جانے سے بچنے کی ضرورت ہے۔ سرمایہ کاروں کو اس علاقے میں زمین کی قیمت کی سطح کا بغور مطالعہ کرنے کی بھی ضرورت ہے جس میں وہ سرمایہ کاری کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں اور خطرات اور ترقی کی صلاحیت کا اندازہ لگانے کے لیے منصوبہ بندی میں ہونے والی تبدیلیوں کی پیشرفت کو سمجھتے ہیں۔

قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہونے پر خریدنا اکثر متوقع منافع سے کہیں زیادہ خطرات کے ساتھ آتا ہے۔ مخصوص منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچے کے نفاذ کے ساتھ جگہیں یا ہم وقت ساز اور جدید سرمایہ کاری کے ساتھ منصوبے، جن میں لوگوں کو رہنے کی طرف "متوجہ" کرنے کی بہت سی پالیسیاں ہیں، ان علاقوں کے مقابلے میں زیادہ محفوظ انتخاب ہوں گے جہاں قیمتیں صرف افواہوں کی بنیاد پر بڑھا دی جاتی ہیں۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm