زائد قیمت کی بنیاد پر زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو کم کرنا۔

Báo Thanh niên•10/10/2023

قواعد و ضوابط حقیقت سے باہر ہیں۔

شق سی، نکتہ 5، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کی شق 159 میں سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا اصول درج ذیل ہے: "اضافی طریقہ کا اطلاق غیر زرعی اراضی کے پارسلوں اور ان علاقوں کی قیمتوں کے تعین پر کیا جاتا ہے جن میں ابھی تک تکنیکی انفراسٹرکچر نہیں لگایا گیا ہے یا تعمیراتی کاموں کے اس تفصیلی منصوبے کے مطابق تعمیر کیے گئے کیسز کے علاوہ، شق"

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کے پارسل کی قدر کرنے میں لاگو کیے جانے والے بقایا طریقہ کا تعین کرنا ضروری ہے۔

حال ہی میں، زمین کی قیمتوں کے بارے میں حکومتی حکمنامہ 44/2014 میں ترمیم کے مسودے نے بھی دائرہ کار کو اسی طرح تنگ کر دیا ہے جیسا کہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں موجود دفعات کی طرح ہے۔ تاہم، عوام اور ماہرین کے متعدد اعتراضات کی وجہ سے، ترمیم شدہ حکمنامہ 44/2014 کی مسودہ سازی کمیٹی نے بعد میں موجودہ ضوابط کو برقرار رکھتے ہوئے اس مواد کو قبول کیا اور اس پر نظر ثانی کی۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ سرپلس طریقہ کا اطلاق منصوبہ بندی میں تبدیلیوں یا زمین کے استعمال کے تبادلوں کی وجہ سے ترقی کی صلاحیت کے حامل زمین کے پارسل پر کیا جاتا ہے، جب کل فرض شدہ ترقیاتی محصول اور کل تخمینہ لاگت کا تعین کیا جا سکتا ہے۔

درحقیقت، فاضل طریقہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کا ایک طریقہ ہے جو تقابلی یا آمدنی کے طریقوں میں اس کے موجودہ استعمال کے بجائے اس کے ممکنہ مستقبل کے ترقیاتی استعمال پر مبنی ہے۔ سرپلس طریقہ زمین کی قیمت کی مارکیٹ کی قیمت کی عکاسی کرتا ہے، بشمول عوامل جیسے: زمین کے استعمال کا مقصد؛ زمین کے استعمال کی اصطلاح؛ عمارت کی کثافت؛ عمارت کی اونچائی؛ زمین کے استعمال کی گتانک؛ اور سرمایہ کاری، پیداوار اور کاروبار میں نقد بہاؤ کی عملی قدر کی عکاسی کرتا ہے۔ لہذا، بہت سے کاروباروں کے مطابق، یہ بھی بین الاقوامی طریقوں کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کا ایک جدید طریقہ ہے، کیونکہ یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی مالی نوعیت کو واضح طور پر ظاہر کر سکتا ہے، بشمول اخراجات، محصولات اور منافع۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین لی ہوانگ چاؤ نے اندازہ لگایا کہ ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنے والا ضابطہ ایک بہت ہی اہم زمرہ کو نظر انداز کر رہا ہے: زرعی زمین۔ اسپیشل اکنامک زون پروجیکٹ کا حوالہ دیتے ہوئے کہ سما دبئی گروپ (متحدہ عرب امارات - متحدہ عرب امارات) نے اس سے قبل صوبہ فو ین میں 250 بلین امریکی ڈالر تک کی سرمایہ کاری کے لیے رجسٹر کیا تھا، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجزیہ کیا: 300,000 ہیکٹر تک کے زمینی رقبے کے اندر، زرعی زمین ہے۔ اگر اس قسم کی زمین کا ذکر نہ کیا جائے تو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا ناممکن ہے۔ شہری ترقی کا کوئی منصوبہ صرف غیر زرعی زمین پر مشتمل نہیں ہے۔ یہ ہمیشہ مخلوط استعمال کی زمین ہے۔

لہذا، مندرجہ بالا ضابطہ حقیقت سے بہت دور ہے اور اس نتیجے کی طرف جاتا ہے کہ صرف چھوٹے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور چھوٹے سائز کے ہاؤسنگ کمپلیکس ہی تیار کیے جاسکتے ہیں۔ بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کی تعمیر نہیں ہو سکتی۔ مزید برآں، ایک بار زرعی اراضی کو شہری، صنعتی، یا رہائشی علاقے میں تبدیل کر دینے کے بعد، اسے قدرتی طور پر مجاز اتھارٹی کی طرف سے منظور کر لیا گیا ہے، اس طرح زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگاتے وقت فاضل طریقہ کو لاگو کرنے کے لیے ایک ٹھوس بنیاد فراہم کی جاتی ہے۔

"یہ بتانے کی ضرورت نہیں ہے کہ فی الحال سمندر سے دوبارہ حاصل کی گئی زمین کی درجہ بندی ہے، جس میں ایسے معاملات بھی شامل ہیں جہاں ریاست براہ راست کام کرتی ہے اور ایسے معاملات جہاں پرائیویٹ افراد کرتے ہیں۔ تو سمندر سے کس قسم کی زمین دوبارہ حاصل کی جاتی ہے؟ کیا یہ غیر زرعی زمین ہے یا پانی کی سطح والی زرعی زمین؟ مثال کے طور پر، آبی زراعت کے لیے استعمال ہونے والی جھیلیں ساحلی زمین ہیں؛ یہ پانی کی سطح کے ساتھ غیر زرعی زمین ہے۔ زرعی اراضی،" مسٹر چاؤ نے حوالہ دیا، اور زرعی اراضی کے علاقوں پر بھی اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کی، ممکنہ طور پر اسے موجودہ مسودہ ترمیم کے حکم نامہ 44 کے ساتھ ہم آہنگ کرتے ہوئے: "اضافی طریقہ منصوبہ بندی میں تبدیلیوں یا زمین کے استعمال کی تبدیلی کی وجہ سے ترقی کی صلاحیت کے ساتھ قیمتی زمین کے پارسلز پر لاگو کیا جاتا ہے جب کل تخمینہ لاگت اور تخمینہ شدہ ترقی کا تخمینہ لگایا جاتا ہے۔"

بین الاقوامی مشق کے مطابق

ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین مسٹر نگوین دی فوونگ کا خیال ہے کہ ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کا اطلاق سائنسی طور پر درست، بین الاقوامی طریقوں سے مطابقت رکھتا ہے، اور آج ویتنام میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے ضروری ہے۔ یہ طریقہ عام طور پر ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمینی پلاٹوں کی قدر کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے جہاں ملتے جلتے پلاٹوں کے لیے کوئی لین دین نہیں ہوتا ہے، جس سے تقابلی یا دیگر طریقوں کو لاگو کرنا ناممکن ہو جاتا ہے۔ رہائشی زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال کرنا اور پھر انہیں رہائشی زمین کی قیمتوں اور زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی دیگر اقسام کے درمیان فیصد کے تناسب سے ضرب دینا ممکن نہیں ہے۔

حال ہی میں، جب قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت حکمنامہ 44 میں ترامیم کے بارے میں مسودہ تیار کر رہی تھی اور رائے طلب کر رہی تھی، تو بہت سی تجاویز تھیں، اور وہ بہت خوش ہوا کہ ایجنسی نے ان کو شامل کیا اور موجودہ اضافی طریقہ کو برقرار رکھا۔ لہذا، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ)، جو اس ایجنسی کے ذریعہ بھی تیار کیا گیا ہے، کو موجودہ ضوابط کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کے ضوابط پر دوبارہ غور کرنے کی ضرورت ہے۔ اضافی طریقہ کار کو صرف غیر زرعی زمین پر لاگو کرنا مشکل ہوگا، کیونکہ مخلوط استعمال والی زمین کے لیے اعلیٰ قیمت کے لیے، دوسرے طریقوں کو لاگو کرنا بہت مشکل ہوگا۔

مثال کے طور پر، تقابلی طریقہ صرف کم اونچی عمارتوں پر لاگو ہوتا ہے اور اس کا اطلاق اونچی عمارتوں، ملٹی فنکشنل عمارتوں، یا صنعتی رئیل اسٹیٹ پر نہیں کیا جا سکتا۔ دریں اثنا، آمدنی کا طریقہ صرف زرعی اراضی پر لاگو ہوتا ہے، جو سالانہ فصلوں کے لیے استعمال ہونے والی زمین کے لیے سب سے زیادہ موزوں ہوتی ہے… اس لیے، ضابطوں کے مسودے کے مطابق 200 بلین VND سے زیادہ کے منصوبے تعطل کا شکار ہو جائیں گے۔ فی الحال، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں بہت بڑی سرمایہ کاری ہوتی ہے۔ مزید برآں، یہ ضابطہ ممکنہ طور پر زمینی پلاٹوں کے پیمانے میں توسیع کی وجہ سے ریاستی بجٹ کو اہم نقصان پہنچا سکتا ہے جو کہ زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے قابلیت کے طریقہ کار سے مشروط ہے…

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے مزید تجویز پیش کی کہ حکومت کو سرپلس طریقہ میں ترمیم پر غور کرنا چاہیے، جو کہ زمین کے استعمال کے منصوبے اور مجاز ریاستی ایجنسیوں کے ذریعے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق زمین کے پارسل یا رقبے کی تخمینی کل ترقیاتی لاگت کو کم کر کے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ ہے، بجائے اس کے کہ "سب سے زیادہ موثر زمین کے استعمال، عمارت کے استعمال کی زیادہ سے زیادہ تعداد کی بنیاد پر۔ عمارت)" جیسا کہ مسودہ میں بیان کیا گیا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کا خیال ہے کہ زمین کی قیمت کا تعین ایک انتہائی مہارت والا شعبہ ہے۔ فی الحال، مسودہ قانون میں تشخیص کے بہت سے طریقوں کی کمی ہے۔ لہٰذا، قانون کو زمین کی تشخیص کے تفصیلی طریقے بیان نہیں کرنے چاہئیں بلکہ صرف یہ طے کرنا چاہیے کہ ان کو پہلے سے جاری کردہ ویتنامی تشخیصی معیارات کے مطابق لاگو کیا جانا چاہیے۔ ان معیارات میں تشخیص کے مختلف طریقے شامل ہونے چاہئیں، جن میں سے ہر ایک کو طریقہ کار، عمل، اور ساتھ کے معیار کے ساتھ تفصیل سے بیان کیا گیا ہے۔

ماخذ لنک