زمین کی تشخیص کے اضافی طریقہ کو کم کرنا

اصول حقیقت سے بہت دور ہیں۔

پوائنٹ سی، شق 5، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کا آرٹیکل 159 اضافی طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے اصول کو اس طرح بیان کرتا ہے: "اضافی طریقہ کا اطلاق زمینی پلاٹوں اور غیر زرعی اراضی کے علاقوں کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے کیا جاتا ہے جن میں تکنیکی انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری نہیں کی گئی ہے یا تعمیراتی کاموں کے لیے تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق سرمایہ کاری نہیں کی گئی ہے۔ اس شق کی ڈی"۔

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — ترقی کی صلاحیت کے ساتھ قیمتی زمینی پلاٹوں پر لاگو بقایا طریقہ کا تعین کرنا ضروری ہے۔

حال ہی میں، زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان 44/2014 میں ترمیم کے مسودے نے بھی اس دائرہ کار کو محدود کر دیا ہے جیسا کہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں موجود دفعات کی طرح ہے۔ تاہم، عوام کے ساتھ ساتھ ماہرین کی طرف سے بھی بہت سے اعتراضات تھے، اس لیے مسودہ میں ترمیم شدہ حکمنامہ 44/2014 کی مسودہ سازی کمیٹی نے اس مواد کو قبول کیا اور اس پر نظر ثانی کی اور اسے موجودہ ضوابط کے طور پر برقرار رکھا۔ یعنی سرپلس طریقہ کا اطلاق منصوبہ بندی کی تبدیلیوں یا زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلیوں کی وجہ سے ترقی کی صلاحیت کے حامل زمینی پلاٹوں پر کیا جاتا ہے جب کل فرض شدہ ترقیاتی محصول اور کل تخمینہ لاگت کا تعین کیا جاتا ہے۔

درحقیقت، فاضل طریقہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا ایک طریقہ ہے جو مستقبل کے ممکنہ استعمال کی بنیاد پر ہوتا ہے، نہ کہ موجودہ استعمال جیسے موازنہ کے طریقہ یا آمدنی کے طریقہ پر۔ فاضل طریقہ کار زمین کی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرتا ہے جس میں درج ذیل عوامل شامل ہیں: زمین کے استعمال کا مقصد؛ زمین کے استعمال کی اصطلاح؛ تعمیراتی کثافت؛ عمارت کی اونچائی؛ زمین کے استعمال کی گتانک؛ اعلی عملییت کے ساتھ سرمایہ کاری، پیداوار اور کاروبار میں نقد بہاؤ کی قدر کی عکاسی کرتا ہے۔ لہذا، بہت سے کاروباروں کے مطابق، یہ بین الاقوامی پریکٹس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کا ایک جدید طریقہ بھی ہے کیونکہ یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی مالی نوعیت کو واضح طور پر ظاہر کر سکتا ہے جس میں لاگت، آمدنی، منافع وغیرہ شامل ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین Le Hoang Chau نے اندازہ لگایا کہ زمین کے قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے کے مطابق اضافی طریقہ کے مطابق زمین کی قیمتوں کے تعین کے اصول کو لاگو کرنے کا ضابطہ ایک بہت اہم موضوع کو چھوڑ رہا ہے، جو کہ زرعی زمین ہے۔ اسپیشل اکنامک زون پروجیکٹ کی کہانی کا حوالہ دیتے ہوئے کہ سما دبئی گروپ (متحدہ عرب امارات - یو اے ای) نے ایک بار پھو ین صوبے میں سرمایہ کاری کے لیے 250 بلین امریکی ڈالر تک کی کل سرمایہ کاری کے لیے رجسٹر کیا تھا، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجزیہ کیا: 300,000 ہیکٹر تک کے رقبے میں، اگر اس قسم کی زرعی زمین کا ذکر نہیں کیا جا سکتا، تو یہ قابل ذکر نہیں ہے۔ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگائیں۔ کوئی اربن ایریا پراجیکٹ نہیں ہے جس میں صرف غیر زرعی زمین ہو، یہ ہمیشہ مخلوط زمین ہوتی ہے۔

لہذا، مندرجہ بالا ضابطہ حقیقت سے بہت دور ہے اور اس نتیجے کی طرف لے جاتا ہے کہ صرف چھوٹے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور چھوٹے اور درمیانے درجے کے رہائشی علاقے تیار کیے جاسکتے ہیں۔ بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کی تعمیر نہیں ہو سکتی۔ اس کے علاوہ، ایک زرعی اراضی جسے شہری علاقے، صنعتی پارک، یا رہائشی علاقے میں تبدیل کر دیا گیا ہے، یقیناً مجاز اتھارٹی نے قبول کر لیا ہے، اس لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگاتے وقت اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنا مکمل طور پر کافی ہے۔

"یہ بتانے کی ضرورت نہیں کہ اس وقت سمندر سے دوبارہ حاصل کی گئی زمین کی درجہ بندی ہے، جس میں ایسے معاملات بھی شامل ہیں جہاں ریاست اسے براہ راست کرتی ہے، اور ایسے معاملات جہاں پرائیویٹ سیکٹر اسے کرتا ہے۔ تو سمندر سے دوبارہ حاصل کی گئی زمین کیا ہے؟ کیا یہ غیر زرعی زمین ہے یا پانی کی سطح کے ساتھ زرعی زمین؟ مثال کے طور پر، آبی زراعت کا جھیل ساحلی زمین ہے، یہ ساحلی زمین ہے، اگر اسے پانی کی سطح کے ساتھ درست نہیں کہا جائے گا، تو یہ درست نہیں ہے۔ زرعی اراضی،" مسٹر چاؤ نے تمام زرعی اراضی پر فاضل طریقہ کو لاگو کرنے کا حوالہ دیا اور تجویز کیا، جس کا حوالہ اس وقت حکم نامہ 44 کے مسودہ ترمیم میں موجود دفعات کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کے لیے دیا جا سکتا ہے: "اضافی طریقہ منصوبہ بندی کی تبدیلیوں یا زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلیوں کی وجہ سے ترقی کی صلاحیت کے حامل قیمتی اراضی کے پلاٹوں پر لاگو کیا جاتا ہے"۔

بین الاقوامی مشق کے مطابق

ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن کے نائب صدر مسٹر نگوین دی فوونگ نے کہا کہ ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی اقسام کی زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کا اطلاق سائنسی بنیادوں پر، بین الاقوامی طریقوں سے مطابقت رکھتا ہے اور آج ہمارے ملک میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے ضروری ہے۔ کیونکہ یہ طریقہ عام طور پر زمین کے پلاٹوں اور ترقی کی صلاحیت کے ساتھ لاٹوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے لاگو کیا جاتا ہے جہاں مارکیٹ میں موازنہ کے طریقہ کار یا دیگر طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے ملتے جلتے زمینی پلاٹوں اور لاٹوں کے لیے کوئی لین دین نہیں ہوتا ہے۔ رہائشی زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے اور زمین کی قیمت کی فہرست میں رہائشی زمین کی قیمتوں اور زمین کی دیگر اقسام کے درمیان فیصد سے ضرب لگانے کا طریقہ استعمال کرنا ممکن نہیں ہے۔

حال ہی میں، جب قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے حکمنامہ 44 میں ترمیم پر تبصرے کے لیے مسودہ تیار کیا اور پیش کیا، تو بہت سے تبصرے آئے اور وہ بہت خوش ہوئے کہ اس ایجنسی نے اضافی طریقہ کو قبول کیا اور برقرار رکھا جیسا کہ اب ہے۔ لہٰذا، اس ایجنسی کے ذریعہ تیار کردہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کو بھی موجودہ ضوابط سے ہم آہنگ ہونے کے لیے فاضل طریقہ سے متعلق دفعات کا جائزہ لینے کی ضرورت ہے۔ اگر فاضل طریقہ صرف غیر زرعی زمین پر لاگو کیا جائے تو اس پر عمل درآمد مشکل ہو جائے گا، کیونکہ بڑی قیمت والی مخلوط زمین پر دوسرے طریقوں کو لاگو کرنا بہت مشکل ہے۔

مثال کے طور پر، موازنہ کا طریقہ صرف کم بلندی والی عمارتوں پر لاگو کیا جا سکتا ہے، نہ کہ اونچی عمارتوں، ملٹی فنکشن والی عمارتوں، یا صنعتی رئیل اسٹیٹ پر۔ دریں اثنا، آمدنی کا طریقہ صرف زرعی اراضی پر لاگو ہوتا ہے، جو سالانہ فصلیں اگانے کے لیے زمین کے لیے سب سے زیادہ موزوں ہے... اس لیے، مسودہ کے مطابق ریگولیشن 200 بلین VND سے بڑے منصوبوں کو مسدود کرنے کا سبب بنے گا۔ جبکہ فی الحال، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کا بہت بڑا سرمایہ ہے۔ یہاں تک کہ یہ ضابطہ زمینی پلاٹوں کے پیمانے کو پھیلانے کی وجہ سے ریاستی بجٹ کو بہت زیادہ نقصان پہنچا سکتا ہے جس پر زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے قابلیت کا طریقہ لاگو کیا جاتا ہے...

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے مزید سفارش کی: حکومت کو سرپلس طریقہ پر غور کرنا چاہیے اور اس میں ترمیم کرنی چاہیے، جو کہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق کل تخمینہ شدہ ترقیاتی محصول کو مائنس لے کر زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ ہے، بجائے اس کے کہ "سب سے زیادہ مؤثر زمینی استعمال کی بنیاد پر، عمارت کے استعمال کی زیادہ سے زیادہ تعداد کی بنیاد پر زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی جائے۔ جیسا کہ مسودہ میں بیان کیا گیا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ تشخیص ایک خصوصی شعبہ ہے۔ فی الحال، مسودہ قانون میں تشخیص کے بہت سے طریقوں کا بھی فقدان ہے۔ لہذا، قانون کو زمین کی تشخیص کے طریقوں کی تفصیل سے وضاحت نہیں کرنی چاہیے بلکہ صرف عام طور پر یہ طے کرنا چاہیے کہ ان کا نفاذ ویتنامی تشخیصی معیارات کے مطابق ہونا چاہیے۔ اس میں تشخیص کے بہت سے مختلف طریقے شامل ہیں اور ہر تشخیص کے طریقہ کار کو ترتیب، عمل درآمد کے عمل اور ساتھ کے معیار کے ساتھ تفصیل سے بیان کیا گیا ہے۔

ماخذ لنک