جب زمین کی قیمتیں حقیقی قیمت تک پہنچ جائیں گی تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پائیدار ہوگی۔

طویل مدت میں، زمین کی قیمتیں حقیقی قیمت تک پہنچنے پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ شفاف اور منصفانہ ہو جائے گی، آہستہ آہستہ زمین کے کرائے کے فرق پر "پوچھو" کے طریقہ کار اور قیاس آرائیوں کو ختم کر دیا جائے گا۔

ڈاکٹر ٹران وان کھائی، سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات کے بارے میں قومی اسمبلی کی کمیٹی کے وائس چیئرمین، نین بن سے قومی اسمبلی کے مندوب، نے صنعت و تجارت کے اخبار کے ایک نامہ نگار کے ساتھ انٹرویو میں قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے کے مندرجات کے بارے میں کہا جس میں متعدد طریقہ کار اور پالیسیاں وضع کی گئی ہیں جن پر عمل درآمد میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے حال ہی میں پیش کردہ قانون سازی اور قانون سازی کی گئی ہے۔ 15 ویں قومی اسمبلی کے 10ویں اجلاس میں بحث ہوئی۔

زمین کی قیمت کی فہرست حقیقت کے قریب بنائی گئی ہے۔

- 2024 اراضی قانون کے نفاذ کے 1 سال سے زیادہ کے بعد، بہت سی مشکلات اور مسائل پیدا ہوئے ہیں۔ خاص طور پر، زمین کی تشخیص کو ایک بڑی "بڑے رکاوٹ" سمجھا جاتا ہے جسے فوری طور پر حل کرنے کی ضرورت ہے۔ قومی اسمبلی کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے تعین کے بارے میں نئے طریقہ کار اور پالیسیوں کے ساتھ قرارداد کا اجراء بہت ضروری ہے، عملی تقاضوں کو پورا کرتے ہوئے۔ اس بارے میں آپ کا کیا خیال ہے؟

ڈاکٹر ٹران وان کھائی: میرے خیال میں یہ پارٹی کی ہدایت کے مطابق اور قانون کے مطابق ہے۔ قرارداد 18-NQ/TW میں پارٹی کی پالیسی واضح طور پر کہتی ہے کہ "زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنا" اور زمین کی قیمتوں کا تعین مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق کرنے کے لیے ایک طریقہ کار بنانا ضروری ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ریاستی زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہوں۔ یہ مسودہ قرارداد زمین کی قیمت کے طے شدہ فریم ورک کو ختم کرکے اور مقامی لوگوں کو زمین کی قیمتوں کی لچکدار فہرستیں بنانے کے لیے بااختیار بنا کر اس سمت کو مستحکم کرتا ہے جو مارکیٹ کی حقیقت کے قریب ہیں۔

ڈاکٹر ٹران وان کھائی، سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات کی کمیٹی کے نائب چیئرمین

قرارداد کا مسودہ معروضیت اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی تشخیص کے اصول طے کرتا ہے۔ خاص طور پر، مسودے کی شق 1، آرٹیکل 6 میں کہا گیا ہے: زمین کی قیمت کا تعین مارکیٹ کے اصولوں پر عمل کرنا، صحیح طریقوں اور قانونی طریقہ کار کی تعمیل کرنا چاہیے۔ ایمانداری اور شفافیت کو یقینی بنانا؛ خاص طور پر ریاست، زمین کے استعمال کنندگان اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرنے کی ضرورت پر زور دیں (پوائنٹ ڈی، شق 1، آرٹیکل 6)۔ یہ اصول زمین کی قیمت کے تعین کے لیے بنیاد بناتے ہیں کہ دونوں اصل قیمت پر قائم رہیں اور ریاستی انتظام کے ساتھ ہم آہنگ رہیں۔

زمین کی ایک تفصیلی اور حقیقت پسندانہ قیمت کی فہرست بنانے کے لیے، حکومت ہر قسم کی زمین، رقبہ اور مقام کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست تجویز کرتی ہے۔ ان جگہوں کے لیے جہاں ڈیجیٹل کیڈسٹرل نقشے اور زمین کی قیمت کا ڈیٹا دستیاب ہے، زمین کے ہر پلاٹ کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست بنائی جا سکتی ہے۔ زمین کی قیمتوں کو حقیقت کے قریب تر کرنے میں مدد کرنے کے لیے یہ ایک اہم قدم ہے، سابقہ ​​عمومی "اوسط" قیمت کی صورتحال پر قابو پاتے ہوئے۔

صوبائی عوامی کونسل کو زمین کی مقامی قیمتوں کی فہرست پر فیصلہ کرنے، اعلان کرنے اور 1 جنوری 2026 سے درخواست دینے کے لیے تفویض کیا گیا ہے، اور لمبے چکروں میں سخت ہونے کی بجائے ضرورت پڑنے پر فوری طور پر اس میں ترمیم اور تکمیل کر سکتی ہے۔ یہ وکندریقرت قرارداد 18-NQ/TW کی روح کے مطابق ہے، اور مقامی لوگوں کو مقامی حالات کے مطابق زمین کی قیمتوں کو فعال طور پر اپ ڈیٹ کرنے میں مدد کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، مسودہ لچکدار زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے قابلیت کے استعمال کی اجازت دیتا ہے۔ صوبائی عوامی کمیٹی کے چیئرمین ہر سال یکم جنوری سے لاگو ہونے والے ایڈجسٹمنٹ گتانک پر فیصلہ کریں گے، اور اگر ضروری ہو تو ہر علاقے اور مقام کے لیے سال کے دوران اسے ایڈجسٹ کر سکتے ہیں۔ یہ طریقہ کار پرانے ہونے سے گریز کرتے ہوئے مقامی زمین کی قیمت کی فہرست کو ہمیشہ مارکیٹ تک پہنچنے میں مدد کرتا ہے۔

پرائس کنسلٹنسی یونٹ، ویلیوایشن کونسل اور قیمت کا فیصلہ کرنے والی ایجنسی کے درمیان آزادی کو یقینی بنانے، خصوصی ایجنسیوں کی شرکت کے ساتھ، پرائس لسٹ اور ایڈجسٹمنٹ گتانک کا اندازہ لگانے کے لیے صوبائی لینڈ ویلیوایشن کونسل قائم کی گئی تھی۔ توقع کی جاتی ہے کہ اس ضابطے سے مقامی مفادات کی روک تھام کے لیے زمین کی تشخیص میں "فٹ بال کھیلنے اور سیٹی بجانے دونوں" کی صورت حال پر قابو پانے کی امید ہے۔

سائٹ کلیئرنس کا وقت مختصر کریں۔

- قرارداد کے مسودے کی ایک اہم پیش رفت زمین کے حصول کے لیے معاوضہ دیتے وقت ہر منصوبے کے لیے "مخصوص زمین کی قیمتوں" کے تعین کے طریقہ کار کو ختم کرنا ہے۔ کیا آپ اس مسئلے کے بارے میں مزید اشتراک کر سکتے ہیں؟

ڈاکٹر تران وان کھائی: قرارداد کے مسودے کی شق 6، آرٹیکل 3 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ جب ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے تو معاوضے کے حساب کے لیے زمین کی قیمتیں اور آبادکاری کی زمین کی قیمتوں کا حساب صوبے کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست اور زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے مطابق کیا جائے گا۔ یہ عمل کو آسان بناتا ہے اور پہلے کے مقابلے میں سائٹ کلیئرنس کے لیے وقت کو نمایاں طور پر کم کرتا ہے۔

Ninh Binh میں عملی طور پر، معاوضے کے منصوبے تیار کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر کی وجہ سے بہت سے منصوبے طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں۔ نئے میکانزم کے ساتھ، مقامی لوگ فوری طور پر زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست (پلس کوفیشینٹس) کو معاوضے کا حساب لگانے کے لیے لاگو کر سکتے ہیں، جس سے پیش رفت کو تیز کرنے میں مدد ملے گی اور ہر معاملے کے لیے قیمت کی تشخیص کے انتظار کی وجہ سے بھیڑ کے خطرے کو کم کیا جا سکتا ہے۔

ریل اسٹیٹ مارکیٹ. مثالی تصویر

Ninh Binh میں انٹرپرائزز نے اطلاع دی کہ سائٹ کلیئرنس کا معاوضہ ابھی بھی مشکل ہے کیونکہ ریاستی زمین کی قیمت متفقہ قیمت کے مقابلے میں بہت کم ہے۔ لوگوں کو قبول کرنے، سرمایہ کاری کے سرمائے میں اضافہ اور پروجیکٹ کی کارکردگی کو کم کرنے کے لیے انہیں سرکاری معاوضے کے منصوبے سے زیادہ ادائیگی کرنی پڑتی ہے۔

اگر حکومت قیمت لگاتی ہے تو پسماندہ لوگ شکایت کریں گے اور منصوبہ تعطل کا شکار ہو جائے گا۔ صوبائی حکومت کو بھی مشکلات کا سامنا ہے: وہ سرمایہ کاری کو راغب کرنا چاہتی ہے لیکن ڈرتی ہے کہ کاروبار کو سستی زمین دینے پر معاشرہ اس بات پر راضی نہیں ہو جائے گا، یا اس کی قیمت کم ہونے پر بجٹ ضائع ہونے کی فکر ہے۔

ظاہر ہے، زمین کی غیر حقیقی قیمت کا تعین ایک عام رکاوٹ بن گیا ہے، جو علاقے میں اقتصادی ترقی اور سماجی تحفظ دونوں میں رکاوٹ ہے۔

زمین کے انتظام میں پیش رفت

- جناب، قرارداد کے مسودے میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کے مثبت اثرات کے پیش نظر، آپ آنے والی تبدیلیوں پر کیسے اعتماد کرتے ہیں؟ ایک ہی وقت میں، اس پالیسی کو مؤثر طریقے سے اور ہم آہنگی سے عملی جامہ پہنانے کے لیے، آپ کے پاس کیا تجاویز ہیں؟

ڈاکٹر ٹران وان کھائی: مارکیٹ کے قریب زمین کی قیمت کی فہرستیں بجٹ کی آمدنی بڑھانے میں مدد کرتی ہیں (زمین کے استعمال کی فیس کو ان کی حقیقی قیمت پر جمع کرنے کی بدولت)، جب کہ لوگوں کو زیادہ مناسب معاوضہ دیا جاتا ہے، جو زمین کے حصول کے بعد ان کی زندگیوں کو مستحکم کرتے ہیں۔ کاروباروں کو زمین کی قیمت کے فوری اور شفاف حساب کتاب کے عمل سے بھی فائدہ ہوتا ہے، جس سے زمین کی لاگت کا واضح اندازہ لگایا جا سکتا ہے، منصوبوں کو لاگو کرتے وقت خطرات سے بچا جا سکتا ہے۔ طویل عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ شفاف اور منصفانہ ہو گی جب زمین کی قیمتیں اپنی حقیقی قیمت تک پہنچ جائیں گی، آہستہ آہستہ زمین کے کرایے کے فرق پر "پوچھو - دو" کے طریقہ کار اور قیاس آرائیوں کو ختم کر کے۔

میں زمین کی تشخیص میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے قرارداد پیش کرنے میں حکومت کی کوششوں کی تعریف کرتا ہوں۔ نئے ضوابط پالیسی میں درست ہیں اور علاقے کی مشکل حقیقتوں سے جڑے ہوئے ہیں، جو زمین کے انتظام اور استعمال میں ایک پیش رفت پیدا کرنے کا وعدہ کرتے ہیں۔

پالیسی کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، میں تجویز کرتا ہوں کہ حکومتی تعاون اور مقامی افراد ڈیجیٹل کیڈسٹرل نقشوں اور مقامی زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس کی تعمیر کو تیز کرنے کے لیے وسائل مختص کریں۔ یہ زمین کے ہر پلاٹ کے لیے تفصیلی زمین کی قیمت کی فہرستوں کو نافذ کرنے کی بنیاد ہے جیسا کہ مسودے میں اجازت دی گئی ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ زمین کی قیمتیں مقام اور حقیقی وقت کے مطابق درست طریقے سے اپ ڈیٹ ہوں۔

اس کے ساتھ، قیمت کی فہرست بناتے وقت تشہیر کریں اور رائے طلب کریں۔ اراضی کی قیمتوں کی فہرست بنانے کا عمل شفاف ہونے کی ضرورت ہے، جس میں لوگوں اور کاروباری اداروں کی شمولیت سے پہلے اعلان کیا جائے۔ اس سے قیمت کی فہرست کو حقیقت کے قریب ہونے اور شروع سے ہی اعلی اتفاق پیدا کرنے میں مدد ملتی ہے، بعد میں شکایات سے گریز کیا جاتا ہے۔

ایک ہی وقت میں، باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کریں، قیمت کی فہرست کو "پھانسی" نہ چھوڑیں۔ اس کے مطابق، یہ سفارش کی جاتی ہے کہ پیپلز کونسل اور صوبے کی پیپلز کمیٹی ان ضوابط کو فعال طور پر لاگو کریں جو ضرورت پڑنے پر زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ حقیقت میں، زمین کی قیمتوں میں مسلسل اتار چڑھاؤ آتا رہتا ہے، اس لیے صوبے کو 5 سالہ سائیکل کو اپ ڈیٹ کرنے کا انتظار نہیں کرنا چاہیے بلکہ گتانک کے لحاظ سے لچکدار طریقے سے سالانہ (یا اچانک) ایڈجسٹ کرنا چاہیے۔ اس سے ریاستی زمین کی قیمت کو ہمیشہ مارکیٹ کے قریب رہنے میں مدد ملتی ہے، بڑے فرق کو محدود کرتے ہوئے جو لوگوں اور کاروباروں کو صدمہ پہنچاتے ہیں۔

معاوضے کا حساب لگانے کے لیے قیمت کی فہرست + کوفیسینٹ کے استعمال کے طریقہ کار کو نافذ کرتے وقت، مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے اصول پر خصوصی توجہ دینا ضروری ہے (جیسا کہ نکتہ d، شق 1، آرٹیکل 6 کے مسودے میں بتایا گیا ہے)۔ خاص طور پر، ایسے منصوبوں کے لیے جہاں سرمایہ کاروں نے زیادہ تر علاقے کے لیے زیادہ قیمتوں پر اتفاق کیا ہے، باقی علاقے اگر قیمت کی فہرست (عام طور پر متفقہ قیمت سے کم) لاگو کرتے ہیں، صوبے کو لوگوں کو اضافی مدد فراہم کرنے یا سرمایہ کار سے فرق کی تلافی کرنے کی درخواست کرنے پر غور کرنا چاہیے۔ اس لچکدار حل کا مقصد معاوضے کی قیمتوں میں فرق کی وجہ سے شکایات اور قانونی چارہ جوئی سے بچنا ہے، اس بات کو یقینی بنانا کہ لوگ، ریاست اور کاروبار سبھی اسے قبول کریں۔

اس کے علاوہ، زمین کی تشخیص کی صلاحیت اور نگرانی کو بہتر بنانے کے لئے ضروری ہے. خاص طور پر، یہ ضروری ہے کہ حکام کی تربیت کو مضبوط کیا جائے اور زمین کی تشخیص میں صوبے کی مدد کے لیے مہارت کے ساتھ آزاد کنسلٹنٹس کی خدمات حاصل کی جائیں۔ اس کے ساتھ ساتھ، یہ ضروری ہے کہ عوامی کونسل، فادر لینڈ فرنٹ اور عوامی تنظیموں کے نگران کردار کو فروغ دیا جائے تاکہ زمین کی تشخیص کا عمل طریقہ کار کے مطابق ہو اور منفی کو روکا جا سکے۔ صوبے کو ایک فیڈ بیک چینل بھی قائم کرنا چاہیے تاکہ لوگ اور کاروباری افراد سفارشات پیش کر سکیں کہ اگر انہیں معلوم ہو کہ زمین کی مقررہ قیمتیں نامناسب ہیں، اس طرح انہیں فوری طور پر ایڈجسٹ کیا جائے۔

ڈاکٹر ٹران وان کھائی: ہم اتفاق کرتے ہیں اور تجویز کرتے ہیں کہ قومی اسمبلی جلد ہی قرارداد پاس کرے، اور ساتھ ہی امید ہے کہ حکومت اور وزارتیں جلد ہی اس کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والی دستاویزات جاری کریں گی (1 جولائی 2026 سے پہلے جیسا کہ مسودے میں ضرورت ہے)۔ مشترکہ عزم اور ہم آہنگی کی شراکت کے ساتھ، زمین کی قیمت کا تعین تیزی سے شفاف اور حقیقت پسندانہ ہو جائے گا، جو دیرینہ رکاوٹوں کو دور کرے گا۔ اس طرح زمینی وسائل کو مؤثر طریقے سے آزاد کر کے پائیدار سماجی و اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالنا۔

شکریہ!

ماخذ: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html