TOD شہری تعمیرات میں سرمایہ کاری کو راغب کرنا

اگر کمپیکٹ شہری علاقوں کو TOD ماڈل کے مطابق میٹرو لائنوں اور بیلٹ روڈز کے ساتھ بنایا جاتا ہے، تو اس سے ہو چی منہ سٹی کو ویتنام میں سب سے ذہین شہری کلسٹر بنانے میں مدد ملے گی۔

ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے قرارداد 98/2023/QH15 کے مطابق میٹرو لائنوں اور رنگ روڈ 3 کے ساتھ TOD ماڈل (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ - پبلک ٹرانسپورٹ کے ساتھ ایک ماڈل) کے مطابق 11 کمپیکٹ شہری علاقوں کو تیار کرنے کے منصوبے کے اجراء پر ابھی فیصلہ جاری کیا ہے۔ اس کے مطابق، 2024 - 2025 کی مدت میں، 9 مقامات پر TOD تیار کرنے کی توقع ہے، اس کے ساتھ ساتھ 3 بڑے ٹرانسپورٹ پروجیکٹوں پر عمل کیا جا رہا ہے، بشمول: میٹرو نمبر 1 (بین تھانہ - سوئی ٹائین)، میٹرو نمبر 2 (بین تھان - تھام لوونگ) اور رنگ روڈ 3۔

سٹی لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کے کردار کو بڑھانا

سب سے بڑے رقبے کے ساتھ TOD مقام Xuan Thoi Thuong Commune (Hoc Mon District) میں 389 ہیکٹر سے زیادہ ہے، جو رنگ روڈ 3 سے منسلک ہے۔ سب سے چھوٹے رقبے کے ساتھ جگہ تان بنہ ضلع کا نمائشی مرکز اور کھیلوں کا مرکز ہے (5.1 ہیکٹر)۔ اس مقام کو میٹرو لائنوں 2 اور 5 کے ساتھ ٹریفک کو جوڑنے کے لیے TOD تیار کرنے کے لیے شمار کیا جاتا ہے۔ اس علاقے کے آس پاس موجودہ رہائشی علاقے، اسکول اور ہلچل والی مارکیٹیں ہیں۔

بقیہ مقامات ڈسٹرکٹ 10، تان فو ڈسٹرکٹ، تھو ڈک سٹی اور بن چان ڈسٹرکٹ میں ہیں۔ میٹرو لائن 1، 2، 3 اور رنگ روڈ 3 سے منسلک ہے۔

ہو چی منہ سٹی حکومت کے مرکزی ٹریفک راستوں کے ساتھ 11 کمپیکٹ شہری علاقوں کو تیار کرنے کے منصوبے کی حمایت کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ TOD ماڈل دنیا کے کئی جدید شہروں میں تعینات کیا گیا ہے۔ خاص طور پر چین، تھائی لینڈ اور سنگاپور۔ یہ ماڈل تزئین و آرائش، کمپیکٹ اربن ایریاز اور سمارٹ اربن کلسٹرز بنانے کے لیے اچھے حالات کے ساتھ زمین کے فنڈز کے استحصال اور ترقی میں مدد کرے گا۔

زمین کی منصوبہ بندی اور موجودہ حیثیت سے، ہو چی منہ سٹی کے TOD ماڈل شہری علاقوں کی تعمیر کے دوران 2 واقفیتیں ہیں۔ سب سے پہلے موجودہ علاقوں کی تزئین و آرائش اور بہتری کا گروپ ہے: بنیادی طور پر بیلٹ وے یا میٹرو روٹس کے قریب موجودہ رہائشی علاقوں میں۔ دوسرا سرمایہ کاری کا نیا گروپ ہے: خالی اراضی کی موجودہ حیثیت، کم آبادی والے علاقوں یا ایسے علاقے جن میں فیکٹریوں اور کاروباری اداروں کی منتقلی کی توقع ہے۔

اگر میٹرو لائن 1 کے ساتھ اراضی کے فنڈز کا خوب فائدہ اٹھایا جائے تو یہ ہو چی منہ شہر میں سمارٹ اربن کلسٹرز بنانے میں مدد کرے گا۔ تصویر: HOANG TRIEU

ڈاکٹر تھوان کا خیال ہے کہ اسٹیشن کے بنیادی علاقے (400 - 500 میٹر کے رداس) کے لیے، ہمیں زیادہ سے زیادہ اعلی کثافت والے شہری علاقوں کی ترقی پر توجہ دینی چاہیے۔ اور اسٹیشن کی منتقلی کے علاقے میں (500 - 1,000 میٹر کا رداس)، ہمیں اعلی کثافت والے شہری علاقوں کی ترقی پر توجہ دینی چاہیے۔ خاص طور پر رنگ روڈ 3 کے لیے، ہمیں ٹریفک جنکشن، رنگ روڈ 3 کو جوڑنے والی سڑکوں یا برانچ لائنوں کے آس پاس کے شہری علاقوں کو تیار کرنا چاہیے۔

ہموار عمل درآمد کے لیے، ڈاکٹر تھوان کے مطابق، ہو چی منہ سٹی کو TOD مقامات کی منصوبہ بندی کی حدود کا اعلان کرنا چاہیے تاکہ لوگوں کو واضح طور پر آگاہ کیا جا سکے، اور ساتھ ہی منظور شدہ منصوبے کے مطابق ماڈلز کے لیے زمین کی بحالی کا معقول منصوبہ بھی ہو۔

"ٹی او ڈی شہری ترقی کے لیے سائٹ کلیئرنس معاوضہ اور زمین کے حصول کا کام کا بوجھ بہت زیادہ ہے۔ 2024 کے زمینی قانون کی بنیاد پر، ریاستی انتظامی ادارے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے پر بوجھ کو کم کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کو TOD پلان کی خدمت کے لیے سٹی لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کے کردار کو بڑھانے کی ضرورت ہے۔ شہری علاقے، یا دوسرے لفظوں میں، ویتنام میں سب سے آسان ٹریفک کنکشن کے ساتھ واقعی سمارٹ اربن کلسٹرز"- ڈاکٹر تھوان نے تبصرہ کیا۔

اچھی منصوبہ بندی، سرمایہ کاروں کو راغب کرنا

ٹی او ڈی کی ترقی کے لیے وسائل کو متحرک کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ فار ڈیولپمنٹ اسٹڈیز کے ڈاکٹر فام ٹران ہائی نے مقامی تنظیم، خاص طور پر ٹی او ڈی کے علاقے میں زمین کی تبدیلی کے مسئلے کا ذکر کیا۔ اس کے مطابق، میٹرو اسٹیشن کے آس پاس کی جگہ کو دوبارہ منظم کریں، لوگوں کو متحرک کریں کہ وہ TOD پروجیکٹ کو سرمایہ کاروں کے طور پر لاگو کرنے کے لیے اراضی کا حصہ دیں۔ اراضی کے رقبہ اور مقام پر منحصر ہے جو لوگ حصہ ڈالتے ہیں، ان کا حساب لگایا جائے گا اور زمینی فنڈ یا تعمیراتی منزل کے ذریعے فوائد کی ادائیگی کی جائے گی۔ "اس ماڈل کو بین الاقوامی تنظیموں کی طرف سے لاگو کرنے کی ترغیب دی جاتی ہے، خاص طور پر کچھ ممالک جن کو زمین کے حصول میں مشکلات کا سامنا ہے" - ڈاکٹر ہائی نے بتایا۔

پالیسی کے بارے میں، ڈاکٹر ہائی کا خیال ہے کہ زمین کی اضافی قیمت کو ریگولیٹ کرنا ضروری ہے، بشمول بہتری کی فیس (ٹی او ڈی علاقوں میں موجودہ ریل اسٹیٹ پر لاگو)، اثر فیس (ٹی او ڈی علاقوں میں پروجیکٹ) اور خلائی ترقی کے حقوق کی منتقلی (ٹی او ڈی علاقوں میں زمین کے لیے)۔ ایسا کرنے کے لیے، پالیسیوں کے قانونی ڈھانچے کو مکمل کرنا ضروری ہے، خاص طور پر زمین کو ایڈجسٹ کرنا، جیسا کہ اراضی کے استعمال کے حقوق کی شراکت، زمین کی اصلاح کے بارے میں 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 219 میں تجویز کیا گیا ہے۔ یا تعمیراتی منزل کے رقبے میں اضافے کی وجہ سے خلائی ترقی کے حقوق کی فروخت سے متعلق ضوابط۔

2023 میں TOD پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے بارے میں مقامی لوگوں کے ساتھ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف ٹرانسپورٹ کی رائے اکٹھی کرنے کے لیے میٹنگ میں، Nha Be ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے نمائندے نے Nguyen Huu Tho Street پر زمین کے حصول اور نیلامی کے تجربات کا اشتراک کیا۔ اگرچہ Nguyen Huu Tho Street TOD نہیں ہے، لیکن اس میں TOD کی شکل ہوتی ہے جب ریاست سڑک کی تعمیر کے لیے بجٹ خرچ کرتی ہے، پھر راستے میں زمین کو نیلامی کے لیے لے جاتی ہے اور ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے میں دوبارہ سرمایہ کاری کرتی ہے۔ لہذا، Nha Be ڈسٹرکٹ کے نمائندے کے مطابق، میٹرو لائن 1 اور 2، رنگ روڈ 3 کے لیے TOD کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے کے لیے، منصوبہ بندی کرتے وقت، حکام کو لچکدار، عام معیار کے مطابق مبنی ہونا چاہیے، زمین کی نیلامی میں آسانی پیدا کرنے کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے زیادہ تفصیلی نہیں ہونا چاہیے کیونکہ یہ ان کے خیالات کو محدود نہیں کرتا۔

"منصوبہ بندی میں، ہمیں صرف درختوں، تجارت، سڑکوں وغیرہ پر مخصوص اہداف دینے کی ضرورت ہے۔ اس بنیاد پر، سرمایہ کار اپنے خیالات اور ڈیزائن کی تعمیر کے ساتھ سامنے آسکتے ہیں، جو ریاست کی جانب سے اس پر عمل درآمد کرنے کے مقابلے میں زیادہ کارگر ثابت ہوں گے۔"- Nha Be ضلع کے نمائندے نے مزید کہا۔

میٹرو لائن 2 کے ساتھ گزرنے والے کچھ علاقوں جیسے تان بنہ ضلع نے سرمایہ کاروں کو بولی اور نیلامی کے لیے مدعو کرتے وقت اپنے تجربات شیئر کیے، وہ اکثر منصوبہ بندی کے اہداف کو بڑھانے کے لیے ایڈجسٹمنٹ کا مطالبہ کرتے ہیں۔ اس لیے، منصوبہ بندی پر عمل درآمد کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے بہت سی پرکشش شرائط کے ساتھ اہداف کو زیادہ سے زیادہ سطح تک بڑھایا جانا چاہیے۔

11 TOD ماڈل شہر

منصوبے کے مطابق، 2026 سے 2028 تک، ہو چی منہ سٹی رنگ روڈ 3 کے ساتھ Tan Hiep کمیون (Hoc Mon District) میں 2 TOD علاقوں اور Tan Kien اسٹیشن (Binh Chanh District) کے ارد گرد کے علاقے، میٹرو لائن 3 ایکسٹینشن اور ہو چی منہ سٹی - کین تھو ریلوے لائن کو جوڑنے کے لیے جاری رکھے گا۔

فیز 1 میں 9 TOD شہری علاقوں کے ساتھ، 2025 کی دوسری اور تیسری سہ ماہی میں، زمین کی حدود، منصوبہ بندی اور قانونی حیثیت کا تعین کیا جائے گا۔ اس کے بعد، منصوبہ بندی کو 2025 کی دوسری - چوتھی سہ ماہیوں میں ایڈجسٹ کیا جائے گا، سرمایہ کاروں کے انتخاب کا طریقہ کار 2026 کے اوائل میں مکمل ہو جائے گا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm