بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے ساتھ مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔
ماہرین کے مطابق، پہلی میٹرو لائنوں کے کام شروع ہونے اور عوامی نقل و حمل کی طرف شہری ترقی کے لیے مخصوص میکانزم کے ایک سلسلے کے نافذ ہونے کے ساتھ، ویتنام کو ایک موقع کا سامنا ہے کہ وہ اپنی شہری جگہ کو زیادہ پائیدار سمت میں دوبارہ ترتیب دے سکے۔
تاہم، اقتصادی ترقی کی توقعات اور ٹرین سٹیشنوں کے ارد گرد بڑھتی ہوئی جائیداد کی قدروں کے ساتھ، ایک سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا TOD بڑے شہروں میں رہائش کے مسئلے کو حل کرنے میں کردار ادا کر سکتا ہے، خاص طور پر آبادی کے لیے مکانات تک رسائی سکڑنے کے تناظر میں۔
ریل اسٹیٹ پروجیکٹس جو ٹرانسپورٹیشن انفراسٹرکچر پروجیکٹس کے قریب واقع ہیں، جیسے میٹرو لائنز، ہمیشہ اپنی منفرد کشش برقرار رکھتے ہیں۔ تصویر: Thuc Vy.
Savills Vietnam میں کنسلٹنگ اینڈ ویلیویشن کی نیشنل ڈائریکٹر محترمہ Giang Do نے تبصرہ کیا کہ TOD کی کامیابی کا اندازہ ٹرین سٹیشنوں کے ارد گرد زمین کی قیمتوں میں اضافے سے نہیں، بلکہ اس کی قابلیت سے مختلف آبادی والے گروپوں کو ایک پائیدار شہری ماحول میں رہائش، ملازمتوں اور سہولیات تک رسائی میں مدد کرنا چاہیے۔ یہ TOD کا بنیادی مقصد ہے۔
بڑے شہروں میں سستی رہائش تک رسائی کے بڑھتے ہوئے چیلنجوں کے پیش نظر یہ نقطہ نظر خاص طور پر قابل ذکر ہے۔ Savills Vietnam کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ حالیہ برسوں میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی کا ڈھانچہ نمایاں طور پر تبدیل ہوا ہے۔ 2020 سے پہلے، کلاس سی اپارٹمنٹس مارکیٹ میں 80% سے زیادہ ٹرانزیکشنز کا حصہ تھے۔
تاہم، 2021-2025 کی مدت کے دوران، یہ طبقہ گر کر 35% سے نیچے آ گیا، جب کہ ہنوئی میں 95% سے زیادہ ٹرانزیکشنز کلاس A اور B اپارٹمنٹس کا تھا۔ 2026 کی پہلی سہ ماہی تک، ہنوئی نے کلاس C اپارٹمنٹس کی کوئی نئی سپلائی ریکارڈ نہیں کی، جبکہ ہو چی منہ سٹی میں، اس طبقہ کا صرف بنیادی سپلائی کا تقریباً 29% حصہ تھا۔ اس کے ساتھ ہی، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ 2009 کے مقابلے میں دوگنا سے بھی زیادہ ہو گیا ہے، جو گھر خریداروں پر بڑھتے ہوئے دباؤ کو ظاہر کرتا ہے۔
محترمہ گیانگ کے مطابق، اگر TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈیولپمنٹ) کے عمل کی وجہ سے میٹرو اسٹیشنوں کے ارد گرد زمین کی قیمتیں مناسب ریگولیٹری میکانزم کے بغیر تیزی سے بڑھتی رہتی ہیں، تو وہ گروپ جو پبلک ٹرانسپورٹ کا سب سے زیادہ استعمال کرتا ہے، بشمول ورکرز اور متوسط طبقے کو بہترین انفراسٹرکچر والے علاقوں سے دور دھکیل دیا جا سکتا ہے۔
حقیقت میں، ہو چی منہ سٹی کی مارکیٹ سے پتہ چلتا ہے کہ میٹرو لائنوں کے ساتھ اپارٹمنٹ کی قیمتیں ہمیشہ زیادہ ہوتی ہیں اور فروخت کے وقت سے مسلسل بڑھ رہی ہیں، جس میں محل وقوع کے لحاظ سے اوسطاً 35%-70% کا اضافہ ہوا ہے، اور کچھ معاملات میں، 2015 اور 2023 کے درمیان پراجیکٹس کی قیمت دوگنی ہو گئی ہے۔
ہو چی منہ سٹی میں، خاص طور پر تھاو ڈائن کے علاقے میں (سابقہ تھو ڈک سٹی)، شہر کے مرکز کو Thu Duc سے ملانے والی میٹرو لائن کے قریب واقع Masteri Thao Dien اپارٹمنٹس 2014 اور 2015 کے آخر میں شروع کیے گئے تھے جن کی قیمتیں 35-39 ملین VND/m2 تھیں۔ اب، ثانوی مارکیٹ کی قیمتیں 80-141 ملین VND/m2 تک ہیں۔ وان تھانہ کے علاقے میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں 80-150 ملین VND/m2 تک ہیں، اور Suoi Tien - نیو ایسٹرن بس اسٹیشن کے علاقے میں 45-80 ملین VND/m2…
لہٰذا، ریاست کی جانب سے فیصلہ کن مداخلت اور ضابطے کے بغیر، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈیولپمنٹ) نادانستہ طور پر ایک "چنگاری" بن جائے گی جو رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بھڑکاتی ہے، جس سے درمیانی اور کم آمدنی والے کارکنوں کے لیے اپنے گھروں کا مالک ہونا مشکل ہوتا جا رہا ہے۔
متعدد حل کی ضرورت ہے۔
TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) کو حقیقی معنوں میں ہاؤسنگ اہداف کی حمایت کرنے کا ایک ذریعہ بننے کے لیے، محترمہ گیانگ ڈو کا خیال ہے کہ حل کے تین گروپوں کو بیک وقت لاگو کرنے کی ضرورت ہے: منصوبہ بندی، مالیاتی میکانزم، اور زمین کا انتظام۔
سب سے پہلے اور سب سے اہم منصوبہ بندی کا پہلو ہے۔ الگ الگ فنکشنل زونز کے ماڈل کے بجائے، ٹرین اسٹیشن کے ارد گرد کے علاقوں کو مخلوط استعمال، زیادہ کثافت والے شہری علاقوں کے طور پر تیار کیا جانا چاہیے، جس سے لوگوں کو ایک ہی علاقے میں رہنے، کام کرنے اور سہولیات کے استعمال کی اجازت دی جائے۔
اس کے مطابق، سماجی رہائش اور سستی رہائش کو براہ راست TOD علاقوں میں ضم کیا جا سکتا ہے، خاص طور پر ٹرین اسٹیشن کے ارد گرد 300-500 میٹر کے دائرے میں، جو کہ 5-10 منٹ کی واک کے برابر ہے۔ یہ کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کو شہر کے مرکز سے دور علاقوں میں رہنے کے بجائے براہ راست عوامی نقل و حمل کے نظام تک رسائی حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔
منصوبہ بندی کے علاوہ، مالیاتی طریقہ کار عملی طور پر عمل درآمد کی فزیبلٹی کا تعین کرنے والا ایک اہم عنصر ہے۔ اگر صرف کاروباری اداروں کو مناسب معاوضے کے میکانزم کے بغیر سماجی رہائش تیار کرنے کی ضرورت ہے، تو TOD منصوبوں کو مالی قابل عملیت حاصل کرنا بہت مشکل ہوگا۔ لہذا، نجی شعبے کی شرکت کی حوصلہ افزائی کے لیے کافی پرکشش پالیسیاں تیار کرنے کی ضرورت ہے۔
حل کا تیسرا سیٹ زمین کے انتظام اور عوامی زمین کے استحصال سے متعلق ہے۔ میٹرو سٹیشنوں کے ارد گرد زمین کی نیلامی یا مختص کرتے وقت، ریاست کو بولی کے دستاویزات میں عوامی ضروریات کو شامل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، جیسے کہ سماجی رہائش، عوامی جگہوں، پیدل چلنے والوں کے رابطے، یا سستی کرائے کی رہائش کا تناسب۔ یہ اس بات کو یقینی بنانے کا ایک طریقہ ہے کہ بنیادی ڈھانچے سے حاصل ہونے والے فوائد کو مکمل طور پر رئیل اسٹیٹ کی اقدار میں ظاہر ہونے کے بجائے زیادہ وسیع پیمانے پر تقسیم کیا جائے۔
ایک اور نقطہ نظر کوآپریٹو ڈویلپمنٹ ماڈل ہے، جس میں ریاست صاف اراضی کا حصہ ڈالتی ہے، نجی شعبہ سرمایہ کاری اور تعمیر کا کام کرتا ہے، اور پروڈکٹ کا ایک حصہ عوامی مقاصد کی تکمیل یا سماجی رہائش کی ترقی کے لیے حوالے کیا جاتا ہے۔
"موجودہ چیلنج اب یہ نہیں ہے کہ TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) کو لاگو کیا جائے یا نہ کیا جائے، بلکہ یہ ہے کہ منصوبہ بندی، مالیات اور زمین کے انتظام میں ہم آہنگی سے عمل درآمد کو کیسے یقینی بنایا جائے۔ اگر صحیح طریقے سے کیا جائے تو TOD اگلے 10 سے 20 سالوں میں شہری رہائش کے مسائل کو حل کرنے کے لیے سب سے اہم ٹولز میں سے ایک بن سکتا ہے،" محترمہ گیانگ ڈو نے زور دیا۔
ماخذ: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
