ہو چی منہ سٹی کو فوری طور پر 'انفراسٹرکچر کے لیے زمین کا تبادلہ' کرنے کی ضرورت ہے۔

"پرائم لینڈ" کو غیر مقفل کرنا

حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل نے پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) اور BT (تعمیر کی منتقلی) کنٹریکٹ کے طریقوں کے تحت منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کاروں کو معاوضہ دینے کے لیے استعمال کیے جانے والے زمینی پلاٹوں کی فہرست پر ایک قرارداد کی منظوری دی، کل 33 اراضی کے علاقے۔ اسے شہر کی بہت بڑی انفراسٹرکچر سرمایہ کاری کی ضروریات کے تناظر میں غیر بجٹی وسائل کو متحرک کرنے کی پالیسی کو ٹھوس بنانے کے ایک قدم کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

محکمہ تعمیرات کے مطابق، ہو چی منہ شہر کو 2026-2030 کی مدت کے لیے 3 ٹریلین VND سے زیادہ کی ضرورت ہے، لیکن وہ اب تک صرف 1 ٹریلین VND حاصل کرنے میں کامیاب ہو سکا ہے۔ نئے، زیادہ لچکدار ضوابط کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی کے پاس بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کو تیز کرنے کے لیے تعمیراتی منتقلی (BT) ماڈل کے ذریعے زمینی وسائل کو متحرک کرنے کا موقع ہے۔

کچھ عرصہ قبل، ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل نے بھی تین BT (Build-Transfer) منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبے کی منظوری دی تھی: Can Gio Bridge، Phu My 2 Bridge، اور Rach Chiec National Sports Complex، جس کی کل سرمایہ کاری 182,000 بلین VND سے زیادہ ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، سرمایہ کاروں کی طرف سے BT ماڈل کے تحت دیگر منصوبوں کی ایک سیریز بھی تجویز کی جا رہی ہے، جن کی کل تخمینہ سرمایہ کاری 366,000 بلین VND سے زیادہ ہے۔

ہو چی منہ شہر کو فوری طور پر — تھو تھیم نیو اربن ایریا (این خان وارڈ، ہو چی منہ سٹی) میں بہت سے اراضی کے پلاٹ بی ٹی (تعمیر کی منتقلی) کے معاہدوں کی ادائیگی کے لیے استعمال کیے جائیں گے۔
تصویر: NHAT THINH

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے اندازہ لگایا کہ یہ پہلا موقع ہے جب ہو چی منہ سٹی نے بی ٹی (تعمیر-منتقلی) منصوبوں کی تیاری کے لیے بڑے پیمانے پر اراضی فنڈ قائم کیا ہے۔ یہ سٹی پارٹی کمیٹی کی پالیسی سے لے کر ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل کی طرف سے ادارہ سازی تک اعلیٰ سطح کے اتفاق کو ظاہر کرتا ہے، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے لیے اگلے اقدامات پر عمل درآمد کے لیے حالات پیدا کرتا ہے۔ اس سے یہ اشارہ بھی ملتا ہے کہ ہو چی منہ سٹی فوری بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں سے نمٹنے کے لیے سرمایہ کاروں کو مدعو کرنے کے لیے تیار ہے۔

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی پارٹی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے ماحولیاتی آلودگی، گندے پانی کی صفائی، سیلاب، اور ٹریفک کی بھیڑ سے نمٹنے کے لیے تعمیرات کی منتقلی (BT) معاہدوں کے تحت متعدد فوری بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے نفاذ کی ہدایت کی تھی۔ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے کہا کہ یہ تمام بڑے پیمانے پر منصوبے ہیں جن کے لیے منصوبے کی مالیاتی فزیبلٹی کو یقینی بنانے کے لیے اہم مماثل وسائل کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، زمینی پلاٹ نہ صرف کافی سائز کے ہونے چاہئیں بلکہ مساوی قیمت کی ادائیگی کے اصول کو یقینی بنانے، بجٹ کی ذمہ داریوں کو کم کرنے اور قابل سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے اعلیٰ تجارتی صلاحیت بھی رکھتے ہیں۔

سرمایہ کاروں کے لیے اعتماد پیدا کرنا

ہو چی منہ سٹی کے منصوبے کے مطابق، زمین کو مختلف تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے شعبوں میں تعمیرات کی منتقلی (BT) منصوبوں کی ادائیگی کے لیے استعمال کیا جائے گا، جس میں بڑی رکاوٹوں کو دور کیا جائے گا۔ نقل و حمل کے شعبے میں، کین جیو برج، فو مائی 2 برج، اور بین علاقائی رابطے کے راستوں جیسے منصوبوں سے شہر کے جنوبی اور مشرقی حصوں میں ٹریفک کے دباؤ کو کم کرنے کی توقع ہے، جبکہ شہری ترقی کی جگہ کو وسعت دی جائے گی۔

ماحولیاتی شعبے میں، ویسٹ سائگون اور نارتھ سائگون میں گندے پانی کی صفائی کے پلانٹس نہری آلودگی کو کم کرنے، معیار زندگی کو بہتر بنانے اور سیلاب پر قابو پانے میں اہم کردار ادا کرتے ہیں۔ مزید برآں، عوامی خلائی منصوبے جیسے کہ بین نہ رونگ - کھنہ ہوئی پارک، مرکزی چوک، اور انتظامی مرکز شہری معیار کو بہتر بنانے اور مخصوص نشانیاں بنانے میں معاون ثابت ہوں گے۔

اس فہرست میں ایک قابل ذکر نکتہ یہ ہے کہ زمین کے بہت سے پلاٹ پہلے معائنہ رپورٹس، آڈٹ، یا عدالتی فیصلوں میں شامل تھے۔ درحقیقت، بہت سے اراضی پلاٹوں نے زمین کی منظوری مکمل کر لی ہے لیکن پھر بھی انہیں قانونی رکاوٹوں کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے ان کی ترقی میں تاخیر ہو رہی ہے۔ مثال کے طور پر، 2-4-6 Hai Ba Trung Street, 8-12 Le Duan Street, 33 Nguyen Du Street, اور 34-36-42 Chu Manh Trinh Street (Saigon Ward) کے "پرائم لینڈ" کے پلاٹ قانونی مسائل کو حل کرنے کے بعد انتظام کے لیے ہو چی منہ سٹی لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سنٹر کے حوالے کیے گئے تھے۔

اس کے اہم مقام کے باوجود، اس یونٹ کی زیادہ تر زمین خالی ہے یا صرف جزوی طور پر استعمال ہوتی ہے، جس کے نتیجے میں حفاظتی اخراجات ضائع ہوتے ہیں اور زمین کا غیر موثر استعمال ہوتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل کی جانب سے اراضی فنڈ کی فہرست کی منظوری کو متعلقہ ایجنسیوں کے لیے باضابطہ قانونی بنیاد قائم کرنے کے طور پر دیکھا جاتا ہے تاکہ بعد کے اقدامات جیسے کہ قیمت کا تعین، سرمایہ کاروں کا انتخاب، اور BT (تعمیر-منتقلی) معاہدے کے تحت ادائیگی۔ ایک مالیاتی ماہر نے تبصرہ کیا کہ سرمایہ کاروں کے لیے سب سے بڑا خطرہ زمین کی قیمت میں نہیں بلکہ قانونی فریم ورک کے استحکام اور شفافیت میں ہے۔ جب زمینی پلاٹس کو سرکاری فہرست میں شامل کیا جاتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ ان کا جائزہ، پروسیسنگ، اور قانونی معاہدہ ہوا ہے، جس سے خطرے کو نمایاں طور پر کم کیا گیا ہے اور سرمایہ اکٹھا کرنے کی صلاحیت میں بہتری آئی ہے۔

کلید زمین کی تشخیص کے عمل میں ہے۔

BT منصوبوں کی ادائیگی کے لیے زمین کے فنڈز کے استعمال کی حمایت کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم قدم ہو گا، جو پوری "انفراسٹرکچر کے لیے زمین" پالیسی کی تاثیر کا تعین کرے گا۔

کاروباری نقطہ نظر سے، مسٹر لی ہونگ چاؤ کا خیال ہے کہ یہ طریقہ کار ہو چی منہ شہر کے حقیقی حالات کے لیے موزوں ہے، جہاں بجٹ کے وسائل محدود ہیں جبکہ بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کی ضرورت بہت زیادہ ہے۔ زمینی فنڈز کے ساتھ ادائیگی نہ صرف ریاست پر سرمائے کے دباؤ کو کم کرنے میں مدد کرتی ہے بلکہ سرمایہ کاروں کے لیے شرکت کے لیے ایک ترغیب بھی پیدا کرتی ہے۔ "کاروبار براہ راست ادارے ہیں جو زمین کی صلاحیت اور تاثیر کا اندازہ لگاتے ہیں۔ وہ ان اقدار کو دیکھ سکتے ہیں جن کی انتظامی ایجنسیوں نے پوری طرح سے مقدار نہیں بتائی ہے، اور BT منصوبوں میں حصہ لیتے وقت یہی توقع ہوتی ہے،" انہوں نے کہا۔

نیلامی سے کم قیمت مل سکتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے مطابق، فہرست میں شامل زیادہ تر زمینی پلاٹوں پر ابھی تک جامع انفراسٹرکچر سرمایہ کاری نہیں ہوئی ہے، ان کی ترقی کی صلاحیت محدود ہے، اور موجودہ حالات میں نیلامی کا انعقاد مشکل ہوگا۔

قیمت کے لحاظ سے، اگر موجودہ وقت میں نیلامی کی جائے تو، زمین کے فنڈ کی قیمت ادائیگی کے لیے زمین کی تقسیم کے وقت مارکیٹ کی قیمت سے نمایاں طور پر کم ہونے کا امکان ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ، ایک بار جب BT منصوبے مکمل ہو جاتے ہیں اور بنیادی ڈھانچہ مکمل طور پر تیار ہو جاتا ہے، زمین کی قیمتیں عموماً بڑھ جاتی ہیں۔ دریں اثنا، بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے بعد زمینی فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے ادائیگی کا طریقہ مساوات کے اصول کو یقینی بناتے ہوئے، مارکیٹ کی قیمت کے قریب قدر قائم کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

مسٹر چاؤ نے کہا کہ لینڈ فنڈ کی فہرست شائع ہونے کے بعد، سرمایہ کار اپنی ترقیاتی حکمت عملیوں کے لیے موزوں زمینی پلاٹوں کی تجویز اور انتخاب کر سکتے ہیں۔ تاہم، حتمی فیصلہ ریاستی ایجنسی پر منحصر ہے، عوامی اثاثوں کے انتظام اور قابل سرمایہ کاروں کے انتخاب کے اصول کو یقینی بنانا۔ نئے بی ٹی پراجیکٹس کے لیے زمین کی قیمتوں کا حساب زمین کی الاٹمنٹ یا لیز کے وقت کیا جائے گا، جبکہ پچھلے منصوبوں کے لیے قیمتوں کا تعین قومی اسمبلی اور حکومت کی قراردادوں کے مطابق کیا جائے گا۔

ہو چی منہ سٹی کے سابق ڈپٹی چیف آرکیٹیکٹ ڈاکٹر وو کم کوونگ کا استدلال ہے کہ، اصولی طور پر، مارکیٹ میں پیش کیے جانے پر عوامی زمین کو نیلام کیا جانا چاہیے۔ تاہم، BT پروجیکٹ کی ادائیگیوں کے معاملے میں، بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے "تبادلے" کے لیے زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنا لین دین کی ایک منفرد شکل ہے۔

مسٹر کوونگ اس معاملے میں ریاست اور سرمایہ کار کے درمیان تعلقات کو "بارٹر" کے اصول پر مبنی تجارتی نوعیت کے طور پر دیکھتے ہیں۔ ریاست کے پاس زمین ہے، سرمایہ کار کے پاس انفراسٹرکچر کا منصوبہ ہے، اور دونوں فریقین مفادات کے توازن کو یقینی بنانے کے لیے معاہدے کے ذریعے معاہدے اور اتفاق رائے کی بنیاد پر تبادلہ کرتے ہیں۔ تکنیکی نقطہ نظر سے، ڈاکٹر وو کم کوونگ اس بات پر زور دیتے ہیں کہ قدر کا تعین مکمل پیشہ ورانہ مہارت کے ساتھ ایک ویلیوایشن کونسل کے ذریعے کیا جانا چاہیے، جبکہ دونوں طرف سے معلومات کی شفافیت کی بھی ضرورت ہے۔

اس کے مطابق، ریاست کو واضح طور پر زمین کی قانونی حیثیت اور قیمت کی وضاحت کرنے کی ضرورت ہے، جبکہ سرمایہ کاروں کو اس منصوبے کے نفاذ کے شیڈول کا پابند ہونا چاہیے۔ "ہم ایسی صورت حال کی اجازت نہیں دے سکتے جہاں پہلے زمین مختص کی جائے لیکن بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں میں تاخیر ہو اور طویل ہو جائے۔ اگر شیڈول کی خلاف ورزی ہوتی ہے، تو واضح پابندیاں لگنی چاہئیں،" ڈاکٹر وو کم کوونگ نے سفارش کی۔

ماخذ: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html