صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آؤٹ لک: مستحکم نمو

2023 میں، ملکی اور غیر ملکی معیشت کی مشکلات کے باوجود، ویتنامی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی کافی مضبوطی سے بڑھ رہی ہے۔ آنے والے وقت میں، اگرچہ ویتنامی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو درپیش بہت سے چیلنجوں کی نشاندہی کرتے ہوئے، زیادہ تر ماہرین درمیانی اور طویل مدتی میں اس مارکیٹ کے امکانات کی بہت تعریف کرتے ہیں۔

ویتنام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی کافی مضبوطی سے بڑھ رہی ہے۔ تصویری تصویر: VNA

قبضے کی شرح اچھی ہے۔

3 نومبر کو شائع ہونے والی رپورٹ "ویتنام انڈسٹریل ریئل اسٹیٹ کی جھلکیاں: مستحکم ترقی" میں، Savills Vietnam نے کہا: "سال کی پہلی ششماہی کے بعد، ویتنام نے مارکیٹ کے اہم ڈرائیوروں کی بدولت مستحکم ترقی دکھائی ہے۔ آزاد تجارتی معاہدوں (FTAs) میں ویتنام کی فعال شرکت اہم عوامل ہیں۔

Savills Vietnam کے مطابق 2023 میں 397 صنعتی پارکس قائم کیے جائیں گے جن کا کل رقبہ 122,900 ہیکٹر ہے، جن میں سے 292 صنعتی پارک کام کر رہے ہیں جن کا کل رقبہ 87,100 ہیکٹر سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ 106 دیگر صنعتی پارکس زیر تعمیر ہیں جن کا کل رقبہ 35,700 ہیکٹر ہے۔ ملک بھر میں صنعتی پارکوں میں 80% سے زیادہ کی اعلی قبضے کی شرح ہے، جن میں سے اہم شمالی صوبے 83% اور اہم جنوبی صوبے 91% تک پہنچتے ہیں۔

ناردرن کی اکنامک زون نے 12,000 ہیکٹر کے لیز پر دیے گئے رقبے کے ساتھ 68 انڈسٹریل پارک پروجیکٹس ریکارڈ کیے ہیں۔ زمین کے کرایے کی قیمتوں میں سال بہ سال 30% اضافہ ہوا، اوسطاً 138 USD/m2/لیز کی مدت تک پہنچ گیا۔ اس علاقے میں کرایہ دار بنیادی طور پر الیکٹرانکس اور کمپیوٹرز، آٹوموبائل اسمبلی، مشینری اور آلات کے ساتھ ساتھ شمسی توانائی سے متعلقہ اجزاء کے شعبوں میں کام کرتے ہیں۔ شمال میں کام کرنے والے کچھ نمایاں کاروباری اداروں میں سام سنگ، ایل جی الیکٹرانکس، کینن، ہنڈائی، ہونڈا اور ونفاسٹ شامل ہیں۔

سدرن کی اکنامک زون نے 24,883 ہیکٹر کے لیز پر دیے گئے رقبے کے ساتھ 122 انڈسٹریل پارک پروجیکٹس ریکارڈ کیے ہیں۔ زمین کے کرایے کی قیمتوں میں سال بہ سال 15% اضافہ ہوا اور اوسطاً 174 USD/m2/لیز کی مدت تک پہنچ گئی۔ کرایہ دار بنیادی طور پر کھانے اور مشروبات کی پروسیسنگ، تعمیراتی مواد، ٹیکسٹائل، اور ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات کے شعبوں میں کام کرتے ہیں۔ کچھ قابل ذکر کرایہ داروں میں LEGO، Suntory PepsiCo ، Intel، Unilever، Coca-Cola اور Kumho Tires شامل ہیں۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، نائٹ فرینک ویتنام کمپنی نے اپنی تازہ ترین رپورٹ میں کہا ہے کہ صنعتی پارکوں میں قبضے کی شرح فی الحال بہت مثبت ہے، ہنوئی کے مضافاتی علاقے میں 78 فیصد اور ہو چی منہ سٹی میں 92 فیصد ہے۔ 2022-2023 کے عرصے میں ملک کے دو سب سے بڑے شہروں میں صنعتی پارک کی زمین کے کرایے کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوا، خاص طور پر ہنوئی کے مضافاتی علاقے میں 14% اور ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقے میں 58% اضافہ ہوا۔

نائٹ فرینک ویتنام کے مطابق، تیار شدہ فیکٹری اور گودام (RBF اور RBW) مارکیٹ 2018 سے مضبوط غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کر رہی ہے اور آج تک سرمایہ کاروں کی تعداد میں پانچ گنا اضافہ ہوا ہے۔ اس تیزی سے پیدا ہونے والے چیلنجز، خاص طور پر ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں، جہاں تیار شدہ گوداموں کی سپلائی 2.1 ملین مربع میٹر تک پہنچ گئی ہے، نے ایک ایسی مارکیٹ بنانے میں اہم کردار ادا کیا ہے جو کرایہ داروں کے حق میں ہے، جس میں کرائے کی اوسط قیمتیں تقریباً 4.5 USD/m2/ماہ ہیں اور جنوب میں 4.7/m2/m2/month.

"یہ رجحان متوقع تھا اور صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے خطرہ نہیں ہے۔ اس سے مستقبل قریب میں مسابقتی کرایے کی شرحوں کو برقرار رکھنے میں مدد ملے گی، جب کہ مارکیٹ پختہ ہوتی ہے اور خطے کے دیگر ممالک کے ساتھ مقابلہ کرنے کے لیے پھیلتی ہے، خاص طور پر تھائی لینڈ جہاں تیار گودام کی سپلائی میں 2021 سے 2021٪ کے مقابلے میں 2021٪ کے مقابلے میں 2026٪ کے مقابلے میں 2026٪ کے مقابلے میں 2026٪ کی کمپاؤنڈ سالانہ شرح نمو (CAGR) ہے۔" ایلکس کرین، نائٹ فرینک ویتنام کے منیجنگ ڈائریکٹر۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ سروسز فرم CBRE ویتنام کے مطابق، تیار شدہ فیکٹریوں اور تیار شدہ گوداموں نے 2023 کی تیسری سہ ماہی میں امریکی، یورپی اور جاپانی کمپنیوں کی مانگ کی بدولت جذب کی شرح میں اضافہ دیکھا۔ 2023 کے پہلے نو مہینوں میں، جنوبی مارکیٹ نے 450,000 مربع میٹر نئی فیکٹریوں اور گوداموں کو ریکارڈ کیا۔ وافر نئی سپلائی کے ساتھ، دونوں قسم کی عمارتوں کے لیے کرائے کی قیمتیں جنوب میں درجے کے صوبوں اور شہروں (ہو چی من سٹی، بنہ ڈونگ، ڈونگ نائی، لانگ این) میں نسبتاً مستحکم ہیں۔ گودام کے کرایے کی اوسط قیمت 4.5 USD/m2/مہینہ ہے اور فیکٹری کے کرایے کی قیمت 4.9 USD/m2/مہینہ ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ، تیار شدہ گوداموں (سروس گوداموں کو چھوڑ کر) کے قبضے کی شرح 56% تھی، جو کہ نئی سپلائی کے اضافے کی وجہ سے نیچے کی طرف جاری ہے۔ دریں اثنا، تیار شدہ فیکٹریوں کے قبضے کی شرح اچھی سطح پر رہی، جو 91% تک پہنچ گئی۔ چین، ویت نام، جاپان، امریکہ اور یورپی یونین کے کرایہ دار فعال سرمایہ کار ہیں جو ویتنام کی مارکیٹ میں صنعتی زمین، گوداموں اور کارخانوں کی تلاش میں ہیں، جو CBRE کی تلاش کا تقریباً 70-80% حصہ ہیں۔

CBRE ویتنام کے ایک نمائندے نے کہا، "حالیہ دنوں میں امریکہ، جنوبی کوریا اور چین جیسے جامع سٹریٹجک شراکت داروں کے ساتھ تعاون کو مستحکم کرنے کے ساتھ، ان ممالک کے کرایہ داروں سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ مستقبل میں ویتنام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مانگ کو آگے بڑھاتے رہیں گے۔"

طویل مدتی امکانات

Savills Vietnam کے مطابق، مینوفیکچرنگ PMI اور صنعتی پیداوار کے اشاریہ میں اضافہ ویتنام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے وعدے کو ظاہر کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، Savills جیسی مشاورتی فرموں نے بھی کثیر القومی مینوفیکچرنگ، لاجسٹکس اور ای کامرس انٹرپرائزز سے پوچھ گچھ اور سائٹ کے سروے کی بڑھتی ہوئی تعداد کو ریکارڈ کیا ہے، جو صنعتی مصنوعات کی بڑھتی ہوئی مانگ کو ظاہر کرتا ہے۔

Bac Tan Uyen ضلع (Binh Duong) میں صنعتی پارک۔ تصویر: ہانگ ڈاٹ - وی این اے

تاہم، مسٹر جان کیمبل، ڈپٹی ڈائریکٹر، صنعتی خدمات کے سربراہ، Savills Vietnam نے بھی آنے والے وقت میں ویت نام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کچھ چیلنجز کی نشاندہی کی۔

خاص طور پر، مسٹر کیمبل کے مطابق، ویتنام میں تمام ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر کے ہموار آپریشن کو یقینی بنانے کا معیار خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے میں اب بھی کم ہے۔ اگرچہ ٹرانسپورٹ کا بنیادی ڈھانچہ تیزی سے پھیل رہا ہے، لیکن ترقی ابھی تک اقتصادی اور سماجی ترقی کی رفتار کو پورا نہیں کر سکی ہے۔ شہری آبادی میں تیزی سے اضافہ اور مال بردار نقل و حمل بنیادی ڈھانچے کی طلب کا بنیادی محرک ہے، جب کہ بندرگاہوں اور بندرگاہوں کی صلاحیت ابھی تک اپنی پوری صلاحیت تک نہیں پہنچی ہے۔

دوسری طرف، مسٹر کیمبل نے کہا کہ جیسے جیسے ویتنام کی توجہ اعلیٰ ویلیو ایڈڈ صنعتوں کو راغب کرنے اور علاقائی ہم عصروں سے مطابقت پیدا کرنے کے لیے پیداواری صلاحیت کو بڑھانے پر مرکوز ہوتی ہے، ہنر مند مزدوروں کی مانگ میں اضافہ ہوگا۔ اگرچہ ویتنام میں مزدوری کی لاگت چین کی صرف ایک تہائی ہے، لیکن پیداواری صلاحیت بھی اسی سطح پر کم ہے۔

اس کے علاوہ، سخت نئے آگ کے ضوابط، جو 2022 کے آخر تک نافذ العمل ہوں گے، نے صنعتی ڈویلپرز، مینوفیکچررز اور لاجسٹک کمپنیوں کے لیے رکاوٹیں پیدا کر دی ہیں۔ بڑے غیر ملکی سرمایہ کاروں کو مناسب سرٹیفکیٹ حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا ہے اور اس مسئلے کی وجہ سے کچھ پروجیکٹوں میں تاخیر ہوئی ہے۔

موجودہ چیلنجوں سے نمٹنے کے لیے، مسٹر کیمبل نے کہا کہ ویتنامی حکومت کو بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری جاری رکھنے اور ویتنامی افرادی قوت کی صلاحیتوں کو اپ گریڈ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ پیداواری اور کارکردگی میں اضافہ ہو۔ اس کے علاوہ، معاون صنعتوں کو فروغ دینا، سپلائی چین کو مضبوط کرنا، سرمایہ کاری اور زمین کے استعمال کے طریقہ کار کو آسان بنانا نیز ڈیجیٹلائزیشن کا اطلاق ویتنام کی صنعت کے لیے تمام اہم شعبے ہیں۔

اپنی طرف سے، صنعتی رئیل اسٹیٹ کی صنعت میں کچھ مختلف رجحانات کی طرف اشارہ کرتے ہوئے، نائٹ فرینک ویتنام کے منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر ایلکس کرین نے کہا کہ آپریٹنگ اثاثوں کی سرمایہ کاری کی شرح اعلی مالیاتی لاگت، زمین کے استعمال کی مختصر شرائط اور ایشیائی خطے میں نمایاں طور پر سستے کرائے کی قیمتوں کے ساتھ دیگر مارکیٹوں سے مسابقت کی وجہ سے تنزلی کے دباؤ میں ہے۔ ملک بھر میں اعلیٰ معیار کے تیار شدہ کارخانوں اور گوداموں (RBF اور RBW) کی اضافی فراہمی کی وجہ سے ویتنام میں سرمایہ کاری کی شرح فی الحال 9 - 12% سے بڑھ رہی ہے۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں 2024 کو آگے دیکھتے ہوئے، مسٹر ایلکس کرین نے نوٹ کیا کہ عالمی کم از کم ٹیرف اور اعلی لاجسٹکس لاگت مینوفیکچررز کو ویتنام میں سرمایہ کاری کی طرف راغب کرنے میں رکاوٹیں ہوں گی۔ اگرچہ ویتنام نے بہت سے دو طرفہ اور کثیرالطرفہ آزاد تجارت کے معاہدوں پر دستخط کیے ہیں، مزدوری اور تعمیراتی لاگت میں اضافہ بھی جزوی طور پر ملک کی لاگت کے فائدہ کو متاثر کرتا ہے۔

نائٹ فرینک ویتنام کے مطابق زمین کی قیمتوں کے ذریعے یہ واضح طور پر دیکھا جا سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، بنکاک (تھائی لینڈ) کے مضافات میں صنعتی اراضی کے کرایے کی قیمتیں فی الحال 82-164 USD/m2/لیز کی مدت پر ہیں، جو ہنوئی کے مضافاتی علاقوں (80-250 USD/m2/لیز کی مدت) اور ہو چی منہ سٹی کے مضافاتی علاقوں سے بہت کم ہیں (95-280 USD/m2/murb). مسٹر ایلکس کرین نے اس بات پر زور دیا کہ صنعتی اور پروسیسنگ رئیل اسٹیٹ اب بھی ویتنام میں کلیدی منڈیاں ہیں، لیکن 2024 میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے اور تیار شدہ جگہ کو بھرنے میں بہت سے چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا۔

تاہم، نائٹ فرینک ویتنام کے نمائندے نے طویل مدتی ترقی کے امکانات کے بارے میں امید کا اظہار کیا کیونکہ بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (IMF) اور HSBC بینک دونوں نے ویتنام کی 2023 میں جی ڈی پی کی شرح نمو تقریباً 4.7% سے 5% تک حاصل کرنے کی پیش گوئی کی ہے۔ مسٹر ایلکس کرین کے مطابق، ویتنام کا خرچ کرنے اور سرمایہ کاری کرنے کا عزم خطے میں مضبوط ڈیٹا اور سرمایہ کاری کے لیے تیار ہے۔ تبدیلی، قانونی رکاوٹوں میں نرمی اور بنیادی ڈھانچے پر توجہ مرکوز کرنے پر منحصر ہے۔

چنگھائی