زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ قائم کرنا کوئی آسان کام نہیں ہے۔

وزیر اعظم فام من چن نے ابھی ابھی ایک ہدایت جاری کی ہے جس میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی تحقیق میں وزارت تعمیرات اور دیگر متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ مل کر قیادت کی ذمہ داری سونپی گئی ہے۔ یہ مارکیٹ پر مثبت اثرات کے ساتھ مکمل طور پر درست پالیسی ہے۔

تاہم، اس ایکسچینج کے آپریٹنگ میکانزم کو بنانے اور اسے مکمل کرنے کے عمل کو مناسب وقت پر اعلان کے لیے مجاز اتھارٹی کو پیش کرنے سے پہلے اچھی طرح سے تحقیق اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے اور تمام اسٹیک ہولڈرز کے لیے زیادہ سے زیادہ فوائد حاصل کیے جا سکیں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام آسان نہیں ہے (شکل 1)۔ — زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام کوئی آسان کام نہیں ہے اور اسے راتوں رات مکمل نہیں کیا جا سکتا۔ (تصویر: ٹی ایم سی)

اس پر تبصرہ کرتے ہوئے، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARs) نے کہا کہ، ایک طویل عرصے سے، رئیل اسٹیٹ ایکسچینجز کے ذریعے کیے جانے والے رئیل اسٹیٹ کے لین دین بنیادی طور پر مستقبل میں ہونے والی پیش رفت ہیں، جن میں زمین کے استعمال کے حقوق کی کمی ہے۔ دریں اثنا، زمین کے استعمال کے حقوق زیادہ تر آزادانہ طور پر اور عام لوگوں کے درمیان غیر چیک کیے جاتے ہیں۔

دریں اثنا، یہ خاص طور پر اس قسم کی "مصنوعات" ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک بڑی مقدار اور اعلی لین دین کی قیمت کا حامل ہے۔ یہ بہت سے منفی نتائج کا ذریعہ بن گیا ہے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے اور ریاست کو ٹیکس ریونیو سے محروم ہونا پڑتا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے بارے میں مطالعہ مارکیٹ پر مثبت اثرات کے ساتھ مکمل طور پر درست پالیسی ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے زیادہ جامع اور مکمل انتظام اور نگرانی میں حصہ ڈالے گا، بجائے اس کے کہ مستقبل کے ہاؤسنگ پروجیکٹس اور زمینی پلاٹوں پر توجہ مرکوز کی جائے جیسا کہ اس وقت ہے۔

خلاصہ یہ کہ زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ "مکمل طور پر نیا" نہیں ہے۔ ایک خاص نقطہ نظر سے، یہ ایک اضافہ ہے جس کا مقصد "رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس" کے ایک بڑے حصے کو ریگولیٹ اور کنٹرول کرنا ہے، جس میں تمام رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس شامل ہیں، نہ صرف ہاؤسنگ، جو فی الحال مارکیٹ میں نظر انداز ہیں۔

VARs کے مطابق، دوسرے تبادلے کے آپریٹنگ طریقوں کی طرح، "مصنوعات" جو زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے ذریعے تجارت کرنا چاہتے ہیں، ان کے پاس سخت تصدیق کے ساتھ مخصوص اور واضح درج معلومات ہونی چاہیے، خاص طور پر قانونی حیثیت اور قیمت کی شفافیت کے حوالے سے۔

یہ خریداروں کے لیے لین دین کو مکمل کرنے میں محفوظ محسوس کرنے کی ایک اہم بنیاد ہے۔ یہ ایسے حالات سے بچنے میں مدد کرتا ہے جیسے مکانات کی خرید و فروخت، پلان سے باہر، دھوکہ دہی کی سرگرمیاں، غلط معلومات، "دو قیمت" کی فروخت، اور قیمت میں ہیرا پھیری۔

لین دین کے پورے عمل میں "ان پٹ" مرحلے سے سخت کنٹرول مارکیٹ کے صحیح، محفوظ اور شفاف طریقے سے کام کرنے کو یقینی بنانے میں اہم کردار ادا کرے گا۔ یہ زیادہ مستحکم اور پائیدار مارکیٹ کی ترقی کے لیے ایک بنیاد اور شرط کے طور پر کام کرتا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کو لاگو کرتے وقت، اگر اسے رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ساتھ ملایا جائے، تو یہ لین دین کا ڈیٹا فراہم کرنے اور اسے اپ ڈیٹ کرنے کے لیے، اور ڈیٹا بنانے اور ملک بھر میں زمین کی قیمت کے نقشے بنانے کے لیے ایک بنیاد کے طور پر کام کرے گا۔

ایک ہی وقت میں، ریگولیٹری ایجنسیوں کے لیے تحقیق اور پالیسیوں کی تشکیل کے عمل میں یہ انتہائی اہم معلومات ہے کہ کھپت کو ریگولیٹ کرنے اور رہنمائی کرنے، مارکیٹ کو فروغ دینے، اور معاشی ترقی اور ترقی کو تحریک دینے کے لیے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا نفاذ ایک اضافی قابل اعتماد طریقہ بنائے گا، جس سے لوگوں، خاص طور پر ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو آسانی سے معلومات حاصل کرنے اور لین دین کرنے میں مدد ملے گی۔

"مستقبل قریب میں، اگر سازگار طریقہ کار اور پالیسیوں پر عمل درآمد کیا جاتا ہے، تو زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے ذریعے لین دین بہت سے شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کرے گا، ساتھ ہی ساتھ ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی گئی سماجی سرمائے کی ایک بڑی رقم، اسٹاک اور بانڈ ایکسچینجز کے مقابلے میں۔"

"جب مارکیٹ کیپٹلائزیشن کافی زیادہ ہو اور مارکیٹ کے بہت سے شرکاء ہوں، غیر ملکی سرمائے کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاری کی موثر مصنوعات جیسے کہ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs)، رئیل اسٹیٹ سیکورٹائزیشن، ہاؤسنگ سیونگ فنڈز وغیرہ، ترقی کے لیے سازگار حالات ہوں گے،" VARs نے تبصرہ کیا۔

رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کا خیال ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق اعلی قیمت اور وسیع کوریج کے ساتھ ایک "اجناس" ہیں۔ لہذا، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام آسان نہیں ہے اور یہ راتوں رات نہیں کیا جا سکتا۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کو حقیقی معنوں میں موثر بنانے کے لیے، شہریوں کے لیے اضافی پیچیدہ انتظامی طریقہ کار کو اوور لیپ کیے بغیر، ایک مکمل اور باریک بینی سے تحقیق اور تجزیہ کا عمل ضروری ہے۔

اس کام کے لیے ریاستی انتظامی اداروں اور سرکردہ ماہرین دونوں کی شرکت اور ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، عملی تجربہ رکھنے والے افراد اور تنظیموں کا ان پٹ بہت ضروری ہے۔

مسٹر ڈنہ نے یہ بھی کہا کہ ایسے بہت سے سوالات ہیں جن کے مناسب جوابات کی ضرورت ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام ممکن ہے اور اس کا مارکیٹ پر واقعی مثبت اثر پڑتا ہے۔

ایک پیشہ ور سماجی تنظیم کے نقطہ نظر سے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تیزی سے مستحکم، پائیدار، اور شفاف ترقی میں تعاون کرنے کے مقصد کے ساتھ، VARS زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی پالیسی کی مکمل حمایت کرتا ہے۔

"تاہم، اس ایکسچینج کے آپریٹنگ میکانزم کو بنانے اور اسے مکمل کرنے کے عمل کو مناسب وقت پر اعلان کے لیے مجاز اتھارٹی کو پیش کرنے سے پہلے اچھی طرح سے تحقیق اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے اور تمام اسٹیک ہولڈرز کو زیادہ سے زیادہ فائدہ پہنچایا جا سکے،" مسٹر ڈنہ نے تجویز پیش کی۔

ماخذ