زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام آسان نہیں ہے۔

وزیر اعظم فام من چن نے ابھی ابھی ایک آفیشل ڈسپیچ جاری کیا ہے جس میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو زمین کے استعمال کے حقوق (LUR) ٹریڈنگ فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے وزارت تعمیرات اور متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ ہم آہنگی کی ذمہ داری سونپی گئی ہے۔ یہ مکمل طور پر درست پالیسی ہے، جس کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑتا ہے۔

تاہم، اس تجارتی منزل کے آپریٹنگ میکانزم کو بنانے اور اسے مکمل کرنے کے عمل کو مناسب وقت پر اعلانیہ کے لیے مجاز حکام کے پاس پیش کرنے سے پہلے احتیاط سے تحقیق اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے اور متعلقہ فریقوں کو زیادہ سے زیادہ فوائد حاصل ہوں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام سادہ تصویر نہیں ہے 1 — زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام آسان نہیں ہے اور یہ راتوں رات نہیں کیا جا سکتا۔ (تصویر: ٹی ایم سی)

اس پر تبصرہ کرتے ہوئے، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARs) نے کہا کہ ایک طویل عرصے سے، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے تجارت کی جانے والی رئیل اسٹیٹ (RE) بنیادی طور پر مستقبل کی مصنوعات تھیں، بغیر زمین کے استعمال کے حقوق کے۔ دریں اثنا، زمین کے استعمال کے حقوق زیادہ تر لوگوں کے درمیان آزادانہ اور بے قابو تھے۔

دریں اثنا، اس قسم کی "مصنوعات" رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک بڑی مقدار اور اعلی لین دین کی قیمت کا حامل ہے۔ یہ بہت سے نتائج کا ذریعہ بنتا ہے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے، جس سے ریاست ٹیکس کی آمدنی سے محروم ہوجاتی ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام پر تحقیق کرنا ایک مکمل طور پر درست پالیسی ہے، جس کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑتا ہے۔ کیونکہ زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید مکمل اور مکمل طور پر منظم کرنے اور اس کی نگرانی کرنے میں حصہ ڈالے گا بجائے اس کے کہ صرف مستقبل کی ہاؤسنگ پروڈکٹس اور پراجیکٹ اراضی پر ابھی تک رک جائے۔

خلاصہ یہ کہ زمین کے استعمال کے حقوق کا تجارتی فلور "مکمل طور پر نیا" نہیں ہے۔ ایک خاص نقطہ نظر سے، یہ "رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس" کے ایک بڑے حصے کو ریگولیٹ اور کنٹرول کرنے کے لیے ایک اضافہ ہے جس میں تمام رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس شامل ہیں، نہ کہ صرف ہاؤسنگ جسے مارکیٹ میں کھلا چھوڑا جا رہا ہے۔

نیز VARs کے مطابق، دوسرے ایکسچینج کے کام کرنے کے طریقے کی طرح، QSDĐ ایکسچینج کے ذریعے تجارت کی جانے والی "مصنوعات" کے پاس سخت تصدیق کے ساتھ، خاص طور پر قانونی حیثیت اور عوامی قیمت کے ساتھ مخصوص اور واضح درج معلومات ہونی چاہیے۔

خریداروں کو لین دین کرنے میں محفوظ محسوس کرنے میں مدد کرنے کے لیے یہ ایک اہم بنیاد ہے۔ کاغذ پر مکانات کی خرید و فروخت، دھوکہ دہی کی سرگرمیوں، غلط معلومات، "دو قیمتوں" پر مکانات کی خرید و فروخت اور قیمتوں میں ہیرا پھیری سے گریز کریں۔

لین دین کے پورے عمل کے ساتھ "ان پٹ" مرحلے سے سخت کنٹرول مارکیٹ کو صحیح، محفوظ اور شفاف طریقے سے چلانے میں مدد فراہم کرے گا۔ یہ مارکیٹ کی زیادہ مستحکم اور پائیدار ترقی کی بنیاد اور بنیاد ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق ٹریڈنگ فلور کو تعینات کرتے وقت، اگر رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کے ساتھ ملایا جائے، تو یہ لین دین کا ڈیٹا فراہم کرنے اور اپ ڈیٹ کرنے، ڈیٹا بنانے کی بنیاد، اور ملک بھر میں زمین کی قیمت کا نقشہ بنانے کا ایک ذریعہ ہوگا۔

ایک ہی وقت میں، یہ انتظامی ایجنسیوں کے لیے ریگولیٹری پالیسیوں کی تحقیق اور اسے نافذ کرنے، کھپت کی سمت بندی، مارکیٹ کو فروغ دینے، اور اقتصادی ترقی اور ترقی کو تحریک دینے کے لیے انتہائی اہم معلومات ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا نفاذ زیادہ قابل اعتماد طریقے پیدا کرے گا، جس سے لوگوں، خاص طور پر ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو معلومات کی تلاش اور لین دین کرنے میں مدد ملے گی۔

"مستقبل قریب میں، اگر سازگار میکانزم اور پالیسیوں کا اطلاق ہوتا ہے، تو زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے ذریعے ہونے والی لین دین بہت سے شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کرے گا، ساتھ ہی سماجی سرمائے کی ایک بڑی رقم رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے، اسٹاک اور بانڈ ایکسچینجز کے مقابلے میں۔

جب بڑی تعداد میں مارکیٹ کے شرکاء کے ساتھ کیپٹلائزیشن کافی زیادہ ہوتی ہے، غیر ملکی سرمائے کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاری کی مؤثر مصنوعات جیسے کہ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز (REITs)، رئیل اسٹیٹ سیکیورٹائزیشن، ہاؤسنگ سیونگ فنڈز، وغیرہ کے لیے حالات تیار ہوں گے، VARs نے تبصرہ کیا۔

رئیل اسٹیٹ بروکریج ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈِنھ نے کہا کہ زمین کے استعمال کے حقوق بڑی قدر اور وسیع کوریج کی ایک "اجناس" ہیں۔ لہذا، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل کا قیام آسان نہیں ہے اور یہ راتوں رات نہیں کیا جا سکتا۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے حقیقی معنوں میں موثر ہونے کے لیے، بغیر کسی اوورلیپ کے یا لوگوں کے لیے اضافی پیچیدہ انتظامی طریقہ کار کا باعث بنے، ایک مکمل اور باریک بینی سے تحقیق اور تجزیہ کے عمل کی ضرورت ہے۔

اس کام کے لیے ریاستی انتظامی ایجنسیوں اور سرکردہ ماہرین دونوں کی شرکت اور ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر عملی تجربہ رکھنے والے افراد اور تنظیموں کی شرکت اور آراء بہت اہم ہیں۔

مسٹر ڈنہ نے یہ بھی کہا کہ ایسے بہت سے سوالات ہیں جن کے مناسب جواب دینے کی ضرورت ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام ممکن ہے اور اس کا مارکیٹ پر واقعی مثبت اثر پڑتا ہے۔

ایک پیشہ ور سماجی تنظیم کے نقطہ نظر سے، تیزی سے مستحکم، پائیدار اور شفاف طریقے سے ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں تعاون کرنے کے مقصد کے ساتھ، VARS زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی منزل کے قیام کی پالیسی کی مکمل حمایت کرتا ہے۔

"تاہم، اس ٹریڈنگ فلور کے آپریٹنگ میکانزم کو بنانے اور اسے مکمل کرنے کے عمل کو مناسب وقت پر اعلانیہ کے لیے مجاز حکام کے پاس پیش کرنے سے پہلے احتیاط سے تحقیق اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے اور متعلقہ فریقوں کو زیادہ سے زیادہ فائدہ پہنچایا جا سکے۔" مسٹر ڈنہ نے تجویز پیش کی۔

ماخذ