 |
| رئیل اسٹیٹ قرضے کو زیادہ سختی سے کنٹرول کیا جا رہا ہے۔ |
رئیل اسٹیٹ کے کاروبار قرضوں کے حصول میں دشواری کے بارے میں سخت شکایت کر رہے ہیں۔
گلوبل رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین اور ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز (VACC) کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے کہا کہ بڑے بینک (بشمول بگ 4) نئے منصوبوں کو کریڈٹ دینے سے انکار کر رہے ہیں، یا صرف ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کے منصوبوں کے بارے میں بہت زیادہ منتخب ہیں۔ سرمایہ کاری کی رکاوٹوں کی وجہ سے کاروبار کو منصوبوں پر عمل درآمد سے روکا جا رہا ہے، 2026 رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے انتہائی ہنگامہ خیز سال ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔
بہت سے دوسرے کاروباروں نے یہ بھی رپورٹ کیا کہ کریڈٹ تک رسائی میں دشواری نہ صرف اعلیٰ درجے کے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو متاثر کر رہی ہے بلکہ تمام طبقات بشمول سوشل ہاؤسنگ۔ سوشل ہاؤسنگ بزنسز کے مطابق، بینک 145,000 بلین VND سوشل ہاؤسنگ لون پیکیج سے شائستگی کے ساتھ قرض دینے سے انکار کر رہے ہیں کیونکہ شرح سود بہت کم ہے (6.1%/سال)، جبکہ مارکیٹ میں ڈپازٹ کی شرح سود بڑھ کر 7-8%/سال ہو گئی ہے، یعنی اگر وہ قرض دیں گے تو بینکوں کو نقصان ہو گا۔
فی الحال، 145 ٹریلین VND کریڈٹ پیکج میں سے 5% سے بھی کم سماجی ہاؤسنگ قرضوں کے لیے، تین سال سے لاگو ہونے کے باوجود، تقسیم کیے جا چکے ہیں۔ دریں اثنا، 35 سال سے کم عمر کے نوجوانوں کو قرضوں کے لیے کریڈٹ پیکج کی تقسیم بھی محدود ہے۔
محترمہ ہا تھو گیانگ، شعبہ کریڈٹ برائے اقتصادی شعبوں (اسٹیٹ بینک آف ویتنام) کی ڈائریکٹر کے مطابق، 35 سال سے کم عمر کے نوجوانوں کے لیے قرضوں کی تقسیم کا حجم تقریباً VND 9,600 بلین تک پہنچ گیا (2025 کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً VND 2,000 بلین کا اضافہ)، بشمول VND53 ارب 35 کروڑ روپے کی سرمایہ کاری؛ اور 36 منصوبوں میں گھر خریداروں کے لیے تقریباً 1,500 بلین VND۔ سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے 35 سال سے کم عمر کے نوجوانوں کو قرضوں کی تقسیم کا حجم تقریباً VND 259 بلین تک پہنچ گیا۔
اگرچہ کمرشل بینکوں کا دعویٰ ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو سخت نہیں کر رہے ہیں اور اب بھی اچھے پروجیکٹس کو فنڈز فراہم کر رہے ہیں، محدود سرمائے اور سہ ماہی کریڈٹ کی حدوں کو دیکھتے ہوئے، انہیں بہت احتیاط سے فنڈز مختص کرنا چاہیے۔ اس کے مطابق، "بیک ڈور" منصوبوں کے علاوہ، ریگولیٹری اتھارٹیز کی حمایت حاصل کرنے کے لیے سرمائے کو ترجیحی اور انتہائی محفوظ شعبوں میں مرکوز کیا جائے گا۔
ماہر اقتصادیات ڈاکٹر لی شوان نگہیا کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ چکراتی ہے، لیکن طویل مدتی میں، اس میں کوئی خطرہ نہیں ہے اور یہ بہت محفوظ بھی ہے کیونکہ یہ بینکوں کے کاموں سے گہرا تعلق رکھتا ہے۔ بینکوں کی اکثریت رئیل اسٹیٹ کی ہے، اس لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے کمی کا امکان نہیں ہے۔
اس ماہر نے یہ بھی استدلال کیا کہ رئیل اسٹیٹ ایک ایسا شعبہ ہے جس میں بہت زیادہ اثرات ہیں اور انہوں نے تجویز پیش کی کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام اس مارکیٹ میں سرمایہ داخل کرنے کی پالیسیوں پر عمل درآمد جاری رکھے تاکہ اس کے موثر آپریشن کو یقینی بنایا جاسکے۔ حکومت کو چاہیے کہ وہ اس شعبے کو قرضے دینے کی بجائے قیمتوں میں اضافے کی شرح کو کنٹرول کرے۔
کیپٹل ریل اسٹیٹ میں مضبوطی سے بہہ رہا ہے۔
اگرچہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سرمائے تک رسائی میں مشکلات کے بارے میں شکایت کرتے ہیں، بہت سے ماہرین اور قومی اسمبلی کے نمائندے اس بات کی نشاندہی کرتے ہیں کہ، حقیقت میں، بینک کریڈٹ اب بھی بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ میں جاتا ہے، اور یہ معیشت کے لیے بہت سے منفی نتائج کا باعث بن رہا ہے۔
Wigroup کے CEO مسٹر Nguyen Ngoc Bau کے مطابق، 2026 کی پہلی سہ ماہی میں، تجارتی اور صنعتی قرضوں میں کمی واقع ہوئی، جبکہ رئیل اسٹیٹ اور تعمیرات میں پیسہ تیزی سے بہہ رہا ہے۔ اگرچہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے ساتھ ساتھ زرعی قرضہ بھی اچھی طرح بڑھتا رہا، لیکن اس رقم کے "قانون کی خلاف ورزی" کے امکان کو رد نہیں کیا جا سکتا (زرعی ترقی کے لیے زمین خریدنے کے لیے سرمایہ لینا، لیکن حقیقت میں زرعی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا)۔
اس ماہر کا استدلال ہے کہ قرضوں کے ڈھانچے میں عدم استحکام بینکاری نظام پر لیکویڈیٹی کے مسلسل دباؤ کے ساتھ ساتھ شرح سود کے عدم استحکام کی بنیادی وجہ ہے۔ لہذا، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے لیکویڈیٹی سپورٹ اقدامات (او ایم او چینل کے ذریعے) صرف علامات کو دور کرتے ہیں، مسئلے کی جڑ نہیں۔
2025 میں بینکوں سے مالیاتی رپورٹس ظاہر کرتی ہیں کہ، بہت سے بینکوں میں، رئیل اسٹیٹ کے قرضے کل رئیل اسٹیٹ لون بیلنس کا 30-50% بنتے ہیں۔ یہ اعداد و شمار نامکمل ہیں، کیونکہ بہت سے بینکوں میں ذاتی گھر کی خریداری کے قرضے مکمل طور پر رئیل اسٹیٹ کریڈٹ بیلنس میں شامل نہیں ہوتے ہیں۔
لہذا، کاغذ پر، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ پورے نظام میں کل بقایا قرضوں کا تقریباً 23-25% بنتا ہے، لیکن اصل اعداد و شمار اس سے کہیں زیادہ ہیں۔ جب معیشت کا ایک چوتھائی سے زیادہ قرضہ جائداد غیر منقولہ میں جاتا ہے، تو دوسرے شعبوں کے لیے سرمائے تک رسائی قدرتی طور پر تنگ ہوجاتی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ مینوفیکچرنگ کاروبار مشکلات کا شکار ہیں۔
ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) کے اعداد و شمار کے مطابق، ویتنام کے 500 بڑے نجی اداروں میں سے، 50% سے زیادہ آمدنی فنانس اور رئیل اسٹیٹ سے آتی ہے، جبکہ پروسیسنگ اور مینوفیکچرنگ انڈسٹری کا حصہ کم ہے۔
معاشی ماہرین کے مطابق، نظریاتی طور پر، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنا اور سماجی رہائش اور سستی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے قرضوں کو ترجیح دینا ضروری ہے۔ تاہم، حقیقت میں، یہ حاصل کرنا بہت مشکل ہے کیونکہ بہت سے بینک بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ طبقہ کو نشانہ بناتے ہیں۔ اگر یہ صورتحال برقرار رہی تو معیشت کو خطرات بڑھ جائیں گے۔
اس ہفتے کے شروع میں قومی اسمبلی کے سماجی و اقتصادی مباحثے کے اجلاس سے خطاب کرتے ہوئے، مندوب لی ہونگ انہ (جیا لائی) نے اس معاملے پر "خاص تشویش" کا اظہار کیا۔ مندوب کے مطابق، ویتنام میں، زیادہ تر قرضے قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ میں جاتے ہیں، جس سے مکانات کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں، جس سے نوجوانوں کے لیے 30 سال کی محنت کے بعد بھی گھر خریدنا ناممکن ہو جاتا ہے۔
مندوب Hoang Anh کے پیش کردہ اعداد و شمار کے مطابق، تمام 35 کمرشل بینکوں کا بقایا کریڈٹ بیلنس ظاہر کرتا ہے کہ 4 سالوں میں رئیل اسٹیٹ کے قرضوں میں 132% اضافہ ہوا، جو 2021 میں VND 1,955,000 بلین سے بڑھ کر 2025 میں VND 4,541,000 بلین ہو گیا، جو صنعتی شرح نمو کا 2.4 گنا زیادہ ہے۔ 2025 میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کا پیمانہ صنعتی کریڈٹ سے 1.81 گنا بڑا ہے اور زرعی، جنگلات اور ماہی پروری کے کریڈٹ سے 5.3 گنا بڑا ہے۔
مزید برآں، رئیل اسٹیٹ اور کنسٹرکشن کا حصہ کل سسٹم کریڈٹ کا 27.4% ہے۔ مسٹر ہوانگ انہ جس چیز کے بارے میں خاص طور پر فکر مند ہیں وہ یہ ہے کہ صرف 2024-2025 میں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں 37.6 فیصد اضافے کی توقع ہے، جبکہ صنعتی قرضے میں صرف 9.4 فیصد اضافہ ہوگا۔ یہ استدلال کرتے ہوئے کہ کریڈٹ کا ایک بڑا حصہ رئیل اسٹیٹ میں "بندھا ہوا" ہے، نمائندے ہوانگ انہ نے تجویز پیش کی کہ حکومت انتظامی احکامات سے گریز کرتے ہوئے مارکیٹ میکانزم کا استعمال کرتے ہوئے قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو کنٹرول کرے۔
دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی انٹرنیشنل فنانس سینٹر کی ایگزیکٹیو ایجنسی کے وائس چیئرمین ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگوین ہوا ہوان نے کہا کہ ترقی کے لیے سرمائے کی طلب بہت زیادہ ہے، جبکہ دستیاب سرمایہ محدود ہے۔ لہذا، بینکوں کو ترجیحی شعبوں میں سرمایہ مختص کرنے کو ترجیح دینی چاہیے۔
اس تناظر میں، ماہرین مشورہ دیتے ہیں کہ کاروبار – نہ صرف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار – کو چاہیے کہ وہ اپنے سرمائے کو بڑھانے کے ذرائع کو متنوع بنائیں اور بینک کریڈٹ پر اپنا انحصار کم کریں۔ مسٹر ہوان توقع کرتے ہیں کہ ہو چی منہ سٹی انٹرنیشنل فنانس سنٹر ریئل اسٹیٹ سیکٹر میں معیشت اور کاروباری برادری کے لیے ایک نیا سرمایہ کاری چینل ہو گا۔ یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے حقیقی اثاثوں کو ٹوکنائز کرنا ایک نیا طریقہ ہے جس پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو غور کرنا چاہیے۔
- ڈاکٹر کین وان لوک، وزیر اعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن
کنسٹرکشن اور رئیل اسٹیٹ سیکٹر کا ملک کے جی ڈی پی کا تقریباً 10% حصہ ہے، جو پچھلے نو سالوں میں سب سے زیادہ ہے، اور بہت سے دوسرے معاشی شعبوں پر اس کا اثر بہت زیادہ ہے۔ تاہم، بینک کریڈٹ پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا حد سے زیادہ انحصار کاروباروں اور مالیاتی نظام دونوں کے لیے اہم خطرات کا باعث ہے۔
2025 میں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ مجموعی اقتصادی ترقی کی شرح (22%) سے زیادہ تیز رفتاری سے بڑھنے کی توقع ہے، جس میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے کریڈٹ میں 28% اضافہ ہوا ہے اور اس وقت جائیداد کے کل قرضوں کا تقریباً 44% حصہ ہے۔
رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو زیادہ سختی سے کنٹرول کرنے کے ساتھ، کاروبار کی سرمائے تک رسائی تیزی سے محدود ہو سکتی ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، قرض لینے کی قیمت بڑھ رہی ہے۔
بینک کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو اپنے سرمائے میں اضافے کے ذرائع کو متنوع بنانے کی ضرورت ہے، خاص طور پر کارپوریٹ بانڈز، براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری، اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز کے ذریعے۔ حکومت کو نیشنل ہاؤسنگ فنڈ اور مقامی ہاؤسنگ فنڈز کو بھی تیزی سے نافذ کرنے کی ضرورت ہے۔
ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو خود اپنے کاموں کی تنظیم نو کرنے، کیش فلو کے خطرات کو کنٹرول کرنے، اور متنوع سرمایہ کاری کو محدود کرنے کی ضرورت کو تسلیم کرنا چاہیے۔ سرمائے کے مختلف ذرائع میں توازن – کریڈٹ، بانڈز، ایکویٹی سے لے کر بین الاقوامی سرمایہ کاری تک – کاروباروں کو مارکیٹ کے اتار چڑھاو سے اپنی لچک کو بڑھانے میں مدد دے گا۔
ماخذ: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
تبصرہ (0)