ضغوط على مشتري المنازل

إن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري يدفع العديد من المقترضين المحتملين إلى تعديل خططهم أو تأجيل الحصول على القروض.

في الثالث والرابع من أبريل، تظاهر مراسل من صحيفة "نغوي لاو دونغ" بأنه بحاجة إلى قرض بنكي لشراء شقة في مدينة هو تشي منه، وتواصل مع عدة بنوك للاستفسار عن أسعار الفائدة. وأفاد موظف في بنك التنمية الزراعية والريفية ( أغريبنك ) بأن سعر الفائدة الحالي على قروض الإسكان يبلغ حوالي 14% سنويًا، ولا توجد عروض ترويجية متاحة.

كما ارتفع معدل الفائدة على القرض القديم.

في أحد فروع بنك التجارة الخارجية الفيتنامي ( فيتكومبانك )، أفاد مسؤول ائتماني بأن البنك يُقدم حزمة قروض بفائدة ثابتة لمدة ستة أشهر، بنسبة 9.6% سنويًا، أو 10.5% سنويًا في حال تثبيتها خلال الاثني عشر شهرًا الأولى. كما تُقدم عدة بنوك تجارية أخرى قروضًا سكنية بفائدة تتراوح بين 10% و11.5% سنويًا، ثابتة خلال الاثني عشر إلى الأربعة وعشرين شهرًا الأولى، ثم تتغير وفقًا لظروف السوق. وقد ظلت هذه النسب مرتفعة لعدة أشهر مؤخرًا.

لا يزال مشتري المنازل يواجهون صعوباتٍ جمّة، إذ لا تظهر أي مؤشرات على انخفاض أسعار الفائدة على القروض. الصورة: لام جيانغ

مع ارتفاع أسعار الفائدة بوتيرة متسارعة منذ بداية عام 2026، اضطر الكثيرون إلى تعديل خططهم لشراء المنازل. وقال السيد هوانغ نام (المقيم في حي هيب بينه، مدينة هو تشي منه) إنه يمتلك قطعة أرض تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا في حي لونغ فوك، بقيمة سوقية تقارب 3.5 مليار دونغ فيتنامي. ويخطط لبيع هذه الأرض لشراء شقة في حي بينه ترونغ، بتكلفة تتراوح بين 6 و7 مليارات دونغ فيتنامي، ومساحة تتراوح بين 70 و80 مترًا مربعًا.

مع ذلك، لم تجد الأرض، المعروضة للبيع منذ نهاية العام الماضي، مشترًا حتى الآن، في حين تستمر أسعار فائدة القروض المصرفية في الارتفاع. يقول السيد نام: "تقدم العديد من البنوك حاليًا أسعار فائدة تفضيلية أولية منخفضة تصل إلى 10-11%، بل إن بعضها يصل إلى 14%. إذا اقترضت ما بين 2.5 و3 مليارات دونغ فيتنامي، ستكون تكاليف الفائدة باهظة للغاية، لذا عليّ تأجيل خططي".

لم يقتصر الأمر على القروض الجديدة فحسب، بل شمل أيضاً رفع أسعار الفائدة على القروض القائمة. وقالت السيدة مينه ثو (المقيمة في حي تان فو بمدينة هو تشي منه) إن سعر فائدة قرضها السكني لدى بنك فيتكومبانك قد عُدّل مؤخراً للمرة الثانية، من 9% إلى 9.9% سنوياً. ورغم أن هذه الزيادة ليست مرتفعة جداً مقارنةً بسعر السوق الحالي، إلا أن ارتفاعين متتاليين في فترة وجيزة يُشكّلان ضغطاً مالياً كبيراً عليها وعلى أسرتها.

تشير التقارير إلى ارتفاع ملحوظ في أسعار الفائدة على القروض العقارية مؤخراً، لا سيما في قطاع العقارات. ويُظهر تقرير صادر عن شركةACB للأوراق المالية أن ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الإسكان يؤثر سلباً على طلب المستهلكين، فضلاً عن خطط المبيعات وأرباح شركات العقارات.

على وجه التحديد، في مارس 2026، تراوح سعر الفائدة الثابت التفضيلي للأشهر الاثني عشر الأولى بين 8.5% و10% سنويًا، بزيادة تقارب 2-3 نقاط مئوية مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. بعد انتهاء فترة التفضيل، بلغ سعر الفائدة المتغير عادةً 12%-14% سنويًا، بزيادة تقارب 2-3 نقاط مئوية مقارنةً بالفترة نفسها.

مجرد "نقطة تحول" قصيرة الأجل (؟!)

من منظور السوق، أشارت السيدة فام تاي ثانه تروك، مديرة تحليل قطاع العقارات في شركة ACB للأوراق المالية، إلى أن السوق المالية تواجه حاليًا العديد من الصعوبات حيث يتم تشديد السياسات التي تتحكم في تدفقات الائتمان إلى العقارات.

وعلى وجه التحديد، منذ بداية العام، طلب بنك الدولة الفيتنامي من البنوك السيطرة على نمو الائتمان العقاري بحيث لا يتجاوز معدل نمو الائتمان الإجمالي للاقتصاد، والذي من المتوقع أن يكون حوالي 15٪.

في غضون ذلك، من المتوقع أن يرتفع الائتمان العقاري بنسبة 32% في عام 2025، وهي نسبة أعلى بكثير من نسبة العام السابق البالغة 20.4%، ونسبة الاقتصاد ككل البالغة 19%. وصرحت السيدة تروك قائلة: "في هذا السياق، ستُعطى الأولوية في الحصول على التمويل للشركات العقارية الكبيرة ذات السمعة الطيبة والأطر القانونية الشفافة. في المقابل، ستواجه الشركات الصغيرة أو المشاريع التي تفتقر إلى الوثائق القانونية الكاملة صعوبات، مما سيضطرها إلى البحث عن قنوات تمويل أخرى كالسندات".

من وجهة نظر مشتري المنازل، وخاصة أولئك الذين يقترضون لشراء منزل بغرض السكن الفعلي، يعتقد الدكتور نغوين توان آنه، وهو محاضر في مجال التمويل بجامعة RMIT في فيتنام، أن تقلبات أسعار الفائدة الحالية ليست سوى "نقطة تحول" قصيرة الأجل في خطة مالية طويلة الأجل.

بحسب قوله، تدوم قروض الإسكان عادةً من 15 إلى 20 عامًا، بينما لا تتجاوز دورات التشديد النقدي عادةً 12 إلى 18 شهرًا. ورغم ميل أسعار الفائدة على الودائع إلى الارتفاع، إلا أن سيولة النظام المصرفي تبقى ثابتة، مما يسمح بتنفيذ حزم قروض بأسعار فائدة ثابتة خلال السنوات الثلاث الأولى، ما يوفر حماية للمقترضين.

"بالنسبة لأولئك الذين قاموا بإعداد نسبة حقوق ملكية آمنة (أكثر من 30٪ من قيمة الأصول) ولديهم دخل ثابت، لا ينبغي تأجيل قرارات شراء منزل أو القيام باستثمارات طويلة الأجل بسبب التقلبات الدورية قصيرة الأجل"، هذا ما أكده السيد توان آنه.

العواقب التي تترتب على فترة من النمو السريع.

يرى الخبير الاقتصادي الدكتور دينه ثي هين أن ارتفاع أسعار الفائدة على قروض العقارات ليس تطوراً غير معتاد، بل هو نتيجة لفترة النمو الائتماني المرتفع السابقة. فعلى وجه التحديد، منذ نهاية عام 2025، زاد الائتمان العقاري بأكثر من 20%، مما دفع السلطات التنظيمية إلى التدخل. وبالمقارنة مع عام 2024، حين كانت أسعار الفائدة على قروض الإسكان تتراوح بين 6% و8% سنوياً، ونحو 9% إلى 10% بعد الحوافز، يُعتبر المعدل الحالي الذي يتراوح بين 12% و14% سنوياً زيادة كبيرة.

بحسب هذا الخبير، ورغم أن ارتفاع أسعار الفائدة الحالي لم يصل بعد إلى مستوى التوتر الذي شهدته بعض الفترات السابقة، إلا أنه لا يزال يؤثر بشكل كبير على السوق. وقال الدكتور دينه ثي هين: "من المتوقع أن تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة خلال الفترة من 2026 إلى 2028 بشكل شامل على مشتري المنازل الجادين والمستثمرين ومطوري المشاريع. وفي هذا السياق، ستتقلص فرص الاستثمار قصيرة الأجل، وسيدخل السوق في مرحلة توطيد أقوى، لا سيما بالنسبة للأنشطة المضاربية".

المصدر: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm