حلل السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Real Estate المساهمة (EZ Property): في السابق، كانت رسوم استخدام الأراضي تُحسب وفقًا لممارسات مستقرة نسبيًا. على سبيل المثال، في مقاطعات شمال الدلتا، بلغت تكلفة دفع هكتار واحد من الأرض حوالي 10 مليارات دونج فقط. أما الآن، فإن هذا الرقم يتغير يوميًا، مما يجعل الشركات غير قادرة على التنبؤ بالتكلفة الفعلية.
هناك مشاريع تدوم لسنوات عديدة. عندما بدأت في عامي 2018 و2019، كان سعر الأرض حوالي 21-22 مليون دونج للمتر المربع فقط. أما الآن، وبعد التعديل، فيمكن حساب السعر بما يصل إلى 49-50 مليون دونج للمتر المربع. هذا الفارق يُرهق الشركات تقريبًا ، كما ذكر السيد توان.
علاوةً على ذلك، غالبًا ما تُعاد حسابات رسوم استخدام الأراضي للمشاريع المتأخرة عن مواعيدها بسبب مشاكل إجرائية أو تتعلق بتطهير الموقع، أو تُحصّل مئات المليارات من الدونغ. ويزيد غياب الاستقرار والاتساق في التسعير من الضغط المالي على الشركات.
تمت مناقشتها أيضًا قائمة أسعار الأراضي فيما يتعلق بالتعديلات المرتفعة، أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إلى أن شركةً استأجرت مستودعًا بمساحة 11,000 متر مربع في المنطقة الرابعة (القديمة) بمدينة هو تشي منه اضطرت إلى دفع 3.3 مليار دونج سنويًا في عام 2022. وبحلول عام 2023، عدّلت مدينة هو تشي منه معامل الإيجار، فقفزت الرسوم إلى 7.7 مليار دونج. وبحلول بداية عام 2025، وبتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة وفقًا للنسبة المئوية، ارتفعت التكلفة إلى أكثر من 21 مليار دونج سنويًا، أي أعلى بثلاث مرات من العام السابق وسبع مرات من عام 2022.
ويؤدي هذا الواقع إلى زيادة التكاليف الثابتة للشركات بشكل كبير، مما يؤثر بشكل مباشر على التدفق النقدي والإنتاج وخطط الأعمال والقدرة التنافسية في السوق.
وبحسب قوله، قامت مدينة هوشي منه بتعديل أسعار الأراضي 3 مرات خلال السنوات الثلاث الماضية، وبناءً على ذلك، اضطرت الشركات إلى مواجهة 3 تغييرات كبيرة في الالتزامات المالية للأراضي في اتجاه دفع المزيد من الضرائب والرسوم.
هذا يُلقي بضغوط مالية كبيرة على الشركات. مع ارتفاع أسعار الأراضي، قد تتمكن المدينة من تحصيل إيرادات الميزانية في السنوات الخمس المقبلة، ولكن بعد ذلك، سيلجأ أصحاب الأعمال والمستثمرون إلى أماكن أخرى، كما قال السيد تشاو.
علاوةً على ذلك، أشار السيد تشاو إلى أن أسعار الأراضي تُعدّ من تكاليف الاقتصاد . وهناك حلولٌ عديدة لخفض أسعار المساكن، ويتعين على الدولة من خلالها تحديد مصدر دخل معقول من الأراضي.
وشاطر السيد نجوين كوك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام - الرأي نفسه، قائلاً بصراحة إنه في حين ينص قانون الأراضي بوضوح على مبدأ ضمان الانسجام بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين، فإن الطريقة الحالية لحساب أسعار الأراضي لم تأخذ في الاعتبار مصالح الشركات بشكل عام، وشركات استخدام الأراضي والتأجير وشركات العقارات بشكل خاص.
" هناك حالات حيث، في غضون عام واحد فقط، قرارات تخصيص الأراضي في نفس المنطقة، وعلى نفس قطعة الأرض، ولكن بفارق أربعة أشهر، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 40٪، وهو أسرع من معدل التضخم ،" أثار السيد هييب هذه القضية.
وبحسب السيد هييب، عندما تتأثر كافة الشركات بارتفاع أسعار الأراضي، فإن عدد المشاريع سوف ينخفض، مما يجعلها غير قادرة على خلق إيرادات مستدامة للمنطقة.
والناس يتحملون العبء أيضًا
وفقًا للمحامي نجوين فان دينه، سيؤدي ارتفاع الأسعار إلى تحويل الأراضي إلى مورد للتنمية. ستُحصّل الميزانية المزيد من الأراضي، وسيحصل أصحاب الأراضي المُستردة على تعويضات أكثر ملاءمة. ومع ذلك، سيؤدي هذا أيضًا إلى زيادة العبء المالي على الناس عند دفع رسوم استخدام الأراضي، وضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي، ورسوم التسجيل، وما إلى ذلك.
على وجه التحديد، يُؤدي ارتفاع أسعار الأراضي أيضًا إلى زيادة تكاليف استخدام الأراضي. على سبيل المثال، يعتمد إصدار الشهادات لأول مرة، وتصاريح تغيير استخدام الأراضي للأسر والأفراد، ودفع الإيجار السنوي للأرض، وحساب ضريبة استخدام الأراضي، ورسوم التسجيل، وخاصةً ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي، على قائمة أسعار الأراضي.
إذا تضاعفت قائمة أسعار الأراضي، ستتضاعف رسوم استخدام الأراضي والضرائب والرسوم والتكاليف التي يدفعها الناس، مع أن هذه مجموعة كبيرة من الفئات. ومن المؤكد أن قائمة أسعار الأراضي ستُحدث تأثيرًا واسعًا وشاملًا.
لذلك، تُعدّ كيفية تسعير الأراضي للحصول على قائمة أسعار "محايدة"، بما يُساعد على تنسيق مصالح الأطراف المعنية، مُعضلةً صعبة. يعتقد المحامي نجوين فان دينه أن تعديل الوثائق القانونية المتعلقة بالضرائب والرسوم والتكاليف المتعلقة باستخدام الأراضي سيُسهم في التغلب على سلبيات ارتفاع أسعار الأراضي، وحماية الناس، وخاصة الفئات المُستضعفة، والمساعدة في الحفاظ على الاستقرار الاجتماعي، مع تحويل الأرض في الوقت نفسه إلى مورد للتنمية.
وأشارت جمعية العقارات الفيتنامية أيضًا إلى حقيقة مفادها أن الأرض هي مادة إدخال مهمة للإنتاج والأعمال التجارية وأن سعر الأرض هو عامل مباشر يشكل تكلفة المنتجات من خلال رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي وتكاليف التعويض عن إخلاء الموقع للمناطق والشركات والمستثمرين وكذلك الأشخاص.
أسعار الأراضي وفقا لقائمة أسعار الأراضي سوف تؤثر على فرص الوصول إلى الأراضي للشركات والمستثمرين وتكاليف المدخلات وأسعار المنتجات والقدرة التنافسية للأعمال.
ذكرت جمعية VNREA أيضًا أن التداعيات المتتالية لارتفاع أسعار الأراضي قد تؤدي إلى ركود سوق العقارات، مما يؤثر سلبًا على القطاعات ذات الصلة، مثل البناء والمواد والتمويل والخدمات المصرفية، وغيرها، مما يؤثر سلبًا على هدف النمو واستقرار الاقتصاد الكلي. وإذا ما حُددت الأسعار بشكل معقول، فسيساهم ذلك في نمو الناتج المحلي الإجمالي.
وفقًا للجمعية، سيُشكّل الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي ضغطًا كبيرًا على تكاليف الاستثمار العام وتقدّم مشاريع البنية التحتية. فمع ارتفاع تكاليف الأراضي، تُصبح مشاريع البنية التحتية الرئيسية في المدينة مُعرّضةً لخطر تجاوز التكاليف المُقدّرة، مما يُسبّب صعوبات في موازنة الميزانية.
وفي الوقت نفسه، فإن عملية التفاوض والتعويض المطولة يمكن أن تؤدي إلى إبطاء تقدم التنفيذ، مما يؤثر على كفاءة الاستثمار العام وهدف تطوير البنية التحتية المتزامنة الذي تعطيه المحلية الأولوية لتعزيزه في الفترة المقبلة.
ستُسبب زيادة أسعار الأراضي، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، ضغوطًا مالية على مستخدميها من الأفراد والشركات، نظرًا للزيادة الحادة في الالتزامات المالية (إيجار استخدام الأراضي، ورسوم تحويل أغراض استخدام الأراضي، والرسوم والتكاليف المتعلقة بها). كما ستزيد هذه الزيادة من العبء على ميزانية الدولة عند تنفيذ برامج التعويض والدعم وإعادة التوطين.
كما تعرب جمعية العقارات عن قلقها من هشاشة انتعاش سوق العقارات حاليًا، واضطرار العديد من الشركات إلى إعادة هيكلة أعمالها، ومحدودية تدفقات رأس المال. وقد يُشكل ارتفاع أسعار الأراضي في هذا الوقت "عبئًا مزدوجًا"، مما يُبطئ تعافي السوق.
لذلك، ترى جمعية VNREA أن ارتفاع أسعار الأراضي يحتاج إلى خطة عمل منطقية، في ظل التعافي الهش لسوق العقارات. فالتعديلات المفاجئة قد تؤثر سلبًا على القطاعات ذات الصلة، مثل البناء والمواد والتمويل والبنوك، مما يؤثر سلبًا على هدف النمو واستقرار الاقتصاد الكلي.
أوصى الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية، بالتركيز على جمع معلومات أسعار الأراضي بدقة وشفافية. وتحديدًا، يجب جمع المعلومات من مصادر متنوعة، مثل المعاملات الفعلية، ومزادات الأراضي، وأنشطة الاستشارات السعرية.
يجب إجراء هذه العملية بانتظام وباستمرار لمواكبة تقلبات السوق. كما يجب وضع آلية رقابة صارمة لضمان دقة المعلومات، وخاصةً فيما يتعلق بإعلان أسعار بيع وشراء الأراضي.
أكد الأستاذ المشارك، الدكتور تران كيم تشونغ ، على ضرورة وضع تصميم شامل لتقسيم أسعار الأراضي لبناء خريطة واقعية لأسعارها. وتجنب التفاوت في تقسيم المناطق والتقسيمات الفرعية في لوائح أسعار الأراضي؛ ومن الضروري بناء مؤشرات مرجحة وواقعية .
المصدر: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
تعليق (0)