إشارة إيجابية
منذ سبتمبر 2023، ومع قيام البنك المركزي بخفض سعر الفائدة الأساسي أربع مرات، وانخفاض أسعار الفائدة على الإقراض والودائع بنسبة 2-4% مقارنةً بالسابق، أتيحت الفرصة لقنوات الاستثمار الأخرى للحصول على رؤوس أموال من البنوك ومؤسسات الائتمان. ومؤخرًا، أعلنت بعض البنوك التجارية غير الحكومية عن قروض قصيرة الأجل لدعم السيولة، وقروض المستهلكين، وبناء المساكن، بنسبة تتراوح بين 4.5% و5% سنويًا.
وقال ممثل بنك الدولة الفيتنامي، فرع نغي آن : فيما يتعلق بحزمة الدعم البالغة 120 تريليون دونج للاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، على الرغم من أن سعر الفائدة على القروض ثابت عند 8.2٪ و8.7٪ سنويًا لمشتري المنازل أو مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي على التوالي، فمن المتوقع أن يفكر بنك الدولة كل 6 أشهر في تعديل سعر الفائدة إلى الأسفل.
بحلول نوفمبر 2023، ستواصل البنوك التجارية إقراض الاستثمارات في بناء وإصلاح المنازل كما في العام الماضي. وحسب تقييم سيولة المقترض، ستطبق البنوك أسعار فائدة تتراوح بين 7% و8.5% سنويًا. كلما قصرت مدة القرض، انخفض سعر الفائدة، والعكس صحيح.
فيما يتعلق بقروض الاستثمار العقاري، اقتصرت البنوك التجارية حتى الآن على إقراض مشاريع الاستثمار العقاري التي تضمن قانونيتها. أما حزمة القروض البالغة 120 تريليون دونج، فتقتصر على الشركات التي لا تزال في مرحلة البحث ولم تُكمل طلبات القروض بعد، وبالتالي لا توجد ديون مستحقة.
قال بنك الدولة - فرع نغي آن إنه اعتبارًا من 30 أكتوبر 2023، بلغت القروض القائمة لقطاع العقارات في المنطقة 23865 مليار دونج، وهو ما يمثل 8.2٪ من إجمالي القروض القائمة، بزيادة قدرها 8.7٪ مقارنة بنهاية عام 2022.
وفي وقت سابق، قال ممثل فرع بنك الدولة الفيتنامي في نغي آن للصحفيين، إنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد، بسبب الوضع الصعب للإنتاج والأعمال وزيادة التحويلات المالية، فإن حجم الأموال الخاملة المودعة في البنوك زاد بشكل مطرد.
وفقًا لمحلل اقتصادي ، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض قيمة الدونغ الفيتنامي (VND)، إلا أن المدخرات تُعدّ ملاذًا آمنًا في ظل المخاطر الكبيرة التي تُشكّلها قنوات استثمارية أخرى كالذهب والأسهم. في المستقبل القريب، إذا قدّم سوق العقارات، وخاصةً مناطق المزادات، أسعارًا معقولة، أقل من ذي قبل، فسيُفكّر المستثمرون في الاستثمار، ومن المُحتمل جدًا أن ينعكس مسار التدفق النقدي ويتجه نحو قنوات الاستثمار العقاري.
في نهاية العام، ومع حجم التحويلات المالية التي يرسلها الأبناء العاملون في الخارج، تفكر العديد من العائلات أيضًا في الاستثمار في الأراضي. حضرنا مزاد الأراضي في بلدية ديان هاي (ديان تشاو)، وشهدنا عائلتين في القرية 1 تناقشان المشاركة في مزاد قطعة أرض. قال السيد NKK، القرية 1، بلدية ديان هاي، إن ابنه يعمل في الخارج منذ أكثر من عام الآن، وهو متزوج، لذلك ناقش مع أصهاره شراء وثيقتين للمزايدة لقطعة أرض مخططة بمساحة 180 مترًا مربعًا ، والسعر المبدئي هو 614 مليون دونج ويتوقعون أن يصل المزايدة إلى حوالي 700 مليون دونج. ومع ذلك، هناك العديد من الوثائق من خارج البلدية تشارك في المزاد، لذلك يشعر الرجلان بالقلق من أن سعر المزايدة الفائزة من المرجح أن يتجاوز 700 مليون دونج، أو حتى أكثر من 800 مليون دونج...
السيد لي توان ثينه - ممثل قاعة التداول التي شاركت للتو في مزاد منطقة تخطيط مكونة من 33 قطعة أرض في قرية شوان هوا، بلدية نغي دوك (مدينة فينه)، قام بتحليل: بعد عامين من ركود أسعار الأراضي وانخفاض بنسبة 20-30٪ مقارنة بالسابق، فقط مناطق التخطيط الجيدة والأسعار الأولية المناسبة لديها طلبات للمشاركة في المزاد.
وفقًا لوزارة العمل ومصابي الحرب والشؤون الاجتماعية، تستقبل مدينة نغي آن، التي تضم أكثر من 88 ألف عامل متعاقد، تحويلات مالية من الخارج تبلغ 650 مليون دولار أمريكي سنويًا، أي ما يعادل 15 ألف مليار دونج فيتنامي. وإذا أضفنا أكثر من 20 ألف عامل يسافرون بحرية إلى الخارج عبر قنوات أخرى، فإن التحويلات المالية السنوية تبلغ حوالي 1.4 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل حوالي 35 ألف مليار دونج فيتنامي. إذا ظلت أسعار الفائدة على الادخار منخفضة، ولم يُحوّل سوى 30% من المبلغ المذكور أعلاه إلى سوق العقارات، فستتاح لمزادات الأراضي فرصة للانتعاش تدريجيًا.
التوقعات
متى سيتعافى سوق العقارات؟ بمتابعة وضع وتطورات سوق العقارات خلال السنوات القليلة الماضية، ندرك أن الإجابة على هذا السؤال ليست بالسهلة. في مؤتمرٍ نظمته صحيفة منتدى الأعمال مؤخرًا، أبدى الخبراء والمستثمرون العقاريون ذوو الخبرة حذرًا شديدًا في تعليقاتهم. وعليه، نأمل أن تنخفض أسعار الفائدة وأن تعود ثقة المستثمرين بنهاية عام ٢٠٢٤.
قال السيد نجوين فان با، نائب رئيس جمعية نغي آن للعقارات: "كانت المزادات الأخيرة، التي شهدت مشاركة واسعة وناجحة، إيجابية للغاية في مدينة فينه ومنطقة ديان تشاو. وفي هانوي ، شهدت مزادات الأراضي في أوائل ديسمبر في الضواحي، التي على وشك أن تصبح مناطق حضرية، إقبالًا أكبر من المشترين. وهذا يختلف عن العام الماضي... ومع ذلك، من السابق لأوانه تأكيد انتعاش سوق العقارات".
وأضاف ممثل عن قاعة تداول شركة تيكو في نغي آن: "هذا العام، لا تُقدّم المجموعة أي منتجات جديدة في نغي آن، لكن السوق كان أكثر نشاطًا مما كان عليه قبل ثلاثة أشهر، ولم يتقدم بطلبات الشراء إلا العملاء ذوو الاحتياجات الفعلية. حاليًا، تشهد معاملات الشقق في نغي آن هدوءًا، ليس فقط في نغي آن، بل أيضًا في جميع أنحاء البلاد. هذا أمر لا مفر منه، نظرًا للظروف الاقتصادية الصعبة هذا العام، وقلة الطلبات في الشركات، وقلة فرص العمل".
وفي حديثه إلينا، قال السيد باخ هونغ هاو - نائب مدير مركز خدمة مزادات العقارات (وزارة العدل) إن عدد الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية للشراء أعلى، لكن وضع مزادات الأراضي والوسطاء المشاركين في المزادات ثم التصفح من أجل الربح لا يزال قائماً. يوجد في مزادات الأراضي في مقاطعات دو لونغ ونغي لوك ودين تشاو ومدينة فينه العديد من المشترين بسبب منطقة التخطيط الجميلة والربحية العالية وسعر البداية المناسب. غالبًا ما تشتري طوابق المزادات هذه المناطق المزادات لأكثر من نصف القطع وبعد اكتمال المزاد، يتم نقلها بفارق يتراوح بين 50 إلى 100 مليون دونج/قطعة. ومع ذلك، هناك أيضًا مناطق تخطيط مثل ديان لوي وبلديات ديان دونغ (ديان تشاو) وبلدية نغي آن (مدينة فينه) التي لم يكن لديها أي مشترين على الرغم من الإعلانات المتعددة.
شارك أحد أعضاء فريق الإشراف على المزاد في منطقة Dien Chau: عادةً، كلما زاد عدد المشاركين في المزاد وارتفع سعر العطاء، كان ذلك أفضل، ولكن إذا كانت الزيادة مرتفعة للغاية، بما في ذلك المشاركة المهيمنة للأرضيات كما في عام 2021، فهناك خوف من فقدان الوديعة.
وفي الوقت نفسه، قال السيد نجوين ذا آنه، وهو وسيط عقاري في بلدية نغي فو (مدينة فينه) والذي يذهب بانتظام إلى دا نانغ ومدينة هو تشي منه لربط المعاملات: "حاليًا، سوق العقارات على الصعيد الوطني في القاع، ويتحرك بشكل جانبي في الغالب، مع عدم وجود الكثير من المعاملات. وبمراقبة السوق، نرى أن قطاع المزادات في نغي آن وهانوي فقط هو الأكثر نشاطًا بعض الشيء، والمعاملات أكثر أهمية بفضل كمية التحويلات المالية التي يرسلها الناس، وأرضيات المزادات المشاركة في المزاد. وبالمقارنة مع المدن الكبيرة، فإن سوق نغي آن صغير، ولا يزال "الإحماء" ينتظر عاجلاً أم آجلاً تحركات الأسواق الكبيرة. ويعتمد الحفاظ على الإثارة وخلق الفرضية للعام التالي أيضًا على حالة جذب الاستثمار وجذب العمال والخبراء إلى نغي آن للعمل؛ وبالتالي خلق الحاجة إلى استئجار أو امتلاك منزل... وإلى جانب ذلك، عندما يكون سعر صرف اليورو (أوروبا) أو الدولار الأمريكي أو الين الياباني مستقراً، فإن حجم التحويلات المالية المرسلة كبير، وسوف يكون للمزاد العلني للأراضي الريفية المزيد من الزخم للازدهار.
وفي تعليقه على اتجاهات السوق، قال ممثل مركز تنمية صندوق أراضي مقاطعة نغي آن: مع حلول عام 2024، تحتاج المحليات إلى مراجعة المناطق المخطط لها وطرحها في مزاد بسعر أكثر معقولية لجذب المستثمرين، مما يخلق زخمًا نفسيًا إيجابيًا للسوق.
من المعلومات المهمة الأخرى المتعلقة بسوق العقارات العام المقبل قانون الإسكان، وقانون تنظيم الأعمال العقارية، وخاصة قانون الأراضي الجديد الذي سيُقرّ. إذا أقرّ مجلس الأمة الخطة الضريبية لمالكي العقارات الثانية أو أكثر، واشترطت الحكومة سداد معاملات نقل الأراضي والعقارات عن طريق التحويل المصرفي، وعززت إجراءات التفتيش والتحقق لمنع التهرب الضريبي، فسيتأثر السوق بشكل أو بآخر.
مصدر
تعليق (0)