المشروع يحول الربح إلى خسارة.
قال رئيس إحدى شركات العقارات الشهيرة في مدينة هو تشي منه إن أكبر مشكلة تواجه مشاريع العقارات اليوم هي حساب رسوم استخدام الأراضي، بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي الإضافية. في السابق، كانت المدينة تمنح العديد من المشاريع حوافز لحساب رسوم استخدام الأراضي مؤقتًا لتمكين الشركات من تنفيذ أعمال البناء والبيع، ولكن الآن، وبعد تسليم المشروع للمنازل وسكنها السكان لسنوات عديدة، تُحسب رسوم استخدام الأراضي في الوقت الحالي، وليس من وقت تسليم الأرض. وقد تسبب هذا في أضرار جسيمة وإحباط كبير، ليس فقط للشركات، بل أيضًا لمشتري المنازل.
طلبت مدينة هوشي منه من مشروع ليكفيو سيتي دفع رسوم استخدام إضافية للأراضي تزيد عن 4664 مليار دونج، مما تسبب في وقوع الشركة في وضع صعب وتعاني من الخسائر.
ينص القانون على أن موعد تقييم الأراضي وحساب ضريبة استخدام الأراضي هو تاريخ اتخاذ قرار تخصيص الأراضي أو تغيير غرض استخدامها أو تخصيص الأراضي في الحقل. ولكن في الواقع، عند حدوث أي تغيير يُطيل مدة حساب ضريبة استخدام الأراضي، تُعيد الجهة المختصة تقييم الأرض وضريبة استخدام الأراضي في الوقت الحالي. ومن الصعوبات الأخرى عدم قدرة المؤسسة على اتخاذ زمام المبادرة في عملية التقييم وتحديد المبلغ المستحق. فالمؤسسة تفتقر إلى الخبرة اللازمة، ولا يُسمح لها بمناقشة أساليب حساب ضريبة استخدام الأراضي المعقولة مع الجهة المختصة.
لذلك، تضطر الشركات إلى الاستعانة بشركة تقييم أخرى للوصول إلى نتيجة منسجمة. حاليًا، لا تزال الشركات تعتمد على حسابات الجهات الرسمية، ولا يُسمح لها بالاعتراض. في الوقت نفسه، وللحفاظ على السلامة، تُحسب حقوق استخدام الأراضي بقيم مرتفعة جدًا من قبل مسؤولي الدولة. في الماضي، كانت حقوق استخدام الأراضي تُحسب مؤقتًا عند رقم معين في العديد من المشاريع، وكانت الشركات تستخدم هذا الرقم لتحديد سعر البيع للعملاء. الآن، وبعد سنوات عديدة، أعادت الجهات الرسمية حساب حقوق استخدام الأراضي، وأصبح الرقم أعلى بكثير من الرقم المؤقت. هذا يُسبب خسائر فادحة للعديد من المشاريع المربحة، ويؤدي إلى عجز الشركات حتى عن إتمام الصفقة،" كما قال.
بعد إرسال وثيقة إلى رئيس الوزراء ووزارة المالية للتعليق على المسودة، اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أنه عند اتخاذ قرار بتعديل المخطط التفصيلي، يُعاد حساب ضريبة استخدام الأراضي للمشروع بأكمله وقت اتخاذ القرار. يُعاد حساب ضريبة استخدام الأراضي التي دفعتها الشركة سابقًا عند إعادة الموافقة على المخطط، ويُخصم المبلغ المخصوم منها بعد إعادة الحساب، على ألا يتجاوز المبلغ المستحق ضريبة استخدام الأراضي.
في حال عدم سداد المنشأة لضريبة استخدام الأراضي قبل تعديل الخطة التفصيلية للمشروع، يتعين عليها سدادها عند تعديل الخطة. يُعاد حساب مبلغ ضريبة استخدام الأراضي المدفوعة (إن وُجدت) عند تعديل الخطة، مع مراعاة عامل التضخم، ويُخصم من ضريبة استخدام الأراضي بعد إعادة الحساب. يجب ألا يتجاوز المبلغ المخصوم مبلغ ضريبة استخدام الأراضي المستحقة. في الوقت نفسه، يتعين على المنشأة سداد ضريبة استخدام الأراضي المتأخرة في حال وجود إشعار بسدادها.
استشهد السيد تشاو بمشروع إسكان تجاري في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه)، مُقام على قطعة أرض مساحتها 5.2 هكتار، أصدرت جهة حكومية مختصة قرار تخصيص أرض له اعتبارًا من يناير 2021، بمعامل استخدام أرض يبلغ 3.05 مرة، وكثافة بناء قصوى تبلغ 35%، ويشمل مبنى سكنيًا بارتفاع أقصى يبلغ 27 طابقًا ويضم 903 شقق، ومنطقة تاون هاوس منخفضة الارتفاع تضم 110 تاون هاوس. في مارس 2021، دفعت الشركة ضريبة استخدام أرض بقيمة 850 مليار دونج. بعد ذلك، طلب المستثمر تعديل التخطيط التفصيلي لزيادة معامل استخدام الأراضي إلى 4.57 مرة، وكثافة بناء قصوى تبلغ 40٪، ليصل إجمالي عدد الشقق إلى 1355 شقة، والتي وافقت عليها الوكالة الحكومية المختصة في مارس 2024. ووفقًا لمشروع المرسوم، يجب أن يدفع المشروع ضريبة استخدام أراضي إضافية قدرها 425 مليار دونج، ولكن وفقًا لاقتراح السيد تشاو، يتعين على المؤسسة فقط دفع ضريبة استخدام أراضي إضافية قدرها 325 مليار دونج.
إذا باعت الشركة وحصلت على المبلغ، فبحسب طريقة الحساب الواردة في مشروع المرسوم، ستضطر الشركة إلى دفع المبلغ من جيبها الخاص، مما يؤدي إلى خطر الخسارة. أما إذا لم يُبع المشروع، فسيُضاف حق الانتفاع بالأرض إلى سعر البيع، مما سيرفع سعر المنزل، وعندها سيتحمل مشتري المنزل العبء الأكبر.
هناك حالة واحدة فقط للإعفاء من إيجار الأرض.
وفقًا لمشروع المرسوم، لا توجد حاليًا سوى حالة واحدة لاستخدام الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال في قطاع حوافز الاستثمار ضمن منطقة حوافز الاستثمار المُعفاة من إيجار الأرض. وقد ضيّق المشروع نطاق حالات الإعفاء من إيجار الأرض بشكل ملحوظ مقارنةً باللوائح الحالية. وفي حال إقرار هذه اللائحة، سيُحرم العديد من المستثمرين، بمن فيهم المستثمرون الأجانب، من سياسة الإعفاء من إيجار الأرض، لأن هذه المناطق لا تقع ضمن منطقة حوافز الاستثمار.
ليس هذا فحسب، وحسب السيد لي هوانغ تشاو، فإن مشروع المرسوم لم يعد ينص على سياسة إعفاء رسوم استخدام الأراضي خلال فترة مشروع البناء الأساسي أو بعد فترة الإعفاء من إيجار الأرض وإيجار سطح الماء خلال فترة البناء الأساسي، وبالتالي فهو لا يرث سياسة حوافز الاستثمار الحالية المنصوص عليها في المرسوم 46. وقد أبطلت اللائحة الجديدة سياسة حوافز الاستثمار الخاصة المنصوص عليها في قانون الاستثمار لعام 2020 والقرار 29 الصادر عن رئيس الوزراء بشأن تنظيم حوافز الاستثمار الخاصة. وقد يؤثر ذلك سلبًا على سياسة جذب الاستثمار، مما يقلل من جاذبية بيئة الاستثمار في فيتنام في نظر المستثمرين الأجانب.
هذه قضية بالغة الأهمية، لذا ينبغي على الحكومة والهيئات الحكومية المختصة إيلاء اهتمام خاص قبل إصدار المرسوم لبناء إطار لسياسات استثمارية تفضيلية متفوقة وذات قدرة تنافسية عالية، تضمن المصالح الوطنية والعرقية على المديين القصير والمتوسط والطويل، مع ضمان المصالح المشروعة والقانونية للمستثمرين. لا سيما في ظل المنافسة الشرسة بين الدول لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر، لا سيما في مجالات التمويل والتكنولوجيا المتقدمة والرقائق وتكنولوجيا أشباه الموصلات؛ وفي العادة، حتى الولايات المتحدة أصدرت مؤخرًا قانونًا بشأن الرقائق وتكنولوجيا أشباه الموصلات، كما اقترح السيد تشاو.
حلل المحامي تران مينه كونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) أنه في حين ينص قانون الأراضي على أن الإيجار السنوي للأرض يُطبق بثبات لمدة 5 سنوات من الوقت الذي تقرر فيه الدولة استئجار الأرض، فإنه يسمح بتغيير غرض استخدام الأرض المرتبط بالانتقال إلى شكل إيجار أرض الدولة مع دفع إيجار سنوي للأرض. يتم تنظيم معدل التعديل من قبل الحكومة لكل فترة، ولكن يمكن أن تكون الزيادة في إيجار الأرض مساوية للتضخم أو أقل منه. ومع ذلك، ينص مشروع المرسوم على أن معدل زيادة إيجار الأرض يساوي التضخم. لذلك، يحتاج المرسوم إلى النظر في الحد من الزيادة في إيجار الأرض لكل دورة مدتها 5 سنوات بحيث لا تتجاوز الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك ولكن لا تزيد عن 15٪. وهذا يساعد الشركات على تقليل المخاطر المالية، والاستعداد للاستثمار في المشاريع الكبيرة، واسترداد رأس المال بمرور الوقت.
بعد التشاور مع الشركات، ذكرت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) أيضًا أنه بالمقارنة مع السياسة الحالية في المرسوم 46، فإن سياسة الإعفاء والتخفيض في المسودة أقل جاذبية. لأنه وفقًا للوائح الحالية، هناك حالات تُعفى فيها الشركات تمامًا، وليس مجرد تخفيض إيجار الأرض لعدد معين من السنوات. بعض الحالات التي تُعفى من 100٪ من إيجار الأرض لكامل مدة الإيجار وفقًا للوائح الحالية تشمل: مشاريع الاستثمار في مجال حوافز الاستثمار الخاصة المستثمرة في المناطق ذات الصعوبات الاجتماعية والاقتصادية الخاصة؛ المشاريع التي تستخدم الأراضي لبناء مساكن الطلاب بأموال من ميزانية الدولة، ولا يُسمح للوحدة المخصصة لإدارة واستخدام الطلاب بتضمين تكاليف إيجار الأرض في سعر الإيجار؛ الأراضي الزراعية للأقليات العرقية؛ الأراضي لتنفيذ مشاريع زراعة الغابات الوقائية، ومشاريع إعادة التحريج، وما إلى ذلك. لذلك، يحتاج المرسوم إلى النظر في اللوائح في اتجاه توسيع حالات إعفاء إيجار الأراضي، بدلاً من مجرد تخفيض الإيجار. إذا أمكن القيام بذلك، فسوف يجذب رأس المال الاستثماري إلى المناطق الصعبة أو المجالات التفضيلية بشكل خاص.
[إعلان 2]
المصدر: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
تعليق (0)