أوجه القصور في طريقة حساب رسوم استخدام الأراضي.

يتحول المشروع من مشروع مربح إلى مشروع خاسر.

بحسب رئيس إحدى شركات العقارات المعروفة في مدينة هو تشي منه، فإنّ أكبر عقبة تواجه مشاريع العقارات اليوم هي حساب رسوم استخدام الأراضي، بما في ذلك الرسوم الإضافية. في السابق، كانت المدينة تمنح العديد من المشاريع معاملة تفضيلية، تسمح بحساب رسوم استخدام الأراضي بشكل مؤقت لتمكين الشركات من المضي قدمًا في أعمال البناء والبيع. أما الآن، وبعد اكتمال المشاريع وسكن السكان فيها لسنوات عديدة، تُحسب رسوم استخدام الأراضي وفقًا للوقت الحالي، وليس من تاريخ تخصيص الأرض. وقد تسبب هذا في خسائر وإحباط كبيرين ليس فقط للشركات، بل أيضًا لمشتري المنازل.

يُطالب مشروع مدينة ليكفيو من قبل مدينة هو تشي منه بدفع رسوم إضافية لاستخدام الأراضي تزيد عن 4664 مليار دونغ فيتنامي، مما يتسبب في مواجهة الشركة صعوبات وخسائر.

ينص القانون على أن وقت تقييم الأراضي وحساب حقوق استخدامها هو وقت اتخاذ قرار بتخصيص الأرض، أو السماح بتغيير استخدامها، أو تخصيصها في الموقع نفسه. إلا أنه في الواقع، كلما طرأت تغييرات تُطيل أمد حساب حقوق استخدام الأراضي، تُقيّم السلطات الأرض وحقوق استخدامها وفقًا للوقت الراهن. ومن الصعوبات الأخرى عدم قدرة الشركات على إدارة سير العملية والمبالغ المستحقة عليها بشكل استباقي، إذ تفتقر الشركات إلى الخبرة اللازمة، ولا يحق لها مناقشة طريقة معقولة لحساب حقوق استخدام الأراضي مع السلطات.

لذا، تضطر الشركات إلى الاستعانة بشركة تقييم أخرى للوصول إلى نتيجة عادلة. حاليًا، لا تزال الشركات تعتمد على حسابات السلطات ولا يُسمح لها بالطعن فيها. في الوقت نفسه، ولأسباب أمنية، تُحسب ضريبة استخدام الأراضي حاليًا بمبلغ مرتفع جدًا من قِبل مسؤولي الدولة. في السابق، كانت ضريبة استخدام الأراضي للعديد من المشاريع تُحسب بشكل مبدئي بقيمة معينة، وكانت الشركات تستخدم هذه القيمة لتحديد سعر البيع للعملاء. الآن، وبعد سنوات عديدة، عندما تُعيد السلطات حساب ضريبة استخدام الأراضي، تكون القيمة أعلى بكثير من الحساب المبدئي. هذا الأمر يتسبب في تكبّد العديد من المشاريع المربحة خسائر فادحة فجأة، بل إن بعض الشركات تعجز عن الدفع،" كما قال هذا الشخص.

في وثيقة أُرسلت إلى رئيس الوزراء ووزارة المالية لتقديم ملاحظات على المسودة، اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أنه عند اتخاذ قرار بتعديل الخطة التفصيلية، ينبغي إعادة حساب ضريبة استخدام الأراضي (TSD) للمشروع بأكمله وقت اتخاذ قرار التعديل. كما ينبغي إعادة حساب مبلغ ضريبة استخدام الأراضي الذي سبق أن دفعته الشركة عند إعادة الموافقة على الخطة، وخصمه من ضريبة استخدام الأراضي بعد إعادة الحساب، على ألا يتجاوز المبلغ المخصوم المبلغ المستحق.

إذا لم تسدد المنشأة ضريبة استخدام الأراضي قبل تعديل الخطة التفصيلية للمشروع، فيجب عليها سدادها عند تعديل الخطة. وسيتم إعادة حساب أي ضريبة استخدام أراضي مدفوعة مسبقًا (إن وجدت) عند تعديل الخطة، مع مراعاة التضخم، وسيتم خصمها من الضريبة المعاد حسابها. ولا يجوز أن يتجاوز المبلغ المخصوم قيمة ضريبة استخدام الأراضي المستحقة. وفي الوقت نفسه، يتعين على المنشأة دفع غرامات التأخير في سداد ضريبة استخدام الأراضي إذا تلقت إشعارًا بذلك.

استشهد السيد تشاو بمثال مشروع سكني تجاري في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) بُني على قطعة أرض مساحتها 5.2 هكتار، حيث أصدرت الجهة الحكومية المختصة قرارًا بتخصيص الأرض في يناير 2021 بمعامل استخدام أرض يبلغ 3.05 أضعاف وكثافة بناء قصوى تبلغ 35%. يتضمن المشروع مبنى سكنيًا بارتفاع أقصى يبلغ 27 طابقًا يضم 903 شقق، ومنطقة سكنية منخفضة الارتفاع تضم 110 منازل. في مارس 2021، دفعت الشركة 850 مليار دونغ فيتنامي كرسوم استخدام الأرض. لاحقًا، طلب المستثمر تعديلًا على التخطيط التفصيلي، بزيادة معامل استخدام الأرض إلى 4.57 أضعاف، وكثافة البناء القصوى إلى 40%، ورفع إجمالي عدد الشقق إلى 1355 وحدة. تمت الموافقة على ذلك من قبل الوكالة الحكومية المختصة في مارس 2024. ووفقًا لمسودة المرسوم، سيتعين على المشروع دفع رسوم إضافية لاستخدام الأراضي قدرها 425 مليار دونغ فيتنامي، ولكن وفقًا لاقتراح السيد تشاو، سيتعين على الشركة دفع رسوم إضافية لاستخدام الأراضي قدرها 325 مليار دونغ فيتنامي فقط.

"إذا باعت الشركة العقارات وحصلت على الأموال، فسيتعين عليها، وفقًا لطريقة الحساب الواردة في مسودة المرسوم، استخدام أموالها الخاصة للتعويض، مما يؤدي إلى خطر الخسائر. أما إذا لم يتم بيع المشروع بعد، فستُضاف ضريبة استخدام الأراضي إلى سعر البيع، مما سيرفع أسعار المنازل، وفي النهاية، سيتحمل مشتري المنازل العبء"، هذا ما أوضحه السيد تشاو.

لم يتبق سوى حالة واحدة مؤهلة للإعفاء من إيجار الأرض.

بحسب مسودة المرسوم، يُستثنى حاليًا من إيجار الأرض حالة واحدة فقط لاستخدام الأراضي لأغراض الإنتاج والتجارة في القطاعات المُحفِّزة للاستثمار ضمن المناطق المُحفِّزة للاستثمار. وقد قلّصت المسودة بشكل ملحوظ الحالات المؤهلة للإعفاء من إيجار الأرض مقارنةً باللوائح الحالية. وفي حال إقرار هذا النظام، ثمة مخاوف من أن المستثمرين، بمن فيهم المستثمرون الأجانب، لن يستفيدوا من سياسة الإعفاء من إيجار الأرض، لأن هذه المناطق لا تُعتبر مناطق مُحفِّزة للاستثمار.

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، فإن مسودة المرسوم لم تعد تنص على سياسة إعفاء رسوم استخدام الأراضي خلال فترة الإنشاء الأساسية للمشروع، أو بعد انتهاء فترة الإعفاء من رسوم تأجير الأراضي والمسطحات المائية خلال فترة الإنشاء الأساسية. وبالتالي، فهي لا ترث سياسة حوافز الاستثمار الحالية المنصوص عليها في المرسوم رقم 46. وقد أدى النظام الجديد إلى إبطال سياسة حوافز الاستثمار الخاصة المنصوص عليها في قانون الاستثمار لعام 2020 وقرار رئيس الوزراء رقم 29 بشأن حوافز الاستثمار الخاصة. وقد يؤثر ذلك سلبًا على سياسات جذب الاستثمار، مما يقلل من جاذبية بيئة الاستثمار في فيتنام للمستثمرين الأجانب.

"هذه قضية بالغة الأهمية، لذا يتعين على الحكومة والجهات الحكومية المعنية إيلاءها اهتماماً خاصاً قبل إصدار المرسوم، وذلك لبناء إطار سياسات تحفيزية استثمارية متفوق وتنافسي للغاية، يضمن المصالح الوطنية والإثنية على المدى القصير والمتوسط ​​والطويل، مع ضمان المصالح المشروعة للمستثمرين. ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة في ظل المنافسة الشديدة بين الدول لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر، لا سيما في قطاعات التمويل والتكنولوجيا المتقدمة والرقائق الإلكترونية وأشباه الموصلات؛ فعلى سبيل المثال، سنّت الولايات المتحدة مؤخراً قوانين بشأن الرقائق الإلكترونية وتكنولوجيا أشباه الموصلات"، هذا ما أشار إليه السيد تشاو.

أوضح المحامي تران مينه كوونغ (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه) أن قانون الأراضي ينص على تطبيق إيجار سنوي ثابت لمدة خمس سنوات من تاريخ قرار الدولة بتأجير الأرض، مع إمكانية تغيير استخدام الأرض عند التحول إلى نظام تأجير الأراضي الحكومي بدفع إيجار سنوي. وتخضع نسبة التعديل لتنظيم الحكومة لكل فترة، إلا أن الزيادة في إيجار الأرض قد تكون مساوية لمعدل التضخم أو أقل منه. في المقابل، ينص مشروع المرسوم على أن نسبة تعديل زيادة إيجار الأرض تساوي معدل التضخم. لذا، ينبغي أن يتضمن المرسوم تحديدًا للزيادة في إيجار الأرض لكل دورة مدتها خمس سنوات بحيث لا تتجاوز الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك، وبحد أقصى 15%. يساعد هذا الشركات على تقليل المخاطر المالية والاستعداد للاستثمار في مشاريع ضخمة ذات فترات استرداد رأسمال طويلة.

بعد التشاور مع الشركات، ترى غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) أن سياسة الإعفاء والتخفيض في مسودة المرسوم رقم 46 أقل جاذبية مقارنةً بالسياسة الحالية. فبحسب اللوائح الحالية، تُعفى الشركات كليًا من إيجار الأرض، وليس فقط لفترة محددة. ومن بين هذه الحالات: المشاريع الاستثمارية في قطاعات استثمارية ذات أولوية خاصة، تقع في مناطق ذات ظروف اجتماعية واقتصادية صعبة؛ والمشاريع التي تستخدم الأراضي لبناء مساكن طلابية بتمويل من ميزانية الدولة، حيث لا يُسمح للجهة المسؤولة عن إدارة واستخدام الأرض لإسكان الطلاب بتضمين تكاليف إيجار الأرض في سعر الإيجار؛ والأراضي الزراعية المخصصة للأقليات العرقية؛ والأراضي المخصصة لمشاريع تشجير الغابات الوقائية، ومشاريع استصلاح الأراضي، وغيرها. لذا، ينبغي على المرسوم النظر في توسيع نطاق الحالات المؤهلة للإعفاء من إيجار الأرض، بدلًا من مجرد تخفيض الإيجار. فإذا تحقق ذلك، سيجذب الاستثمار إلى المناطق أو القطاعات الأقل حظًا، مع توفير حوافز خاصة.

المصدر: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm