العقارات 2025: فرص واعدة في العصر الجديد

من المتوقع أن يكون عام 2025 علامة فارقة مهمة بالنسبة لسوق العقارات في فيتنام عندما يجمع العديد من الظروف المواتية من إطار قانوني متزامن واقتصاد كلي مستقر وسياسات دعم قوية. ومع عودة ثقة السوق، زاد العرض والطلب، مما خلق الظروف لدورة نمو جديدة ستستمر حتى عام 2030.

في هانوي ، أصبح السكن من أكبر هموم الناس، وخاصةً ذوي الدخل المتوسط. ورغم نمو سوق العقارات في العاصمة، إلا أن امتلاك منزل لا يزال بعيد المنال بالنسبة للعديد من العائلات.

السيدة تران ماي هوا (34 عامًا، من فو ثو ) تعمل حاليًا في شركة إعلامية في هانوي. ورغم أن متوسط ​​راتبها يتراوح بين 15 و20 مليون دونج فيتنامي شهريًا، إلا أنها قالت إنها، رغم حساباتها الدقيقة، لا تزال تجهل متى ستتمكن من امتلاك منزل في هانوي.

تكاليف المعيشة في هانوي متنوعة للغاية، فأضطر للإنفاق في كل مرة أخرج فيها تقريبًا. ورغم أنني أدخر قدر الإمكان، إلا أنني لا أدخر سوى حوالي 6-7 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، أي ما يعادل حوالي 100 مليون دونج سنويًا. ومع ذلك، ومع المبلغ الحالي البالغ 3 مليارات دونج، لا يزال شراء شقة في قلب هانوي أمرًا صعبًا، كما قالت.

ليس السيدة هوا وحدها، بل تواجه العديد من العائلات الشابة في هانوي صعوبة في الاستقرار في ظل الارتفاع المستمر في أسعار العقارات. السيد بوي مينه دوك (29 عامًا، من تاي نجوين ) يستأجر حاليًا مع زوجته وأطفاله شقة صغيرة في هانوي.

عندما بدأ السيد دوك وزوجته البحث عن منزل، شعرا بالحيرة، فبينما ظل دخلهما ثابتًا لسنوات عديدة، ارتفعت أسعار المنازل في هانوي بشكل كبير في فترة وجيزة. قال السيد دوك إنه مع المبلغ الذي يدخرانه شهريًا بعد خصم نفقات المعيشة، كان من الصعب عليهما شراء منزل، حتى في الضواحي.

أظهرت دراسة حديثة أجرتها شركة باتدونجسان أن معدل ارتفاع أسعار المساكن في فيتنام يتجاوز بكثير معدل الدخل، وأن العمال، بغض النظر عن أعمارهم، يواجهون صعوبة في الحصول عليها. وتحديدًا، بلغ معدل نمو أسعار المساكن في فيتنام خلال السنوات الخمس الماضية 59%، حيث يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في هانوي حاليًا 61 مليون دونج فيتنامي، وفي مدينة هو تشي منه 57 مليون دونج فيتنامي. ويبلغ متوسط ​​دخل العامل الفيتنامي شهريًا حوالي 7.5 مليون دونج فيتنامي، بزيادة سنوية قدرها 7%.

وبحسب باتدونجسان، إذا قارنا متوسط ​​الراتب وسعر المنزل، فإن العامل في الثلاثينيات من عمره سينفق حوالي 25.8 سنة من الدخل لشراء شقة (60 مترًا مربعًا) بحوالي 3 مليارات دونج، بشرط معدل فائدة تعبئة يبلغ 4.5٪.

أشار السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن عام 2024 هو عام محوري، مما يخلق الأساس لتحفيز سوق العقارات الفيتنامية في عام 2025 لدخول عصر جديد.

في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، شهد السوق عودة عدد كبير من وسطاء العقارات وصالات التداول العقاري إلى السوق، مع بدء المستثمرين في تفعيل تنفيذ سلسلة من المشاريع ذات الأحجام الكبيرة. وقد تلقت بعض المشاريع التي أحرزت تقدمًا جيدًا في التنفيذ إيداعات رسمية. وسجلت المشاريع الجديدة، من منتجات الأراضي والتاون هاوس والفلل والشقق وغيرها، نموًا جيدًا في معدلات الفائدة والمعاملات وأسعار البيع في السوقين الأولية والثانوية.

في الربع الثاني من عام 2024، استمر انتعاش سوق العقارات، حيث شهد حجم العرض والمعاملات نموًا قويًا خلال الربع، بارتفاع 3 و4 أضعاف على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. وعلى وجه الخصوص، ستدخل المعلومات المتعلقة بقانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والبند 2 من المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان، حيز التنفيذ قبل 5 أشهر، مما يعزز ثقة الكيانات العاملة في قطاع العقارات في استعدادها للعودة إلى الساحة.

بحلول الربع الثالث من عام 2024، دخلت اللوائح القانونية المتعلقة بالإسكان والأراضي والعقارات حيز التنفيذ رسميًا، مما أدى إلى إلغاء حالة "الانتظار قبل الساعة الثامنة مساءً" السائدة في السوق بأكمله. كما بدأ السوق يسجل بوادر "انتعاش" مع انتشار خبر مزادات الأراضي في ضواحي هانوي بشكل غير مسبوق. ويتصدر قطاع الشقق أيضًا هذا النشاط، حيث تشهد الأسعار ارتفاعًا مستمرًا، مسجلةً مستويات جديدة في كل من السوقين الأولية والثانوية.

بحلول الربع الأخير من العام، وبسبب "تدفئة" السوق، قام العديد من المستثمرين العقاريين بتغيير خططهم، و"أطلقوا" المنتجات قبل الموعد المتوقع، مع العديد من السياسات التفضيلية، مما ساعد العرض السكني على "تجاوز" التوقعات.

في تقييم عام لسوق العقارات في عام 2025، أكد الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ - نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية والبحث - أن سوق العقارات الفيتنامي سيواجه 5 مخاطر رئيسية بما في ذلك: المخاطر الدولية؛ المخاطر الاقتصادية الكلية؛ مخاطر السياسات والآليات؛ مخاطر السوق؛ مخاطر الشركاء، ومع ذلك، سيتم تقليل هذه المخاطر.

وفي هذا السياق، يقدم الخبير ثلاثة سيناريوهات لسوق العقارات هذا العام.

وعليه، فإن السيناريو المحايد، حيث تظهر السوق علامات ارتفاع في درجات الحرارة ولكن ليس بقوة - هو السيناريو الأكثر ترجيحا ووضوحا في سياق نهاية عام 2024.

السيناريو الإيجابي هو ازدهار السوق ونمو كافة القطاعات بقوة - ومع ذلك، من غير المرجح أن يحدث هذا السيناريو.

السيناريو الأسوأ، والذي لا يريده أحد والذي من غير المرجح أن يحدث، هو سوق هبوطية؛ ومع ذلك، لا يزال من الممكن أن يحدث إذا ظهرت عوامل خارجية في الاقتصاد.

وفي مواجهة التأثيرات السلبية على سوق العقارات، أوصى الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ بمواصلة تعزيز إضفاء الطابع المؤسسي على القضايا المتعلقة بسوق العقارات، وخاصة الأدوات الضريبية والأدوات المالية المشتقة.

في الوقت نفسه، يجب إصدار قانون ضريبة العقارات بشكل عاجل. بالإضافة إلى ذلك، يجب وضع وتنفيذ آليات، مثل استصلاح الأراضي المجاورة لمشاريع البنية التحتية لطرحها في مزاد علني، والبناء وفقًا للمخططات لتوفير رأس المال اللازم لتطوير البنية التحتية. يجب تنسيق التخطيط في المحافظات والمدن المركزية، والأهم من ذلك، تنسيق التخطيط ووضعه على خريطة الأراضي.

ومن المتوقع أن يكون عام 2025 علامة فارقة مهمة لسوق العقارات.

وفي حديثها مع لاو دونغ، علقت السيدة دو ثي تو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي، على أن سوق العقارات بحلول عام 2025 سيكون له إطار قانوني أساسي بما في ذلك قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023؛ والوثائق التوجيهية؛ وقد تم إصدار قائمة أسعار الأراضي وتطبيقها لعام 2025 للمدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

سيدخل سوق العقارات في عام ٢٠٢٥ دورةً تطويريةً جديدة. في سوق هانوي، سيظل قطاع الشقق المعروضة للبيع هو الرائد في السوق. ومن المتوقع أن يرتفع سعر البيع في السوق الأولية بشكل أكبر في النصف الأول من العام، لأن شريحة العقارات المتوسطة الفاخرة لا تزال تُشكل غالبية هذا السوق. بالإضافة إلى ذلك، سيشهد السوق الثانوي تباطؤًا في الأسعار.

قال السيد تران فان بينه، نائب الرئيس والأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إنه من أجل أن يتطور سوق العقارات الفيتنامي في عام 2025 في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان أن تكون الأسعار مناسبة للقوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

أكد السيد بينه أن قطاع العقارات السكنية سيظل رائداً في عملية التعافي في عام 2025، إلا أن هناك العديد من العوامل السلبية، مثل ضعف العرض المحلي، وأسعار البيع في المدن الكبرى، وخاصة هانوي، التي تسجل مستويات مرتفعة باستمرار؛ ونقص حاد في المساكن بأسعار معقولة... ورغم أن المعروض من المساكن الاجتماعية لا يمكن أن يحقق "اختراقاً" على المدى القصير، إلا أن المعلومات الإيجابية حول هذا القطاع قد عززت ثقة مشتري المنازل إلى حد ما في عام 2025.

وقال نائب الرئيس والأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن سوق العقارات التجارية سيحافظ على نمو مستقر في عام 2025 مع الدعم المهم من الطلب على رأس المال الاستثماري الأجنبي، والذي يتزايد باستمرار في اتجاه انتقائي.

صرّح السيد نجوين كوك آنه، الخبير العقاري، بأن الفترة الممتدة من الربع الرابع من عام ٢٠٢٤ إلى الربع الثاني من عام ٢٠٢٥ هي الفترة التي يدخل فيها السوق مرحلة اندماج. ويزداد ثقة المستثمرين تدريجيًا في آفاق تطوير قطاع العقارات. وسيتخلى قطاع الشقق الآن عن مكانته المحورية لصالح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة انتعاش، من المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 وتستمر حتى الربع الرابع منه. في هذه الفترة، لن يُركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية، كما كان الحال عندما كان السوق في حالة ركود. بل إن احتمالية ارتفاع الأسعار هي العامل الحاسم في اتخاذ قرار الاستثمار. لذلك، يُولي المستثمرون اهتمامًا خاصًا للقطاعات المربحة، مثل الأراضي وفلل المشاريع.

علق السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Vietnam للاستثمار والتطوير العقاري، قائلاً إنه لم يسبق لشركات العقارات من قبل أن كان لديها مثل هذه النظرة المتفائلة والثقة القوية في السوق كما هو الحال في عام 2025.

وبحسب السيد توان، فإن التصميم على توجيه التنمية الاقتصادية من أعلى مستوى، إلى جانب سلسلة القرارات والمراسيم الصادرة لتعزيز سوق العقارات بشكل خاص والاقتصاد بشكل عام، قد خلق ظروفًا إيجابية للتنمية المستدامة لهذا القطاع.

لاودونج.فن

المصدر: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo