العقارات تتعافى، وديون البنوك السيئة تشهد تغيرات إيجابية...

العقارات هي "ملك" الضمانات

في النظام البيئي الائتماني المصرفي، كان العقار منذ فترة طويلة هو النوع الأكثر شعبية والمفضل من الضمانات. وليس من قبيل المصادفة أن البنوك تفضل العقارات - وهي أصول مستقرة للغاية، ويصعب إتلافها، ويصعب فقدان قيمتها، بل وتميل إلى الزيادة في قيمتها بمرور الوقت.

وبفضل هذه الخاصية، يُعتبر العقار بمثابة "جدار" لمنع مخاطر القروض، عندما تكون قيمة الضمانات في كثير من الأحيان أعلى من الرصيد الأصلي، مما يساعد البنوك على الحفاظ على حاجز آمن في أنشطة الائتمان.

وتشير الدراسات الاستقصائية التي أجريت على التقارير المالية للعديد من البنوك إلى أن العقارات تشكل نسبة هائلة من محفظة الرهن العقاري، مما يدل على اعتماد النظام الكبير على سوق العقارات.

في Agribank - أحد "العمالقة" في الصناعة المصرفية، بلغت القيمة الإجمالية للأصول المرهونة والمتعهد بها للعملاء في عام 2024 3.19 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها أكثر من 9٪ مقارنة بعام 2023.

ومن بينها، شكلت العقارات وحدها 2.92 تريليون دونج، بزيادة قدرها أكثر من 10% مقارنة بنهاية العام الماضي، متجاوزة بذلك أنواع أخرى من الأصول مثل المنقولات (190 ألف مليار دونج) أو الأوراق الثمينة (54.663 مليار دونج).

وليس Agribank فقط، بل إن أسماء كبيرة أخرى مثل BIDV أو VietinBank تمتلك أيضًا محافظ ضخمة من الأصول المرهونة، وخاصة العقارات. على وجه التحديد، في نهاية عام 2024، سجل بنك BIDV قيمة إجمالية للأصول والأوراق المالية القيمة المرهونة والمتعهد بها والمخفضة تصل إلى 3.32 مليون مليار دونج، في حين وصل بنك VietinBank إلى ما يقرب من 3.29 مليون مليار دونج - مما يدل على تشابه ملحوظ بين "الشركات العملاقة" المملوكة للدولة في استراتيجيتها الائتمانية المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بسوق العقارات.

لكن خلف هذه الصورة التي تبدو صلبة، هناك شقوق تنتشر بهدوء. وبحسب شركة SSI Research، فإن الديون المعدومة لدى البنوك لم تتحسن بشكل ملحوظ في الربع الأول من عام 2025، وخاصة بالنسبة للقروض المتعلقة بمشاريع العقارات ذات الوثائق القانونية غير المكتملة - والتي تعاني من "الازدحام" في السيولة وثقة المستثمرين.

ونتيجة لذلك، أعيد تصنيف جزء من قروض الإسكان المرتبطة بهذه المشاريع باعتبارها ديوناً معدومة، مما أدى إلى زيادة نسبة الديون المعدومة في عدد من البنوك التجارية المساهمة.

وليس هذا فحسب، بل يتعرض قطاع البنوك التجارية المملوك للدولة أيضاً لضغوط بسبب إعادة هيكلة القروض للشركات العاملة في قطاع مواد البناء ــ وهي صناعة مساعدة تعاني من ردود فعل متسلسلة من العقارات.

ارتفع متوسط ​​نسبة الديون المعدومة في 24 بنكًا تراقبها شركة SSI Research إلى 2.46% في الربع الأول من عام 2025، مقتربًا من ذروته البالغة 2.58% في الربع الأول من عام 2023. والجدير بالذكر أن القروض المتأخرة ارتفعت بشكل حاد بنسبة 11.6% في ربع واحد فقط، منها زيادة في ديون المجموعة 2 بنسبة 2.8% وزادت الديون المعدومة بنسبة 20.4% مقارنة بالربع السابق - وهي علامة مقلقة تُظهر أن دوامة المخاطر تتوغل بشكل أعمق في نظام الائتمان.

وفي هذا السياق، تجدر الإشارة إلى أن البنوك ليست استباقية للغاية في تخصيص مخصصات المخاطر. وانخفضت نسبة تغطية الديون المعدومة إلى 88.7% فقط ــ وهو أدنى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية، مما يعكس مستوى معيناً من "التساهل" في الاستجابة لمخاطر الائتمان.

وذكر تقرير صادر عن شركة VPBankS للأوراق المالية أن تكاليف توفير القروض للبنوك الـ11 التي تم تحليلها وصلت فقط إلى 0.24% من القروض القائمة في الربع الأول من عام 2025 - بانخفاض عن 0.30% في نفس الفترة من العام الماضي. ويظهر هذا تناقضاً: إذ تتزايد الديون المعدومة، لكن المخصصات تتناقص، في حين تقترب الضغوط لتطبيق معايير المحاسبة الدولية IFRS ــ مع متطلبات أكثر حذراً في المخصصات.

وسجلت بنوك فيتكومبانك، وساكومبانك ، وتي بيبانك، وفي آي بي أكبر انخفاض في تكاليف المخصصات، ويرجع ذلك جزئيا إلى توقعات تعافي السوق وسياسات الدعم من جانب البنك المركزي.

لكن الخبراء يحذرون من أن الذاتية خلال هذه الفترة قد تعرض النظام المصرفي لخطر "العبء المزدوج" إذا لم يتعافَ سوق العقارات كما هو متوقع.

وعلى المدى القصير، يظل الخبراء متفائلين بأن نسبة الديون المعدومة سوف تبلغ ذروتها في النصف الأول من عام 2025 قبل أن تبدأ في التباطؤ بفضل سياسات أسعار الفائدة المنخفضة وحلول إعادة هيكلة الديون التي يتم تنفيذها.

ولكن على المدى الطويل، قد يؤدي الاعتماد المفرط على العقارات باعتبارها "نقطة ارتكاز" للائتمان إلى جعل النظام المصرفي عرضة للتقلبات غير المتوقعة في هذه السوق ــ حيث لا تعكس قيمة الضمانات دائما المخاطر الحقيقية للقرض.

يصبح سوق العقارات أكثر حيوية مرة أخرى، مما سيساعد على زيادة السيولة وتسهيل بيع الضمانات للتعامل مع الديون المعدومة.

ازدهار سوق العقارات وارتفاع جودة أصول البنوك

مع انتعاش سوق العقارات تدريجيا بعد فترة طويلة من الركود، تظهر جودة أصول البنوك التجارية علامات واضحة على التحسن.

ويتفق العديد من الخبراء الماليين ومنظمات التحليل المستقلة على أن هذا التعافي لا يدعم التدفق النقدي لشركات العقارات فحسب، بل يساهم أيضًا بشكل إيجابي في التعامل مع الديون المعدومة واستردادها، وبالتالي تحسين الأداء الائتماني وتحسين الميزانيات العمومية للبنوك.

أظهر تقرير تحليلي حديث للقطاع المصرفي نشرته شركة VPBankS للأوراق المالية أنه على الرغم من أن البيانات المالية للبنوك للربع الأول من عام 2025 لا تزال قيد التدقيق، إلا أن بنود "الدخل الآخر" - وخاصة من تحصيل الديون - سجلت زيادة كبيرة، مما يعكس التأثير الإيجابي من سوق العقارات.

في السنة المالية 2024 وحدها، شكلت الإيرادات من أنشطة تسوية الديون المعدومة نسبة كبيرة من هيكل الدخل الآخر لأكبر ثلاثة بنوك تجارية مملوكة للدولة: فيتكوم بنك (84٪)، وBIDV (88٪)، وفيتين بنك (79٪). وهذه هي أيضًا البنوك الثلاثة التي تتمتع بأعلى إجمالي أصول ومقياس ائتماني بين مجموعة البنوك الـ 11 التي يراقبها VPBankS.

وبحلول الربع الأول من عام 2025، استمرت إيرادات تحصيل الديون المعدومة للبنوك الثلاثة المذكورة أعلاه في الارتفاع بشكل حاد، بنسبة تصل إلى 51% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وباعتبارها نسبة مئوية من القروض القائمة، ارتفعت النسبة أيضاً بنقطتين أساسيتين - وهي علامة على الكفاءة في استرداد الضمانات ومعالجة الديون القائمة.

وبإضافة المزيد من المنظور، تعتقد شركة SSI Research أنه على الرغم من أن سيولة سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025 قد انخفضت إلى حد ما مقارنة بالربع الأخير من عام 2024، إلا أنها لا تزال تزيد بشكل كبير مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي - وتحديدًا زيادة بنحو 70-72٪ في منطقة هانوي.

ويشكل هذا أساساً مهماً لمساعدة البنوك على تسريع تصفية الأصول المضمونة، وبالتالي استرداد الديون المعدومة التي تم التعامل معها في الفترة السابقة. ويصبح النمو من هذا المصدر للإيرادات بمثابة دعم مهم، حيث يعوض الانخفاض في دخل رسوم الخدمة، فضلاً عن هامش الربح الثابت لتداول العملات الأجنبية والسندات في ظل الأسواق المالية العالمية المتقلبة.

علق السيد نجوين شوان بينه - مدير إدارة التحليل في شركة كي بي سيكيوريتيز فيتنام (KBSV) - بأن سبب الارتفاع الكبير في نسبة الديون المعدومة في السنوات السابقة كان بسبب انخفاض أرباح الشركات العقارية، إلى جانب الصعوبات في تعبئة رأس المال من خلال قنوات السندات، مما تسبب في انسداد التدفق النقدي لسداد الديون.

ومع ذلك، وبفضل التدابير المتزامنة التي اتخذتها الحكومة لإزالة الاختناقات القانونية، وتشجيع الاستثمار العام، والسياسات النقدية المرنة لفتح تدفقات الائتمان، تم استئناف العديد من المشاريع العقارية، مما أدى إلى تحسين قدرة الشركات على سداد الديون.

وأكد السيد بينه أن "التعامل الناجح مع العديد من الديون المعدومة في قطاع العقارات لا يساعد البنوك على خفض نسبة الديون المعدومة فحسب، بل يمكنه أيضًا عكس الأحكام، مما يخلق قوة دافعة قوية لنمو الأرباح في عام 2025".

من الواضح أن التعافي المتحكم فيه لسوق العقارات يخلق تأثيرًا إيجابيًا، ليس فقط للشركات في الصناعة، بل يساعد أيضًا مؤسسات الائتمان على تحسين جودة الأصول، وتوحيد الأسس المالية، وتعزيز القدرة على الصمود في مواجهة المخاطر الاقتصادية الكلية المحتملة في الفترة المقبلة.

المصدر: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html