العقارات تتعافى، وديون البنوك السيئة تشهد تغيرات إيجابية...

تُشكّل العقارات معظم أصول البنوك المضمونة. لذا، فإنّ عودة نشاط سوق العقارات سيساعد على زيادة السيولة وتسهيل بيع الأصول المضمونة لسداد الديون المعدومة، مما يُسهم في تحسين واستقرار جودة أصول البنوك.

العقارات هي "ملك" الضمانات

في منظومة الائتمان المصرفي، لطالما كان العقار أكثر أنواع الضمانات شيوعًا وتفضيلًا. وليس من قبيل المصادفة أن البنوك تُفضل العقارات، فهي نوع من الأصول يتميز باستقراره العالي، ويصعب إتلافه، ويصعب فقدان قيمته، بل ويميل إلى الارتفاع بمرور الوقت.

وبفضل هذه الخاصية، يُعتبر العقار بمثابة "جدار" لمنع مخاطر القروض، عندما تكون قيمة الضمانات في كثير من الأحيان أعلى من الرصيد الأصلي، مما يساعد البنوك على الحفاظ على حاجز آمن في أنشطة الائتمان.

وتشير الدراسات الاستقصائية التي أجريت على التقارير المالية للعديد من البنوك إلى أن العقارات تشكل نسبة هائلة من محفظة الرهن العقاري، مما يدل على اعتماد النظام الكبير على سوق العقارات.

في Agribank - أحد "العمالقة" في الصناعة المصرفية، بلغت القيمة الإجمالية للأصول المرهونة والمتعهد بها للعملاء في عام 2024 3.19 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها أكثر من 9٪ مقارنة بعام 2023.

ومن بينها، شكلت العقارات وحدها 2.92 تريليون دونج، بزيادة قدرها أكثر من 10% مقارنة بنهاية العام الماضي، متجاوزة بذلك أنواع أخرى من الأصول مثل المنقولات (190 ألف مليار دونج) أو الأوراق الثمينة (54.663 مليار دونج).

ليس بنك Agribank وحده، بل تمتلك أسماء كبيرة أخرى مثل BIDV وVietinBank محفظة ضخمة من الأصول المرهونة، وخاصةً العقارات. وتحديدًا، في نهاية عام 2024، سجّل BIDV قيمة إجمالية للأصول والأوراق المالية المرهونة والمُخصومة تصل إلى 3.32 مليون مليار دونج، بينما وصلت قيمة VietinBank إلى ما يقارب 3.29 مليون مليار دونج، مما يُظهر تشابهًا ملحوظًا بين "الشركتين العملاقتين" المملوكتين للدولة في استراتيجيات الائتمان المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بسوق العقارات.

ومع ذلك، خلف هذه الصورة المتماسكة ظاهريًا، ثمة تصدعات تتسع ببطء. ووفقًا لأبحاث SSI، لم تشهد الديون المعدومة لدى البنوك تحسنًا ملحوظًا في الربع الأول من عام 2025، وخاصةً القروض المتعلقة بالمشاريع العقارية التي لم تُستكمل إجراءاتها القانونية، والتي تعاني من نقص السيولة وثقة المستثمرين.

ونتيجة لذلك، أعيد تصنيف جزء من قروض الإسكان المرتبطة بهذه المشاريع باعتبارها ديوناً معدومة، مما أدى إلى زيادة نسبة الديون المعدومة في عدد من البنوك التجارية المساهمة.

وليس هذا فحسب، بل يتعرض قطاع البنوك التجارية المملوك للدولة أيضاً لضغوط بسبب إعادة هيكلة القروض للشركات العاملة في قطاع مواد البناء ــ وهي صناعة مساعدة تعاني من ردود فعل متسلسلة من العقارات.

ارتفع متوسط نسبة الديون المعدومة في 24 بنكًا تابعًا لشركة SSI Research إلى 2.46% في الربع الأول من عام 2025، مقتربًا من ذروته البالغة 2.58% في الربع الأول من عام 2023. والجدير بالذكر أن القروض المتأخرة شهدت ارتفاعًا حادًا بنسبة 11.6% في ربع واحد فقط، منها زيادة في ديون المجموعة الثانية بنسبة 2.8% والديون المعدومة بنسبة 20.4% مقارنةً بالربع السابق، وهو مؤشر مقلق يُظهر أن دوامة المخاطر تتعمق أكثر في النظام الائتماني.

في هذا السياق، تجدر الإشارة إلى أن البنوك لم تكن سباقة في تخصيص مخصصات المخاطر. فقد انخفضت نسبة تغطية الديون المعدومة إلى 88.7% فقط، وهو أدنى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية، مما يعكس قدرًا من التساهل في التعامل مع مخاطر الائتمان.

أفاد تقرير صادر عن شركة VPBank للأوراق المالية أن تكاليف تكوين المخصصات للبنوك الأحد عشر التي شملها التحليل لم تتجاوز 0.24% من إجمالي القروض القائمة في الربع الأول من عام 2025، بانخفاض عن 0.30% في الفترة نفسها من العام الماضي. ويُظهر هذا تناقضًا: إذ تزداد الديون المعدومة، بينما تنخفض المخصصات، في حين يزداد الضغط لتطبيق معايير المحاسبة الدولية IFRS، مع متطلبات أكثر حذرًا في تكوين المخصصات.

وسجلت بنوك فيتكومبانك، وساكومبانك ، وتي بيبانك، وفي آي بي أكبر انخفاض في تكاليف المخصصات، ويرجع ذلك جزئيا إلى توقعات تعافي السوق وسياسات الدعم من جانب البنك المركزي.

لكن الخبراء يحذرون من أن الذاتية خلال هذه الفترة قد تعرض النظام المصرفي لخطر "العبء المزدوج" إذا لم يتعافَ سوق العقارات كما هو متوقع.

وعلى المدى القصير، يظل الخبراء متفائلين بأن نسبة الديون المعدومة سوف تبلغ ذروتها في النصف الأول من عام 2025 قبل أن تبدأ في التباطؤ بفضل سياسات أسعار الفائدة المنخفضة وحلول إعادة هيكلة الديون التي يتم تنفيذها.

ولكن على المدى الطويل، قد يؤدي الاعتماد المفرط على العقارات باعتبارها "نقطة ارتكاز" للائتمان إلى جعل النظام المصرفي عرضة للتقلبات غير المتوقعة في هذه السوق ــ حيث لا تعكس قيمة الضمانات دائما المخاطر الحقيقية للقرض.

يصبح سوق العقارات أكثر حيوية مرة أخرى، مما سيساعد على زيادة السيولة وتسهيل بيع الضمانات للتعامل مع الديون المعدومة.

ازدهار سوق العقارات وارتفاع جودة أصول البنوك

مع انتعاش سوق العقارات تدريجيا بعد فترة طويلة من الركود، تظهر جودة أصول البنوك التجارية علامات واضحة على التحسن.

ويتفق العديد من الخبراء الماليين ومنظمات التحليل المستقلة على أن هذا التعافي لا يدعم التدفق النقدي لشركات العقارات فحسب، بل يساهم أيضًا بشكل إيجابي في التعامل مع الديون المعدومة واستردادها، وبالتالي تحسين الأداء الائتماني وتحسين الميزانيات العمومية للبنوك.

أظهر تقرير تحليلي حديث للقطاع المصرفي نشرته شركة VPBankS للأوراق المالية أنه على الرغم من أن البيانات المالية للبنوك للربع الأول من عام 2025 لا تزال قيد التدقيق، إلا أن بنود "الدخل الآخر" - وخاصة من تحصيل الديون - سجلت زيادة كبيرة، مما يعكس التأثير الإيجابي من سوق العقارات.

في السنة المالية 2024 وحدها، شكّل دخل أنشطة تسوية الديون المعدومة نسبة كبيرة من هيكل الدخل الآخر لأكبر ثلاثة بنوك تجارية مملوكة للدولة: فيتكوم بنك (84%)، وBIDV (88%)، وفيتن بنك (79%). وهذه البنوك الثلاثة هي أيضًا البنوك ذات أعلى إجمالي أصول وأعلى حجم ائتماني بين مجموعة البنوك الأحد عشر التي يراقبها VPBankS.

في الربع الأول من عام 2025، واصلت إيرادات تحصيل الديون المعدومة للبنوك الثلاثة ارتفاعها الحاد، بنسبة 51% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وعند حساب نسبة القروض القائمة، ارتفع هذا المؤشر أيضًا بنقطتين أساس، مما يدل على كفاءة تحصيل الضمانات ومعالجة الديون القائمة.

وبإضافة المزيد من المنظور، تعتقد شركة SSI Research أنه على الرغم من أن سيولة سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025 قد انخفضت إلى حد ما مقارنة بالربع الأخير من عام 2024، إلا أنها لا تزال تزيد بشكل كبير مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي - وتحديدًا زيادة بنحو 70-72٪ في منطقة هانوي.

يُشكّل هذا أساسًا هامًا للبنوك لتسريع تصفية أصول الضمانات، وبالتالي استرداد الديون المعدومة التي تمّت معالجتها في الفترة السابقة. ويُصبح نموّ هذا المصدر من الإيرادات دعمًا هامًا، إذ يُعوّض عن انخفاض دخل رسوم الخدمات، بالإضافة إلى استقرار أرباح أنشطة تداول العملات الأجنبية والسندات في ظلّ التقلبات العديدة في السوق المالية العالمية.

علق السيد نجوين شوان بينه - مدير إدارة التحليل في شركة كي بي سيكيوريتيز فيتنام (KBSV) - بأن سبب الارتفاع الكبير في نسبة الديون المعدومة في السنوات السابقة كان بسبب انخفاض أرباح الشركات العقارية، إلى جانب الصعوبات في تعبئة رأس المال من خلال قنوات السندات، مما تسبب في انسداد التدفق النقدي لسداد الديون.

ومع ذلك، وبفضل التدابير المتزامنة التي اتخذتها الحكومة لإزالة الاختناقات القانونية، وتشجيع الاستثمار العام، والسياسات النقدية المرنة لفتح تدفقات الائتمان، تم استئناف العديد من المشاريع العقارية، مما أدى إلى تحسين قدرة الشركات على سداد الديون.

وأكد السيد بينه أن "التعامل الناجح مع العديد من الديون المعدومة في قطاع العقارات لا يساعد البنوك على خفض نسبة الديون المعدومة فحسب، بل يمكنه أيضًا عكس الأحكام، مما يخلق قوة دافعة قوية لنمو الأرباح في عام 2025".

من الواضح أن التعافي المتحكم فيه لسوق العقارات يخلق تأثيرًا إيجابيًا، ليس فقط للشركات في الصناعة، بل يساعد أيضًا مؤسسات الائتمان على تحسين جودة الأصول، وتوحيد الأسس المالية، وتعزيز القدرة على الصمود في مواجهة المخاطر الاقتصادية الكلية المحتملة في الفترة المقبلة.

المصدر: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html