يشهد سوق العقارات انتعاشاً، كما تُظهر ديون البنوك المعدومة تحسناً ملحوظاً...

تُشكل العقارات غالبية الضمانات التي تحتفظ بها البنوك. لذا، عندما ينتعش سوق العقارات مجدداً، سيساهم ذلك في تعزيز السيولة وتسهيل بيع الضمانات لتسوية الديون المتعثرة، مما يُسهم في تحسين جودة أصول البنك واستقرارها.

العقارات هي "ملك" الأصول الضمانية.

لطالما احتلت العقارات مكانة مرموقة كأكثر أنواع الضمانات شيوعاً وتفضيلاً في النظام الائتماني المصرفي. وليس من قبيل المصادفة أن تفضل البنوك العقارات، فهي أصول تتميز بثباتها العالي، ومقاومتها للتلف والاستهلاك، بل وحتى ميلها إلى الارتفاع مع مرور الوقت.

بفضل هذه الخاصية، يُنظر إلى العقارات على أنها "شبكة أمان" ضد مخاطر القروض، حيث يتم عادةً تقييم قيمة الضمانات أعلى من الرصيد الأصلي، مما يساعد البنوك على الحفاظ على هامش أمان في عمليات الإقراض الخاصة بها.

تُظهر الدراسات الاستقصائية للتقارير المالية من العديد من البنوك أن العقارات تمثل نسبة ساحقة من الأصول الضمانية، مما يشير إلى اعتماد النظام بشكل كبير على سوق العقارات.

في بنك أغريبنك - أحد "العمالقة" في الصناعة المصرفية - بلغ إجمالي قيمة الضمانات والأصول المرهونة للعملاء في عام 2024 ما قيمته 3.19 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة تزيد عن 9٪ مقارنة بعام 2023.

ومن هذا الإجمالي، شكلت العقارات وحدها 2.92 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة تزيد عن 10٪ مقارنة بنهاية العام السابق، متجاوزة بكثير فئات الأصول الأخرى مثل الممتلكات المنقولة (190,000 مليار دونغ فيتنامي) أو الأوراق المالية (54,663 مليار دونغ فيتنامي).

لا يقتصر امتلاك محافظ الضمانات الضخمة، وخاصة العقارات، على بنك أغريبنك فحسب، بل يشمل أيضاً بنوكاً رئيسية أخرى مثل بنك BIDV وبنك VietinBank. فعلى وجه التحديد، في نهاية عام 2024، سجل بنك BIDV قيمة إجمالية للأصول والأوراق المالية المرهونة والمخصومة بلغت 3.32 تريليون دونغ فيتنامي، بينما بلغت قيمة أصول وأوراق بنك VietinBank ما يقارب 3.29 تريليون دونغ فيتنامي، مما يُظهر تشابهاً ملحوظاً بين هذين البنكين الحكوميين العملاقين في استراتيجياتهما الائتمانية المرتبطة ارتباطاً وثيقاً بسوق العقارات.

لكن وراء هذه الصورة التي تبدو متينة، تكمن تصدعات تتسع في صمت. فبحسب شركة SSI للأبحاث، لم تشهد القروض المتعثرة في البنوك تحسناً ملحوظاً خلال الربع الأول من عام 2025، لا سيما القروض المتعلقة بمشاريع عقارية ذات وثائق قانونية غير مكتملة، والتي تعاني حالياً من ركود في السيولة وثقة المستثمرين.

ونتيجة لذلك، تم إعادة تصنيف بعض قروض المنازل المرتبطة بهذه المشاريع على أنها قروض غير عاملة، مما أدى إلى زيادة نسبة القروض غير العاملة في بعض البنوك التجارية.

علاوة على ذلك، تتعرض البنوك التجارية المملوكة للدولة لضغوط لإعادة هيكلة القروض للشركات العاملة في قطاع مواد البناء - وهو قطاع مساعد يعاني من تأثير مضاعف من سوق العقارات.

ارتفع متوسط ​​نسبة القروض المتعثرة في 24 بنكاً رصدتها شركة SSI Research إلى 2.46% في الربع الأول من عام 2025، مقترباً من ذروته البالغة 2.58% في الربع الأول من عام 2023. والجدير بالذكر أن القروض المتأخرة زادت بشكل حاد بنسبة 11.6% في ربع واحد فقط، مع زيادة قروض المجموعة 2 بنسبة 2.8% وارتفاع القروض المتعثرة بنسبة تصل إلى 20.4% مقارنة بالربع السابق - وهو مؤشر مقلق يدل على أن دوامة المخاطر تتعمق داخل النظام الائتماني.

في هذا السياق، تجدر الإشارة إلى أن البنوك لم تكن استباقية في تخصيص مخصصات للمخاطر. فقد انخفضت نسبة تغطية الديون المعدومة إلى 88.7% فقط، وهو أدنى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية، مما يعكس نوعاً من التساهل في التعامل مع مخاطر الائتمان.

يشير تقرير صادر عن شركة VPBank للأوراق المالية إلى أن تكاليف المخصصات لدى البنوك الأحد عشر التي شملها التحليل لم تتجاوز 0.24% من إجمالي القروض القائمة في الربع الأول من عام 2025، وهو انخفاض مقارنةً بنسبة 0.30% في الفترة نفسها من العام الماضي. ويكشف هذا عن مفارقة: فبينما تتزايد الديون المعدومة، تتناقص المخصصات، في حين يتزايد الضغط لتطبيق المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية (IFRS) وما يترتب عليها من متطلبات لتخصيص مخصصات أكثر حذرًا.

كانت بنوك فيتكومبانك، وساكومبانك ، وتي بي بنك، وفي آي بي من بين البنوك التي سجلت أكبر انخفاضات في نفقات المخصصات، ويرجع ذلك جزئياً إلى توقعات انتعاش السوق والسياسات الداعمة من بنك الدولة الفيتنامي.

ومع ذلك، يحذر الخبراء من أن التراخي في هذه المرحلة قد يعرض النظام المصرفي لخطر "عبء مزدوج" إذا لم ينتعش سوق العقارات كما هو متوقع.

على المدى القصير، لا يزال الخبراء متفائلين بأن نسبة القروض المتعثرة ستبلغ ذروتها في النصف الأول من عام 2025 قبل أن تبدأ في الانخفاض بفضل انخفاض أسعار الفائدة وحلول إعادة هيكلة الديون التي يتم تنفيذها.

ومع ذلك، على المدى الطويل، فإن الاعتماد المفرط على العقارات كـ "شبكة أمان" للائتمان يمكن أن يجعل النظام المصرفي عرضة للتقلبات غير المتوقعة في هذا السوق - حيث لا تعكس قيمة الضمان دائمًا المخاطر الحقيقية للقرض.

يشهد سوق العقارات انتعاشاً من جديد، مما سيساعد على تعزيز السيولة وتسهيل بيع الأصول المرهونة لتسوية الديون المعدومة.

يشهد سوق العقارات ازدهاراً، كما أن جودة أصول البنوك تتحسن.

وسط سوق عقاري يشهد انتعاشاً تدريجياً بعد فترة ركود طويلة، تظهر جودة أصول البنوك التجارية علامات واضحة على التحسن.

يتفق العديد من الخبراء الماليين والمنظمات التحليلية المستقلة على أن هذا الانتعاش لا يدعم التدفق النقدي لشركات العقارات فحسب، بل يساهم أيضًا بشكل إيجابي في معالجة واسترداد الديون المعدومة، مما يؤدي إلى تحسين كفاءة الائتمان وتعزيز الميزانيات العمومية للبنوك.

يُظهر تقرير تحليلي حديث للقطاع المصرفي نشرته شركة VPBankS للأوراق المالية أنه على الرغم من أن الأرقام المالية للبنوك للربع الأول من عام 2025 لا تزال قيد التدقيق، فقد سجلت بنود "الدخل الآخر" - وخاصة من استرداد الديون المشطوبة - زيادة كبيرة، مما يعكس التأثير الإيجابي لسوق العقارات.

في السنة المالية 2024 تحديدًا، شكّلت إيرادات أنشطة تسوية الديون المتعثرة نسبة كبيرة من إجمالي إيرادات أكبر ثلاثة بنوك تجارية مملوكة للدولة: فيتكومبانك (84%)، وبي دي في (88%)، وفيتينبانك (79%). وتُعدّ هذه البنوك الثلاثة أيضًا صاحبة أعلى إجمالي أصول وأكبر حجم ائتماني بين البنوك الأحد عشر التي رصدتها VPBankS.

مع دخول الربع الأول من عام 2025، واصلت إيرادات تحصيل الديون المتعثرة لدى البنوك الثلاثة ارتفاعها الحاد، لتصل إلى 51% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وعند احتسابها كنسبة من القروض القائمة، ارتفع هذا المؤشر أيضاً بمقدار نقطتين أساسيتين، ما يدل على فعالية البنوك في استرداد الضمانات ومعالجة الديون المستحقة.

إضافة إلى هذا المنظور، تشير أبحاث SSI إلى أنه على الرغم من أن سيولة سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025 قد تنخفض إلى حد ما مقارنة بالربع الأخير من عام 2024، إلا أنها ستظل تزداد بشكل كبير مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي - وتحديداً، زيادة بنسبة 70-72% تقريباً في منطقة هانوي.

يُعدّ هذا أساسًا بالغ الأهمية للبنوك لتسريع تصفية الأصول المرهونة، وبالتالي استرداد الديون المعدومة التي سبق معالجتها. ويُشكّل النمو الناتج عن هذا المصدر من الإيرادات دعمًا هامًا، يُعوّض انخفاض إيرادات رسوم الخدمات، فضلًا عن ركود ربحية أنشطة تداول العملات الأجنبية والسندات في ظل تقلبات السوق المالية العالمية.

علّق السيد نغوين شوان بينه - مدير قسم التحليل في شركة KB Securities Vietnam (KBSV) - قائلاً إن سبب الزيادة الكبيرة في نسبة القروض المتعثرة في السنوات السابقة يرجع إلى انخفاض أرباح شركات العقارات، إلى جانب الصعوبات في جمع رأس المال من خلال إصدار السندات، مما تسبب في اختناق في التدفق النقدي لسداد الديون.

ومع ذلك، وبفضل الإجراءات المنسقة التي اتخذتها الحكومة لإزالة العقبات القانونية، وتعزيز الاستثمار العام، وتنفيذ سياسات نقدية مرنة لتسهيل تدفقات الائتمان، تم استئناف العديد من مشاريع العقارات، مما أدى إلى تحسين قدرة الشركات على سداد الديون.

وأكد السيد بينه قائلاً: "إن الحل الناجح للعديد من القروض المتعثرة في قطاع العقارات لا يساعد البنوك فقط على تقليل نسب القروض المتعثرة، بل قد يسمح لها أيضاً بعكس المخصصات، مما يخلق زخماً قوياً لنمو الأرباح في عام 2025".

من الواضح أن الانتعاش المتحكم فيه لسوق العقارات يخلق تأثيرًا إيجابيًا مضاعفًا، ليس فقط للشركات في هذا القطاع، ولكن أيضًا يساعد المؤسسات الائتمانية على تحسين جودة الأصول، وتعزيز أسسها المالية، وتعزيز قدرتها على الصمود في وجه المخاطر الاقتصادية الكلية المحتملة في المستقبل.

المصدر: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html