كيف يمكن حل مفارقة سوق العقارات الصعبة، في حين تظل أسعار المساكن مرتفعة؟

[إعلان 1]

أصدر المكتب الحكومي مؤخرا إشعارا بشأن ختام رئيس الوزراء في مؤتمر "حلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي".

وفي الإعلان، كلف رئيس الوزراء وزارة الإنشاءات بمراقبة التطورات في سوق العقارات عن كثب لتقديم المشورة واقتراح السياسات المناسبة والفعالة على الفور لتعزيز تطوير السوق.

وفي الوقت نفسه، يتعين على وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات نحو إعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار منتجاتها. هناك حلول مناسبة وفي الوقت المناسب وفعالة لإعادة هيكلة شرائح ذوي الاحتياجات الحقيقية، والإسكان الاجتماعي، والإسكان للعمال، وأصحاب الدخل المحدود.

مفارقة سوق العقارات الصعبة، وأسعار المساكن لا تزال ترتفع بشكل حاد

بالنظر إلى واقع سوق العقارات في الآونة الأخيرة، وفي حديثه مع نجوي دوا تين، ذكر السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن الواقع هو أنه في الآونة الأخيرة، على الرغم من أن سوق العقارات واجه العديد من الصعوبات، إلا أن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند أسعار مرتفعة.

حتى قطاع الشقق في المدن الكبرى لا يزال يحافظ على زخمه التصاعدي، حيث سجل مستوى سعريًا جديدًا عند مستوى قياسي مرتفع، يتجاوز بكثير دخل غالبية الناس. على النقيض من انخفاض أسعار وسيولة منتجات الأراضي والفيلات والبيوت التجارية والتاون هاوس والتاون هاوس.

العقارات - كيف نحل مفارقة سوق العقارات الصعبة ولكن أسعار المساكن لا تزال مرتفعة؟ — السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، رئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS).

وبحسب بيانات هيئة الإحصاءات العقارية الأميركية (VARS)، ارتفعت أسعار العقارات عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفعت أسعار المساكن المتوسطة بأرقام مزدوجة. إن انخفاض أسعار الفائدة ومعدلات التضخم المرتفعة إلى مستويات قياسية هي عوامل تساهم في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.

إلى جانب ذلك، يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضع "ضغطاً" على العرض، ويدفع أسعار العقارات إلى تحديد مستويات جديدة بشكل مستمر.

وبحسب تقديرات منظمة VARS، فإن فيتنام ستعاني من نقص سنوي في الوحدات السكنية يبلغ نحو 300 ألف وحدة بسبب ظهور أسر حضرية جديدة، وخاصة بسبب الحاجة إلى "العيش بشكل منفصل" من جانب الجيل الشاب المنفصل عن عائلاته الممتدة.

وتوقع السيد دينه أن "هذا النقص الخطير سوف يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بالتأكيد".

العقارات - كيف نحل مفارقة سوق العقارات الصعبة ولكن أسعار المساكن لا تزال مرتفعة؟ (الشكل 2). — رغم أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات، إلا أن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستويات مرتفعة.

وفي معرض التعبير عن رأيه في القضية المذكورة أعلاه، نقلاً عن إحصاءات من معهد أبحاث تطوير الأعمال، قال الدكتور لي شوان نغيا - مدير معهد أبحاث تطوير الأعمال وعضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، إن أسعار العقارات نمت في العقدين الماضيين بمعدل أسرع بأربع مرات من معدل نمو أسعار الذهب. وهذا يدل على أن العقارات، في أي سياق، تظل دائماً قناة استثمارية جذابة.

وأضاف السيد نجيا أنه بالنظر إلى واقع سوق العقارات في فيتنام، يمكننا أن نرى أن فيتنام هي سوق تفتقر إلى العرض، في حين أن الطلب مرتفع على المدى القصير والطويل.

قال السيد نجيا: "القطاع الذي يحتاج إلى عرض ضخم ولكنه يفتقر إليه هو الإسكان الميسور والسكن الاجتماعي بسبب نقص الآليات والأراضي ورأس المال. خلال السنوات الخمس الماضية، انخفض ترخيص وتنفيذ المشاريع بشكل حاد، وخاصةً في العامين الماضيين، حيث لم تُطلق أي مشاريع جديدة تقريبًا، مما أدى إلى تناقص متزايد في المعروض من العقارات السكنية".

تخفيضات أسعار العقارات: من أين نبدأ؟

وفي توقعاته لعام 2024، قال رئيس مجلس إدارة شركة VARS، نجوين فان دينه، إن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، وخاصة في قطاع الشقق.

في الوقت نفسه، أوضح السيد دينه قائلاً: "إن ارتفاع أسعار الشقق لا يعود فقط إلى سعي المستثمرين للحفاظ على ارتفاع الأسعار، بل أيضاً إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار والبناء نتيجةً لارتفاع أسعار المواد الخام، وتكاليف العمالة، وتكاليف الحصول على التمويل. إضافةً إلى ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، إلى جانب العديد من التكاليف "غير المحددة" الناشئة عن تنفيذ الاستثمار الأولي، والبناء، وتطوير المشاريع، مما يُصعّب على المستثمرين خفض الأسعار".

وعلاوة على ذلك، كانت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم المرتفعة القياسية في الفترة السابقة من العوامل التي ساهمت في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة لا يزال يتمثل في انخفاض العرض.

ومع ذلك، أشار السيد دينه أيضًا إلى أن العقارات هي منتج محلي للغاية، وسوف ترتفع أسعار العقارات بمعدلات مختلفة في مناطق وأسواق مختلفة، اعتمادًا بشكل أساسي على توازن العرض والطلب.

وبناء على ذلك، قال السيد نجوين فان دينه إنه من أجل إعادة هيكلة القطاع وخفض تكاليف المنتجات، من الضروري أن يكون هناك "تعاون ومساهمات مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وطرق التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.

وعلى وجه الخصوص، يتعين على الدولة دراسة وتقصير الإجراءات الإدارية المتعلقة بالاستثمار والبناء، ووضع خطط لحساب رسوم استخدام الأراضي وتطهير المواقع لدعم الأعمال التجارية؛ لدى البنك المركزي برنامج ائتمان إضافي بأسعار فائدة تفضيلية للمستثمرين الذين يطورون الإسكان بأسعار معقولة ومشتري المنازل.

ومن جانب المستثمرين، ذكر السيد دينه أن الشركات تحتاج أيضًا إلى مراجعة محفظة مشاريعها الاستثمارية بشكل استباقي، وإعادة هيكلة الديون بشكل استباقي وتخطيط التدفق النقدي، وخفض توقعات الأرباح، وحتى قبول البيع بخسارة، واستخدام الأرباح من السنوات السابقة للحفاظ على العمليات والتوجه بشكل استباقي نحو قطاع الأسعار المعقولة لضمان القدرة على الاستيعاب عند إطلاق المنتجات في السوق.

العقارات - كيف نحل مفارقة سوق العقارات الصعبة ولكن أسعار المساكن لا تزال مرتفعة؟ (الشكل 3). — الدكتور لي شوان نجيا - مدير معهد أبحاث تطوير الأعمال، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية.

وأضاف الدكتور لي شوان نغيا أنه في المستقبل القريب، إذا كان سوق العقارات يحتوي على منتجات ذات إجراءات قانونية جيدة ومشاريع ذات موارد وأسعار معقولة، فإن الطلب سيكون كبيرًا جدًا.

وفي إطار توقعاته، أشار السيد نجيا إلى أن السوق قد ينشئ مستوى سعريا جديدا في اتجاه النمو المستمر. ومع ذلك، مع "الدعم" من السياسات، أعرب السيد نجيا عن أمله في أن ترتفع أسعار العقارات في اتجاه مستقر وصحي و"مقبول".

وبناء على ذلك، أكد الخبير أن مستوى الأسعار الجديد أعلاه سيعمل على إعادة هيكلة سوق العقارات على النحو الأكثر فعالية، وحينها فإن أي عمل تجاري أو مستثمر يستطيع الصمود في مستوى الأسعار أعلاه يمكنه البقاء، وإلا فسوف يضطر إلى إعادة هيكلة أعماله وفقا لمبادئ السوق .

[إعلان 2]
مصدر