يصعب بيع الشقق الثانوية.

يقول العديد من وكلاء العقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه إنه في الآونة الأخيرة، وعلى الرغم من أن سوق العقارات بشكل عام قد أظهر بعض العلامات الإيجابية، إلا أن عدد الشقق المعروضة للبيع بخسارة لا يزال مرتفعاً للغاية.

والسبب هو أن أصحاب المنازل لا يستطيعون تحمل ضغط سداد القروض المصرفية. ففي منطقة حضرية واسعة في المنطقة التاسعة سابقاً (التي أصبحت الآن جزءاً من مدينة ثو دوك)، يقبل الكثيرون خسائر تتراوح بين 15% و25% على الشقق الجاهزة، ومع ذلك يجدون صعوبة في إيجاد مشترين.

بيع الأصول بخسارة لسداد الديون.

وبحسب السيد هوانغ، وهو سمسار شقق في هذه المنطقة، فإن العديد من الشقق، بعد تسليمها، يصعب على الملاك تأجيرها، ومع ذلك لا يزال يتعين عليهم دفع فوائد بنكية تتراوح بين 13% و15% سنوياً، مما يجبرهم على البيع بخسارة لتخفيف الضغط.

على سبيل المثال، تُباع شقة فاخرة مكونة من 3 غرف نوم كانت تكلفتها سابقًا حوالي 5 مليارات دونغ فيتنامي الآن بأكثر من 4 مليارات دونغ فيتنامي بقليل؛ في حين أن سعر شقة مكونة من غرفتي نوم يتراوح بين 2.3 و2.4 مليار دونغ فيتنامي بدلاً من 2.6 إلى 2.7 مليار دونغ فيتنامي كما كان من قبل، ولكن لا يزال من الصعب العثور على مشترين.

لاحظ السيد هوانغ أن "اتجاه بيع الشقق بخسارة، سواءً تم تسليمها بالفعل أو على وشك التسليم، قد تباطأ ولكنه لم يتوقف تماماً، لأن الكثير من الناس يواجهون ضغوطاً مالية في نهاية العام. في الواقع، لا يقتصر هذا الأمر على هذه المنطقة فقط؛ فالعديد من المناطق الأخرى تشهد انخفاضات مماثلة في أسعار الشقق التي تم تسليمها، بينما لا يزال السوق يعاني من نقص في المعروض من الشقق الجديدة، وخاصة الشقق ذات الأسعار المعقولة".

وعلى وجه التحديد، يبلغ متوسط ​​سعر السوق الثانوي لمشروع آخر في المنطقة التاسعة السابقة، وهو مشروع سنتوم ويلث، 40 مليون دونغ فيتنامي/م2، بانخفاض قدره 12% مقارنة بالعام الماضي، بينما يتم الإعلان عن شقق 4S لين دونغ بسعر يتراوح بين 24 و27 مليون دونغ فيتنامي/م2.

في غضون ذلك، يبلغ سعر بيع مجمع شقق أوبال بوليفارد، الواقع في شارع فام فان دونغ ولكن داخل حدود مدينة دي آن، مقاطعة بينه دوونغ ، في السوق الثانوية 30-34 مليون دونغ فيتنامي/م2، بانخفاض قدره 14٪ مقارنة بسعر البيع قبل عام.

يجري حالياً تطوير مشروع سكني في مدينة هو تشي منه.

حتى مشاريع الشقق السكنية المكتملة، التي تتميز بمناطق سكنية حيوية وأسعار ترتفع عادةً بنسبة 5-10% سنويًا، شهدت تباطؤًا. فالكثيرون ممن يحتاجون إلى سيولة نقدية يرغبون في البيع بسرعة، وهم على استعداد لخفض الأسعار. على سبيل المثال، تُعرض شقة من غرفتي نوم، بمساحة 85-90 مترًا مربعًا، في منطقة سايغون بيرل، الواقعة في شارع نغوين هو كانه، حي بينه ثانه، مدينة هو تشي منه، بحوالي 5 مليارات دونغ فيتنامي، مقارنةً بـ 5.3-5.4 مليار دونغ فيتنامي قبل عامين. وبالمثل، تُعرض الشقق في مبنى ذا آرت (حي فوك لونغ ب، مدينة ثو دوك)، التي سُلمت منذ سنوات عديدة، بحوالي 37 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي أقل بنسبة 10% عن الفترة نفسها من العام الماضي.

تُظهر البيانات الضخمة من موقع Batdongsan.com.vn أنه في نوفمبر 2023، ظل سعر الشقق الفاخرة في مدينة هو تشي منه دون تغيير، لكن سعر الشقق المتوسطة والميسورة التكلفة انخفض بنسبة 1% إلى 4% مقارنة بالشهر السابق، وكان الانخفاض أكثر أهمية مقارنة بالعام السابق.

وبالتحديد، بلغ متوسط ​​سعر الشقق في مدينة ثو دوك 42 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في عام 2023، بانخفاض قدره 16.5% مقارنة بعام 2022؛ وبلغ سعر الشقق في مقاطعة تان فو 39 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بانخفاض قدره 20% مقارنة بـ 49 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في عام 2022؛ وبلغ سعر الشقق في مقاطعة بينه تان حوالي 43.9 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بانخفاض قدره 14.6% مقارنة بسعر البيع في عام 2021...

فرصة جيدة للمشترين.

علّق السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، قائلاً إنه على الرغم من انخفاض أسعار الشقق في بعض المناطق، إلا أنها لا تزال مرتفعة بشكل عام. ويكمن الجانب الإيجابي في ازدياد قدرة الناس على شراء المنازل بفضل السياسات التفضيلية التي يقدمها المطورون العقاريون.

وفقًا لتقرير مشاعر المستهلكين في سوق العقارات لعام 2024 الذي نشرته مؤخرًا Batdongsan.com.vn، فإن 46% من المستطلعين راضون عن وضع السوق الحالي لأن لديهم الآن خيارات مالية أكثر وأفضل.

يرى خبراء موقع Batdongsan.com.vn أن تحسن الأوضاع بين مشتري وبائعي العقارات سيخلق فرصاً لنمو السوق في عام 2024 وتجاوز الصعوبات التي استمرت في عام 2023. وقد لخص السيد دينه مينه توان وضع أنواع العقارات البارزة في العام الماضي على النحو التالي: "الشقق مرنة وقابلة للتكيف، والمنازل المتلاصقة متقلبة، أما قطع الأراضي فراكدة وتنتظر الوقت المناسب".

بحسب السيد تران خان كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري المساهمة، فإن سوق العقارات في نهاية العام عادةً ما يسلك اتجاهين. فإذا كان السوق مزدهراً، ترتفع أسعار العقارات بشكل ملحوظ. أما إذا كان السوق أقل ازدهاراً، كما هو الحال الآن، فقد يضطر بعض أصحاب المنازل إلى بيع عقاراتهم بخسارة لتلبية احتياجاتهم المالية. ومع ذلك، فإن احتمالية وجود هذا العرض من العقارات المخفضة ليست عالية، إذ لا تتجاوز 5% من السوق.

سيحاول من تمكنوا من الصمود لفترة أطول انتظار تعافي السوق. في المقابل، تُعدّ هذه فرصة سانحة لمشتري المنازل أو من لا يملكون ديونًا بنكية لاستخدام رأس المال المقترض للشراء، لأن السوق حاليًا في أدنى مستوياته، ومن غير المرجح أن تنخفض الأسعار أكثر من ذلك.

بحسب تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، فإنه على الرغم من الصعوبات التي تواجه السوق بشكل عام، لا يزال قطاع تأجير الشقق في مدينة هو تشي منه يحقق أداءً جيداً بعوائد تتراوح بين 2.9% و13.6%. ومن المهم الإشارة إلى أن العقارات قناة استثمارية طويلة الأجل، ويجب تقييمها على مدى فترة استقرار طويلة لا تقل عن 5 إلى 10 سنوات.

"على المدى البعيد، ستكون العوامل الأساسية في فيتنام، مثل نمو الطبقة المتوسطة، وكثافة السكان، والتوسع الحضري، المحركات الرئيسية لسوق العقارات السكنية. علاوة على ذلك، تتمتع فيتنام بواحد من أعلى معدلات الإنفاق على البنية التحتية في المنطقة (6% من الناتج المحلي الإجمالي)، مما سيغير من كيفية استخدام العقارات، لذا ينبغي على المستثمرين مراقبة هذه التأثيرات الرئيسية عن كثب"، هذا ما حلله الخبير.

نقطة تحول قادمة.

توقع السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أن نقطة التحول في سوق العقارات قد تحدث من الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2024. بعد ذلك، سيدخل السوق دورة جديدة من أربع مراحل: الاستكشاف، والتوحيد، والتعافي، والاستقرار.

على وجه التحديد، من المتوقع أن تبدأ المرحلة الاستكشافية في النصف الثاني من عام 2024، حيث ستلبي السيولة المحدودة الناتجة عن منتجات الشقق احتياجات السكن الحقيقية. وسيتبع ذلك مرحلة التوطيد، المتوقع أن تبدأ بين الربع الأخير من عام 2024 والربع الأول من عام 2025، في ظل ظروف يتم فيها تطبيق الأدوات والسياسات النقدية على نطاق واسع لتخفيف صعوبات التمويل.

المصدر: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm