في ظل وجود مخزونات كبيرة، تقدم شركات العقارات حلولاً لتحفيز الطلب مثل مبيعات التقسيط أو الإيجارات الشهرية أو استخدام الرافعة المالية.
طرق كافية للتعامل مع المخزون
في عام ٢٠٢٣، ستسلم مجموعة آن جيا مشروع شقق ويست جيت في مقاطعة بينه تشانه (مدينة هو تشي منه). يُبنى المشروع على مساحة ٣٫١ هكتار، ويضم أربعة أبراج سكنية تضم ٢٠٠٠ وحدة سكنية.
مع ذلك، بعد التسليم، لا يزال المشروع يحتوي على عدد كبير من المنتجات غير المباعة، ويُعتبر مخزونًا. للتعامل مع هذه الكمية من المنتجات، بدأ المستثمر عمليات البيع بسياسة تقضي بدفع العملاء 10% فقط من قيمة الشقة، وتوقيع عقد البيع والانتقال فورًا؛ ثم يدفع المشتري 20% إضافية خلال 12 شهرًا التالية؛ وبعد 24 شهرًا، تُدفع نسبة الـ 65% المتبقية.
بالإضافة إلى السياسة المذكورة أعلاه، يتم التعامل مع العديد من الشقق التي تحتوي على مخزون من قبل المستثمرين من خلال الإيجارات الشهرية، بنوعين، بما في ذلك استئجار منازل فارغة (مع أثاث أساسي فقط) واستئجار منازل مع أثاث أولي (سرير وخزانة ملابس وطاولة وكراسي).
الاستراتيجية المذكورة أعلاه فعالة للغاية ويتم تنفيذها أيضًا في عدد من الشركات الأخرى، مثل Bcons، وNovaland ، وDat Xanh...
ومن خلال خط إنتاج المنازل والفيلات، ينفذ المستثمرون أيضًا الطريقة المذكورة أعلاه، مثل مشروع مدينة التنين في منطقة نها بي (مدينة هو تشي منه).
بسبب ضغط التدفق النقدي، يلجأ العديد من المستثمرين إلى سياسات تحفيزية أخرى. على سبيل المثال، في مشروع سمرلاند موي ني، ولجمع رأس المال من المخزون، تُوقّع الشركة عقود بيع، حيث يشتري كل موظف، من مستوى رئيس القسم فما فوق، عددًا من المنتجات، ثم يُبرم عقد قرض بنكي، تُوفّر بموجبه الشركة رأس مالًا لتدوير العمليات. عندما يرغب العملاء في شراء المنتجات، يُطلق المستثمر القرض ويبيعها للعملاء الفعليين.
وهذه هي الطريقة التي تتبعها أيضًا شركات العقارات الكبرى الأخرى في مدينة هوشي منه في مشاريعها.
هل المخزون يشكل مصدر قلق؟
وفقًا لأحدث تقرير صادر عن وزارة البناء ، بلغ إجمالي مخزون العقارات في مشاريع الربع الأول من عام 2024 في 56 مقاطعة ومدينة على مستوى البلاد 23,029 وحدة سكنية (بما في ذلك الشقق والمنازل والأراضي). منها 3,706 شقق سكنية، و8,468 منزلًا، و10,855 قطعة أرض. إلا أن المخزون الفعلي يُتوقع أن يكون أعلى من ذلك بكثير.
وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن هذا الرقم غير مرضٍ ولا يقيم بشكل كامل مشكلة المخزون، خاصة بالنسبة للشركات التي لديها مخزونات كبيرة.
وأكد السيد لي هوانج تشاو أن "هذا التقييم قد يؤدي إلى تصور خاطئ بأن المخزون العقاري الحالي صغير جدًا ولا يدعو للقلق، بينما في الواقع فإن المخزون لا يزال كبيرًا جدًا ويحتاج إلى اهتمام خاص لحله لضمان السيولة والتنمية المستقرة والصحية للأعمال وسوق العقارات".
وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، فإن مخزونات العقارات وفقًا لخطة الشركة، والمخزونات قيد التوزيع والتداول، طبيعية. أما ما يثير القلق فهو المخزونات التي طُرحت في السوق ولم تُستهلك بعد، لأنها تتعلق بسيولة الشركة وعلاقاتها الائتمانية مع البنوك التجارية في مجال الديون المعدومة وسلامة الائتمان.
صرح السيد ترونغ فان ثانه، المدير العام لشركة تاي نام العقارية المساهمة، بأنه في الواقع، بعد البناء والتسليم، يحتفظ كل مشروع بكمية محددة من المخزون، أقلها 10% للشقق و30% للمنازل والفلل والأراضي. وتقع هذه المخزونات غالبًا في مواقع سيئة، مما يُصعّب بيعها، حتى لو كان سعرها أقل من أسعار المنتجات الأخرى في نفس المشروع.
وفقًا للسيد ثانه، تُشكّل المخزونات الكبيرة عبئًا على الشركات. ومع ذلك، ليس من السهل بيع هذه الكمية، إذ ستحظى المشاريع الجديدة المُفتتحة باهتمام أكبر من العملاء مع مرور الوقت.
الرواية التي ذكرها السيد ثانه صحيحة تمامًا. على سبيل المثال، في عام ٢٠١٨، بدأت شركة كات تونغ جروب أعمال البناء والبيع في منطقة كات تونغ ويسترن بيرل الحضرية، على مساحة ٨٠ هكتارًا. وفي عام ٢٠١٩، بدأت الشركة ببيع مشروع كات تونغ فو هونغ، على مساحة ٩٢ هكتارًا في مقاطعة بينه فوك . ومع ذلك، وبعد سنوات عديدة من التنفيذ، لا يزال مخزون هذين المشروعين يُمثل حوالي ٣٠٪. في الوقت نفسه، تشهد المشاريع الحديثة في المنطقة المحيطة دائمًا معاملات جيدة.
وقال السيد تشاو: "مع مستوى المخزون الحالي، أعتقد أن الشركات يجب أن تتبنى حسابات أكثر ابتكارًا في سياساتها التجارية حتى يظل المخزون منتجًا مربحًا للشركات، وليس دينًا سيئًا للشركات".
[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/chu-dau-tu-du-an-bat-dong-san-xoay-xo-xu-ly-hang-ton-d221592.html
تعليق (0)