شقة بـ100 مليون دونج/م²، "لعبة" لمن؟

وذكر أحدث تقرير لوزارة البناء أنه في الأشهر التسعة الأولى من العام، سعر بيع الشقة وفي هانوي ومدينة هوشي منه، ظلت الأسعار مرتفعة واتجهت إلى الارتفاع مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

على وجه التحديد، يبلغ متوسط سعر البيع الأساسي للشقق في هانوي في الربع الثالث من عام 2025 ما بين 70-80 مليون دونج/م²، بزيادة قدرها 5.6% مقارنة بالربع الأول من عام 2025 وزيادة بنسبة 33% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. وعلى وجه الخصوص، سجلت بعض مشاريع الشقق الفاخرة في هانوي أسعار بيع تتراوح بين 150-300 مليون دونج/م².

في مدينة هوشي منه، بلغ متوسط سعر البيع الأساسي للشقق في الأشهر التسعة الماضية حوالي 75 مليون دونج/م²، دون تغيير عن الربع الأول من هذا العام ولكنه ارتفع بنسبة 36% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. وتبلغ أسعار البيع في بعض المشاريع الراقية 150 مليون دونج/م² أو أكثر.

يُظهر أحدث تقرير لشركة سافيلز أيضًا أن متوسط سعر المتر المربع للشقق الجديدة التي تم إطلاقها في هانوي خلال الربع الثاني بلغ 91 مليون دونج فيتنامي. ولا يُتوقع أن ينخفض هذا السعر، على الأقل هذا العام، إذ يُتوقع أن يتجاوز سعر معظم المشاريع الجاهزة للانطلاق خلال الفترة المتبقية من العام 90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وأكد تقرير وزارة الإعمار أيضاً أن أسعار العقارات ترتفع بشكل مطرد كل عام لكنها لا تعكس قيمتها الحقيقية، وتظل مرتفعة مقارنة بمتوسط دخل أغلب الناس.

على وجه الخصوص، ووفقًا لوزارة الإنشاءات، لا تزال ظواهر الاحتكار وارتفاع الأسعار والمضاربة مستمرة. وهذا يرفع مستوى أسعار العقارات، مسببًا اختلالًا في التوازن بين العرض والطلب، ويتجاوز قدرة معظم الناس على الشراء.

المستثمرون والأثرياء هم العملاء الرئيسيون لقطاع الشقق الفاخرة. (صورة توضيحية: مينه دوك)

في غضون ذلك، ووفقًا لخبراء العقارات، فإن غالبية المشترين في سوق العقارات مرتفعة الأسعار اليوم هم مستثمرون يتطلعون إلى تحقيق أرباح عالية. على العكس من ذلك، ورغم ارتفاع الطلب، فإن إمكانية الحصول على سكن لغالبية الناس، وخاصة الشباب، منخفضة للغاية بسبب ارتفاع أسعار المساكن.

حلل السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوساطة العقارية، الوضع قائلاً: فيما يتعلق بمشتري المنازل، يُظهر الواقع أن فئة قليلة فقط من المشترين لأول مرة، ممن يشترون بناءً على احتياجاتهم السكنية الحقيقية. الأغلبية مستثمرون، بعضهم يشتري لأغراض "تصفح" قصيرة الأجل، والبعض الآخر يشتري للحفاظ على الأصول في ظل التقلبات الحادة في قنوات الاستثمار الأخرى.

وفقًا لمسح أجرته شركة أبحاث السوق DKRA Vietnam، يُشكل مشتري العقارات بغرض الاستثمار نسبةً أكبر من المشترين ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية، حيث تُمثل نسبة 70-80% من المبيعات. يمتلك معظم هؤلاء العملاء عقارين على الأقل، مستخدمين أموالًا راكدة بدلًا من الاقتراض. ويركزون على الربحية، ووضوح الوضع القانوني، والقدرة على التأجير، والسيولة.

أظهر استطلاع أجرته شركة بروبرتي جورو فيتنام أن ما يصل إلى 60% من معاملات سوق الشقق الأخيرة تتركز لدى فئة عملاء الاستثمار. ويبدي جميع المستثمرين الذين يتمتعون بتحمل فطري للمخاطر استعدادًا لاستخدام الرافعة المالية لشراء العقارات، إيمانًا منهم بأن أسعار الشقق ستواصل ارتفاعها في المستقبل القريب.

بالإضافة إلى مجموعة المستثمرين الذين يشترون من أجل الربح، أشارت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، إلى مجموعة أخرى من الأشخاص الذين هم على استعداد لشراء شقق بسعر 100 مليون دونج/م²، وهم أشخاص يتمتعون بإمكانات مالية جيدة.

أشارت السيدة مين إلى أنه على الرغم من ارتفاع سعر البيع، لا يزال المستثمرون يبيعون منتجاتهم. وتحديدًا، وصل معدل الاستيعاب للعروض الجديدة إلى 62%. وبشكل خاص، كانت معظم الشقق "المغلقة" ضمن فئة العقارات الفاخرة والراقية.

" المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا سعر مرتفع لكنها لا تزال تُستوعب بشكل جيد، إذ لا يزال الطلب على السكن مرتفعًا لدى فئة ذوي القدرة المالية الجيدة - بمن فيهم الفيتناميون والأجانب. كما ازداد الطلب على الاستثمار مع استفادة العملاء من التدفق النقدي "التفضيلي" وتوقع استمرار ارتفاع الأسعار، وفقًا للسيدة مين.

وأضاف الخبير أن معظم التعاملات في السوق الأولية تأتي من طلب الأشخاص الذين يملكون العديد من العقارات.

كشف ممثل إحدى شركات العقارات في هانوي أن غالبية المشترين، في المشاريع ذات المواقع المتميزة، والتي تصل أسعارها إلى مئات الملايين من الدونغات الفيتنامية للمتر المربع، هم من الأثرياء ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية. قد يكون هؤلاء عملاء تتراوح أعمارهم بين 8 و9 سنوات، ويبحثون عن مسكن متكامل الخدمات ومجتمع متحضر.

وقال إن " المشاريع التي يتراوح سعرها بين 100 إلى 150 مليون دونج/م² هي الأسهل في البيع، في حين أن الشقق التي يزيد سعرها عن 200 مليون دونج/م² ستكون أكثر انتقائية ".

إن الاستثمار في ذروة الأسعار أمر محفوف بالمخاطر.

حذّر السيد نجوين كوك هونغ، نائب رئيس مجلس الإدارة والأمين العام لجمعية المصارف الفيتنامية، من أن المستثمرين الذين يحتفظون بالعديد من الشقق باهظة الثمن، بانتظار ارتفاع الأسعار ثم بيعها، سيواجهون مخاطر جمة ابتداءً من عام ٢٠٢٥. ووفقًا للسيد هونغ، تواصل البنوك الإقراض، ويستمر المستثمرون في شراء المنازل، ويواجه المشترون لاحقًا فرقًا في السعر مع المشترين الآخرين مع توقع ارتفاع الأسعار. ولكن عندما تنخفض الأسعار أو يتعذر بيعها، سيتحمل المشترون النهائيون العواقب.

إن الاستثمار في الشقق بأسعار الذروة قد يحمل العديد من المخاطر. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

ويعتقد السيد هونغ أنه في الفترة المقبلة، عندما تنفذ الحكومة مشروع "مليون شقة سكنية اجتماعية"، فإن سوق العقارات سوف يعود إلى طبيعته الحقيقية.

إلى جانب ذلك، فإن رأس المال الذي يزيد عن 145 مليار دونج والذي ينتظر مستثمري الإسكان الاجتماعي سيشير أيضًا إلى اتجاه جيد لسوق العقارات.

وقال السيد نجوين كوانج هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي)، إن الاستثمار في شقق تبلغ قيمتها مئات الملايين من الدونج سيشكل مخاطر عالية.

تحديدًا، هذا القطاع يعاني من محدودية السيولة، فعندما تكون قاعدة العملاء صغيرة، يصعب إعادة بيعها بسرعة. كما أن عائد إيجار هذه الشقق، التي تبلغ قيمتها مائة مليون متر مربع، متواضع للغاية، إذ يتراوح عائده السنوي بين 3% و5% فقط، وهو أقل بكثير من القنوات الأخرى.

في الوقت نفسه، ينطوي الاستثمار في هذه الشقق على مخاطر عالية لتعديل الأسعار أو ثبات النمو. فإذا تجاوز السعر بكثير القدرة على تحمله وقيمة الاستغلال الفعلية، فقد يشهد السوق تباطؤًا.

وأخيرا، ووفقا للسيد هوي، فإن وضع كل رأس المال في شقة فاخرة يعني تفويت فرصة تنويع الاستثمارات في مجالات أخرى.

وقال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إنه ينبغي على المستثمرين إنفاق الأموال فقط لشراء شقق رخيصة في هذا الوقت.

وفقًا للسيد توان، قبل حوالي عامين أو ثلاثة أعوام، نادرًا ما كانت الشقق ضمن محفظة الاستثمار الجذابة نظرًا لاعتبارها سلعًا استهلاكية تفقد قيمتها بمرور الوقت. ولكن مع تناقص المعروض الجديد في هانوي تدريجيًا، عاد هذا المنتج ليجذب اهتمام العديد من المستثمرين الباحثين عن الأمان. وبفضل التدفق النقدي الشهري للإيجارات ومعدل ارتفاع الأسعار، يُحقق الاستثمار في الشقق أرباحًا أفضل من المدخرات الحالية.

مع ذلك، أسعار الشقق الحالية مرتفعة للغاية، مما يجعل المشترين يشترون بسهولة عند أعلى سعر، مما يؤدي إلى مخاطر كبيرة. على سبيل المثال، يتراوح سعر الشقة بين 4 و5 مليارات دونج فيتنامي، بينما يبلغ إيجارها حوالي 10 ملايين دونج فيتنامي شهريًا فقط، بينما يتراوح سعر الشقة بين 2 و3 مليارات دونج فيتنامي، فإن إيجارها مساوٍ أيضًا. لذلك، ينصح السيد توان المستثمرين بالاستثمار فقط في المنتجات ذات الأسعار المعقولة.

يعتقد السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru فيتنام، أنه من الأفضل شراء أو الاستثمار فقط في المنتجات الرخيصة والمعقولة. كما أشار إلى أن وقت الشراء ليس بأهمية إعداد وضع مالي مستقر. يجب أن يمتلك المشترون ما لا يقل عن 30-40% من قيمة المنزل من أموالهم الخاصة. من الضروري ضمان تدفق نقدي مستقر خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة لتجنب الضغوط المالية عند الاقتراض لشراء منزل.

المصدر: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html