هل أصبح سماسرة الأراضي أكثر استهتاراً بالقانون؟

هل أصبح سماسرة الأراضي يتجاهلون اللوائح بشكل متزايد؟

في مؤتمر صحفي حكومي دوري عُقد مؤخراً، صرّح نائب وزير البناء نغوين فييت هونغ بوجود مشكلة تتمثل في قيام سماسرة الأراضي برفع الأسعار بشكل مبالغ فيه، مما يُسبب فوضى في سوق العقارات. فعلى سبيل المثال، في العديد من مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، قام هؤلاء الأفراد برفع الأسعار بشكل مصطنع إلى مستويات مرتفعة للغاية، ثم استولوا على ودائعهم.

وللسيطرة على السوق، صرح نائب الوزير نغوين فييت هونغ بأن هناك لوائح قانونية واضحة للغاية مثل القانون الجنائي، وقانون المنافسة، وقانون الأراضي، وخاصة قانون العقارات لعام 2023 الذي يتضمن العديد من الأحكام التي تحظر التلاعب بالأسعار وتعطيل السوق.

بحسب مسؤولين في وزارة البناء، هناك وضعٌ يقوم فيه سماسرة الأراضي بتضخيم الأسعار، مما يُسبب فوضى في سوق الإسكان. (صورة: صحيفة ستريتس تايمز)

في الوقت نفسه، أصدرت الحكومة ووزارة البناء والسلطات المحلية لوائحها الخاصة لمنع التلاعب بالأسعار والتربح غير المشروع من سوق العقارات. ومع ذلك، يبدو أن اللوائح الحالية لم تحل مشكلة سماسرة الأراضي الذين يعرقلون السوق بشكل كامل.

بحسب خبير العقارات نغوين ترونغ توان، "يشبه سماسرة الأراضي اليوم "فيروسًا أصبح مقاومًا للأدوية"، نظرًا لحيلهم العديدة وطرقهم للتحايل على القانون".

فعلى سبيل المثال، في مزادات الأراضي، تنص اللوائح على أنه "إذا فشل المزايد الفائز في إتمام الصفقة، فإنه سيخسر عربونه". ومع ذلك، فإن مبلغ العربون منخفض للغاية ويفتقر إلى التأثير الرادع الكافي.

أو في عمليات بيع وشراء الشقق، يقوم العديد من سماسرة العقارات باختلاق معاملات وهمية لرفع أسعار الشقق. ومع ذلك، يصعب التحقق من الجهة التي ستؤكد زيف هذه المعاملات، أو ما إذا كانت ببساطة "تبيع بطرق غير مشروعة". لذا، في ظل الأنظمة الحالية، يصعب حل مشكلة سماسرة العقارات الذين يخلون بتوازن السوق بشكل كامل.

بعض المقترحات الجديدة

اقترحت وزارة البناء مؤخرًا أن تقوم وزارة المالية بإجراء بحث مشترك واقتراح سياسات ضريبية للأفراد الذين يمتلكون منازل/قطع أراضٍ متعددة، بالإضافة إلى فرض ضرائب على العقارات المهجورة أو غير المستغلة. وتأمل الوزارة أن يُسهم هذا القرار في الحد من المضاربة والتجارة قصيرة الأجل التي تُخلّ بالتوازن الاقتصادي.

اقترح كثيرون فرض ضرائب على العقارات الثانوية بهدف "تهدئة" أسعار المساكن. وقد نوقشت مسألة فرض ضرائب على العقارات الثانوية لسنوات، لكنها لم تُفعّل بعد. ولا يزال الكثيرون يجادلون حاليًا بأن هذا الإجراء غير فعال.

أكد الدكتور دينه ثي هين، مدير معهد البحوث التطبيقية في المعلوماتية والاقتصاد، أن اقتراح فرض ضريبة على العقارات الثانوية في الوقت الراهن غير مناسب على الإطلاق. وذلك لأنه لن يؤدي فقط إلى تآكل ثقة السوق، بل قد يتسبب أيضاً في ارتفاع أسعار المساكن، مما يحرم الناس من الحصول عليها. والأخطر من ذلك، أنه قد يأتي بنتائج عكسية، مؤدياً إلى حلقة مفرغة من تقليص الإنفاق والركود الاقتصادي.

حلل السيد هين قائلاً: على مدى فترة طويلة، واجه سوق العقارات صدمات متكررة. ففي البداية، كانت هناك جائحة كورونا، ثم صعوبات جيوسياسية دولية، ثم تشديد السياسات الائتمانية، ولاحقاً عدد من الأحداث السلبية. وبعد بذل جهود كبيرة، بدأ السوق بالتعافي ولكنه لا يزال يواجه العديد من التحديات.

صورة توضيحية. (المصدر: ST)

إن أهم قضية في الوقت الراهن هي استعادة ثقة السوق وتجنب أي صدمات أو عقبات جديدة، مثل فرض ضريبة أخرى على العقارات. في الواقع، اقترحت مدينة هو تشي منه مؤخرًا إطارًا جديدًا لتسعير الأراضي، لكنه فشل فورًا في الحصول على تأييد شعبي.

علاوة على ذلك، عندما يشتري الأفراد قطعة أرض، فإنهم يدفعون بالفعل ضريبة الدخل الشخصي وضريبة الأرض بالكامل، مما يخلق فرص عمل للوسطاء، ويساعد بائعي الأراضي على تحقيق الربح، ويضخ الأموال في الاقتصاد. وعندما يبنون منزلاً على تلك الأرض، يساهم المستثمر في قطاع البناء، مما يساعد على استهلاك الحديد والصلب والخشب والأثاث. لذلك، من غير المناسب أن يتحملوا ضرائب إضافية.

علاوة على ذلك، لا يقتصر دور العقارات على كونها مسكناً فحسب، بل تُعدّ أيضاً عنصراً أساسياً في الأنشطة الاقتصادية. فعلى سبيل المثال، يتعين على المنتجين والشركات، بالإضافة إلى ممتلكاتهم الأساسية كالمصانع والمتاجر، امتلاك أو استئجار عقار ثانٍ للسكن. وفي هذه الحالة، سيؤدي فرض ضريبة على هذا العقار الثاني إلى إضافة ضريبة سنوية إلى أسعار السلع والخدمات التي يبيعونها، وسيتحمل المستهلك في نهاية المطاف هذا العبء.

بالإضافة إلى الاقتراح المذكور أعلاه، أصدرت وزارة البناء أيضاً وثيقتين تطلبان من المناطق المحلية تطبيق توجيه رئيس الوزراء رقم 82 بشكل صارم. وتؤكد هاتان الوثيقتان على تعزيز التفتيش والإشراف على تنفيذ اللوائح القانونية المتعلقة بالمشاريع التي يمارس فيها المطورون والوسطاء التلاعب بالأسعار والتربح غير المشروع، واتخاذ تدابير وقائية وتصحيحية فورية.

مواصلة تسريع وتيرة حل الإجراءات الإدارية المتعلقة بالاستثمار، وإزالة الأراضي، وتحديد رسوم استخدام الأراضي لضمان إيرادات السوق، والحد من التربح غير المشروع، وخاصة في هانوي ومدينة هو تشي منه.

نقترح أن تقوم الحكومة بتكليف وزارة البناء، بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوزارات والوكالات الأخرى ذات الصلة، بإجراء بحث وتقديم نموذج لمركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي الذي تديره الدولة للتخفيف من مخاطر الأسعار إلى السلطات المختصة للنظر فيه.

المصدر: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html