حديقة ريفية - من بطل مبيعات المنازل إلى مدينة مثقلة بالديون

أصبحت شركة "كانتري جاردن"، التي كانت أكبر شركة لبيع المنازل في الصين لسنوات عديدة، على حافة الإفلاس الآن وليس لديها طريقة لموازنة تدفقاتها النقدية.

مع تفاقم أزمة العقارات في الصين، هناك مخاوف متزايدة من أن الضحية التالية قد تكون شركة Country Garden Holdings، وهي شركة متخصصة في العقارات السكنية في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة.

في الصين لسنوات عديدة، كانت شركة Country Garden أكبر شركة عقارية بين أكبر 100 مطور عقاري من حيث المبيعات، وفقًا لمعلومات العقارات في الصين. قبل أقل من عام، كان المستثمرون ينظرون إلى شركة Country Garden باعتبارها واحدة من أكبر المستفيدين من سلسلة تدابير الدعم التي أطلقتها السلطات الصينية لدعم قطاع العقارات.

لدى الشركة المطورة مشاريع سكنية في العديد من المدن الأقل ازدهارًا في البلاد وأبلغت عن معاملات على مستوى البلاد تعادل حوالي 50 مليار دولار. ومع ذلك، في النصف الأول من عام 2023، تراجعت الشركة إلى المركز السادس ضمن أفضل 100 شركة.

بقيادة رئيسة مجلس الإدارة والرئيسة التنفيذية يانغ هوي يان، أغنى امرأة في الصين سابقًا، فشلت الشركة التي يقع مقرها في مقاطعة قوانغدونغ في سداد ما مجموعه 45 مليون دولار من فوائد سندات استحقت في 7 أغسطس. ولا يزال لدى شركة تطوير العقارات فترة سماح مدتها 30 يومًا قبل تصنيفها "متخلفة عن السداد".

قالت ساندرا تشاو، الرئيسة المشاركة لأبحاث منطقة آسيا والمحيط الهادئ في كريدي سايتس، إن شركة كانتري جاردن تواجه صعوبة في سداد أقساط الفائدة، بدلاً من سداد رأس مال سنداتها بالكامل، مما يشير إلى سيولة ضيقة للغاية.

كانت هناك مخاوف بشأن الصعوبات المالية التي تواجهها شركة Country Garden. وفي وقت سابق من هذا العام، عندما شهد سوق العقارات انتعاشًا قصيرًا بعد رفع القيود المفروضة لمكافحة الوباء، وصلت أسهم الشركة في بورصة هونج كونج إلى 3.24 دولار هونج كونج (41 سنتًا). ولكن بحلول نهاية شهر يوليو، انخفض السعر إلى 1.58 دولار هونج كونج (20 سنتا) فقط.

وحذرت الشركة في 31 يوليو/تموز من أنها ستسجل خسارة في النصف الأول من العام، بسبب انخفاض هوامش الربح في أعمالها العقارية، وارتفاع رسوم انخفاض القيمة على مشاريع الإسكان وسط انخفاض المبيعات، وخسائر الصرف الأجنبي بسبب تقلب أسعار الصرف. وفي العام الماضي، خسرت الشركة 6.1 مليار يوان (907 مليون دولار)، وهي أول خسارة لها منذ إدراجها في البورصة في عام 2007.

ولم تكشف شركة "كانتري جاردن" عن حجم خسارتها المتوقعة في النصف الأول من العام، لكن الانخفاض في مبيعات المنازل يشير إلى أن الرقم سيكون كبيرا. وكشفت إفصاحة للبورصة أن مبيعات الشركة في الأشهر الستة الماضية انخفضت بنسبة 30% على أساس سنوي إلى 128.8 مليار يوان (حوالي 18 مليار دولار).

شعار حديقة الريف في شنغهاي في 25 يونيو 2022. الصورة: VCG

تنشأ المخاوف

وواصلت أسهم الشركة انخفاضها في 8 أغسطس، لتغلق عند 1.13 دولار هونج كونج (14 سنتا). وانخفضت أيضًا أسعار السندات المحلية والأجنبية التي أصدرتها شركة Country Garden في حين ارتفعت العائدات بسبب المخاوف المتزايدة بشأن مخاطر سداد الشركة.

وانخفض سعر أحد السندات الدولية المستحقة في يناير/كانون الثاني 2024 إلى 22.8 سنت في الثامن من أغسطس/آب، بانخفاض يزيد عن 70% عن منتصف يونيو/حزيران، في حين انخفض سعر أحد السندات المقومة باليوان المستحقة في عام 2026 إلى 25.4 يوان، من ذروة بلغت 97.5 يوان في يناير/كانون الثاني.

وقال متحدث باسم شركة "كونتري جاردن" إن الشركة غير قادرة على سداد أقساط الفائدة بسبب الانخفاضات الأخيرة في المبيعات ونقص رأس المال المتاح.

وقالت إيريس تشين، المحللة في بنك نومورا، إن التأخير في سداد الفائدة أظهر أن وضع السيولة أسوأ من المتوقع. ومن المقرر أن تقوم شركة Country Garden بسداد دفعة أخرى من السندات الشهر المقبل. وتتوقع إيريس تشين أنهم سيطلبون من حاملي السندات مزيدًا من الوقت لسداد المدفوعات لمنع التخلف عن السداد.

تمكنت شركة قوانغدونغ تينغيو للهندسة الإنشائية، وهي شركة تابعة لشركة كانتري جاردن، من سداد 800 مليون يوان من السندات متوسطة الأجل المقومة باليوان في السابع من أغسطس، بعد أن مارس حاملو السندات خيار البيع - الحق في مطالبة المصدر بإعادة رأس المال قبل استحقاق السند. ولكن هذا لم يكن كافيا لطمأنة مستثمري سندات "كونتري جاردن". وانخفضت بعض السندات المقومة باليوان بأكثر من 10% في الثامن من أغسطس، بينما انخفض بعضها الآخر بأكثر من 20%.

تدفق نقدي سلبي شهريًا وخدمة ديون. ما مدى استدامة هذا الوضع؟ وتساءل أحد المسؤولين التنفيذيين في إحدى شركات تصنيف الائتمان والذي يتابع الوضع في كانتري جاردن عن كثب: وبحسب الخبراء، فإن هذا المطور لن يكون قادرا تقريبا على حل ضغوط الديون قصيرة الأجل بمفرده. حتى المساعدة المالية من المساهمين قد لا تكون كافية.

مصدر الأزمة

مثل العديد من مطوري العقارات الصينيين الذين ازدهروا قبل أن تفرض الهيئات التنظيمية قيودًا على التمويل من خلال سياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة"، ازدهرت شركة "كانتري جاردن" في السنوات الأخيرة على الأموال المقترضة. لمدة تزيد عن عقد من الزمان حتى عام 2019، تمكنوا بسهولة من جمع رأس المال كل عام لسداد الديون المستحقة وتمويل عملياتهم.

لكن سياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة" التي كانت تهدف إلى الحد من المخاطر التي قد يتعرض لها المطورون الذين يستخدمون قدراً كبيراً من الرافعة المالية أنهت نموذج التمويل الخاص بمشروع "كونتري جاردن". تحول التدفق النقدي للشركة من أنشطة التمويل إلى السلبية في عام 2020، مما جعلها تعتمد على عائدات المبيعات.

لقد أدى تباطؤ سوق العقارات الذي بدأ في عام 2021 مع كفاح الصين ضد جائحة كوفيد إلى انخفاض التدفق النقدي من مبيعات المنازل الجديدة أيضًا. وكانت مبيعات "كانتري جاردن" سيئة بشكل خاص لأن الشركة تركز على المنازل في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، حيث كان انهيار السوق أكثر حدة من المدن من الدرجة الأولى والثانية.

عمال يسيرون أمام موقع بناء حديقة الريف في كونمينغ، مقاطعة يونان، الصين في 17 سبتمبر 2019. الصورة : رويترز

وكان الانخفاض في مبيعات المساكن أسوأ في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، حيث كان الإفراط في البناء مستشريا وكان العرض المفرط في أشد حالاته. ويعني هذا أن شركة Country Garden ستجد صعوبة أكبر في تعزيز المبيعات، مما يثير المخاوف من أن الشركة قد تتخلف في نهاية المطاف عن سداد سنداتها.

سيتعين على شركة Country Garden والشركتين التابعتين لها الرئيسيتين سداد أكثر من 18.5 مليار يوان (2.5 مليار دولار) من السندات المحلية المستحقة بحلول نهاية هذا العام، بما في ذلك 7.3 مليار يوان (مليار دولار) مستحقة في سبتمبر، وفقًا لإحصاءات بلومبرج . لن تستحق أي سندات خارجية هذا العام.

وبحلول نهاية عام 2022، بلغ إجمالي أصول شركة العقارات العملاقة 1.7 تريليون يوان (265 مليار دولار) وإجمالي الالتزامات 1.4 تريليون يوان (219 مليار دولار)، بما في ذلك 271.3 مليار يوان (95 مليار دولار) من الديون ذات الفائدة. وبالإضافة إلى ذلك، قد يصل الدين خارج الميزانية العمومية إلى ما يصل إلى 200 مليار يوان، وفقا لمصدر على صلة بالمطور. وقال المصدر إنه في حالة تخلف شركة "كانتري جاردن" عن السداد، فإن التأثير قد يكون شديدا مثل تأثير شركة "تشاينا إيفرجراند".

كشفت شركة إيفرغراند، أكبر شركة تطوير عقاري مثقلة بالديون في العالم ، في يوليو/تموز أن إجمالي التزاماتها بلغ 2.4 تريليون يوان (375 مليار دولار) اعتبارًا من ديسمبر/كانون الأول 2022، بما في ذلك قروض بقيمة 612.4 مليار يوان (95 مليار دولار). ويحاولون إعادة هيكلة الديون، بما في ذلك 19 مليار دولار من السندات الأجنبية.

كيف حال حديقة الريف؟

وقالت شركة كانتري جاردن إنها "ستنظر بنشاط في اتخاذ تدابير مختلفة لضمان أمن التدفق النقدي، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر خفض النفقات التشغيلية، وتسريع ترتيبات تحصيل الديون، وتوسيع قنوات التمويل بشكل نشط، وإدارة وتحسين ترتيبات سداد الديون". وأضافت الشركة أنها ستسعى بشكل نشط للحصول على التوجيه والدعم من الحكومات والهيئات التنظيمية.

كما أنهم يحاولون أيضًا توسيع قنوات التمويل الخاصة بهم، وفقًا لمصادر كايكسين . ومع ذلك، في وقت سابق من هذا الشهر، نفت الشركة التقارير التي تشير إلى أنها تخطط لجمع 2.34 مليار دولار هونج كونج (300 مليون دولار أمريكي) من خلال إصدار أسهم. ومع ذلك، لا تزال هناك مصادر تقول إنهم يفكرون بالفعل في إصدار أسهم، ولكن التوقيت ليس مناسباً وينتظرون فرصة أفضل.

ورغم أنها لم تتخلف رسميًا عن سداد سنداتها، فإن شركة Country Garden لا تزال قادرة على الاقتراض من البنوك وإصدار سندات جديدة. لكن مصدرا في القطاع المالي قال إنهم لن يتمكنوا بعد من جمع أموال كافية لسد الفجوة الناجمة عن انخفاض مبيعات المساكن.

أنشأت شركة Country Garden ثلاث فرق عمل لتعزيز المبيعات. كما قامت الشركة بخفض مشتريات الأراضي وتخفيض عدد الموظفين لتوفير التكاليف. وقال مصدر إنهم يقتصدون حتى في تكاليف احتفالات إطلاق المشاريع الجديدة.

وفي نهاية المطاف، سيتعين على المطور أن يحاول تمديد أجل استحقاق ديونه أو الحصول على ضمانات من الحكومات المحلية لكي يتمكن من إصدار المزيد من السندات. ولكن مع استمرار تباطؤ المبيعات، فإن إصدار سندات مضمونة لن يحل مشاكل التمويل، وفقاً لخبير من مؤسسة مالية مقرها قوانغدونغ.

وقال "لقد بذلت شركة كانتري جاردن كل ما في وسعها، لكن الأمور لم تسر كما خطط لها".

فيين آن ( وفقًا لكايكسين، وول ستريت جورنال )

رابط المصدر: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html