مكافحة المضاربة العقارية.

ترى فام ثانه توان، الخبيرة القانونية في مجال العقارات، أن المقترح الوارد في مسودة قانون ضريبة الدخل الشخصي (المعدل) الصادر عن وزارة المالية يهدف بالدرجة الأولى إلى منع المضاربة العقارية. ويستبدل هذا المقترح النظام الحالي بضريبة موحدة بنسبة 2% على سعر البيع.

بحسب الخبير القانوني في مجال العقارات فام ثانه توان، فإن نية فرض ضريبة على الدخل الشخصي الناتج عن عمليات نقل الملكية العقارية بناءً على مدة الملكية أثارت جدلاً على الفور، كما هو الحال مع جميع المقترحات الأخرى المتعلقة بالعقارات.

يخشى المعارضون من أن يؤدي فرض الضريبة إلى ارتفاع أسعار الإيجارات والبيع، مما يضر فقط بمن لا يملكون مسكناً أو لم يمتلكوه بعد. ويأمل المؤيدون أن يحد هذا الحل من المضاربة، ويعيد المعروض إلى من يحتاجونه، وبالتالي يخفض أسعار المساكن.

يتطلب النهج الحالي لفرض الضرائب على العقارات دراسة متأنية، نظراً للمشاكل المحددة التي تواجه سوق الإسكان في فيتنام.

تطبق الدول عادة ضرائب العقارات في عدة أشكال رئيسية: ضرائب تصاعدية تتناسب مع عدد العقارات؛ وضرائب تُفرض على العقارات غير المستخدمة؛ وضرائب أعلى تُفرض على أولئك الذين يمتلكون العقارات لفترات قصيرة.

لا تزال عملية فرض الضرائب على العقارات مهمة صعبة.

فيما يتعلق بالضرائب التصاعدية القائمة على عدد العقارات، تفرض الدول التي تطبق هذا النهج معدلاً ضريبياً أعلى على من يملكون عقارات أكثر مقارنةً بمن يملكون عقارات أقل. ففي المملكة المتحدة، تزيد الضريبة بنسبة 3% على المنازل الثانية. أما في سنغافورة، فتُفرض ضريبة بنسبة 20% على العقار الثاني، و30% على الثالث، وهكذا.

فيما يتعلق بالضرائب المفروضة على عدم استخدام العقارات، تفرض كندا ضريبة بنسبة 1% على المنازل الشاغرة، بينما تفرض المملكة المتحدة ضريبة إضافية على المنازل التي ظلت شاغرة لمدة عام واحد على الأقل...

يُعدّ فرض ضرائب أعلى على مالكي العقارات على المدى القصير أمرًا شائعًا نسبيًا. فعلى سبيل المثال، تفرض سنغافورة ضريبة بنسبة 100% على الفرق بين سعر شراء وبيع الأرض في السنة الأولى، و50% بعد سنتين. وتفرض تايوان ضريبة بنسبة 45% على من يعيد بيع عقاره خلال السنتين الأوليين، و35% لمدة تتراوح بين سنتين وخمس سنوات، و20% لمدة تتراوح بين خمس وعشر سنوات. كما تفرض كوريا الجنوبية ضريبة بنسبة 70% على من يبيع منزلًا في السنة الأولى.

في فيتنام، ينص قرار صادر عن اللجنة المركزية على إجراء بحث حول "تنظيم ضرائب أعلى على من يستخدمون مساحات شاسعة من الأراضي، أو يمتلكون منازل متعددة، أو يمارسون المضاربة على الأراضي، أو يتباطؤون في استغلالها، أو يتركونها بوراً". وبالتالي، سيتم في المستقبل تطبيق ضرائب أعلى على ثلاث فئات: "استخدام مساحات شاسعة من الأراضي وامتلاك منازل متعددة" (بناءً على الكمية)، و"المضاربة على الأراضي" (بناءً على مدة الملكية)، و"التباطؤ في استغلال الأراضي أو تركها بوراً" (باعتبار أن الأرض غير مستغلة) - على غرار اللوائح المعمول بها في العديد من البلدان اليوم.

تهدف التعديلات المقترحة من وزارة المالية على قانون ضريبة الدخل الشخصي في المقام الأول إلى منع المضاربة، وذلك باستبدال النظام الحالي الذي يفرض ضريبة موحدة بنسبة 2% على سعر التحويل، بغض النظر عن مدة الاحتفاظ. وتتوقع وزارة المالية أنه في حال إدراج التعديلات على جدول الأعمال التشريعي، سيقدم المجلس الوطني ملاحظاته بحلول نهاية عام 2025، وسينظر في إقرار مشروع القانون خلال دورة منتصف عام 2026.

"على الرغم من عدم تفصيلها بعد، أعتقد أن هذا الحل أكثر منطقية من تطبيق ضريبة تصاعدية على مالكي العقارات المتعددة. من الناحية النظرية، يمكن أن يساعد رفع معدل الضريبة على الملكية قصيرة الأجل في الحد من المضاربة وتقليل ممارسة "بيع" العقارات لتحقيق أرباح سريعة"، هذا ما صرح به السيد توان.

بحسب السيد توان، يستخدم المضاربون عادةً الرافعة المالية لفترات قصيرة. ويُشكّل الاحتفاظ بملكية العقارات لفترات طويلة ضغطاً مالياً كبيراً عليهم. كما أن ارتفاع الضرائب يزيد التكاليف ويقلل من جاذبية المضاربة العقارية، مما يُقلّل من السيولة في عمليات البيع والشراء.

ومع ذلك، لكي تكون هذه الأداة الضريبية فعالة، يجب أن تكون مصحوبة على الأقل بالشروط التالية: قاعدة بيانات وطنية كاملة عن أسعار الأراضي؛ وبنية تحتية مضمونة لتكنولوجيا المعلومات.

يُعدّ استكمال قاعدة البيانات الوطنية لأسعار الأراضي شرطًا منصوصًا عليه في قانون الأراضي لعام 2024. وإذا لم تُحلّ مسألة "السعرين" في معاملات العقارات والمدفوعات النقدية، فستبقى عملية فرض الضرائب معقدة، وسيصعب ضمان العدالة.

علاوة على ذلك، فإن ضمان وجود بنية تحتية كاملة لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل معاملات الأراضي والعقارات أمر ضروري لسلطات الضرائب للحصول على معلومات دقيقة حول مدة ملكية العقارات.

وأكد السيد توان قائلاً: "عندما يتم استيفاء هذه الشروط الأساسية، فإن أداة الضرائب لتقييد المضاربة العقارية ستكون "صحيحة" و"فعالة" حقاً، حيث تستهدف أهداف تنظيم السوق الصحيحة والمضاربين المناسبين".

ها آن

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120