صد المضاربة العقارية

DNVN - صرّح الخبير القانوني في مجال العقارات، فام ثانه توان، بأن المقترح الوارد في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (المُعدّل) الذي قدمته وزارة المالية يهدف أساسًا إلى منع المضاربة العقارية. ويتمثل المقترح، الذي سيحل محل اللائحة الحالية، في تطبيق معدل ضريبة عام بنسبة 2% على سعر التحويل.

وقال الخبير القانوني في مجال العقارات فام ثانه توان، إن خطة فرض ضرائب على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس وقت الاحتفاظ أثارت جدلاً على الفور، كما هو الحال مع أي مقترح آخر يتعلق بالعقارات.

يخشى المعارضون من أن الضريبة، بمجرد فرضها، ستؤثر بطريقة ما على الإيجارات وأسعار البيع، مما يُصعّب الأمر على من لا يملكون أو لا يملكون مسكنًا. ويأمل المؤيدون أن يحدّ هذا الحل من المضاربة، ويعيد "العرض" إلى المحتاجين، وبالتالي يخفض أسعار المساكن.

إن كيفية فرض الضرائب على العقارات اليوم هي أمر يحتاج إلى دراسة متأنية، ويرتبط بالقضايا المحددة لسوق العقارات الفيتنامية.

تطبق البلدان عادة ضرائب الملكية في شكل ضرائب تصاعدية تتناسب مع حجم الملكية؛ ضرائب مفروضة على عدم استخدام الملكية وضرائب أعلى على حاملي الملكية قصيرة الأجل.

لا تزال الضرائب العقارية صعبة.

بالنسبة للضريبة التصاعدية المتناسبة مع عدد العقارات، فإن النهج المتبع في الدول التي تطبق هذا النموذج هو أن من يملك عقارات أكثر يدفع ضريبة أعلى من من يملك عقارات أقل. ترفع المملكة المتحدة الضريبة بنسبة 3% عند شراء منزل ثانٍ. وتطبق سنغافورة ضريبة بنسبة 20% على المنزل الثاني، و30% على المنزل الثالث...

فيما يتعلق بالضرائب المطبقة على فعل عدم استخدام العقارات، تفرض كندا ضريبة بنسبة 1% على المنازل الشاغرة، وتفرض المملكة المتحدة ضريبة إضافية على المنازل التي ظلت شاغرة لمدة عام على الأقل...

من الشائع تطبيق معدلات ضريبية أعلى على مالكي العقارات قصيرة الأجل. عادةً، تُطبق سنغافورة ضريبة بنسبة 100% على الفرق بين قيمة شراء وبيع الأراضي في السنة الأولى، و50% بعد عامين. تُطبق تايوان ضريبة بنسبة 45% على من يُعيد بيع العقارات في أول عامين، و35% خلال سنتين إلى خمس سنوات، و20% خلال خمس إلى عشر سنوات. كما تُطبق كوريا ضريبة بنسبة 70% على من يبيع منزله في السنة الأولى.

في فيتنام، ينص القرار المركزي على إجراء بحث حول "فرض معدلات ضريبية أعلى على من يستخدمون مساحات واسعة من الأراضي، ويمتلكون منازل كثيرة، ويضاربون على الأراضي، ويبطئون استخدام الأراضي، ويهجرون الأراضي". وبالتالي، ستُطبق في المستقبل معدلات ضريبية أعلى على ثلاث فئات: "من يستخدمون مساحات واسعة من الأراضي، ويمتلكون منازل كثيرة" (بناءً على الكمية)، و"من يضاربون على الأراضي" (بناءً على مدة الملكية)، و"من يبطئون استخدام الأراضي، ويهجرون الأراضي" (بمعنى عدم استغلال الأرض) - على غرار اللوائح الحالية في العديد من الدول.

يهدف مقترح مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي المُعدّل الصادر عن وزارة المالية بشكل رئيسي إلى منع المضاربة، ليحل محل اللائحة الحالية التي تُطبّق معدل ضريبة عام بنسبة 2% على سعر التحويل، بغض النظر عن مدة الحيازة. وتتوقع وزارة المالية، في حال إدراجه في برنامج التشريع، أن يُبدي مجلس الأمة رأيه بحلول نهاية عام 2025، وأن ينظر في إقراره في دورة منتصف عام 2026.

على الرغم من عدم تفصيل هذا الحل بعد، أعتقد أنه أكثر منطقية من تطبيق ضريبة تصاعدية على مالكي العقارات. نظريًا، يمكن أن تساعد معدلات الضرائب المرتفعة عند امتلاك العقارات لفترة قصيرة في الحد من المضاربة والحد من أساليب بيع العقارات بأسعار أعلى، كما أشار السيد توان.

وفقاً للسيد توان، عادةً ما يستخدم المضاربون الرافعة المالية على المدى القصير. فالاضطرار إلى الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة سيُعرّضهم لضغوط مالية. كما أن ارتفاع معدلات الضرائب يزيد التكاليف ويُقلل من جاذبية المضاربة العقارية. وبالتالي، ستنخفض السيولة في عمليات البيع والشراء.

ولكن لكي تكون هذه الأداة الضريبية فعالة، فإنها تحتاج إلى أن تكون مصحوبة على الأقل بالشروط التالية: استكمال قاعدة البيانات الوطنية حول أسعار الأراضي؛ وضمان البنية الأساسية لتكنولوجيا المعلومات.

يُعدّ استكمال قاعدة البيانات الوطنية لأسعار الأراضي شرطًا منصوصًا عليه في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤. إذا لم يُحَلّ وضع "السعرين" في معاملات العقارات والمدفوعات النقدية، فسيظلّ فرض الضرائب أمرًا صعبًا، وسيصعّب ضمان العدالة.

وفي الوقت نفسه، فإن ضمان وجود بنية تحتية كاملة لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل معاملات الأراضي والعقارات يشكل الأساس لمساعدة السلطات الضريبية في الحصول على المعلومات المتعلقة بمدة حيازة العقارات لتطبيقها بدقة.

وأكد السيد توان أنه "عندما يتم استيفاء هذه الشروط الأساسية، فإن الأداة الضريبية للحد من المضاربة العقارية ستكون "صحيحة" و"على الهدف" حقًا، وتلبي هدف تنظيم السوق وتستهدف المضاربين".

ها آنه

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120