تسريع انتعاش سوق العقارات.

في التاسع من نوفمبر، نظمت صحيفة "نغوي لاو دونغ" ندوة بعنوان "إزالة العقبات القانونية أمام العقارات". وقد أشارت العديد من الآراء من المديرين والخبراء والمحامين والجمعيات والشركات إلى ضرورة حل المعوقات القانونية للمساعدة في انتعاش سوق العقارات بشكل ملحوظ.

لقد تجاوز السوق أدنى مستوياته، ولا يوجد نقص في رأس المال.

خلال حديثهم في الندوة، اتفق العديد من الخبراء وقادة الجمعيات مع التقييم القائل بأن سوق العقارات قد تجاوز أصعب مراحله، ووصل إلى أدنى مستوياته مؤخراً، وهو يتعافى، على الرغم من استمرار وجود تحديات.

بحسب البيانات التي استشهد بها الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسات المالية والنقدية، يضم السوق قطاعين واعدين نسبيًا: العقارات السكنية والعقارات الصناعية، وهما الأقل تأثرًا في الآونة الأخيرة. وفيما يخص العقارات السكنية، تشير التقارير الأولية الصادرة عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام إلى تعافٍ، حيث يتجاوز كل ربع سنة الربع الذي سبقه. وقد تم طرح ما يقارب 20,000 منتج عقاري، وشهد حجم المعاملات ارتفاعًا تدريجيًا على مدار الأرباع، مسجلًا زيادة قدرها 56% في الربع الثالث من عام 2023 مقارنةً بالربع السابق.

فيما يتعلق بالعقارات الصناعية، تضم البلاد ما يقارب 400 مجمع صناعي، منها حوالي 292 مجمعاً عاملاً بنسبة إشغال تتراوح بين 80% و82%. وبلغت نسبة الإشغال بنهاية الربع الثالث من عام 2023 حوالي 82% في الجنوب و80% في الشمال. واستمرت أسعار إيجارات المجمعات الصناعية في الارتفاع بنسبة تتراوح بين 7% و12% خلال الربع الثالث من عام 2023 مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ولا يزال المعروض الجديد في ازدياد، مع وجود آفاق واعدة من مشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر، وارتفاع الطلب على المستودعات والمصانع والإسكان الاجتماعي المرتبط بالمجمعات الصناعية.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

ترأس الصحفي والطبيب تو دينه توان، رئيس تحرير صحيفة نغوي لاو دونغ، الندوة. الصورة: هوانغ تريو

أحد التحديات التي نوقشت سابقًا في سوق العقارات، ألا وهو الحصول على الائتمان، يجري العمل على معالجتها تدريجيًا. تُظهر البيانات الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي ارتفاعًا في الائتمان المخصص للاستثمار العقاري والإسكان بنسبة 4.7% تقريبًا خلال النصف الأول من عام 2023، على الرغم من انخفاض الدخول وارتفاع أسعار الفائدة. وقد كان الاستثمار الأجنبي المباشر إيجابيًا للغاية، حيث سُجّل ما يقارب ملياري دولار أمريكي في قطاع العقارات خلال الأشهر العشرة الأولى من عام 2023، تم صرف حوالي 763 مليون دولار أمريكي منها. كما تعمل شركات العقارات بنشاط على زيادة رأس المال من خلال إصدار السندات، والتفاوض على السندات المستحقة، وإعادة شراء السندات المصدرة.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن السوق قد تجاوز أدنى مستوياته. وبالتحديد، وفقًا لبيانات إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه، فقد بلغ السوق أدنى مستوياته في الربع الأول من عام 2023، عندما شهد قطاع العقارات نموًا سلبيًا بنسبة 16.1%، ثم تحسن تدريجيًا. وفي نهاية الربع الثاني من عام 2023، كان نمو العقارات لا يزال سلبيًا بأكثر من 11%، ولكنه انخفض بدءًا من الربع الثالث إلى أقل من 8%.

من بين حزم القروض التي يُتوقع أن تُحفز سوق العقارات مؤخرًا، حزمة قروض بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي مخصصة للاستثمار في مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي. وقد صرّح بنك التنمية الزراعية والريفية الفيتنامي ( أغريبنك ) بأنه منذ اليوم الأول لتطبيق هذه الحزمة، تم تسجيل 30 مليار دونغ فيتنامي.

بحسب السيد فام فان دوونغ، مدير فرع بنك أغريبنك في بينه تريو (مدينة هو تشي منه)، فإن بنك أغريبنك مملوك بالكامل للدولة، لذا فهو ملزم بالامتثال التام لجميع اللوائح، بما في ذلك حزمة التمويل البالغة 120 تريليون دونغ فيتنامي. وقد انخرط بنك أغريبنك في مشاريع الإسكان الاجتماعي منذ أكتوبر 2022، وما زال مستمراً في دعمها حتى الآن. وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، يمتلك البنك فائضاً مالياً وهو على استعداد لإقراض الشركات. إلا أن التحدي يكمن في ضرورة الالتزام التام باللوائح الحكومية عند تقديم التمويل للمشاريع. ويعمل بنك أغريبنك حالياً على التنسيق مع الشركات لتذليل الصعوبات وتسريع صرف التمويل للمشاريع.

أكد السيد دوونغ قائلاً: "إن أسعار الفائدة على قروض الإسكان الاجتماعي هي الأدنى منذ سنوات عديدة. ويقدم بنك أغريبانك حالياً قروضاً للعملاء الراغبين في شراء مساكن اجتماعية بسعر فائدة أقل بنقطتين مئويتين من السعر القياسي. ومع انخفاض أسعار الفائدة وتوفر رأس المال، فإننا ننتظر فقط من الشركات استكمال إجراءات صرف القروض".

تعزيز دور مجموعات العمل

على الرغم من عدم وجود نقص في التمويل المخصص للإسكان الاجتماعي، إلا أن الشركات تقول إن تنفيذ هذه المشاريع أمر صعب للغاية.

صرح السيد فو مينه هوانغ، المدير العام لشركة هو تشي منه للإسكان الاجتماعي المساهمة، بأن الحكومة تقدم العديد من الحوافز لتطوير الإسكان الاجتماعي، إلا أن العديد من الشركات لم تتمكن من الاستفادة منها. وحتى قبل المشاركة في مشاريع الإسكان الاجتماعي، واجهت الشركات صعوبات، وأصبحت هذه الصعوبات أكثر تعقيدًا بعد الانخراط فيها. فعلى وجه التحديد، إلى جانب رأس المال، تواجه الشركات صعوبات تتعلق بتوفر الأراضي. لذا، تأمل الشركات أن تقوم الحكومة بمراجعة الأراضي المتاحة للتأجير وإدراجها ضمن قائمة مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي، وإجراء مناقصة لاختيار المستثمرين. وبعد ذلك، ستتمكن الشركات من المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وإدراج تكاليف الأراضي ضمن تكاليف تطوير المشروع.

"لا تحقق الشركات التي تنفذ مشاريع الإسكان الاجتماعي سوى ربح بنسبة 10%، ولكن يجب أن يوافق قسم الإنشاءات على سعر البيع والمشترين المستهدفين. في الوقت نفسه، لا يمكن تضمين بعض التكاليف في سعر البيع. يستغرق بناء الإسكان الاجتماعي وقتًا أطول وهو أكثر صعوبة من بناء الإسكان التجاري، مما يقلل من حماس الشركات. إن انتظار البنوك لصرف القروض لمدة سنتين إلى ثلاث سنوات أمر غير مقبول بالنسبة للشركات. لذلك، نقترح آلية لصرف القروض بشكل أسرع"، هذا ما اقترحه السيد هوانغ.

سبق تحديد ومناقشة الصعوبات المذكورة آنفاً في سوق العقارات. أما المسألة المتبقية، وفقاً للخبراء والشركات الذين شاركوا بآرائهم في ندوة صحيفة "نغوي لاو دونغ"، فهي اقتراح الحلول الأكثر جدوى لتسريع إزالة هذه الصعوبات.

صرح السيد تاي دوان هوا، نائب رئيس قسم تطوير الإسكان وسوق العقارات في إدارة البناء بمقاطعة دونغ ناي ، بأن دونغ ناي حددت، من خلال مراجعة شاملة، خمس مجموعات من الصعوبات والعقبات في قطاع العقارات. أبرز هذه الصعوبات والعقبات تتعلق بإجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار واختيار المستثمرين. فقد حصلت بعض المشاريع على موافقة استثمارية منذ سنوات عديدة، ولكن الآن، تشترط هيئات التفتيش عليها الامتثال لقانون الإسكان، ما يعني ضرورة امتلاكها أراضي سكنية. كما أن تقييم الأراضي يمثل تحديًا، حيث تم تخصيص بعض المشاريع ولكن لا يمكن تقييمها لأن شركات الاستشارات مترددة في القيام بذلك خشية صعوبة شرح الأمر للسلطات.

"هناك العديد من الصعوبات في تنفيذ مهمة بناء المساكن الاجتماعية في المشروع. فقد تم تنفيذ العديد من المشاريع وفقًا للوائح القديمة، ولكنها واجهت لاحقًا عقبات عند تعديل التخطيط. فعلى سبيل المثال، ينص قانون الإسكان على أنه يجب على السلطات المحلية إعادة تقييم المشاريع وإلزام الشركات بتخصيص 20% من مساحة المشروع للمساكن الاجتماعية، وهو أمر بالغ الصعوبة"، هذا ما صرح به السيد هوا واصفًا الوضع الراهن.

للتغلب على هذه الصعوبات، خططت مقاطعة دونغ ناي لمواصلة تخصيص الأراضي للإسكان التجاري حتى عام 2030، على أن تُخصص المساحة المتبقية للإسكان الاجتماعي. اكتملت عملية التخطيط وأصبحت جاهزة لجذب المستثمرين، إلا أن التحديات لا تزال قائمة. ومنذ عام 2022، وجّهت لجنة الحزب في المقاطعة ولجنة الشعب في دونغ ناي بتشكيل فريق عمل لمعالجة طلبات الشركات وتذليل الصعوبات التي تواجهها.

منذ مطلع عام 2023، أنشأت مقاطعة دونغ ناي ثلاث فرق عمل لتذليل العقبات التي تعترض المشاريع البطيئة، ومعالجة الصعوبات التي تواجه الشركات، وتطوير الإسكان الاجتماعي. ويرأس كل فريق من هذه الفرق قادة المقاطعة. كما أنشأت الإدارات، وتحديداً إدارة الإنشاءات، فرق عمل لحل المشكلات ضمن نطاق اختصاصها، ومعالجة القضايا على مراحل؛ وفي حال تطلبت القضايا مستويات أعلى من السلطة، فإنها ستسجل للعمل مع الوزارات والهيئات المعنية لحلها لصالح الشركات.

تتزايد التوقعات بإقرار التعديلات الثلاثة المقترحة قريباً.

أحد الحلول المتوقعة هو مشاريع القوانين الثلاثة - بما في ذلك قانون الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل) - والتي تتم مناقشتها والتعليق عليها حاليًا في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة؛ وإذا تم إقرارها، فإنها ستزيل العقبات القانونية أمام سوق العقارات.

حلل المحامي نغوين تان فونغ، عضو اللجنة الدائمة في جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية، قائلاً: "يثير مشروع قانون الإسكان (المعدل) مسألة حل بعض النزاعات عن طريق التحكيم التجاري. في الوقت الراهن، لا تزال النزاعات قائمة بين المستثمرين ومشتري المنازل ومستخدمي الشقق، حيث تعجز العديد من المشاريع عن إصدار شهادات الملكية لسنوات عديدة. وستساعد اللوائح الجديدة في مشروع القانون على توضيح هذه المسألة بشكل أفضل."

يتناول مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) أيضاً تحسين جودة الوساطة العقارية في المستقبل...

وأشار المحامي فونغ إلى أنه "عندما يتم إقرار هذه القوانين الثلاثة، فإنها ستساهم في نشر المعرفة القانونية وتحسين جودة المشاركين في سوق العقارات، وخاصة السماسرة".

يتعين على السلطات تقديم إرشادات محددة وواضحة.

فيما يتعلق بالجوانب القانونية والإجرائية لبناء المساكن الاجتماعية، يرى العديد من الخبراء أن على الشركات والجمعيات تحديد العقبات الحالية بدقة، وتحديد الإجراءات التي ينبغي إلغاؤها. أما من حيث المنهجية، فيتعين على الحكومة والجهات المعنية تقديم توجيهات واضحة ومحددة بشأن جميع القضايا والتداخلات والتناقضات الراهنة؛ كما يتعين على السلطات المحلية توضيح هذه المسائل، وتجنب المشاورات المطولة وغير الفعالة.

"تبذل الشركات والجمعيات جهوداً كبيرة، ولكن في رأيي، يجب أن تسعى جاهدة للحصول على توصيات أكثر دقة وحلول مصاحبة أكثر تحديداً"، هذا ما قاله الدكتور كان فان لوك.

المنظمة الشريكة