ما الذي تحتاجه مدينة هو تشي منه لتحقيق اختراق؟

اقترح السيد لي هوانغ تشاو عدة آليات محددة لمساعدة مدينة هو تشي منه على الانطلاق.

- ما هي الآليات التي تعتقد أنها تمثلها؟

أولًا، لا ينبغي تطبيق عقد البناء والتشغيل والتحويل (BOT) على مشاريع الاستثمار لتطوير وتوسيع وتحديث البنية التحتية للطرق القائمة في مدينة هو تشي منه. فهذا يتجنب تضارب المصالح بين مستثمر المشروع ومستخدمي الطرق التي تُنفذ بنظام BOT والذين يدفعون رسوم المرور، مما قد يؤدي إلى اضطرابات اجتماعية. بدلًا من ذلك، ينبغي تنفيذ مشاريع الاستثمار لتطوير وتوسيع وتحديث البنية التحتية للطرق القائمة بموجب عقد البناء والتحويل (BT)، باستخدام ميزانية المدينة لدفع مستحقات المستثمر.

علاوة على ذلك، من الضروري النظر في السماح لمدينة هو تشي منه باستئناف مشاريع الاستثمار الإنشائي بموجب نموذج عقد البناء والتشييد، باستخدام أموال الميزانية العامة لدفع مستحقات المستثمرين، مع الامتناع التام عن استخدام أموال الأراضي المخصصة للمستثمرين لتنفيذ مشاريع أخرى. وفي الوقت نفسه، ينبغي على الدولة إنشاء صناديق استثمارية من خلال الاستثمار في تطوير الأراضي، وصناديق تطوير الأراضي، ومنظمات تطوير الأراضي، ومزادات حقوق استخدام الأراضي، وفقًا لما هو منصوص عليه في مسودة قانون الأراضي المعدل، وذلك لتعبئة موارد القطاع الخاص للاستثمار في تطوير البنية التحتية الحضرية، ومشاريع النقل، وغيرها.

- فيما يتعلق بالاختناقات الحالية في سوق العقارات، ما هي اقتراحاتكم لحلها وتحقيق اختراقات لتطوير مدينة هو تشي منه؟

حالياً، يتمثل العائق الأكبر في المسائل القانونية، وتحديداً في حساب رسوم استخدام الأراضي. لا يمكن تنفيذ غالبية المشاريع لعدم قدرتها على سداد هذه الرسوم باستخدام طرق الحساب الحالية. لذا، نقترح السماح لمشاريع الإسكان التجاري بتطبيق معامل تعديل سعر الأرض (معامل K)، وتقديم هذا المقترح إلى مجلس مدينة هو تشي منه الشعبي للموافقة على تطبيقه في حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها لجميع قطع الأراضي (بغض النظر عن قيمتها وفقاً لجدول أسعار الأراضي).

تُستخدم حاليًا طريقة الفائض على نطاق واسع في تقييم الأراضي، لتحديد أسعار محددة للأراضي تُستخدم بدورها في حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها في المشاريع العقارية والسكنية والحضرية. إلا أن هذه الطريقة لا تُنتج نتائج تقييم موثوقة تمامًا. فبحسب الخبراء، إذا طبقت شركة تقييم واحدة طريقتين مختلفتين لتقييم الأراضي في المشروع العقاري نفسه، فستُنتج نتيجتين مختلفتين، بفارق يقارب 17%. وإذا قيّمت شركتان مختلفتان المشروع نفسه باستخدام الطريقة نفسها، فستُنتج أيضًا نتيجتين مختلفتين بفارق يقارب 17%. لذا، يُعدّ تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها في المشاريع العقارية والسكنية أمرًا ضروريًا.

- ما هي مزايا تطبيق معامل K يا سيدي؟

حسب علمي، أصدرت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه وثيقةً تقترح تطبيق طريقة معامل K لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها لجميع مشاريع العقارات والإسكان التجاري، بغض النظر عما إذا كانت قيمة رسوم استخدام الأرض أعلى أو أقل من 30 مليار دونغ فيتنامي، بدلاً من الاستعانة بشركة استشارية لتقييم قيمة الأرض كما هو الحال الآن. وإذا طُبِّق معامل K لتحديد رسوم استخدام الأراضي، فلن تستغرق العملية أكثر من ستة أشهر. وهذا من شأنه أن يضمن تحصيل الإيرادات بشكل كافٍ ودقيق وفي الوقت المناسب لميزانية الدولة، مع حماية حقوق مستثمري المشاريع في الوقت نفسه.

لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع بسبب عدم القدرة على دفع رسوم استخدام الأراضي.

وفي الوقت نفسه، إذا تم تنفيذه وفقًا لاقتراح لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه، فسوف يؤدي ذلك إلى توحيد حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي لمشاريع العقارات والإسكان التجاري والمناطق الحضرية، مما يضمن الشفافية، ويسمح لكل من الدولة والشركات بتوقع مقدار رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي التي سيتم دفعها في ميزانية الدولة.

إن معالجة الوضع الراهن المتمثل في عدم تحديد رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها من شأنه أن يجنب مسؤولي الدولة وموظفيها المخاطر القانونية أثناء أدائهم لمهامهم، وكذلك الأطراف المعنية؛ ويضمن في الوقت نفسه منح الجهات الحكومية صلاحية كاملة لتحديد قيمة هذه الرسوم التي تُدفع إلى ميزانية الدولة (من خلال حقها في تحديد معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K4) سنويًا أو عند تقلبات السوق، وبما يتناسب مع كل نوع من أنواع المشاريع العقارية، سواء كانت سكنية أو تجارية أو حضرية، ما يُمكّن الدولة من قيادة السوق بدلًا من اتباعه). وفي الوقت نفسه، يضمن ذلك تحصيلًا كافيًا ودقيقًا وفي الوقت المناسب لميزانية الدولة، مع حماية حقوق مستثمري المشاريع.

تُعدّ إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار والموافقة على المستثمرين إحدى العقبات الحالية التي تواجه الشركات. هاتان الخطوتان هما أول خطوتين في تنفيذ أي مشروع. ما هي اقتراحاتكم لمعالجة هذه المشكلة؟

لقد لاحظنا أن إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار بالتزامن مع الموافقة على المستثمرين ليست سوى الخطوة الأولى في سلسلة إجراءات الاستثمار والبناء لمشاريع العقارات والإسكان التجاري. ولذلك، فقد أدى هذا الخلل في الإجراءات إلى اختناقات في مشاريع الإسكان الاجتماعي والتجاري في الآونة الأخيرة. ونتيجة لذلك، لا بد من حل هذه العقبة ليس فقط لمدينة هو تشي منه، بل للبلاد بأسرها.

علاوة على ذلك، يتمثل أحد التحديات الحالية في تعديل مخططات مشاريع الإسكان الاجتماعي بمقياس 1/2000. يتعذر تنفيذ العديد من المشاريع لأن معظمها يقع على أراضٍ كانت مخصصة سابقًا للإسكان التجاري وتم تحويلها. في حال بناء مساكن اجتماعية على هذه الأراضي، سيرتفع معامل استخدام الأرض بمقدار 1.5 ضعف. وهذا يعني ضرورة تعديل مخططات 1/2000 القديمة وفقًا لذلك.

يُعدّ تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 من مسؤولية الجهات الحكومية المختصة، ويتم تعديله دوريًا وفقًا لقوانين التخطيط العمراني والبناء. مع ذلك، لا يوجد أي نص قانوني يُلزم الجهات الحكومية بالموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو تعديلها قبل إعداد دراسة الجدوى للاستثمار والبناء، وقبل البدء بتنفيذ الخطوات اللاحقة للمشروع. لذا، يضطر المستثمرون في مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى الانتظار دون معرفة مدة الانتظار، على الرغم من أن هذه المشاريع لا تُساهم في زيادة عدد سكان المحافظة. ويعود ذلك إلى اشتراط امتلاك مشتري الإسكان الاجتماعي إقامة دائمة أو مؤقتة لمدة ستة أشهر على الأقل، بالإضافة إلى امتلاكهم تأمينًا اجتماعيًا، بينما يقتصر تأثير المشروع على زيادة عدد السكان المحليين في المنطقة التي يُقام فيها.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm