ما الذي تحتاجه مدينة هوشي منه لتحقيق التقدم؟

واقترح السيد لي هوانج تشاو العديد من الآليات الخاصة لمساعدة مدينة هوشي منه على الانطلاق.

-ما هي تلك الآليات برأيك؟

*أولاً، لا ينبغي تطبيق عقود البناء والتشغيل ونقل الملكية (BOT) على مشاريع الاستثمار لتطوير وتوسيع وتحديث الطرق القائمة في مدينة هو تشي منه. هذا يُجنّب تضارب المصالح بين مستثمري المشاريع ومستخدمي طرق البناء والتشغيل ونقل الملكية (BOT) الذين يتعين عليهم دفع رسوم، مما قد يُؤدي إلى بؤر اجتماعية ساخنة. بدلاً من ذلك، ينبغي تنفيذ مشاريع الاستثمار لتطوير وتوسيع وتحديث الطرق القائمة بموجب عقود البناء ونقل الملكية (BT)، مع استخدام ميزانية المدينة لدفع مستحقات المستثمرين.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر في السماح لمدينة هو تشي منه باستئناف مشاريع الاستثمار الإنشائي بموجب عقود BT، باستخدام رأس مال الموازنة العامة للدولة لدفع مستحقات المستثمرين، مع تجنب الدفع من أموال الأراضي للمستثمرين لتنفيذ مشاريع أخرى. في الوقت نفسه، تُنشئ الدولة رأس مال الموازنة العامة من خلال أنشطة الاستثمار في تطوير صناديق الأراضي، وصناديق تنمية الأراضي، ومنظمات تطوير صناديق الأراضي، ومزادات حقوق استخدام الأراضي، وفقًا لأحكام مشروع قانون الأراضي (المُعدّل)، وذلك لحشد موارد القطاع الخاص للاستثمار في تطوير البنية التحتية الحضرية، وأشغال المرور، وغيرها.

-فيما يتعلق بالعقبات الحالية في سوق العقارات، ما هي اقتراحاتكم لحلها وإحداث نقلة نوعية في تطوير مدينة هوشي منه؟

*تتعلق أكبر مشكلة حاليًا بالجوانب القانونية، وتحديدًا حساب رسوم استخدام الأراضي. يتعذر تنفيذ معظم المشاريع لعدم قدرتها على دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لطرق الحساب الحالية. لذلك، يُقترح السماح لمشاريع الإسكان التجاري بتطبيق معامل تعديل أسعار الأراضي (المعامل K)، وتقديمه إلى مجلس مدينة هو تشي منه للموافقة على تطبيق رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها على جميع قطع الأراضي (بغض النظر عن قيمتها المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي).

نظرًا لأن طريقة الفائض تُستخدم حاليًا بشكل شائع لتحديد أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية. ومع ذلك، فإن هذه الطريقة لا تعطي نتائج موثوقة لتقييم الأراضي. وفقًا لحسابات الخبراء، بالنسبة لنفس المشروع العقاري، إذا طبقت مؤسسة تقييم واحدة فقط طريقتين مختلفتين لتقييم الأراضي، فستعطي نتيجتين مختلفتين، بفارق قيمة يبلغ حوالي 17٪. إذا تم تنفيذ نفس المشروع العقاري من قبل مؤسستين مختلفتين للتقييم، فستعطي نفس طريقة تقييم الأراضي أيضًا نتيجتين مختلفتين، بفارق قيمة يبلغ حوالي 17٪. لذلك، فإن تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمشاريع العقارات السكنية التجارية ضروري للغاية.

-ما مدى فائدة تطبيق معامل K يا سيدي؟

على حد علمي، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه وثيقة تطلب الإذن بتطبيق طريقة معامل K لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارها لجميع مشاريع العقارات والإسكان التجاري، بغض النظر عمّا إذا كانت قيمة رسوم استخدام الأراضي للمشروع أعلى أو أقل من 30 مليار دونج، بدلاً من الاستعانة بوحدة استشارية لتقييم الأراضي كما هو متبع حاليًا. في حال تطبيق معامل K لتحديد رسوم استخدام الأراضي، لا يجوز أن تتجاوز المدة 6 أشهر. هذا يضمن تحصيل الرسوم بالكامل وبشكل صحيح وفي الوقت المناسب لميزانية الدولة، مع ضمان حقوق مستثمري المشروع.

لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع بسبب عدم القدرة على سداد رسوم استخدام الأراضي.

وفي الوقت نفسه، إذا تم تطبيقه وفقا لمقترح لجنة الشعب في مدينة هوشي منه، فإنه سوف يقوم بإضفاء الطابع الرسمي على حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية، مما يضمن الشفافية، بحيث يمكن للدولة والشركات التنبؤ بمبلغ رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي يجب دفعها إلى ميزانية الدولة.

التغلب على الوضع الحالي المتمثل في غموض رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، وتجنب المخاطر القانونية للمسؤولين وموظفي الخدمة المدنية والعاملين في القطاع العام أثناء تأدية واجباتهم الرسمية والأشخاص ذوي الصلة؛ مع ضمان تمتع الجهات الحكومية بالسلطة الكاملة في تحديد مبلغ رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها التي تُدفع لميزانية الدولة (من خلال الحق في تحديد معامل تعديل أسعار الأراضي (المعامل K4) سنويًا أو عند تقلبات السوق، ووفقًا لكل نوع من أنواع المشاريع العقارية، والإسكان التجاري، والمناطق الحضرية، لأداء دور الدولة في قيادة السوق، وليس الدولة التابعة له). وفي الوقت نفسه، ضمان تحصيل كافٍ ودقيق وفي الوقت المناسب لميزانية الدولة، مع ضمان حقوق مستثمري المشاريع.

من المشكلات التي تواجهها الشركات حاليًا إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار والموافقة على المستثمرين. هاتان الخطوتان هما أول خطوتين لبدء أي مشروع. ما هي توصياتكم لحلها؟

*ندرك أن إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار بالتزامن مع الموافقة على المستثمرين ليست سوى المرحلة الأولى من سلسلة إجراءات الاستثمار والبناء لمشاريع العقارات والإسكان التجاري. ولذلك، فإن عرقلة هذه الإجراءات قد أدت إلى عرقلة مشاريع الإسكان الاجتماعي والتجاري في الماضي. لذا، من الضروري إزالة هذه العقبة، ليس فقط بالنسبة لمدينة هو تشي منه، بل للبلاد بأسرها.

علاوة على ذلك، تكمن المشكلة الحالية في تعديل تخطيط 1/2000 لمشاريع الإسكان الاجتماعي. يتعذر تنفيذ العديد من المشاريع لأن معظمها عبارة عن أراضٍ مُحوّلة من مساكن تجارية. في حال بناء مساكن اجتماعية، سيزداد مُعامل استخدام الأرض بمقدار مرة ونصف. هذا يعني ضرورة تعديل تخطيط 1/2000 القديم وفقًا لذلك.

يقع تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 تحت مسؤولية وسلطة الجهات الحكومية، ويُعدّل دوريًا وفقًا لقانون التخطيط العمراني والبناء، ولكن لم يُنص على وجوب الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقًا للقانون قبل إعداد تقرير دراسة جدوى الاستثمار وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع. لذلك، يضطر المستثمرون في مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى الانتظار دون معرفة المدة التي سينتظرونها، مع أن مشروع الإسكان الاجتماعي لا يزيد من عدد سكان المحافظة. إذ يجب أن يكون مشتري المساكن الاجتماعية مقيمين دائمين أو مؤقتين لمدة 6 أشهر على الأقل، وأن يتمتعوا بتأمين اجتماعي، مما يزيد من عدد السكان المحليين في المنطقة التي يقع فيها المشروع.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm