تعاني شركات العقارات من أرباح وخسائر مختلطة، وتكافح من أجل حل الديون

(دان تري) - سجّلت شركات العقارات ارتفاعًا وانخفاضًا، بل وحتى خسائر، في أرباحها خلال الربع الأول من العام. ولا تزال بعض الشركات تعاني من ديون مالية مرتفعة، حتى أنها تُقرّ بعدم امتلاكها ما يكفي من المال لسداد ديونها على المدى القصير.

صورة الأرباح المتشابكة

حظي سوق العقارات مؤخرًا بدعمٍ من عوامل إيجابية عديدة، مما مهّد الطريق لدورة جديدة. فقد حُلّت المشكلات القانونية المتعلقة بالمشاريع، وتحسن المعروض في السوق، وارتفعت السيولة، مما ساعد العديد من الشركات على تجاوز هذه الأزمة، واستعادة وضعها التجاري، وجني ثمارها.

حققت شركة فينهومز المساهمة (رمزها في البورصة: VHM) أعلى نتيجة أعمال حتى الآن، حيث بلغ صافي إيراداتها نحو 15,698 مليار دونج، أي ضعف ما حققته في الفترة نفسها من العام الماضي. وبعد خصم المصروفات، سجلت الشركة ربحًا موحدًا بعد الضريبة قدره 2,652 مليار دونج، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف.

يعود سبب الارتفاع الحاد في أرباح الشركات إلى أنشطتها التجارية الأساسية. ومن بينها، ارتفعت إيرادات تحويلات العقارات بنسبة 76% لتصل إلى ما يقارب 7,200 مليار دونج.

تدعم الأرقام المالية جزئيًا تقييم السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة فينهومز، خلال الاجتماع العام السنوي للمساهمين لهذا العام. وقد صرّح بأن سوق العقارات يحمل في طياته آفاقًا واعدة، رغم أنه لا يزال يواجه بعض التحديات والتقلبات، إلا أنه في معظمه إيجابي.

قال السيد لي تيان كونغ، كبير المحاسبين في الشركة، إن دافع الشركة لتحقيق الإيرادات والأرباح هذا العام ينبع بشكل رئيسي من ثلاثة ركائز رئيسية. أولها استمرار بناء وتنفيذ وتسليم المشاريع التي عُرضت للبيع في السنوات السابقة. ثانيها استمرار الشركة في طرح جميع المشاريع قيد التنفيذ للبيع. ثالثها دافع النمو الناتج عن بيع كميات كبيرة بالجملة.

شركة عقارية أخرى في الشمال حققت نتائج أعمال إيجابية في الربع الأول من العام هي شركة Van Phu - Invest Joint Stock Company (رمز السهم: VPI).

وفي وثيقة، ذكر السيد تو نهو توان - رئيس مجلس إدارة شركة فان فو للاستثمار - أن قطاع العقارات شهد العديد من التغييرات الإيجابية في معظم الجوانب، حيث كان أقوى انتعاش في قطاع الشقق والمجمعات السكنية، المنتشر في جميع المناطق الثلاث من الشمال إلى الجنوب.

مع ذلك، أشار السيد توان بعناية إلى أن دورة سوق العقارات عادةً ما تكون حوالي عشر سنوات، ولكن مع تقلبات العوامل الاقتصادية والسياسية في السنوات الأخيرة، تغيرت هذه الدورة ولم تعد تتبع القواعد المألوفة في الماضي. لذلك، تتوخى الشركات الحذر اللازم قبل اتخاذ أي قرار تجاري أو استثماري، بناءً على تحليل منطقي لقواعد السوق.

في الربع الأول من العام، حققت الشركة ربحًا بعد الضريبة تجاوز 142 مليار دونج، أي أكثر من ضعف ربح الفترة نفسها من العام الماضي. وأوضحت الشركة أن هذا الارتفاع الملحوظ في الأرباح جاء من تسجيل إيرادات من تأجير الشقق ونقل ملكية العقارات، بالإضافة إلى إيرادات خدمات أخرى.

ومن العوامل المهمة الأخرى انخفاض مصاريف الفوائد للشركة بشكل حاد مقارنةً بالفترة نفسها، وذلك بفضل سداد شركة فان فو - إنفست وشركاتها التابعة قروضها المستحقة. وبالتالي، بلغ صافي الربح من الأنشطة المالية 122 مليار دونج، أي أعلى بمرتين ونصف من نفس الفترة.

حققت شركات العقارات أرباحًا وخسائر متباينة في الربع الأول من العام (صورة توضيحية: ترينه نجوين).

واصلت شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة (رمزها في البورصة: NLG) نموها، حيث حققت إيرادات تزيد عن ستة أضعاف عن نفس الفترة من العام الماضي، لتصل إلى أكثر من 1,291 مليار دونج، معظمها من إيرادات تسليم المشاريع. وبعد خصم المصروفات، تجاوز الربح 108 مليارات دونج، وهو أعلى مستوى له في الربع منذ عام 2022، ويمثل تحسنًا ملحوظًا مقارنة بالخسارة في نفس الفترة من العام الماضي.

أعلنت الشركة عن نمو قوي في نتائج أعمالها للربع الأول، ويعود ذلك أساسًا إلى استمرار تسليم المنتجات في مشاريعها في مدينة هو تشي منه، وكان ثو ، ودونغ ناي. كما حققت الشركة إيرادات بلغت 2,576 مليار دونج فيتنامي خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، أي ما يزيد بنحو 2.2 مرة عن نفس الفترة من العام الماضي.

مع ذلك، لم تحقق جميع الشركات نموًا في الربع الأول من العام، والذي يُعتبر عادةً أدنى نقطة في العام، بسبب عطلة رأس السنة القمرية (تيت). أعلنت مجموعة ها دو (رمز السهم: HDG) أن أرباحها بعد الضريبة في الربع الأول بلغت نحو 207 مليارات دونج، بانخفاض قدره 22% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

في عام ٢٠٢٤، انخفضت أرباح الشركة بعد الضريبة بأكثر من ٤٨٪ مقارنةً بالعام السابق. وأوضح ها دو أن ناتج الاستثمار في عام ٢٠٢٤ كان أقل من المخطط له، لأن المشكلات القانونية في المشاريع القائمة لا تزال تُسبب عواقب عديدة نتيجةً لتغييرات في آليات السياسات.

تُعزى هذه المشاكل جزئيًا إلى عدم تحسن نتائج أعمال الشركة في الربع الأول من هذا العام. وعزت الشركة الانخفاض الحاد في الأرباح بعد الضريبة إلى عدم تسجيل إيرادات العقارات، بالإضافة إلى مخصصات فرق سعر بيع الكهرباء لمشروع هونغ فونغ 4 للطاقة الشمسية.

في غضون ذلك، أعلنت مجموعة نوفالاند (رمزها في البورصة: NVL) عن خسارة تجاوزت 476 مليار دونج في الربع الأول، ويعزى ذلك بشكل رئيسي إلى فروق أسعار الصرف وخسائر تشغيلية أخرى. ومع ذلك، فقد تحسنت الخسارة مقارنةً بالمستوى السلبي الذي بلغ قرابة 601 مليار دونج في الفترة نفسها من العام الماضي. وزادت الإيرادات بمقدار 2.5 مرة عن الفترة نفسها، لتصل إلى أكثر من 1,778 مليار دونج، مسجلةً بذلك تسليم العديد من المشاريع.

في 31 مارس، تجاوز إجمالي أصول المجموعة 234,807 مليار دونج فيتنامي. وبلغت قيمة المخزون 148,639 مليار دونج فيتنامي. وشكلت قيمة صناديق الأراضي والمشاريع قيد الإنشاء 95% منها، بينما تمثل النسبة المتبقية عقارات مكتملة، وسلعًا عقارية، وعقارات جاهزة قيد التسليم للعملاء.

الجهود المبذولة للتعامل مع الديون

بالإضافة إلى زيادة الإيرادات والأرباح، زادت شركة فينهومز ديونها في الربع الأخير لتمويل مشاريعها. وبلغ إجمالي ديون الشركة طويلة الأجل وقصيرة الأجل المستحقة في 31 مارس ما يقرب من 87,950 مليار دونج، بزيادة قدرها 8% مقارنة ببداية العام. ويعزى معظم ارتفاع الديون إلى إصدار السندات. وارتفعت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فينهومز من 37% إلى 39% بنهاية الربع الأول.

خلال الربع، أصدرت الشركة سنداتٍ بإشراف شركة فيتنام للأوراق المالية التكنولوجية والتجارية المساهمة، بفائدة ثابتة قدرها 12% سنويًا. هذه السندات غير مضمونة أو مضمونة بحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بأراضي مشروع عقاري منتجعي أو بأسهم مدرجة.

بالإضافة إلى نمو الإيرادات والأرباح، ارتفعت ديون شركة فان فو للاستثمار. وتحديدًا، بلغ إجمالي الديون طويلة الأجل وقصيرة الأجل المستحقة في 31 مارس ما يقارب 5,951 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 31% مقارنة ببداية العام. ويُعزى معظم ارتفاع الديون إلى القروض المصرفية طويلة الأجل (حوالي 1,434 مليار دونج فيتنامي). وقد مُنحت هذه القروض من قِبل العديد من البنوك، مثل فيتكوم بنك، وبنك إم بي، وبنك إس إتش بي، وبنك في بي بنك.

وبالمقارنة مع شركة فينهومز، فإن نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فان فو مرتفعة للغاية، حيث ارتفعت من 90% في بداية العام إلى 114% في نهاية الربع الأول.

لا تزال شركات العقارات تعاني من الديون (صورة توضيحية: ترينه نجوين)

تتمتع بعض الشركات الأخرى بنسب ديون آمنة أو منخفضة، مثل ها دو ونام لونغ. انخفض إجمالي ديون ها دو في 31 مارس بنسبة طفيفة بلغت حوالي 2% مقارنةً ببداية العام، وذلك بفضل انخفاض ديونها طويلة الأجل. وتتمثل قروض الشركة طويلة الأجل في الغالب في قروض بنكية، دون أي ديون سندات قائمة. وحافظت الشركة على نسبة دين إلى حقوق الملكية عند 63% بنهاية الربع الأول.

في 31 مارس، بلغ إجمالي النقد وما يعادله لدى نام لونغ 4,395 مليار دونج فيتنامي. وبلغ إجمالي الدين المالي 7,101 مليار دونج فيتنامي، بما في ذلك 58% ديون طويلة الأجل، ولم يشهد أي تغيير يُذكر مقارنةً ببداية العام. وبلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية 49% فقط، وهي نسبة آمنة.

أبرز ما في الأمر هو ديون مجموعة نوفالاند. في 31 مارس، بلغ إجمالي الدين المالي 59,258 مليار دونج فيتنامي، منها 54% ديون قصيرة الأجل. انخفض الدين بأكثر من 2,300 مليار دونج فيتنامي خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام، معظمها ديون قصيرة الأجل. وبلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية 1.2 مرة.

ومع ذلك، أفادت المجموعة بأن ديونها انخفضت بنحو 4% مقارنةً بنهاية عام 2024، وبنحو 9% مقارنةً بنهاية عام 2022، أي قبل إعادة الهيكلة. وفيما يتعلق بالسندات المحلية، خفضت نوفالاند الديون المستحقة على السندات الصادرة عن القطاع الخاص بنسبة 18%، ووزعت أكثر من 4000 مليار دونج من السندات الصادرة عن القطاع الخاص والسندات الصادرة للجمهور مقارنةً بنهاية عام 2022.

وسجل السوق أنه منذ بداية العام، كان عدد من الشركات، بما في ذلك العقارات، بطيئًا في سداد فوائد السندات، مما يعكس وضعًا ماليًا صعبًا.

في بيان صدر مؤخرًا، ذكرت نوفالاند أن الوضع المالي الحالي، وخاصةً مع عدم تلبية التسوية القانونية للمشروع للتوقعات، قد أثر بشكل كبير على الإيرادات وعلى سير عملية صرف القروض. ومن الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٦، لن تتمكن المجموعة من توفير التدفق النقدي اللازم لسداد الديون.

مع ذلك، أفادت إدارة الشركة بأن لديها خطةً وخارطة طريقٍ مُفصّلة لسداد كل مجموعة. وتعتزم نوفالاند سداد معظم قروضها خلال السنوات الثلاث المقبلة، بما في ذلك تمديد آجال السداد، والتفاوض على إعادة هيكلة الديون، وتغيير خطط سداد الفوائد.

وفي الآونة الأخيرة، طلبت نوفالاند من المساهمين الإذن بإصدار أسهم لمبادلة الديون لبعض المساهمين الذين باعوا ضمانات لسداد الديون للمجموعة في شكل قروض وسندات، بما في ذلك اثنان من المساهمين الرئيسيين، نوفا جروب ودايموند بروبرتيز.

يؤثر استحقاق السندات سلبًا على قطاع العقارات هذا العام. ووفقًا لتقديرات جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA)، ستستحق سندات بقيمة 163,212 مليار دونج تقريبًا خلال الأشهر الثمانية المتبقية من العام، غالبيتها سندات عقارية، بنسبة 53%.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm