تعاني شركات العقارات من أرباح وخسائر مختلطة، وتكافح من أجل تسوية الديون

صورة الأرباح المتشابكة

حظي سوق العقارات في الآونة الأخيرة بدعم من العديد من العوامل الإيجابية، مما خلق نقطة انطلاق لدورة جديدة. تم حل القضايا القانونية الخاصة بالمشروع، وتحسن العرض في السوق، وزادت السيولة، مما ساعد العديد من الشركات على الهروب من الدوامة، واستعادة وضعها التجاري، وجني "الثمار الحلوة".

وكانت النتيجة التجارية الأكثر إيجابية حتى الآن هي شركة Vinhomes Joint Stock Company (رمز السهم: VHM) حيث بلغ صافي الإيرادات ما يقرب من 15،698 مليار دونج، وهو ضعف ما كانت عليه في نفس الفترة من العام الماضي. وبعد خصم النفقات، سجلت الشركة أرباحًا مجمعة بعد الضريبة بلغت 2,652 مليار دونج، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف أعلى.

السبب وراء ارتفاع أرباح الشركات يأتي من أنشطة الأعمال الأساسية. ومن بينها، ارتفعت الإيرادات من نقل العقارات بنسبة 76% لتصل إلى ما يقرب من 7,200 مليار دونج.

وتثبت الأرقام المالية أيضًا جزئيًا تقييم السيد فام ثيو هوا - رئيس مجلس إدارة شركة فينهومز - في الاجتماع العام السنوي للمساهمين هذا العام. وقال إن سوق العقارات لديه الكثير من الآفاق المشرقة، رغم أنه لا يزال يواجه بعض التحديات والتقلبات، إلا أنه في معظمه إيجابي.

وقال السيد لي تيان كونغ - كبير المحاسبين في الشركة - أيضًا إن زخم الإيرادات والأرباح للشركة هذا العام يأتي بشكل أساسي من 3 ركائز رئيسية. الأول هو الاستمرار في بناء وتنفيذ وتسليم المشاريع التي تم فتحها للبيع في السنوات السابقة. ثانياً، تواصل الشركة فتح باب البيع للمشروع كاملاً قيد التطوير. ثالثا، يأتي محرك النمو من تجارة الجملة.

شركة عقارية أخرى في الشمال حققت نتائج أعمال إيجابية في الربع الأول من العام هي شركة Van Phu - Invest Joint Stock Company (رمز السهم: VPI).

وفي وثيقة، ذكر السيد تو نهو توان - رئيس مجلس إدارة شركة فان فو للاستثمار - أن قطاع العقارات شهد العديد من التغييرات الإيجابية في معظم الجوانب، حيث كان أقوى انتعاش في قطاع الشقق والمجمعات السكنية، المنتشر في جميع المناطق الثلاث من الشمال إلى الجنوب.

ومع ذلك، ذكر السيد توان أيضًا بعناية أن دورة سوق العقارات عادة ما تكون حوالي 10 سنوات، ولكن مع تقلبات العوامل الاقتصادية والسياسية في السنوات الأخيرة، تغيرت هذه الدورة ولم تعد تتبع القواعد الشائعة في الماضي. لذلك، يجب على الشركات دائمًا توخي الحذر اللازم قبل اتخاذ أي قرار تجاري أو استثماري بناءً على تحليل معقول لقواعد السوق.

وفي الربع الأول من العام، سجلت الشركة أرباحًا بعد الضريبة بلغت أكثر من 142 مليار دونج، أي أكثر من ضعف أرباح الفترة نفسها من العام الماضي. وأوضحت الشركة أن الارتفاع الكبير في الأرباح جاء من تسجيل إيرادات من تأجير الشقق ونقل العقارات إلى جانب بعض إيرادات الخدمات الأخرى.

والجزء المهم الآخر هو أن مصاريف الفائدة للشركة انخفضت بشكل حاد مقارنة بنفس الفترة لأن شركة فان فو - إنفست والشركات التابعة لها سددت القروض المستحقة. وبذلك، تم تسجيل الأرباح من الأنشطة المالية بقيمة 122 مليار دونج، أي أعلى بنحو 2.5 مرة من نفس الفترة.

حققت شركات العقارات أرباحًا وخسائر متباينة في الربع الأول من العام (صورة توضيحية: ترينه نجوين).

وفي ظل نفس اتجاه النمو، حققت شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة (رمز السهم: NLG) إيرادات تزيد عن 6 مرات عن نفس الفترة من العام الماضي، لتصل إلى أكثر من 1291 مليار دونج، معظمها من إيرادات تسليم المشاريع. وبعد خصم المصاريف، وصل الربح إلى أكثر من 108 مليار دونج، وهو الأعلى في الربع منذ عام 2022 وتحسن حاد مقارنة بالخسارة في نفس الفترة من العام الماضي.

وقالت الشركة إن نتائج أعمالها في الربع الأول نمت بقوة بفضل استمرار تسليم المنتجات في المشاريع في مدينة هوشي منه، وكان ثو ، ودونج ناي. وبالإضافة إلى ذلك، حققت الشركة أيضًا في الأشهر الأربعة الأولى من العام إيرادات بلغت 2,576 مليار دونج، أي ما يقرب من 2.2 مرة أعلى من نفس الفترة.

ومع ذلك، لم تحقق جميع الشركات زخم النمو في الربع الأول من العام - وهو ما يعتبر في كثير من الأحيان أدنى نقطة في العام، بسبب عطلة تيت. أعلنت مجموعة ها دو (رمز السهم: HDG) أن أرباحها بعد الضريبة في الربع الأول بلغت نحو 207 مليار دونج، بانخفاض 22% عن نفس الفترة من العام الماضي.

وفي السابق، في عام 2024، انخفضت أرباح الشركة بعد الضريبة بأكثر من 48% مقارنة بالعام السابق. وأوضح ها دو أن الناتج الاستثماري في عام 2024 سيكون أقل من المخطط له لأن القضايا القانونية في المشاريع القائمة لا تزال لها عواقب عديدة بسبب التغييرات في آليات السياسة.

وتشكل هذه المشاكل جزءاً من السبب وراء عدم تحسن نتائج أعمال الشركة في الربع الأول من هذا العام. وأوضحت الشركة أن عدم تسجيل إيرادات العقارات إلى جانب توفير الفرق في سعر بيع الكهرباء لمشروع الطاقة الشمسية هونغ فونغ 4 كان السبب في الانخفاض الحاد في الأرباح بعد الضريبة.

في غضون ذلك، أعلنت مجموعة نوفالاند (رمز السهم: NVL) عن خسارة في الربع الأول تجاوزت 476 مليار دونج، ويرجع ذلك أساسًا إلى فروق أسعار الصرف وغيرها من الخسائر التشغيلية. ومع ذلك، فقد تحسنت الخسارة مقارنة بالمستوى السلبي الذي بلغ نحو 601 مليار دونج في الفترة نفسها من العام الماضي. وارتفعت الإيرادات 2.5 مرة خلال نفس الفترة، لتصل إلى أكثر من 1778 مليار دونج، مسجلة من تسليم العديد من المشاريع.

اعتبارًا من 31 مارس، بلغ إجمالي أصول المجموعة أكثر من 234،807 مليار دونج. سجل المخزون 148،639 مليار دونج. ومنها تشكل قيمة صناديق الأراضي والمشاريع قيد الإنشاء 95%، والباقي عبارة عن عقارات مكتملة، وسلع عقارية، وعقارات جاهزة تنتظر تسليمها للعملاء.

جهود تسوية الديون

بالإضافة إلى زيادة الإيرادات والأرباح، قامت شركة فينهومز في الربع الأخير أيضًا بزيادة الديون لتمويل المشاريع. بلغ إجمالي القروض الطويلة الأجل والقصيرة الأجل القائمة للمؤسسة حتى 31 مارس حوالي 87.950 مليار دونج، بزيادة قدرها 8٪ مقارنة ببداية العام. وكان السبب الرئيسي وراء زيادة الدين هو إصدار السندات. ارتفعت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فينهومز من 37% إلى 39% في نهاية الربع الأول.

خلال الربع، أصدرت الشركة سندات بإشراف شركة فيتنام للأوراق المالية التكنولوجية والتجارية المساهمة، بمعدل فائدة ثابت قدره 12% سنويا. هذه السندات غير مضمونة أو مضمونة بحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بأرض مشروع عقاري منتجعي أو الأسهم المدرجة.

بالإضافة إلى نمو الإيرادات والأرباح، ارتفعت أيضًا ديون شركة فان فو - إنفست. وعلى وجه التحديد، بلغ إجمالي القروض القائمة طويلة الأجل وقصيرة الأجل حتى 31 مارس/آذار نحو 5,951 مليار دونج، بزيادة قدرها 31% مقارنة ببداية العام. ويعود الجزء الأكبر من الزيادة في الديون إلى القروض المصرفية طويلة الأجل (حوالي 1,434 مليار دونج). يتم تمويل هذه القروض من قبل العديد من البنوك مثل Vietcombank، MB، SHB، VPBank.

وبالمقارنة مع شركة فينهومز، فإن نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فان فو مرتفعة للغاية، حيث ارتفعت من 90% في بداية العام إلى 114% في نهاية الربع الأول.

لا تزال شركات العقارات تعاني من الديون (صورة توضيحية: ترينه نجوين)

تتمتع بعض الشركات الأخرى بنسب ديون آمنة أو منخفضة مثل ها دو ونام لونج. انخفض إجمالي ديون ها دو حتى 31 مارس قليلاً بنحو 2% مقارنة ببداية العام بسبب انخفاض الديون طويلة الأجل. تتكون قروض الشركة طويلة الأجل في الغالب من قروض بنكية، مع عدم وجود قروض سندات قائمة. وحافظت الشركة على نسبة الدين إلى حقوق الملكية عند 63% في نهاية الربع الأول.

اعتبارًا من 31 مارس، بلغ إجمالي النقد وما يعادله في شركة نام لونج 4,395 مليار دونج. بلغ إجمالي الدين المالي 7,101 مليار دونج، بما في ذلك 58% ديون طويلة الأجل ولم يتغير كثيرًا مقارنة ببداية العام. نسبة الدين إلى حقوق الملكية هي 49% فقط، وهي مستوى آمن.

الأمر الأكثر أهمية هو قصة ديون مجموعة نوفالاند. اعتبارًا من 31 مارس، بلغ إجمالي الدين المالي 59,258 مليار دونج، منها 54% ديون قصيرة الأجل. انخفض الدين بمقدار أكثر من 2300 مليار دونج في الأشهر الثلاثة الأولى من العام، وخاصة في الديون قصيرة الأجل. نسبة الدين إلى حقوق الملكية هي 1.2 مرة.

ومع ذلك، قالت المجموعة إن ديونها انخفضت بنحو 4% مقارنة بنهاية عام 2024 وبنحو 9% مقارنة بنهاية عام 2022 - الوقت الذي يسبق إعادة الهيكلة. وفيما يتعلق بالسندات المحلية، خفضت نوفالاند الدين المستحق من السندات الصادرة عن القطاع الخاص بنسبة 18% ومددت أكثر من 4000 مليار دونج من السندات الصادرة عن القطاع الخاص والسندات الصادرة للجمهور مقارنة بنهاية عام 2022.

وسجل السوق أنه منذ بداية العام، كانت عدد من الشركات، بما في ذلك العقارات، بطيئة في سداد فوائد السندات، مما يعكس وضعا ماليا صعبا.

وفي إعلان صدر مؤخرا، ذكرت شركة نوفالاند أن الوضع المالي الحالي، وخاصة عندما لم تلب التسوية القانونية للمشروع التوقعات، أثر بشكل كبير على الإيرادات وكذلك على تقدم صرف القرض. ومن الآن وحتى نهاية عام 2026، لن تتمكن المجموعة من ترتيب التدفق النقدي لسداد الديون.

ومع ذلك، قالت إدارة الشركة إنها تمتلك خطة مفصلة وجدول زمني لسداد مستحقات كل مجموعة. وتخطط نوفالاند لسداد معظم ديونها خلال السنوات الثلاث المقبلة، مثل تمديد شروط السداد، والتفاوض على إعادة هيكلة الديون، وتغيير خطط سداد الفائدة.

وفي الآونة الأخيرة، طلبت نوفالاند من المساهمين الإذن بإصدار أسهم لمبادلة الديون لبعض المساهمين الذين باعوا ضمانات لسداد الديون للمجموعة في شكل قروض وسندات، بما في ذلك اثنان من المساهمين الرئيسيين، نوفا جروب ودايموند بروبرتيز.

ويتعرض قطاع العقارات أيضًا لضغوط استحقاق السندات هذا العام. وبحسب تقديرات جمعية سوق السندات الفيتنامية، فإن سندات بقيمة 163.212 مليار دونج ستستحق خلال الأشهر الثمانية المتبقية من العام، ومعظمها سندات عقارية، بنسبة 53%.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm