لا يمكن للشركات الانتظار أكثر. الجزء الأول

كانت السياسة هي المشكلة الأكبر في تحديد أسعار الأراضي في السنوات الأخيرة. فالحكومة تُعدّل وتُكمّل المرسوم رقم 44/2014؛ كما تُعدّل وتُكمّل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة التعميم رقم 36/2014. ولأسباب عديدة، انتظرت بينه ثوان طوال السنوات الثلاث الماضية، وبحلول عام 2023، وبعد مراجعة في المقاطعة، سيصل عدد المشاريع التي تنتظر تحديد أسعار الأراضي إلى 47 مشروعًا. في الواقع، وكما علق رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة: "لا يُمكن للشركات الانتظار أكثر من ذلك...".

الدرس الأول: "إزالة" أسعار الأراضي بحذر

2/47 مشاريع

في نهاية ديسمبر 2023، قررت اللجنة الشعبية للمقاطعة الموافقة على أسعار محددة للأراضي لتحديد الالتزامات المالية لمشروع سياحي آخر في مدينة فان ثيت. يُذكر أن هذا هو المشروع الثاني من بين 47 مشروعًا في المقاطعة ينتظر تحديد أسعار محددة للأراضي، ولكنه لا يستطيع تنفيذ الخطوات التالية. وبتخصيص مساحة الأرض للاستخدام التجاري الخدمي، بنظام إيجار من الدولة بدفعة إيجار لمرة واحدة طوال مدة الإيجار (المدة المتبقية من المشروع 35 عامًا)، ساهم هذان المشروعان في ميزانية الدولة بإجمالي رسوم استخدام للأراضي بلغت حوالي 126 مليار دونج فيتنامي.

منطقة الترفيه في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

في الاجتماع الأخير لنشر خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام ٢٠٢٤، أكد رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، دوان آنه دونغ، أنه من خلال المشروعين المذكورين، ستكتسب الهيئات التنفيذية في المقاطعة الخبرة والأساليب اللازمة لمواصلة تقييم الأراضي الخاصة بالمشاريع المتبقية. في الواقع، يتداخل تطبيق تقييم الأراضي الخاص بكل مشروع مع العديد من اللوائح السياسية، بالإضافة إلى الركود الناجم عن تأثير القضايا ذات الصلة، مما يجعل موظفي الخدمة المدنية الذين يقومون بهذه المهمة حذرين، وحتى الشركات التي تعمل في مجال التقييم مترددة. هذا هو السبب الرئيسي، بالإضافة إلى تأثير جائحة كوفيد-١٩، الذي أدى خلال السنوات الثلاث الماضية إلى حالة من "الإهمال في العمل القديم وتراكم الأعمال الجديدة"، مما أدى إلى 47 مشروعًا. وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، لم تتم الموافقة على أسعار الأراضي الخاصة إلا لمشروعين فقط.

سون ماي 1 الحديقة الصناعية.

حاليًا، تُسند اللجنة الشعبية الإقليمية مجالات متخصصة محددة مثل الإسكان والتجارة والخدمات السياحية والمعادن وما إلى ذلك إلى رئيس ونواب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لتوجيهها. وقد عقد قادة اللجنة الشعبية الإقليمية اجتماعات لكل مجموعة مشاريع متخصصة وأصدروا إشعارات ختامية لتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات لكل مشروع ومجموعة مشاريع. وفي الوقت نفسه، يواصلون توجيه مراجعة المشاريع المؤهلة لتحديد سعر الأراضي المحددة لحث الاستشاريين على إكمال خطط أسعار الأراضي على وجه السرعة لإيجار الأراضي لمرة واحدة وتخصيص الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي أو إزالتها من قائمة المشاريع التي لا يتعين تحديد أسعارها أو المشاريع غير المؤهلة لتحديد سعر الأراضي والمشاريع التي تحتاج إلى طلب التوجيه من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

الأرض تابعة لمشروع المنطقة الصناعية سون ماي 1.

عازمون على إكمال 3 مشاريع رئيسية بحلول نهاية الربع الأول من عام 2024

بعد المشروعين السياحيين المذكورين، ستُنفذ ثلاثة مشاريع كبيرة، وفقًا لمسؤولي وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، من المقرر استكمال تحديد أسعار الأراضي بحلول نهاية الربع الأول من عام 2024، بما في ذلك مشروع نوفا وورلد فان ثيت والمنطقتين الصناعيتين تان دوك وسون مي 1. وقد نفذت وحدات استشارية في هذه المشاريع الثلاثة تحديد أسعار الأراضي. وخلال العملية المذكورة، برزت العديد من المشاكل والعقبات المتعلقة بالسياسات والممارسات، بما في ذلك محدودية جمع المعلومات حول أسعار إيجارات الأراضي في المناطق الصناعية. وقد نصحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة اللجنة الشعبية الإقليمية باقتراح حلول للحكومة المركزية. فعلى سبيل المثال، واجه مشروع نوفا وورلد فان ثيت العديد من المشاكل في السياسات وطرق التسعير أثناء التنفيذ؛ بالإضافة إلى ذلك، يُعد هذا المشروع ضخمًا للغاية، ويتضمن العديد من عناصر الاستثمار والأعمال المعقدة، بما في ذلك عناصر أعمال خاصة غير متوفرة بعد في المقاطعة. وفي أغسطس 2023، أصدرت مجموعة عمل رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعليمات بشأن كيفية حل هذه المشكلة. مع ذلك، لا تزال نتائج تقييم وحدة الاستشارات تتضمن بعض العناصر، مثل ملاعب الجولف والفلل والمتنزهات الترفيهية، والتي لم تضمن دقة المعلومات المجمعة وطرق الحساب، لذا طلبت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة من الوحدة استكمالها. في 10 يناير/كانون الثاني 2024، أرسلت الوزارة إخطارًا رسميًا إلى وحدة الاستشارات لإرسال نتائج تقييم الاستشارات لمشروع نوفا وورلد فان ثيت على وجه السرعة.

مجمع شقق فاخرة في مشروع نوفا وورلد فان ثيت

حديقة مائية لمشروع نوفا وورلد فان ثيت

"أصدرت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة توجيهاتها إلى وزارة إدارة الأراضي بطلب من وحدة الاستشارات استكمال شهادة التقييم لمشروعين سياحيين، أحدهما مشروع نوفا وورلد فان ثيت، وإرسالها إلى الوزارة لتنظيم اجتماع لجمع آراء إدارات البناء والمالية والضرائب والتخطيط والاستثمار واللجان الشعبية للمناطق والمدن التي يقع فيها المشروع، وذلك لاستكمال شهادة التقييم وتقديمها إلى مجلس تقييم الأراضي الإقليمي" - هذا ما قاله السيد تران نجوين لوك، مدير وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، خلال الاجتماع الذي عُقد لمناقشة خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمقاطعة لعام ٢٠٢٤.

ملعب كرة القدم في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

ملعب الجولف في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

وفي الوقت نفسه، أبلغ السيد لوك أيضًا أن المشاريع الأخرى في المشاريع الـ 47 تواصل أيضًا استكمال الشهادات لتنظيم اجتماعات لجمع الآراء قبل تقديمها إلى مجلس تقييم الأراضي الإقليمي. أما بالنسبة لمشروعي منطقة سون مي 1 الصناعية ومنطقة تان دوك الصناعية، فقد أصدرت الإدارة في نهاية ديسمبر 2023 إرسالًا رسميًا بشأن الموافقة على معامل تعديل سعر الأرض لتحديد سعر الأرض المحدد لحساب التعويض عندما تسترد الدولة الأرض للمشروعين، وأُرسل إلى اللجنة الشعبية لمنطقة هام تان لطلب العمل مرة أخرى مع الاستشاري للتوضيح، حيث يتم إيلاء اهتمام خاص لتحليل واستبعاد الأصول المقارنة ذات الطبيعة المفاجئة من خطة أسعار الأراضي؛ ومراجعة الأسس القانونية لضمان الصرامة والامتثال للوائح. وتقوم وحدة الاستشارات بالتحرير. وبعد أن ترسله منطقة هام تان مرة أخرى، ستقوم الإدارة بتجميع التقرير وتقديمه إلى مجلس التقييم الإقليمي لاتخاذ القرار.

بمجرد تحديد سعر محدد للأرض للتعويض، سيصبح إخلاء الموقع أكثر ملاءمة، لأنه كما اقترحت مقاطعة هام تان، لم تُطبق خطة التعويضات سعرًا محددًا للأرض بعد، بل سعرًا مؤقتًا وفقًا للقرار رقم 37/2019/QD-UBND، وبالتالي لم تحظَ بإجماع أصحاب الأراضي المستعادة. إن تسريع إخلاء الموقع، ومساعدة أرض المشروع، غير المتجاورة حاليًا، على أن تكون متجاورة، يُساعد القطاع الخاص على تحديد سعر محدد للأرض لحساب سعر إيجار مناسب، ويُساعد المستثمرين على تنفيذ أعمال البناء وفقًا للخطة.

وفي تطور آخر، وجه نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية نجوين هونغ هاي في الاجتماع الذي عقد في 16 يناير 2024، إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بالتنسيق مع الإدارات والفروع ذات الصلة واللجنة الشعبية لمنطقة هام تان، ويجب على شركة سوناديزي المساهمة استكمال الموافقة على معاملات تعديل أسعار الأراضي المحددة للأراضي الزراعية الواقعة في المناطق السكنية وأسعار إيجار الأراضي في منطقة تان دوك الصناعية في فبراير 2024.

الدرس الثاني: الاحتفاظ بالمشاريع الكبيرة وجذبها

BICH NGHI - PHOTO BY N. LAN

مصدر: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-bai-1-116399.html