لم يعد بإمكان الشركات الانتظار أكثر من ذلك. الجزء الأول

كانت السياسة هي العقبة الأكبر أمام تحديد أسعار الأراضي خلال السنوات القليلة الماضية. فالحكومة تُعدّل وتُكمّل المرسوم رقم 44/2014، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة تُعدّل وتُكمّل التعميم رقم 36/2014. ولأسبابٍ مختلفة، ظلت مقاطعة بينه ثوان تنتظر تحديد أسعار أراضيها على مدى السنوات الثلاث الماضية، وبحلول عام 2023، كشفت مراجعة شاملة للمقاطعة أن 47 مشروعًا تنتظر تحديد أسعار أراضيها. وقد تفاقم الوضع بعد أن أقرّ رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة بأن الشركات لا تستطيع الانتظار أكثر من ذلك.

الدرس الأول: التعامل بعناية مع تقلبات أسعار الأراضي

2/47 مشروعًا

في أواخر ديسمبر/كانون الأول 2023، أصدرت اللجنة الشعبية للمقاطعة قرارًا بالموافقة على أسعار محددة للأراضي لتحديد الالتزامات المالية لمشروع سياحي آخر في مدينة فان ثيت. والجدير بالذكر أن هذا هو المشروع الثاني من بين 47 مشروعًا في المقاطعة لم يتمكن من المضي قدمًا في خطواته اللاحقة بسبب انتظار الموافقة على أسعار الأراضي المحددة. وبفضل تخصيص الأراضي للاستخدام التجاري والخدمي، واستئجار الأراضي من الدولة بدفعة واحدة عن كامل مدة الإيجار (المحسوبة على مدى السنوات الخمس والثلاثين المتبقية من المشروع)، ساهم هذان المشروعان بحوالي 126 مليار دونغ فيتنامي في ميزانية الدولة كرسوم استخدام الأراضي.

تُعد هذه المدينة الترفيهية جزءًا من مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

في اجتماع عُقد مؤخرًا لتنفيذ خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام 2024، أكد رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، دوان آنه دونغ، أن الجهات الحكومية المعنية في المقاطعة ستكتسب، من خلال هذين المشروعين، الخبرة والأساليب اللازمة لمواصلة إجراء تقييم الأراضي المحدد للمشاريع المتبقية. في الواقع، يواجه تنفيذ تقييم الأراضي المحدد لكل مشروع العديد من العقبات الناجمة عن اللوائح السياسية، فضلًا عن التأخيرات الناجمة عن القضايا القانونية ذات الصلة. هذا ما يجعل المسؤولين القائمين على هذه المهمة حذرين، كما أن شركات التقييم مترددة أيضًا. هذا هو السبب الرئيسي، فضلًا عن تأثير جائحة كوفيد-19، التي أدت إلى تراكم المهام القديمة وظهور مهام جديدة على مدى السنوات الثلاث الماضية، ليصل إجمالي المشاريع إلى 47 مشروعًا. وبحلول نهاية عام 2023، لم تتم الموافقة إلا على أسعار الأراضي المحددة لمشروعين فقط.

منطقة سون ماي الصناعية رقم 1.

تُسند اللجنة الشعبية للمحافظة حاليًا مجالاتٍ موضوعيةً محددة، كالإسكان والخدمات التجارية والسياحة والمعادن، إلى رئيسها ونوابه لتوجيهها. وقد عقد قادة اللجنة اجتماعاتٍ لكل مجموعة مشاريع موضوعية، وأصدروا إشعاراتٍ ختاميةً لتوجيه حل الصعوبات والعقبات التي تواجه كل مشروع ومجموعة مشاريع. وفي الوقت نفسه، يواصلون توجيه مراجعة المشاريع التي تستوفي معايير تحديد أسعار الأراضي، وحثّ الاستشاريين على الإسراع في وضع خطط أسعار الأراضي لمدفوعات الإيجار لمرة واحدة، أو تخصيص الأراضي برسوم استخدام، أو إزالة المشاريع من قائمة المشاريع التي لا تتطلب تحديد أسعارها، أو المشاريع التي لا تستوفي معايير تحديد أسعار الأراضي، أو المشاريع التي تتطلب توجيهًا من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

الأرض جزء من مشروع مجمع سون ماي 1 الصناعي.

نحن مصممون على إكمال 3 مشاريع رئيسية بحلول نهاية الربع الأول من عام 2024.

بعد مشروعي السياحة المذكورين آنفًا، ستكون هناك ثلاثة مشاريع رئيسية، وفقًا لرئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، سيتم تحديد أسعار الأراضي فيها بحلول نهاية الربع الأول من عام 2024. وتشمل هذه المشاريع مشروع نوفا وورلد فان ثيت، والمنطقتين الصناعيتين تان دوك وسون ماي 1. وقد بدأت الجهات الاستشارية في تحديد أسعار الأراضي لهذه المشاريع الثلاثة. إلا أنه خلال هذه العملية، ظهرت العديد من العقبات والصعوبات الناجمة عن السياسات والممارسات، بما في ذلك محدودية المعلومات المتاحة حول أسعار تأجير الأراضي في المناطق الصناعية. وقد نصحت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة اللجنة الشعبية للمحافظة باقتراح حلول للحكومة المركزية. فعلى سبيل المثال، واجه مشروع نوفا وورلد فان ثيت عقبات عديدة تتعلق بالسياسات وأساليب التقييم؛ علاوة على ذلك، يتميز هذا المشروع بحجمه الكبير واحتوائه على العديد من بنود الاستثمار والأعمال المعقدة، بما في ذلك بعض البنود الفريدة غير المتوفرة حاليًا في المحافظة. وفي أغسطس 2023، قدمت فرقة عمل رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة توجيهات لحل هذه المشكلات. مع ذلك، لا تزال نتائج التقييم التي قدمتها الشركة الاستشارية تفتقر إلى المعلومات الكافية وأساليب الحساب المناسبة لبعض البنود، مثل ملعب الغولف والفلل ومدينة الملاهي، لذا طلبت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة من الشركة استكمال التقييم وإتمامه. وفي 10 يناير 2024، أرسلت الوزارة خطابًا إلى الشركة الاستشارية تطلب منها تقديم نتائج تقييم مشروع نوفا وورلد فان ثيت في أسرع وقت ممكن.

مجمع سكني فاخر ضمن مشروع نوفا وورلد فان ثيت

الحديقة المائية لمشروع نوفا وورلد فان ثيت

"في الوقت الحالي، وجهت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الإدارة الفرعية لإدارة الأراضي بطلب من الوحدة الاستشارية إكمال شهادات التقييم لمشروعين سياحيين، بما في ذلك نوفا وورلد فان ثيت، وإرسالها إلى الإدارة لعقد اجتماع لجمع الآراء من إدارة البناء، وإدارة المالية، وإدارة الضرائب، وإدارة التخطيط والاستثمار، واللجان الشعبية للمقاطعات والمدن التي تقع فيها المشاريع، من أجل تقديم شهادات التقييم إلى مجلس تقييم الأراضي الإقليمي"، هذا ما قاله السيد تران نغوين لوك، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، في الاجتماع لتنفيذ خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمقاطعة لعام 2024.

ملعب كرة قدم في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

ملعب غولف ضمن مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

في الوقت نفسه، أفاد السيد لوك بأن مشاريع أخرى من بين المشاريع الـ 47 لا تزال بصدد استكمال إجراءات الحصول على شهاداتها، تمهيداً لعقد اجتماعات لجمع الآراء قبل تقديمها إلى مجلس تقييم الأراضي بالمحافظة. وفيما يتعلق بمشروعي مجمع سون ماي 1 الصناعي ومجمع تان دوك الصناعي، أصدرت الإدارة في نهاية ديسمبر 2023 وثيقة تُقرّ معامل تعديل سعر الأرض لتحديد سعر الأرض المحدد لحساب التعويض عند استحواذ الدولة على الأراضي للمشروعين. وقد أُرسلت هذه الوثيقة إلى اللجنة الشعبية لمنطقة هام تان، مطالبةً إياها بالعمل مجدداً مع الاستشاري لتوضيح الأمر، مع إيلاء اهتمام خاص لتحليل واستبعاد الأصول المماثلة ذات القيمة الاستثنائية من خطة سعر الأرض، ومراجعة الأساس القانوني لضمان الامتثال التام للوائح. وتُجري الوحدة الاستشارية حالياً التعديلات اللازمة. وبعد أن تُقدّم منطقة هام تان الوثائق المُعدّلة، ستُعدّ الإدارة تقريراً لمجلس تقييم الأراضي بالمحافظة لاتخاذ القرار.

بمجرد تحديد أسعار محددة للأراضي لأغراض التعويض، ستصبح عملية إخلاء الأراضي أكثر سلاسة. وكما أشارت مقاطعة هام تان، فإن خطة التعويض لم تُطبّق بعد أسعارًا محددة للأراضي، بل اعتمدت أسعارًا مؤقتة فقط استنادًا إلى القرار رقم 37/2019/QD-UBND، مما حال دون الحصول على موافقة أصحاب الأراضي المستحوذ عليها. وسيُسهم تسريع عملية إخلاء الأراضي في توحيد أراضي المشروع، التي هي حاليًا غير متصلة، مما يُسهّل تحديد أسعار محددة للأراضي لحسابات الإيجار، ويُمكّن المستثمرين من المضي قدمًا في أعمال البناء وفقًا للخطة.

وفي تطورات أخرى، خلال اجتماع عُقد في 16 يناير 2024، وجّه نائب رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، نغوين هونغ هاي، إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بالتنسيق مع الإدارات والوكالات ذات الصلة، واللجنة الشعبية لمنطقة هام تان، وشركة سوناديزي المساهمة، لإتمام الموافقة على معاملات تعديل أسعار الأراضي المحددة للأراضي الزراعية الواقعة داخل المناطق السكنية وأسعار إيجار الأراضي في مجمع تان دوك الصناعي بحلول فبراير 2024.

الدرس الثاني: كيفية الاحتفاظ بالمشاريع الكبيرة وجذبها

بيتش نغي - صورة فوتوغرافية من تصوير ن. لان

مصدر: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-bai-1-116399.html