أسعار الشقق تصل إلى ذروة جديدة، مما "يسخن" سوق الإيجار في مدينة هوشي منه

ارتفاع أسعار المساكن الإيجارية بسبب نقص العرض الرخيص

يُظهر تقرير سوق العقارات لشهر مايو 2024، الصادر مؤخرًا عن مجموعة DKRA، أن مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة تشهد ستة مشاريع مفتوحة للبيع، منها مشروعان جديدان وأربعة مشاريع قيد الافتتاح، مما يوفر 1,327 وحدة سكنية للسوق. وبالمقارنة مع الشهر السابق، انخفض العرض الجديد بنسبة 17%، لكنه زاد بمقدار 3.4 مرات مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023.

تجدر الإشارة إلى أن 78% من المعروض الجديد يتركز في مدينة هو تشي منه، وخاصةً في قطاع العقارات الفاخرة وفي شرق البلاد. كما ارتفع سعر البيع الأساسي للشقق، حيث بلغ أعلى سعر للمعروض الجديد في مدينة هو تشي منه 493 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بينما بلغ أدنى سعر 52.6 مليون دونج فيتنامي/متر مربع.

تم تسجيل سعر العرض والبيع الجديد في تقرير DKRA

مع ارتفاع الأسعار واستمرار تركيز المعروض الجديد على قطاع العقارات الفاخرة، يواجه السوق صعوبة في تلبية الطلب على المساكن، والذي يتركز بشكل رئيسي في الفئات الاقتصادية والمتوسطة. وهذا عامل يؤثر بشكل كبير على سوق الإيجارات في مدينة هو تشي منه، حيث يختار الكثيرون الاستئجار في المناطق المركزية بسبب القيود المالية.

علاوة على ذلك، لا يزال سعر الفائدة العائم لقروض الإسكان، وفقًا للسوق، مرتفعًا جدًا، مما يُثير قلق العديد من ذوي الدخل المتوسط ​​من الاقتراض لشراء منزل، ويصعّب عليهم اختيار المنتج المناسب. ورغم أن العديد من المستثمرين قد طرحوا سياسات داعمة، مثل فترة سماح لسداد أصل الدين، وفائدة صفرية تصل إلى 36 شهرًا، وتقسيط على أقساط لمدة 15 عامًا، إلا أن هذا لا يزال غير كافٍ لتلبية الطلب في السوق، نظرًا لثبات أسعار المنازل عند مستوياتها المرتفعة.

وفقًا لتقرير علم نفس المستهلك العقاري الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn، شهد الطلب على استئجار الشقق ارتفاعًا حادًا في السنوات الأخيرة. ويعود السبب الرئيسي وراء تحول العديد من الشباب من محاولة الادخار لشراء منزل إلى استئجار منزل طويل الأجل جزئيًا إلى ضغط ارتفاع أسعار المنازل في السنوات الأخيرة. ويتركز هذا التوجه في الشقق، بنسبة 43%، تليها المنازل الخاصة والبيوت الداخلية (كلاهما بنسبة 18%).

"إذا كان عامل عدم وجود أموال كافية لشراء منزل في النصف الثاني من عام 2023 يمثل 26٪ من أسباب الاستئجار، ففي النصف الأول من عام 2024، أصبح عدم وجود أموال كافية لشراء منزل هو السبب الرئيسي وراء اختيار الناس لاستئجار منزل، حيث يمثل 33٪،" قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn.

تُظهر بيانات هذه الوحدة أيضًا أن الطلب على استئجار الشقق في مدينة هو تشي منه انتعش بشكل إيجابي خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، وشهد نموًا مطردًا تقريبًا على مدار الأشهر. وتحديدًا، في الربع الأول من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق للإيجار في مدينة هو تشي منه بنسبة 29%، وعن بيوت الضيافة بنسبة 33% خلال الفترة نفسها. وعلى وجه الخصوص، ارتفع الطلب على استئجار الشقق في بينه ثانه، وتان فو، وبينه تان، والمنطقة 7 بشكل حاد بنسبة تراوحت بين 41% و55% مقارنةً بالربع السابق.

شهدت أسعار إيجارات الشقق في بعض المشاريع ارتفاعاً حاداً في الآونة الأخيرة.

مع تزايد الطلب، ارتفعت أسعار إيجار الشقق والشقق المفروشة والبيوت الداخلية بشكل ملحوظ. تُظهر السجلات الفعلية أنه في بعض مشاريع الشقق في المناطق البعيدة عن مركز المدينة، مثل بينه تشانه، وصل سعر الإيجار إلى ما بين 9 و15 مليون دونج فيتنامي شهريًا لشقة بغرفتي نوم بمساحة تتراوح بين 50 و80 مترًا مربعًا، بزيادة تقارب 20% مقارنةً بالسابق. وفي بعض المناطق الأقرب إلى مركز المدينة، مثل منطقة بينه ثانه، يتراوح سعر إيجار الشقق بين 20 و40 مليون دونج فيتنامي شهريًا لشقة بغرفتي نوم مفروشة بالكامل.

على غرار الشقق الفندقية، تقدم بعض المباني في المنطقة 7 استوديوهات أو دوبلكس للإيجار بأسعار تتراوح من 6 إلى 8 ملايين دونج شهريًا، في حين تبلغ مساحة المعيشة 25 إلى 40 مترًا مربعًا فقط اعتمادًا على التصميم.

تظل هوامش الربح في الشقق جذابة

على الرغم من ارتفاع أسعار الإيجارات والطلب، لا يزال هامش ربح المباني السكنية في مدينة هو تشي منه أقل منه في هانوي والمناطق المجاورة مثل بينه دونغ ولونغ آن. علاوة على ذلك، انخفض هامش ربح هذا النوع من المباني بشكل حاد في الفترة الأولى من عام 2024 مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وتشير بيانات موقع Batdongsan.com.vn تحديدًا إلى أن هامش ربح الاستثمار في الشقق في مدينة هو تشي منه بلغ 3.9%، وهو أقل بكثير من 4.5% في الربع الأول من عام 2023.

السبب هو الفرق بين سعر بيع الشقق وسعر إيجارها. فبينما يرتفع سعر البيع بسرعة، بنسبة تتراوح بين 3% و5% ربع سنويًا، لا يرتفع سعر الإيجار إلا بنسبة تتراوح بين 5% و10% سنويًا. لا سيما مع ازدياد المعروض الجديد في سوق مدينة هو تشي منه، مما يرفع متوسط ​​سعر البيع في السوق ككل.

ومع ذلك، يرى العديد من الخبراء أن الشقق لا تزال قناة استثمارية مستقرة خلال فترة تقلبات السوق. ولا سيما في الوقت الحالي، حيث لم يتجاوز سوق العقارات صعوباته بعد، فإن إطلاق العديد من المستثمرين سياسات جذابة، مثل الالتزام بالإيجار لمدة عام أو عامين أو دعم التأجير من الباطن، يُعدّ ميزةً تُساعدهم على زيادة هامش ربحهم ريثما يرتفع سعر العقار.

صرح السيد لي باو لونغ، المدير الاستراتيجي لشركة PropertyGuru فيتنام، بأنه على المدى الطويل، لا تزال شقق الإيجار قناة استثمارية جذابة بفضل معدل ربحها المتوسط ​​المرتفع (مُجمع بين زيادة السعر مع مرور الوقت وربح الإيجار)، والذي يبلغ حوالي 12.5% ​​سنويًا. وهذا المعدل أفضل وأكثر استقرارًا مقارنةً بالعديد من قنوات الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والذهب والعملات الأجنبية والأراضي والمدخرات، وغيرها.

المصدر: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-chung-cu-lien-tuc-lap-dinh-lam-tang-nhet-thi-truong-cho-thue-tai-tp-hcm-post298719.html