ترتفع أسعار الأراضي بالتوازي مع خط السكك الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب.

بعد الإعلان عن محطة نغوك هوي المزمع إنشاؤها، والتي تُعدّ المحور الرئيسي لخط السكك الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في المنطقة بشكلٍ كبير. وبميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، يجد المستثمرون صعوبة في شراء قطعة أرض مزودة بموقف سيارات أمامها مباشرةً.

بعد الإعلان عن محطة نغوك هوي المزمع إنشاؤها، والتي تُعدّ المحور الرئيسي لخط السكك الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في المنطقة بشكلٍ كبير. وبميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، يجد المستثمرون صعوبة في شراء قطعة أرض مزودة بموقف سيارات أمامها مباشرةً.

أدى التخطيط لمحطة قطار نغوك هوي إلى ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة بشكلٍ كبير. في الصورة: منظر عام لمجمع نغوك هوي.

تجاوزت علامة 100 مليون دونغ فيتنامي/م2.

منذ عام ٢٠٠٤، وافق رئيس الوزراء على خطة الاستثمار لقسم نغوك هوي - ين فيين من مشروع خط مترو هانوي رقم ١. ومع ذلك، وبعد نحو عقدين من الزمن، لا تزال المنطقة راكدة، حيث توقف العمل في إزالة الأراضي. ولم يتبدد هذا الجو الكئيب إلا عندما حددت وزارة النقل محطة نغوك هوي كجزء من نظام السكك الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب.

أدت هذه المعلومات إلى انتعاش سوق العقارات في مقاطعة ثانه تري ( هانوي )، وخاصة في بلدية نغوك هوي حيث تقع المحطة. ووفقًا لسكان المنطقة، شهدت المنطقة ارتفاعًا حادًا في الأسعار مطلع العام نتيجةً لارتفاع المضاربات العقارية في ضواحي هانوي عمومًا. وبعد ذلك، ومع ورود معلومات جديدة حول مشروع خط السكة الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية المحيطة بموقع بناء المحطة إلى مستويات قياسية.

بينما كان بإمكان المشترين في نهاية الربع الأول من عام 2024 العثور على قطع أراضٍ يمكن الوصول إليها بالسيارة بسعر حوالي 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، فقد ارتفع السعر الآن إلى ما يقرب من 80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما بالنسبة للأراضي الواقعة على الطرق الرئيسية، فقد تجاوز السعر 110 ملايين دونغ فيتنامي للمتر المربع.

بالنسبة للمشاريع الوطنية الرئيسية، قد تمتد فترات الإنشاء لسنوات عديدة. لذلك، إذا اضطر المستثمرون إلى اقتراض الأموال، فإنهم يواجهون خطر تكبد خسائر.

"في المنطقة المحيطة بمحطة قطار نغوك هوي، وبميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، من الصعب جداً على المستثمرين شراء قطع أراضٍ مع موقف سيارات أمامها مباشرة. وإذا وجدوا أي قطعة أرض، فعادةً ما تكون صغيرة أو بها عيوب في فنغ شوي"، هذا ما قاله شوان ثانه، وهو سمسار عقارات.

يُعدّ المعروض من الأراضي السكنية في السوق محدودًا نسبيًا. أما بالنسبة للأراضي الواقعة في مواقع مميزة ذات طرق واسعة، فإنّ سيولتها تُقاس بالأسابيع. وفي أيدي المضاربين ذوي الخبرة، يُمكن لهذه الأراضي أن تُدرّ أرباحًا تصل إلى مئات الملايين من الدونغ في فترة وجيزة.

قال السيد ثانه: "تُعدّ بلدية نغوك هوي، إلى جانب البلديات المجاورة مثل داي أنغ، ولين نينه، ونه خي، وخانه ها، حاليًا أهم منطقة في مقاطعة ثانه تري. وعلى وجه الخصوص، ستشهد بلديتا داي أنغ ولين نينه أقوى تطور في السنوات القادمة، مع إضافة منطقتين حضريتين في عامي 2028 و2029".

بحسب شركة CBRE، تميل أسعار العقارات القريبة من محطات المترو إلى أن تكون أعلى بنسبة تتراوح بين 10 و20% مقارنةً بأسعارها في المناطق الأخرى. وفي حال حدوث أزمة في سوق العقارات، من المرجح أن تتعافى المشاريع السكنية التي تتمتع بسهولة الوصول إلى خطوط المترو بشكل أسرع.

توخ الحذر عند شراء الأراضي الخاضعة لأنظمة تقسيم المناطق.

في حديثه مع مراسل صحيفة "إنفستمنت نيوزبيبر"، صرّح السيد نغوين هوو كوونغ، رئيس نادي هانوي للعقارات، بأن ارتفاع أسعار العقارات نتيجة لتطوير البنية التحتية للنقل ظاهرة طبيعية. وقد تكرر هذا الاتجاه سابقاً مع مشروع الطريق الدائري الرابع، حيث سارع المستثمرون إلى شراء الأراضي المحيطة بالطريق للاستفادة من مزايا المشروع.

"من الطبيعي أن ترتفع أسعار الأراضي قبل أن تُصدر الجهات الحكومية معلومات التخطيط الرسمية، لا سيما في حالة نظام السكك الحديدية فائق السرعة بين الشمال والجنوب. إنه مشروع رئيسي، لذا فإن الجميع، وليس فقط مستثمري العقارات، يتوقون إلى الحصول على معلومات حول هذا المشروع الضخم"، هكذا علّق السيد كوونغ.

مع ذلك، أكد رئيس هيئة تنمية المناطق الحضرية في حيدر آباد (HNREA) على ضرورة أن يحدد المشترون بوضوح نطاق تخطيط المشروع لتجنب الوقوع في مناطق تخضع لإزالة الأراضي. وسيكون هذا أحد العوامل الحاسمة في تحديد ربح أو خسارة قطعة الأرض. إضافةً إلى ذلك، يجب على المستثمرين التأكد مما إذا كانت الأرض تستفيد من البنية التحتية التقنية أو مرافق الرعاية الاجتماعية التي توفرها الدولة.

"يمكن تحديد ذلك من خلال التخطيط التفصيلي، والتخطيط الإقليمي، والتخطيط بمقياس 1/2000، والتخطيط بمقياس 1/500... إذا كان المستثمر متأكدًا من أن قطعة الأرض غير خاضعة لأي لوائح تخطيطية، فقد قطع شوطًا كبيرًا. أما إذا لم يكن متأكدًا من ذلك، فإن المخاطر المحتملة تكون عالية جدًا. وقد سُجلت حالات قام فيها البائعون بتزوير علامات التخطيط لارتكاب عمليات احتيال"، هذا ما حذر منه السيد كوانغ.

إلى جانب عوامل التخطيط، أشار خبير من هيئة تنمية المناطق الحضرية في هونغ كونغ (HNREA) إلى ضرورة أن يحدد المستثمرون وضعهم المالي، والغرض من استخدام قطعة الأرض، ومدى استعدادهم للاستثمار. ووفقًا للسيد كوانغ، فإن قطع الأراضي التي تستفيد من مشاريع التطوير مناسبة للمستثمرين على المدى المتوسط ​​والطويل الذين لا يعتمدون بشكل كبير على التمويل بالرافعة المالية.

"يجب على المشترين الموازنة بين قدرتهم الشرائية وعدم الانجراف وراء العواطف. ففي المشاريع الوطنية الرئيسية، قد يستغرق إنجاز البناء سنوات عديدة. لذلك، إذا اضطر المستثمرون إلى اقتراض الأموال ولم يكونوا واثقين من المضاربة قصيرة الأجل، فسوف يواجهون خطر الخسائر"، هذا ما حذر منه السيد كوونغ.

وبالمثل، أشار السيد نجو شوان تشوك، وهو مستثمر ومدير شركة وساطة عقارية في هانوي، إلى أن السوق يتفاعل في البداية بشكل إيجابي مع معلومات التخطيط، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير. وبعد هذا الارتفاع، يستقر السوق، مما يؤدي إلى استقرار الأسعار تدريجياً، أو حتى انخفاضها في بعض المناطق التي شهدت أسعاراً مرتفعة بشكل غير معتاد.

"محطة نغوك هوي هي أكبر محطة قطارات في الشمال، وقد يتم تعديل منطقة التخطيط وتوسيعها. إذا اشترى المستثمرون، للأسف، أراضي ضمن المنطقة المخططة، فسيكونون قد تكبدوا خسارة بالفعل. حتى مع تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لن يساوي التعويض سعر السوق أبدًا. وبالنظر إلى إطار أسعار الأراضي الحالي، فإن التعويض أقل من ثلث القيمة الفعلية"، هذا ما صرّح به السيد تشوك بصراحة.

بحسب هذا المستثمر، فإن المشروع ضخم للغاية لدرجة أن إزالة الأشجار والشجيرات لا يمكن إنجازها بين عشية وضحاها. لذا، قد تستغرق فترة الإنشاء وقتًا أطول من المتوقع. وعليه، ينبغي على المستثمرين ذوي رؤوس الأموال الصغيرة الذين يحتاجون إلى الاقتراض من البنوك التفكير مليًا وتجنب الانجراف وراء الخوف من تفويت الفرصة والاستثمار بناءً على الشائعات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html