أسعار المساكن أصبحت بعيدة عن متناول اليد

أسعار المساكن ترتفع بشكل صاروخي، متجاوزة دخول العمال، حتى بالنسبة لموظفي القطاع المالي والمصرفي - وهي القطاعات الأعلى أجراً - والذين لا يستطيعون مواكبة هذه الزيادة.

من بين 20 قطاعًا اقتصاديًا (باستثناء الوكالات والمنظمات الدولية) شملها مسح أجراه مكتب الإحصاء العام لمتوسط الدخل من عام 2010 حتى الآن، تصدّر العاملون في قطاع المالية والمصارف والتأمين قائمة الدخل لعشر سنوات، في الفترتين 2010-2011 و2013-2020. بلغ دخل هذه الفئة 4.8 مليون في عام 2010، وارتفع إلى 11.5 مليون في عام 2023.

وبحسب التقارير المالية للبنوك التجارية في VN30 و Agribank ، ارتفع متوسط الدخل الشهري من الراتب والمكافأة لموظف البنك من 21 مليون دونج في عام 2014 إلى 36 مليون دونج في عام 2023، بزيادة قدرها 6-7٪ سنويا.

وأكدت السيدة نجوين ثو ترانج، مديرة علامة Manpower التجارية في Manpowergroup Vietnam - وهي شركة متخصصة في التوظيف والاستشارات المتعلقة بالموارد البشرية - أن "موظفي البنوك هم دائمًا ضمن مجموعة الصناعات ذات أعلى دخل، بمتوسط يتراوح بين 25 إلى 40 مليون دونج شهريًا".

على الرغم من ارتفاع رواتب موظفي البنوك مقارنةً بالمستوى العام، إلا أن نمو دخلهم لم يواكب ارتفاع أسعار المساكن خلال السنوات العشر الماضية. ووفقًا لبيانات سافيلز فيتنام، ارتفع متوسط السعر الأساسي للشقق من الفئات ج، ب، و أ خلال الفترة 2014-2023 بنسبة 11% و10% و16% سنويًا على التوالي. وظل مستوى الأسعار مستقرًا خلال الفترة 2015-2017، ثم ارتفع بشكل حاد، مما أدى إلى اتساع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن.

على سبيل المثال، في عام ٢٠١٤، كان متوسط الدخل الشهري لموظفي البنوك والتمويل - وهم أعلى فئة من العمال أجرًا - يعادل سعر ٠.٧ متر مربع من شقة من الفئة ب، أو ١.٠٥ متر مربع من شقة من الفئة ج. وبحلول عام ٢٠٢٣، لن يكفي راتب هذه الفئة إلا لشراء ٠.٥ متر مربع من شقة من الفئة ب و٠.٧٢ متر مربع من شقة من الفئة ج.

رغم ارتفاع الدخول، لا يزال امتلاك المنازل صعبًا نظرًا لارتفاع الأسعار بوتيرة أسرع بكثير. ووفقًا لتقرير العمل والتوظيف الصادر عن مكتب الإحصاء العام، سيرتفع متوسط الدخل الشهري للعامل الفيتنامي من 4.5 مليون دونج فيتنامي عام 2014 إلى 7.5 مليون دونج فيتنامي عام 2022، أي بزيادة قدرها 7% سنويًا، أي نصف معدل الزيادة في أسعار الشقق الأساسية.

بحلول الربع الثالث، وبمتوسط دخل شهري يبلغ 7.6 مليون دونج فيتنامي، يُقدَّر أن أسرة مكونة من عاملين ستضطر إلى إنفاق ما بين 21 و23 عامًا من دخلها لامتلاك شقة بمساحة 55-60 مترًا مربعًا، بافتراض عدم ارتفاع أسعار المساكن. إذا بلغ معدل الادخار 50% بعد دفع نفقات المعيشة، فسيتضاعف عدد السنوات.

تُظهر بيانات نومبيو، وهي منصة عالمية لإحصاءات تكلفة المعيشة، أن مؤشر أسعار المنازل إلى الدخل في فيتنام سيصل إلى 22.8 نقطة في منتصف عام 2024، وهو من بين أعلى المعدلات في جنوب شرق آسيا. ويقترب هذا الرقم من ثلاثة أضعاف نظيره في ماليزيا، وأعلى من العديد من الدول المتقدمة مثل اليابان وسنغافورة وكوريا الجنوبية.

كلما ارتفع مؤشر أسعار المنازل، زادت صعوبة امتلاك منزل. منذ عام ٢٠١٤، ارتفع مؤشر أسعار المنازل في فيتنام بنسبة ٢٧٪، من ١٧.٨ نقطة، مما يعكس بوضوح الفجوة بين نمو الدخل وأسعار المنازل. في الوقت نفسه، تُعتبر قدرة الفيتناميين على سداد القروض منخفضة للغاية، حيث لا تتجاوز ٠.٤ نقطة، أي أقل من معظم دول جنوب شرق آسيا في الإحصاءات، باستثناء الفلبين.

الوضع أكثر خطورة في المدن الكبرى. سجّلت مدينة هو تشي منه مؤشرًا لنسبة السكان إلى إجمالي السكان بلغ 32.4 نقطة، أي أعلى بـ 1.4 مرة من المتوسط الوطني. في الوقت نفسه، لم تتجاوز القدرة على سداد القروض 0.3 نقطة، مما يعكس صعوبة الحصول على سكن. في هانوي ، كان مؤشر نسبة السكان إلى إجمالي السكان أقل من المتوسط الوطني عند 20.6 نقطة، ولكنه لا يزال ضمن الفئة الأعلى في آسيا.

وفي دراسة أجريت عام 2021، قال الدكتور لي كين كونج، من جامعة هوشي منه المصرفية وزملاؤه: "إن ارتفاع أسعار المساكن بسرعة أكبر من الأجور من شأنه أن يؤدي إلى زيادة عدم المساواة في الدخل بشكل سريع". سوق العقارات وعدم المساواة في الدخل في فيتنام: الوضع الحالي والتداعيات السياسية. ووفقا له، فإن بعض الأسر أصبحت أقل احتمالا لامتلاك منزل في المستقبل لأنها مضطرة لاستخدام مدخراتها لاستئجار منزل.

قالت السيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز فيتنام، إنه إذا استمرت أسعار المساكن في الارتفاع بوتيرة أسرع من ارتفاع الدخل، فستتسع الفجوة بين الأغنياء والفقراء. سيواجه ذوو الدخل المتوسط وما دون صعوبة في الحصول على سكن، مما سيؤدي إلى عواقب وخيمة على استقرار السوق والمجتمع.

وفقًا للبروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإن الارتفاع السريع في أسعار المساكن، الذي يتجاوز دخل الأجور، لا يُثقل كاهل الضمان الاجتماعي فحسب، بل يُعزز أيضًا المضاربة العقارية. غالبًا ما تنتظر الأموال المضاربة ارتفاع الأسعار، ولا تُستثمر في الإنتاج والأنشطة التجارية، مما يُسبب آثارًا سلبية على التضخم وقيمة العملة.

وأضاف أن "الفشل في الحد من المضاربة وعدم التوازن بين قطاعات الإسكان أدى حتما إلى نهاية النفق بالنسبة لسوق العقارات الحالي".

بالإضافة إلى ذلك، أشار السيد فو إلى أن سوق العقارات يلعب دورًا هامًا في الإنتاج والأعمال والاقتصاد الكلي. سيؤثر هذا السوق غير المستقر سلبًا على الاقتصاد ككل، كما حدث في السنوات الأخيرة. في الواقع، تُشكل مشكلة توفير مسكن مناسب للقدرة المالية تحديًا ليس فقط لفيتنام، بل تواجه العديد من المدن الكبرى في العالم هذا الضغط أيضًا مع تزايد الطلب على المساكن نتيجة تدفق المهاجرين.

صرحت السيدة جيانج هوينه بأن العرض في مدينتي هو تشي منه وهانوي لا يلبي الطلب. ويعود ذلك جزئيًا إلى العوائق القانونية في الموافقة على المشاريع، مما يُبطئ إضافة مشاريع جديدة. كما أن ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء يُؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنازل.

وبحسب تقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هوشي منه، ارتفع مؤشر أسعار البناء في المدينة بشكل حاد من 103 نقاط في عام 2020 إلى 123 نقطة في عام 2023، مقارنة بالمستوى الأساسي في عام 2015. وقد أجبرت تكاليف المدخلات المتزايدة المستثمرين على تحديد أسعار أعلى للإنتاج لضمان كفاءة المشروع.

بالنظر إلى بيانات الفترة من عام ٢٠١٨ حتى الآن، وجد الدكتور دينه ذي هين أيضًا أن الدخل وأسعار الشقق في ازدياد مستمر. ووفقًا له، يُعزى السبب جزئيًا إلى الفجوة بين العرض والطلب بين شرائح السوق الراقية والمنخفضة. لم تُلبِّ المنتجات الجديدة التي طُرحت احتياجات الإسكان الحقيقية، نظرًا لنسبة الشقق الفاخرة الكبيرة فيها. بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من المشترين هم مستثمرون يسعون إلى ضمان الربحية، مما يدفع الأسعار باستمرار إلى الارتفاع.

وأضاف أن الفوضى في سوق العقارات تعود جزئيا إلى سوء الإدارة في بعض المناطق، وخاصة في المنطقة الجنوبية، أكبر سوق عقاري في البلاد.

وفقًا للبروفيسور دانغ هونغ فو، يُعدّ إصلاح الضرائب العقارية أمرًا ضروريًا لتحقيق استقرار السوق. وعلى وجه الخصوص، ستُسهم ضريبة العقارات الثانية في القضاء على الأسعار الافتراضية للمنتجات الناتجة عن المضاربة. ولتحقيق ذلك، من الحلول المهمة تطوير البنية التحتية لإدارة البيانات لجعل معلومات سوق العقارات أكثر شفافية.

وأكد البروفيسور فو أن "هذا يتطلب خارطة طريق محددة وأبحاثًا متعددة الأبعاد حتى نتمكن من تطبيقها بنجاح".

وشاطرًا الرأي، قال الدكتور دينه ذي هين إنه من الضروري تعزيز شفافية الإدارة وتطبيق قوانين جديدة من خلال مراسيم لتحقيق استقرار السوق. وعلى وجه الخصوص، فإن القضية المهمة المطروحة هي إزالة العوائق القانونية أمام المشاريع، لزيادة المعروض الجديد في أقرب وقت.

مصدر