أسعار المساكن ترتفع بشكل كبير، متجاوزة الدخل بكثير، ولا يستطيع الفقراء شراء منزل طوال حياتهم

[إعلان 1]

وفقًا لتقرير سوق العقارات للربع الأول من عام 2024 الصادر عن PropertyGuru Vietnam، فقد بلغ متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي 70% بعد ست سنوات. وتحديدًا، يبلغ متوسط سعر الشقق في هانوي 46 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ متوسط سعر الشقق في مدينة هو تشي منه 48 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في بداية عام 2018، بلغ سعر بيع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه 27 و31 مليون دونج/متر مربع فقط.

ارتفعت أسعار المساكن في هانوي ومدينة هو تشي منه بشكل مستمر على مر السنين. (المصدر: PropertyGuru Vietnam).

أسعار المساكن تعادل حوالي 24 ضعف الدخل.

يُظهر أحدث تقرير صادر عن موقع Numbeo.com (موقع متخصص في إحصائيات مستويات المعيشة في المدن والبلدان حول العالم من خلال الاستطلاعات) أن متوسط سعر المسكن في فيتنام في عام 2024 سيبلغ نحو 24 ضعف متوسط الدخل السنوي للأسرة.

وفي مدينة هو تشي منه، وفقاً للسيدة جيانج هوينه - نائب مدير الأبحاث وS22M في شركة سافيلز هو تشي منه - فإن أسعار الشقق حالياً أعلى بنحو 30 مرة من متوسط دخل سكان المدينة.

على وجه التحديد، يبلغ متوسط دخل الأسرة في مدينة هو تشي منه حوالي 15 مليون دونج فيتنامي شهريًا فقط. في حين يتراوح متوسط سعر الشقة في المشاريع الجديدة حاليًا بين 5.5 و6 مليارات دونج فيتنامي. إذا استطاع الناس ادخار ما بين 40 و50% شهريًا، فسيستغرق الأمر عقودًا لشراء منزل، في حال عدم استخدامهم الائتمان أو عدم حصولهم على دعم من أقاربهم.

سيكون من الصعب جدًا على الأسرة التي تعتمد على دخلها الصافي، أي متوسط الدخل، شراء منزل في مدينة هو تشي منه في الوقت الحالي. يجب أن يكون لديك دخل مرتفع نسبيًا، بالإضافة إلى دعم مالي كافٍ لتتمكن من شراء شقة متوسطة السعر ، كما قالت السيدة جيانغ.

أظهرت دراسات عديدة أيضًا أن معدل نمو أسعار المساكن على مر السنين أعلى بكثير من معدل نمو دخل الأفراد. ووفقًا لتقرير صادر عن سافيلز فيتنام، تسعى هانوي جاهدةً للوصول بمتوسط دخل الفرد إلى 150 مليون دونج فيتنامي سنويًا بحلول عام 2023، مقارنةً بعام 2019، حيث بلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويًا.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يصل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 إلى ما يصل إلى 13٪ سنويًا.

وقالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي: " يظهر هذا الرقم أن نمو دخل الفرد في هانوي أقل بنحو النصف من نمو أسعار الشقق ".

وحذرت السيدة هانج من أن امتلاك المسكن سوف يصبح أكثر صعوبة إذا اتسعت هذه الفجوة.

واستشهد الدكتور لي شوان نجيا، الخبير في الشؤون المالية والمصرفية، أيضًا بأدلة تشير إلى الفجوة الهائلة بين أسعار المساكن ودخل الناس.

على وجه التحديد، يتبقى لدى عامل يبلغ من العمر 30 عامًا أو أقل، بمتوسط دخل شهري يبلغ حوالي 15 مليون دونج، بعد خصم نفقات المعيشة في المدن الكبرى مثل مدينة هو تشي منه أو هانوي، حوالي 6 ملايين دونج، لذا سيستغرق الأمر 20 عامًا على الأقل لتوفير 1.5 مليار دونج. أما إذا كان دخله الشهري يتراوح بين 20 و30 مليون دونج، فإن شراء شقة بقيمة 1.5 مليار دونج سيستغرق من 10 إلى 15 عامًا لتوفير المال.

وفقًا لموقع PropertyGuru Vietnam، يبلغ متوسط سعر بيع جميع أنواع المساكن في هانوي 22.8 مليار دونج للوحدة السكنية، و17.8 مليار دونج للوحدة السكنية الفلل، و6.3 مليار دونج للوحدة السكنية الخاصة، و3.1 مليار دونج للوحدة السكنية الشقق. في الوقت نفسه، يُقدر متوسط دخل العاملين في هانوي عام 2023 بـ 135 مليون دونج سنويًا.

وهكذا، فمن أجل امتلاك منزل على واجهة الشارع في هانوي، يحتاج الناس إلى "العمل الجاد" لمدة 169 عاماً، ولتملك منزل خاص يستغرق الأمر 132 عاماً، ولشراء شقة يستغرق الأمر 23 عاماً (على افتراض أن العمال يستخدمون كل دخولهم لشراء منزل).

لماذا أسعار المساكن ترتفع فقط ولا تنخفض؟

بحسب الخبراء، ترتفع أسعار المساكن نتيجةً لارتفاع الطلب، في حين أن العرض محدود. وفي معرض شرحها لمحدودية العرض، أوضحت وزارة الإنشاءات أن العديد من المشاريع العقارية تواجه حاليًا صعوباتٍ عديدة في التنفيذ (التوقف المؤقت، والتأخير، وتأجيل التقدم، وصعوبات في الحصول على قروض الائتمان، وإصدار السندات، وتعبئة رأس المال).

تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بسبب ندرة المعروض وارتفاع تكاليف البناء. (الصورة: كونغ هيو)

سبب آخر، وفقًا للسيد جيانج آنه توان، مدير شركة توان آنه للعقارات، هو أن أسعار العقارات تعتمد على العديد من العوامل مثل أسعار الأراضي وتكاليف البناء والشرعية... إذا أثرت هذه العوامل في نفس الوقت، فسيصبح من الصعب على الشركات خفض أسعار المساكن.

على وجه التحديد، تُعدّ تكلفة الأرض من أهم تكاليف المدخلات التي تؤثر على سعر الإنتاج في أي مشروع عقاري. في المتوسط، تُشكّل رسوم استخدام الأراضي في المناطق الحضرية حوالي 10% من سعر الشقة، و20-30% من سعر منزل تاون هاوس منخفض الارتفاع، وحوالي 50% من سعر الفيلا.

وفي السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 15-30%، مما دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بنسبة 2-8%.

لم تقتصر الزيادة على أسعار الأراضي، بل شهدت مواد البناء كالحديد والصلب والرمل ارتفاعًا حادًا أيضًا. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الحديد والصلب بنسبة تراوحت بين 15% و20%، بينما تُمثل تكلفة المواد الخام ما بين 65% و70% من القيمة التقديرية لمشاريع البناء.

علاوة على ذلك، ارتفعت تكلفة تنفيذ المشروع نتيجةً للعديد من المشاكل القانونية التي أطالت مدة الإنشاء. وأوضح السيد توان أن بعض المشاريع تستغرق ما يصل إلى 4-5 سنوات لإتمام الإجراءات القانونية.

أوضح السيد توان أيضًا أنه إذا اشترت شركة قطعة أرض بقيمة 500 مليار دونج، فإنها ستخسر 10% من مصاريف فوائد قروضها سنويًا، أي 50 مليار دونج. وتضطر الشركة إلى إضافة هذه المصاريف إلى سعرها.

متفقًا مع الرأي المذكور، قال السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، إن أحد أهم العوائق التي تُعيق انخفاض أسعار العقارات هو ارتفاع تكاليف الاستثمار. وأضاف: " في هيكل تكاليف المشاريع الحالي، تضاعفت تكاليف البناء تقريبًا مقارنةً بما كانت عليه قبل 4-5 سنوات، من 7-7.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المكعب إلى أكثر من 12 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع ".

وفقًا للدكتور نجوين دوي فونغ، مدير الاستثمار في DGCapital، عند تنفيذ أي مشروع، يرهن المستثمر الأرض والأصول المستقبلية لاقتراض رأس مال من البنك. وسيؤثر انخفاض سعر البيع على قيمة الضمانات لدى البنك.

ويقول الخبراء إن أفضل طريقة للسيطرة على أسعار المساكن هي زيادة العرض.

يرى الخبراء أن زيادة العرض ضرورية لخفض أسعار المساكن. (صورة توضيحية: مينه دوك)

لتحقيق ذلك، ووفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، يلزم اتخاذ خطوتين مهمتين. الأولى هي إزالة العوائق القانونية المتعلقة بالمشاريع لضمان إمكانية تنفيذها وبنائها.

ثانيًا، من الضروري حل مشكلة الائتمان وتحفيز التدفق النقدي من خلال تعزيز سياسات تستهدف ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية، ومساعدة الشركات على تطوير مشاريع تلبي هذه الاحتياجات. على سبيل المثال، من الضروري حل صعوبات بناء المساكن الاجتماعية والتجارية بأسعار معقولة، مما يؤدي إلى زيادة العرض.

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru فيتنام، من الضروري تعزيز بناء وتطوير أنظمة النقل العام، بما في ذلك خطوط المترو. سيشجع توفير وسائل نقل مريحة الناس على الانتقال من مركز المدينة، مما يخفف الضغط على الطلب على السكن في المناطق الداخلية من المدينة.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر