إزالة الاختناقات أمام "النقطة المضيئة" النادرة في السوق، والتوصية بترتيبات إعادة التوطين لمشروع الطريق السريع بين هوا-فونج تاو

تعتبر العقارات الصناعية "نقطة مضيئة" نادرة في السوق مؤخرًا. (المصدر: الوقت الفعلي)

العقارات الصناعية لديها إمكانات اختراق

وباعتبارها "نقطة مضيئة" نادرة في السوق مؤخرًا، تتمتع العقارات الصناعية بالكثير من الفرص وفرص التطوير على المدى القصير والمتوسط ​​والطويل. ومع ذلك، لكي تزدهر العقارات الصناعية وتتطور بشكل مستدام، فمن الضروري معالجة بعض العقبات القائمة والحالية.

حاليا، أصبحت فيتنام مكانا لجذب الاستثمار في الصناعة التحويلية. إن الزيادة في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر من الشركات الأجنبية عدة مرات خلال العقد الماضي هي أوضح دليل، مما يخلق ثقة قوية في النمو في عيون المستثمرين الدوليين.

على وجه التحديد، وفقًا لإحصاءات وزارة التخطيط والاستثمار، يوجد في البلاد بأكملها حاليًا حوالي 563 منطقة صناعية مخطط لها في 61/63 مقاطعة؛ تم إنشاء 397 منطقة صناعية؛ وتم تشغيل 292 منطقة صناعية بمساحة إجمالية للأراضي الطبيعية تزيد عن 87,1 ألف هكتار، ومساحة أراضي صناعية تزيد عن 58,7 ألف هكتار. كما يوجد 106 منطقة صناعية قيد الإنشاء بمساحة أرض صناعية تبلغ حوالي 23,8 ألف هكتار.

وفقًا للجمعية الفيتنامية للوسطاء العقاريين (VARs)، بحلول نهاية الربع الأول من عام 2023، يستمر معدل إشغال المناطق الصناعية من المستوى الأول في جميع أنحاء البلاد في الارتفاع، حيث يصل إلى أكثر من 1٪، حيث يبلغ المتوسط المنطقة الجنوبية وصلت إلى 80% - الرائدة في البلاد. بينه دونج هي المنطقة ذات أعلى معدل إشغال، حيث تصل إلى أكثر من 85٪.

بشكل عام، سيظل معدل إشغال المجمعات الصناعية في الأسواق الرئيسية في الشمال والجنوب أعلى من 90% في عام 2022. بعض المجمعات الصناعية في مدينة هانوي. Ho Chi Minh، Dong Nai، Bac Ninh، Bac Giang، Binh Duong ممتلئة بالكامل تقريبًا.

وفقًا لإدارة الاستثمار الأجنبي (وزارة التخطيط والاستثمار)، سيصل إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام في عام 2022 إلى ما يقرب من 27,72 مليار دولار أمريكي، وسيصل مستوى رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المحقق إلى مستوى قياسي قدره 22,4 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 13,5 2021% خلال نفس الفترة من عام 5. وهذا هو أعلى مبلغ من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المحقق خلال 2017 سنوات (2022-XNUMX).

ومع ذلك، لا يزال تطوير العقارات الصناعية يواجه العديد من "المقاومات"، كما أن تطهير المواقع بطيء، مما يسبب "اختناقات" في العديد من المشاريع، وتفتقر المناطق الصناعية إلى الخدمات التي تخدم حياة العمال والعائلات، ولا تزال البنية التحتية للاتصالات غير متوفرة، والتقنية معايير المصانع لا تزال منخفضة ...

ووفقا لوزارة التخطيط والاستثمار، في المتوسط ​​في السنوات الأخيرة، يمثل رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في المجمعات الصناعية والمناطق الاقتصادية حوالي 35-40٪ من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر الإضافي المسجل للبلاد، وخاصة في قطاعي المعالجة والتصنيع. يمكن أن يصل المعدل إلى 70 - 80٪. اعتبارًا من أغسطس 8، بلغ إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل في المناطق الاقتصادية والمجمعات الصناعية في فيتنام حوالي 2022 مليار دولار أمريكي.

ويظهر أحدث تقرير لوكالة الاستثمار الأجنبي أنه حتى 20 مايو 5، بلغ إجمالي رأس المال الاستثماري الأجنبي المسجل في فيتنام ما يقرب من 2023 مليار دولار أمريكي، أي 10,86% فقط من نفس الفترة من العام الماضي.

وفيما يتعلق بهيكل رأس المال، هناك 962 مشروعًا جديدًا حصل على شهادات تسجيل استثمار، بإجمالي رأس مال مسجل يزيد عن 5,26 مليار دولار أمريكي. بالإضافة إلى ذلك، تم تسجيل 485 مشروعا لضبط رأس المال الاستثماري، بزيادة قدرها 22,8% في عدد المشاريع وانخفاض بنسبة 59,4% في رأس المال خلال نفس الفترة.

ووفقاً لقيم القيمة المضافة، فإن التغيرات في الاقتصاد وظهور طلب جديد من التنمية تتطلب توجيهات سياسية يجب أن تكون واضحة وقوية بما يكفي لدعم المستثمرين وتعزيز تنمية السوق بشكل مناسب مع الإمكانات المتاحة. على وجه التحديد، يجب أن تكون معلومات تخطيط المجمعات الصناعية المتزامنة عامة وشفافة في خريطة التخطيط العام الشاملة للمنطقة والمحلية حتى يشعر المستثمرون بالأمان في البحث واغتنام فرص الاستثمار.

ثانياً، يجب تعزيز العامل الأكثر أهمية الذي يؤثر على إمكانات النمو العقاري وزيادة القدرة التنافسية، وهو البنية التحتية، والتركيز على الاستثمار، وخاصة ربط البنية التحتية لوسائل النقل.

ثالثاً، من الضروري تبسيط إجراءات الترخيص وحل المشكلات الإجرائية المتعلقة بالأراضي (التعويض وإخلاء الموقع) التي تؤدي إلى إطالة وقت البناء بالإضافة إلى التكاليف القانونية. وتحتاج المحليات إلى التنفيذ العملي لحملة "البساط" للترحيب بالمستثمرين وتعزيز سياسات حوافز الاستثمار وخدمات الدعم القانوني الأخرى. إعطاء الأولوية للمجمعات الصناعية التي تتوافق مع التوجه، وتحقيق الأهداف للحد من الانبعاثات، واستهلاك الطاقة، وما إلى ذلك، والحد من التأثير على البيئة، وتقليل الضغط على البنية التحتية.

وفقًا لـ VARs أيضًا، في الواقع، لدى الشركات من الأسواق المتقدمة متطلبات عالية جدًا للنظام البيئي المحيط بالمجمعات الصناعية والعوامل المتعلقة بالبنية التحتية التقنية ومرافق الإنتاج. وهذه الحاجة تتطلب أن لا تقتصر المناطق الصناعية على مناطق لخدمة الأنشطة الإنتاجية وإسكان العمال وتطوير الخدمات المصاحبة المتنوعة وخلق بيئة معيشية للعمال وأسرهم، بل تهدف أيضًا إلى تطوير مصنع حديث، قادر على تقديم خدمات ذات جودة عالمية. بأسعار تنافسية.

الاستثمار في مشروعين في المناطق الحضرية برأس مال إجمالي يبلغ حوالي 2 مليار دونج فيتنامي

وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة Tien Giang للتو على سياسة الاستثمار بالإضافة إلى المحفظة الاستثمارية لمشروع منطقة Nguyen Trong Hop الحضرية ومشروع الطريق والمنطقة السكنية على جانبي الطريق الدائري الشرقي - القسم 2 في بلدية Long Hung. ، مدينة جو كونغ.

وبناء على ذلك، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة تيان جيانج للتو القرار رقم 864/QD-UBND بالموافقة على سياسة الاستثمار والموافقة على قائمة المشاريع الاستثمارية وفقًا لقانون تقديم العطاءات لمشروع منطقة نغوين ترونج الحضرية.

يتم تنفيذ المشروع في الجناح 4، مدينة جو كونغ، مقاطعة تيان جيانج بهدف تلبية احتياجات الناس من السكن وتحسين نوعية الحياة لسكان المنطقة في المنطقة.

من حيث الحجم، تستثمر منطقة نجوين ترونج هوب الحضرية في عناصر البناء: المنازل التجارية (المتاجر)، والمنازل المستقلة، ومساكن إعادة التوطين، والفيلات، والإسكان الاجتماعي، والمجمعات التجارية والخدمية، والمباني التعليمية، والمباني الثقافية، وأشجار المياه، والمناظر الطبيعية والتقنية أنظمة البنية التحتية مع الاستثمار والبناء المتزامن.

وتبلغ المساحة الإجمالية لأرض المشروع 22,7 هكتاراً، ويخدم حوالي 4.000 نسمة. ويبلغ إجمالي تكاليف تنفيذ المشروع الأولية (باستثناء رسوم استخدام الأراضي) أكثر من 2.073 مليار دونج فيتنامي. التقدم الاستثماري لتنفيذ المشروع في الفترة 2023-2026.

بالإضافة إلى ذلك، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة تيان جيانج أيضًا القرار رقم 901/QD-UBND بالموافقة على سياسة الاستثمار والموافقة على قائمة المشاريع الاستثمارية وفقًا لقانون تقديم العطاءات لمشاريع الطرق والمناطق والمناطق السكنية على جانبي الطريق الدائري الشرقي - قسم 2.

المشروع في بلدية لونج هونج، مدينة جو كونج، مقاطعة تيان جيانج. يبلغ طول المشروع 1.524م، وعرض الطريق 22م (12م سطح الطريق، 5م رصيف على كل جانب) وشارعين على جانبي الطريق بعمق كل كتلة شارع 20م، خلف كل صف من الشوارع. يوجد بالمنازل زقاق تقني بعرض 2م .

يحتوي المشروع على 347 منزلاً تجارياً وفيلا. منها 310 تاون هاوس تجارية تخدم 1.240 شخصًا؛ فيلا سكنية مكونة من 37 وحدة سكنية تخدم 148 فردًا.

إلى جانب ذلك، هناك تاون هاوس إعادة توطين مكونة من 26 قطعة أرض، تخدم 104 أشخاص (في حالة تحويل أراضي تجارية إضافية إلى أرض إعادة توطين) وأرض مخصصة للإسكان الاجتماعي، وتبلغ مساحتها حوالي 11.392 م2.

تبلغ التكلفة الإجمالية الأولية لتنفيذ المشروع (باستثناء رسوم استخدام الأراضي) 818 مليار دونج فيتنامي. المشروع له تقدم استثماري في الفترة 2023-2025.

اقتراح لترتيب إعادة التوطين لمشروع الطريق السريع بين هوا-فونج تاو

في 5 يونيو، قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي إنها أرسلت تقريرًا مكتوبًا إلى الحكومة والوزارات المركزية والفروع بشأن ترتيبات إعادة توطين الأشخاص الذين يتخلون عن الأراضي لخدمة مشروع طريق بين هوا-فونج تاو السريع في منطقة إعادة توطين لوك آن-بينه سون. . هذه منطقة إعادة التوطين تخدم مطار لونغ ثانه.

تم بناء العديد من المنازل ويجري بناؤها في منطقة إعادة توطين لوك آن بينه سون. (المصدر: VNA)

تبلغ مساحة منطقة إعادة التوطين Loc An-Binh Son أكثر من 280 هكتارًا، ولديها حاليًا أكثر من 7.000 قطعة أرض لإعادة التوطين، منها أكثر من 4.860 قطعة أرض تستخدم لإعادة توطين الأشخاص للتخلي عن الأرض لبناء مطار لونغ ثانه وما يقرب من 350 يتم استخدام قطعة الأرض لطريقين مروريين متصلين مباشرة بالمطار (الطريق T1 والطريق T2).

بالنسبة لقطع الأراضي المتبقية (أكثر من 1.800 قطعة أرض)، اقترح دونج ناي أن توافق الوكالة المركزية على استخدام المقاطعة لترتيب إعادة توطين الأسر التي تتخلى عن الأراضي لبناء طريق بين هوا-فونج تاو السريع.

سيكون المستثمر في طريق Bien Hoa-Vung Tau السريع مسؤولاً عن إعادة التكلفة الاستثمارية لقطع إعادة التوطين المذكورة أعلاه إلى الميزانية وفقًا للوائح.

قال السيد نجوين هونغ كيو، نائب المدير المسؤول عن مجلس إدارة مشروع التعويضات وتطهير المواقع ودعم إعادة التوطين في مقاطعة دونج ناي (مجلس إدارة مشروع التعويضات) إن مجلس إدارة المشروع مكلف بتنفيذ تطهير الموقع لبيان هوا فونج مشروع طريق تاو السريع، القسم الذي يمر عبر منطقة دونغ ناي بطول يزيد عن 34 كم.

ولتنفيذ المشروع، يجب على المقاطعة استعادة الأراضي من حوالي 4.000 أسرة في 11 منطقة وبلدية في مدينة بيان هوا ومنطقة لونغ ثانه، والتي تحتاج أكثر من 1.500 أسرة منها إلى إعادة التوطين.

ويتوافق منظور دونغ ناي في ترتيب إعادة التوطين مع رغبات الناس. أصدرت مدينة بيان هوا مؤخرًا إشعارًا بالاستحواذ على الأراضي وشرحت للناس المشكلات المتعلقة بطريق بيان هوا-فونج تاو السريع.

ويأمل العديد من الأشخاص في منطقة المشروع أنه بعد استعادة الدولة للأرض، سيتم وضعها في منطقة إعادة توطين لوك آن بينه سون.

وبحسب السيد نجوين هونغ كيو، لبناء طريق بين هوا-فونج تاو السريع، تخطط دونج ناي لبناء 4 مناطق لإعادة التوطين بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 140 هكتارًا.

لكن حتى الآن، تواجه مناطق إعادة التوطين الثلاث مشاكل تتعلق بأصل أراضيها (معظمها عبارة عن أراضي لزراعة الأرز وأراضي غابات محمية)، لذا يتعين عليها انتظار تغيير استخدام الأراضي ولا يمكن البناء عليها على المدى القصير.

وفي أوائل عام 2023، ستبدأ المقاطعة في البناء في منطقة إعادة التوطين لونغ دوك (منطقة لونغ ثانه) بمساحة 30 هكتارًا.

حتى الآن، لا تزال منطقة إعادة التوطين في لونغ دوك "غير متأثرة" لأنه لم يتم تطهير الموقع، بينما من المتوقع أن يبدأ بناء طريق بين هوا - فونج تاو السريع في شهر يونيو من هذا العام.

تعليمات إضافية بشأن إصدار الكتب الحمراء مع زيادة مساحة الأرض

أصدرت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للتو التعميم رقم 02/2023/TT-BTNMT بتعديل وتتميم عدد من مواد المنشور رقم 23/2014/TT-BTNMT المنظم لشهادات حقوق الانتفاع بالأراضي وحقوق ملكية المساكن المرفقة بالسكن والأصول الأخرى إلى الأرض (الكتاب الأحمر) وتعديل وتتميم عدد من مواد التعميم رقم 24/2014/TT-BTNMT المنظم للسجلات المساحية.

وعليه فقد تم تغيير التعميم رقم 02 في طريقة عرض محتوى التوقيع وتسجيل الرقم في دفتر إصدار الشهادات على النحو التالي:

بالنسبة للشهادات الصادرة من اللجنة الشعبية للمنطقة يكتب حرف "CH" متبوعا بالرقم التسلسلي في دفتر إصدار الشهادة المكون من 5 أرقام ويتبعه الرقم التسلسلي للشهادة الصادرة بموجب التعميم رقم 17/2009/ TTBTNMT.

بالنسبة للشهادات الصادرة من مكتب التسجيل العقاري، تكتب كلمة "VP" متبوعة بالرقم التسلسلي في دفتر إصدار الشهادات المكون من 5 أرقام المعد لكل وحدة إدارية على مستوى التجمع المحلي ويتم تسجيلها بعد ذلك بنظام الأرقام المتسلسلة في دفتر إصدار الشهادات للقضايا الصادرة عن اللجان الشعبية على مستوى المنطقة.

بالنسبة للشهادات الصادرة من فرع مكتب التسجيل العقاري، اكتب حرف "CN"، متبوعًا بالرقم التسلسلي في دفتر إصدار الشهادات المكون من 5 أرقام والمعد لكل وحدة إدارية على مستوى الكوميون والصادر عن مكتب التسجيل العقاري، ثم قم بتسجيل نظام الأرقام التسلسلية في دفتر إصدار الشهادات للقضايا الصادرة عن اللجنة الشعبية للمنطقة.

فيما يتعلق بتعديلات اللائحة التي تؤكد التغييرات في الكتاب الأحمر الصادر عند تسجيل تغييرات الأراضي، والاسترشاد بإصدار الشهادات للحالات المحددة في النقاط أ، ب، ه، ز، ح، ل، م، ص البند 1 والنقاط أ، ج ، d، dd، e، g، h و i البند 2 المادة 17 منشور 23/2014/TT-BTNMT يتم تنفيذه وفقًا لأحكام المادة 37 المرسوم 43/2014 /ND-CP (المعدل والمكمل في البند 5، المادة 1 من المرسوم رقم 10/2023/ND-CP).

بالنسبة للحالات المحددة في النقطة ن، البند 1 والنقطة ب، البند 2، المادة 17 من التعميم 23/2014/TT-BTNMT، فإن جهاز الموارد الطبيعية والبيئة مسؤول عن تنفيذ الإجراءات المحددة في البند 2، المادة 69 من المرسوم المرسوم 43/2014/ND-CP، ثم نقل المستندات إلى الوكالة المحددة في المادة 37 من المرسوم 43/2014/ND-CP (المعدل والمتمم في البند 5، المادة 1 من المرسوم 10/2023/ND-CP) لتنفيذ التصديق.

يضيف التعميم أيضًا تعليمات حول إصدار الكتب الحمراء مع الأراضي الإضافية مقارنة بوثائق حقوق استخدام الأراضي في المادة 9 أ من التعميم رقم 24/2014/TTBTNMT بشأن السجلات المساحية.

وعليه، يتم تطبيق إصدار الشهادة على كامل مساحة قطعة الأرض المستخدمة حالياً (بما في ذلك مساحة قطعة الأرض الأصلية ومساحة الأرض الزائدة).

وينص التعميم بوضوح على الضوابط الخاصة بالمستندات الخاصة بمنح الشهادات في حالة زيادة مساحة الأرض بسبب النقل أو الإرث أو التبرع بحقوق الانتفاع بالأراضي التي تم منحها الشهادات، والمستندات المقدمة في حالة حقوق الانتفاع بالأرض. المنطقة لم تحصل بعد على الشهادة