تعاني مدينتا هانوي وهوشي منه من نقص في المعروض من الشقق متوسطة المدى.

[إعلان 1]

وبحسب تقرير حديث صادر عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن إجمالي المعروض من المساكن في عام 2023 سيصل إلى حوالي 55329 منتجًا، بزيادة قدرها حوالي 14% مقارنة بالعدد الإجمالي للمنتجات المعروضة في عام 2022 ولكن لا يزال 32% فقط مقارنة بعام 2018.

ومن الجدير بالذكر أن نسبة المصدر أصبحت أيضًا غير متوازنة تدريجيًا عندما تكون منتجات الإسكان بأسعار معقولة في نقص المعروض. وعند حسابها على إجمالي العرض، انخفضت شريحة الأسعار المعقولة بشكل كبير من 30% في عام 2019 إلى 6% في عام 2023.

وسجل المعروض في السوق أعلى مستوى في قطاع الشقق المتوسطة، حيث شكل 40%، يليه المباني المنخفضة الارتفاع ومنتجات الأراضي (24%) والشقق الراقية (22%)، في حين شكلت الشقق الفاخرة للغاية وبأسعار معقولة نسبة مماثلة بلغت 5%. وعلى وجه الخصوص، لا تتوفر الشقق بأسعار معقولة تقل عن 25 مليون دونج/م2 إلا في الأسواق الإقليمية أو مشاريع الإسكان الاجتماعي.

ومن الجدير بالذكر أن الشقق متوسطة السعر التي تتراوح أسعارها بين 40 و50 مليون دونج/م2 بدأت تواجه نقصًا أيضًا في هانوي ومدينة هوشي منه. وعلى وجه التحديد، في السوق الأولية، يبلغ متوسط سعر الشقة في هانوي 51.7 مليون دونج/م2 وفي مدينة هوشي منه 71 مليون دونج/م2. يتم تسجيل الإمدادات الجديدة فقط في المحافظات المجاورة بكمية "قطرة قطرة" من المنتجات.

وتعاني مدينتا هانوي وهوشي منه من نقص الموارد في المنطقة الوسطى. الصورة 1 — المعروض من المساكن والمعاملات في الفترة 2022-2023

من الصعب خفض مستوى أسعار الشقق في السوق الأولية بسبب تكاليف المدخلات (يرتفع مؤشر الإسكان وأسعار مواد البناء بنحو 6٪ كل عام)، والتضخم، وارتفاع أسعار الفائدة. وفي حين أن عدد مشاريع الإسكان التجاري المعتمدة حديثاً أصبح نادراً على نحو متزايد، فإن أموال الأراضي في المناطق المركزية لم يتبق منها الكثير أيضاً.

ورغم أن سعر الطلب لم ينخفض، فإن مشتري المنازل ما زالوا يستفيدون من سياسات تفضيلية غير مسبوقة في سباق السياسات بين المستثمرين. يمكن للمشترين الدفع على أقساط، والاستمتاع بأسعار فائدة تفضيلية، وفترة سماح لسداد أصل الدين أطول بمقدار 2-3 مرات من السنوات السابقة.

ويبين هذا التقرير أيضًا أن العرض من غير المرجح أن يزيد في الأمد القريب لأن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا صغير جدًا ويميل إلى الانخفاض، وخاصة في القطاعات ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. والسبب هو أن الاختناقات القانونية تجعل وكالات إدارة الدولة أكثر حذراً في الموافقة على المشاريع. وتجعل المشاكل القانونية من الصعب على الشركات العثور على منافذ بيع، دون وجود الموارد اللازمة لسداد الديون وتطوير مشاريع جديدة.

تعاني مدينتا هانوي وهوشي منه من نقص الموارد في المنطقة الوسطى، الصورة 2 — كما أن الشقق متوسطة المستوى نادرة أيضًا في المدن الكبرى.

وفي السوق الثانوية، بدأ المستثمرون في الاستفادة من حوافز أسعار الفائدة للبحث عن المنتجات المحتملة. وتشهد المعاملات الثانوية نشاطاً متزايداً، لا سيما في قطاعي الشقق والأراضي. بدأ السوق يسجل بعض مناطق الحمى الموضعية مع دفع بعض المناطق إلى الارتفاع في السعر عدة مرات في شهر واحد.

وفي توقعاتها لسوق العقارات في عام 2024، ترى VARS أن نحو 20 آلية وسياسة لدعم سوق العقارات صدرت في عام 2023 سيكون لها تأثير إيجابي على سوق العقارات. وبالإضافة إلى ذلك فإن التخطيط العام للعديد من المحافظات الذي تمت الموافقة عليه سيساعد في فتح بعض الاختناقات القانونية، مما يخلق الظروف للمشاريع التي تعاني من قضايا قانونية ذات صلة للحصول على فرصة الموافقة عليها.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن تنفيذ مشاريع الاستثمار العام، وخاصة البنية التحتية للنقل في بعض المحليات والمناطق، من شأنه أن يؤدي إلى تطوير سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، يتزايد معدل التحضر. ولذلك، تعتقد VARS أن وتيرة إطلاق الإمدادات الجديدة في عام 2024 ستكون أكثر انتظامًا وكثافة.

ومن المتوقع على وجه الخصوص أن تصبح منطقة بينه دونغ نقطة مضيئة في المنطقة الجنوبية مع طرح نحو 10 آلاف منتج جديد لأول مرة في السوق. ستحتوي مدينة هوشي منه على حوالي 5000 منتج جديد، باستثناء المنتجات المخزنة. وإذا تم استكمال الإجراءات القانونية في الموعد المحدد ولم يتم تعليق المشروع بسبب الصعوبات المالية للمستثمر، فمن المتوقع أن يستقبل سوق هانوي حوالي 15 ألف شقة ومنتجات منخفضة الارتفاع.

[إعلان 2]
مصدر