ما هو الحد الأقصى لتعديل سعر الفائدة على القروض حتى يتعافى سوق العقارات؟

[إعلان_1]

في مؤتمرٍ عُقد بعد ظهر يوم 3 أغسطس لتقييم الوضع وتذليل الصعوبات التي تواجه سوق العقارات، صرّح نائب محافظ بنك الدولة الفيتنامي، داو مينه تو، بأنّ البنك عدّل أسعار الفائدة أربع مراتٍ متتالية خلال الأشهر الستة الأولى من العام، بتخفيضٍ سنويٍّ تراوح بين 0.5% و2% لجميع أنواع القروض. كما انخفض متوسط أسعار الفائدة في البنوك التجارية بنسبةٍ تتراوح بين 1.5% و2% حسب نوع القرض. وقد قدّمت العديد من البنوك قروضًا ذات أولوية وتفضيل.

يجب أن يكون معدل فائدة القرض أقل من 10٪ سنويًا

ومع ذلك، وبحسب الخبراء ورجال الأعمال، فإن التخفيض الحالي في أسعار الفائدة على القروض لا يزال غير كاف.

من منظور الأعمال، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن التخفيض الحالي في أسعار الفائدة على القروض لم يكن له سوى تأثير جزئي على النفسية، ولم يصبح حقًا رافعة لإحياء سوق العقارات.

قال السيد توان: " إن التخفيض الحالي لا يحمل سوى دلالة إيجابية للوحدات ذات الديون القائمة، إذ تقترض لإعادة هيكلة ديونها، أما بالنسبة للمستثمرين الجدد، فلا يحمل أي دلالة تُذكر. لا تزال معظم مجموعات الاستثمار في السوق تنتظر انخفاض أسعار الفائدة. وخلال هذه الفترة، ستُعطي العديد من الوحدات الأولوية لتخصيص وقت لاستكمال المستندات القانونية ".

لن يشهد سوق العقارات تغييرات إيجابية إلا عندما ينخفض سعر فائدة الإقراض إلى أقل من 10%. (صورة توضيحية)

وفقًا للسيد فام آنه كوي، عضو فريق أبحاث السوق في جمعية العقارات الفيتنامية (VARS)، يُعدّ مخطط أسعار الفائدة العامل الحاسم في عودة التدفقات النقدية إلى سوق العقارات. وإذا ظلّ هذا الرقم مرتفعًا، فسيكون له تأثير سلبي على السوق.

في حال استقر سعر فائدة الإقراض عند حوالي 12-13% سنويًا، فمن المرجح أن يظل التدفق النقدي راكدًا. سيحتفظ حاملو النقد بالأموال مؤقتًا للمراقبة والانتظار، بدلًا من تحويلها إلى السوق. عندما يعود سعر فائدة الإقراض إلى حوالي 8-9%، سيتفاعل سوق العقارات بشكل إيجابي، لأن هذا هو الحد الذي يمكن للمستثمرين تحمله عند الاقتراض ، كما قال السيد خوي.

وفي نفس الرأي، أوصى السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار، بخفض سعر الفائدة المتوسط الأجل إلى نحو 8.5% زائد أو ناقص مثلما كان الحال قبل عامين.

وبحسب السيد مينه، فإن أسعار الفائدة متوسطة الأجل في فيتنام لا تزال مرتفعة للغاية، فقبل 5-6 أشهر كانت حوالي 12-14%، والشركات لا تريد الاقتراض، ولا تجرؤ على الاقتراض، والعديد من العملاء يضعون أموالهم في مجالات أخرى بدلاً من اختيار العقارات.

علق السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات المساهمة، بأن أسعار الفائدة على المدخلات قد انخفضت بشكل ملحوظ، بينما لم تنخفض أسعار الفائدة على الإنتاج والقروض بشكل كبير. لا يزال مشتري المنازل يدفعون أسعار فائدة تتراوح بين 11% و12%، مما يُصعّب زيادة السيولة العقارية. يجب خفض أسعار الفائدة على القروض إلى أقل من 10%، وسيكون للسوق تأثير أوضح.

بالنسبة لشركات العقارات، ستؤثر مشكلة ارتفاع أسعار الفائدة على التكاليف. تسعى الشركات التي لديها مشاريع إلى البيع بأسعار معقولة ومنخفضة، لكن تكاليف المدخلات، وخاصةً تكاليف الفائدة، لا تزال مرتفعة، وتكاليف مثل مواد البناء والعمالة لا تنخفض، مما يدفع سعر المنزل إلى الارتفاع. وعندما يكون سعر البيع مرتفعًا، تكون السيولة ضعيفة، كما حلل السيد كويت.

لذلك، يرى السيد كويت أنه يجب خفض سعر الفائدة على قروض الأعمال إلى ما بين 9% و10% لتسهيل عملية إعادة هيكلة الشركات. وبالتالي، ستتوفر مصادر للسلع تُطرح في السوق بأسعار أفضل.

أما بالنسبة لمشتري المنازل، فإن معدل الفائدة المطلوب الذي يرغبون في اقتراضه هو أقل من 8% سنويا.

على وجه التحديد، أظهر استطلاع حديث أجرته Batdongsan.com.vn أنه عند مناقشة التوقعات بشأن أسعار الفائدة على قروض الإسكان في عامي 2023 و2024، قال حوالي 44% من المستجيبين إن سعر فائدة قروض الإسكان أقل من 8% معقول بالنسبة لهم لإدارة شؤونهم المالية ويتوقعون انخفاض أسعار الفائدة إلى هذا المستوى في عام 2024.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن 33% من مشتري المنازل يقبلون القروض إذا كان سعر الفائدة يتراوح بين 8-10%، وحوالي 14% فقط يوافقون على سعر الفائدة من 10-13%.

وبحسب السيد لي باو لونغ، المدير الاستراتيجي لشركة Batdongsan.com.vn، فإن السبب وراء عدم جرأة العديد من مشتري المنازل على استخدام الرافعة المالية بجرأة هو أنهم قلقون بشأن الصعوبات الاقتصادية وعدم استقرار الوظائف والدخول غير المؤكدة، مما يضعهم تحت الضغط ويجعلهم غير قادرين على تحمل أقساط الفائدة.

معظم العائلات التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونج لا يمكنها إنفاق أكثر من 20 مليون دونج كحد أقصى لشراء العقارات شهريًا. أما من يزيد دخلهم عن 40 مليون دونج فلا يمكنهم قبول أقساط رهن عقاري شهرية تتجاوز 30 مليون دونج. أما بالنسبة للعملاء ذوي الدخل المحدود، الذين يقل دخلهم الشهري عن 20 مليون دونج، فيتراوح هذا المبلغ بين 8 و10 ملايين دونج كحد أقصى ، حسبما أشار السيد لونغ.

وجه رئيس الوزراء البنك المركزي بمراجعة آلية حصول الشركات والأفراد على رأس المال الائتماني.

في ختام مؤتمر تقييم الوضع وتذليل الصعوبات التي تواجه سوق العقارات، مساء الثالث من أغسطس، وجّه رئيس الوزراء فام مينه تشينه بنك الدولة الفيتنامي بمراجعة الإقراض الائتماني المُقدّم للشركات العقارية، وإيجاد حلول مناسبة وفعّالة لتمكين الشركات ومشتري المنازل من الحصول على رأس المال الائتماني. علينا أن نتكاتف لإزالة الصعوبات والعقبات، بما يضمن نمو سوق العقارات بشكل مستقر وآمن وصحي وفعال ومستدام.

ألقى رئيس الوزراء فام مينه تشينه كلمة ختامية في المؤتمر. (الصورة: VGP/Nhat Bac)

أكد رئيس الوزراء على ضرورة إعادة هيكلة قطاعات العقارات بشكل مناسب، مع التركيز على قطاع الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وإسكان ذوي الدخل المتوسط. ولتشجيع الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وترميم الشقق القديمة، يتعين على قيادات المحافظات والمدن التركيز على هذا العمل، وتطبيقه عمليًا وفعالًا ودون أي شكليات.

وأضاف رئيس الوزراء أن " بنك الدولة يواصل مراجعة الإقراض الائتماني للشركات العقارية؛ ولديه حلول مناسبة وفعالة للشركات والمشاريع العقارية ومشتري المنازل للوصول إلى مصادر الائتمان بشكل أكثر ملاءمة، مما يخلق الراحة ويدعم الشركات ويسيطر على المخاطر، ويساهم في إزالة الصعوبات، ويعزز تطوير سوق عقاري آمن وصحي وفعال ومستدام، مع الأخذ في الاعتبار بشكل خاص الإقراض للمشاريع التي على وشك الانتهاء ".

نغوك في

مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب