انخفاض أسعار الفائدة على قروض الإسكان، فهل يتعافى سوق العقارات؟

[إعلان 1]

في أوائل يوليو، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان بشكل ملحوظ، حيث تُقدم العديد من البنوك أسعار فائدة أقل من 10% سنويًا. على سبيل المثال: يُطبق بنك ووري سعر فائدة قدره 7.8% سنويًا؛ بينما يُطبق بنك شينهان سعر فائدة قدره 7.99% سنويًا للأشهر الستة الأولى، و10.5% سنويًا للأشهر الـ 54 المتبقية. أما بنك تي بي، فيُطبق سعر فائدة قدره 8% لعملاء قروض الإسكان في الأشهر الستة الأولى، و12% سنويًا للأشهر الستة التالية. وبدءًا من الشهر الثالث عشر، سيتم احتساب أسعار فائدة متغيرة وفقًا لسعر السوق، أي حوالي 13.5% سنويًا.

كما أن بعض البنوك الأخرى لديها أيضًا أسعار قروض تفضيلية مثل: HDBank (8.2٪ / سنة)، VIB (8.5٪ / سنة)، Eximbank (8.5٪ / سنة)، SeABank (9.29٪ / سنة)، UOB (9.49٪ / سنة)، Sacombank (9.5٪ / سنة).

علاوة على ذلك، فإن مجموعة الأربعة الكبار بما في ذلك Vietcombank وBIDV وVietinbank و Agribank لديها أيضًا أسعار قروض تفضيلية للغاية.

انخفاض أسعار الفائدة على قروض الإسكان، هل يتعافى سوق العقارات؟ - 1 — انخفضت أسعار الرهن العقاري، لكن السوق بحاجة إلى المزيد للتعافي.

على وجه التحديد، يبلغ معدل الفائدة على قرض المسكن في BIDV 7.8% سنويًا؛ ويبلغ معدل الفائدة في Agribank 8% سنويًا؛ ويبلغ معدل الفائدة في Vietinbank 8.2% سنويًا؛ ويبلغ معدل الفائدة في Vietcombank 9.5% سنويًا.

مع ذلك، يُطبّق سعر الفائدة الأقل من 10% لمدة تتراوح بين 3 و6 أشهر فقط، وأعلى مدة هي سنة واحدة. بعد انقضاء الفترة التفضيلية، تحسب معظم البنوك أسعار فائدة متغيرة، تتراوح عادةً بين 12 و13.5%.

عند تقييم سعر الفائدة هذا، يقول الخبراء إنه على الرغم من أن أسعار فائدة قروض الإسكان قد بدأت بالانخفاض، إلا أنها لن تشهد انخفاضًا حادًا خلال الأشهر الستة الأخيرة من العام. يُطبق هذا السعر التفضيلي لفترة قصيرة فقط، لذا لن يكون له تأثير كبير على نفسية المشترين.

وبناءً على ذلك، لا تزال أسعار الفائدة العائمة في بعض البنوك التجارية تتراوح عادةً بين 12% و13.5%. بل إن بعض البنوك تطبق أسعار فائدة تبلغ 14.2% بعد انتهاء فترة التفضيل. ومن المتوقع أن يستمر هذا المعدل لفترة أطول، ومن غير المرجح أن ينخفض أكثر إلى أقل من 10%.

أشار خبراء من Batdongsan.com.vn أيضًا إلى أن العودة إلى فترة "الأموال الرخيصة" تتطلب تأثير العديد من العوامل. لذلك، على المدى القصير، سيكون من الصعب توقع انخفاض حاد في أسعار الفائدة.

في عام ٢٠٢٤، قد تستمر أسعار الفائدة في الانخفاض، لكنها لن تقل عن ١٠٪. لذلك، من الصعب توقع انتعاش السوق على المدى القصير، لأن أسعار الفائدة ليست جذابة حقًا.

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، يُظهر التدفق النقدي مؤشرات على عودة السوق، مع حصول العميل على قرض جديد بفائدة تتراوح بين 10% و11%. مع ذلك، لن يتفاعل سوق العقارات إلا عندما ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى أقل من 10%، لأن 10% هي الحد الأقصى الذي يستطيع المستثمرون اقتراضه.

مع ذلك، تُعدّ أسعار الفائدة أحد العوامل المؤثرة في سوق العقارات. فالتخفيض الحالي لأسعار الفائدة لا يدعم إلا الأفراد الذين يحصلون على قروض بفائدة متغيرة، ولا يُغري من يحتاجون إليها.

في هذه الأثناء، لا يزال يتعين على سوق العقارات انتظار تعافي السيولة، وهو الأمر الذي لن يتحسن إلا عندما تعود ثقة المستثمرين في السوق وتعود الحالة الداخلية للاقتصاد إلى حالة جيدة.

وبحسب الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن خفض سعر الفائدة يعد خبراً جيداً للسوق، لكنه لا يحدد بشكل كامل تعافي سوق العقارات.

المشكلة المهمة الآن هي أن العديد من المشاريع لم تُحل مشاكلها القانونية بعد، ولا يوجد الكثير من المنتجات عالية الجودة في السوق. لذلك، فرغم انخفاض أسعار الفائدة وتدفق الأموال إلى السوق، لا توجد منتجات للشراء. برأيي، لا تزال المشكلة الأساسية المتمثلة في إنعاش السوق بحاجة إلى حل شامل للمشاكل القانونية. هذه هي القضية الأساسية لنمو سوق العقارات بشكل مستدام وصحي، كما قال السيد دينه.

ما هو مقدار الانخفاض الذي يتوقعه مشتري المنازل في أسعار الفائدة؟

أجرى موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا استطلاعًا على الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل حول ما إذا كانوا بحاجة إلى استخدام الرافعة المالية.

وفقًا للاستطلاع، أفاد أكثر من 73% من المشاركين أنهم بحاجة إلى اقتراض أموال من البنوك لشراء منزل، بينما لم يقترض سوى 27% منهم. ومن بين العملاء الذين يحتاجون إلى اقتراض أموال لشراء منزل، يحتاج ما يصل إلى 41% إلى اقتراض أقل من 30% من قيمة المنتج، بينما يحتاج 30% إلى اقتراض ما بين 30% و70% من قيمة المنزل.

وبحسب نتائج هذه الدراسة، عند مناقشة معدل الفائدة المتوقع لقروض الإسكان في عامي 2023 - 2024، قال حوالي 44% من المشاركين إن معدل فائدة قرض الإسكان أقل من 8% معقول بالنسبة لهم لإدارة شؤونهم المالية وتوقعوا أن ينخفض معدل الفائدة إلى هذا المستوى في عام 2024.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن 33% من مشتري المنازل يقبلون القروض إذا كان سعر الفائدة يتراوح بين 8-10%، وحوالي 14% فقط يوافقون على سعر الفائدة من 10-13%.

وبحسب السيد لي باو لونغ - مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، فإن السبب وراء عدم جرأة العديد من مشتري المنازل على استخدام الرافعة المالية بجرأة هو أنهم قلقون بشأن الصعوبات الاقتصادية والوظائف غير المستقرة والدخول غير المؤكدة، مما يجعلهم تحت الضغط وغير قادرين على تحمل فوائد القرض.

معظم العائلات التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونج لا تستطيع إنفاق أكثر من 20 مليون دونج كحد أقصى لشراء العقارات شهريًا. أما الفئة التي يزيد دخلها عن 40 مليون دونج فلا تستطيع سوى سداد قروض الإسكان الشهرية الثابتة التي لا تتجاوز 30 مليون دونج. أما فئة العملاء ذوي الدخل المحدود، الذين يقل دخلهم الشهري عن 20 مليون دونج، فيتراوح هذا المبلغ بين 8 و10 ملايين دونج كحد أقصى ، حسبما أشار السيد لونغ.

حتى الآن، كانت أسعار الفائدة وأسعار المنازل عاملين مؤثرين بشكل كبير في قرار شراء منزل. وهذه أيضًا مشكلةٌ تواجه العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ويحتاجون إلى استخدام الرافعة المالية، إذ لا يزال سعر الفائدة على التعبئة مرتفعًا مقارنةً بفترة ما قبل جائحة كوفيد-19.

كما أظهر استطلاع رأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn أن 72% من مشتري المنازل يعتبرون أن أسعار العقارات الحالية لا تزال عند مستوى مرتفع للغاية، وهو ما يتجاوز قدرة معظم العاملين في السوق الحالية على تحمل التكاليف. كما ذكر 75% من المشاركين في الاستطلاع أن أسعار الفائدة الحالية على القروض مرتفعة للغاية أيضًا، مما يدفع العديد من الناس إلى عدم الجرؤ على الاقتراض.

علاوة على ذلك، فإن إجراءات الإقراض المعقدة تجعل العديد من الناس غير قادرين أو غير راغبين في الوصول إلى قنوات تعبئة رأس المال من البنوك.

نغوك في

مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب