بعد إقرار قانون الأراضي المعدل، ماذا سيحدث لسوق العقارات؟

تم تخفيف الكثير من الضغط

بعد أن أقرت الجمعية الوطنية قانون الأراضي المعدل مباشرة في 18 يناير/كانون الثاني، في فعالية نظمتها وزارة البناء، قال السيد لي فيت هاي - نائب رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، ورئيس مجموعة هوا بينه للبناء - إنه شعر بتخفيف الكثير من الضغوط عندما تمت مراجعة وإقرار قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون مؤسسات الائتمان...

أعرب السيد هاي عن امتنانه العميق لجهود الحكومة والجمعية الوطنية في حل المشكلات التي تشكو منها الشركات منذ سنوات طويلة، وحرصها على استمراريتها. ونحن نقدّر ذلك حقًا.

تعتقد جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أيضًا أنه عند إقرار قانون الأراضي، ستُتاح الفرصة لتقصير فترة انتعاش سوق العقارات. وسيدخل السوق قريبًا مرحلة جديدة من الاستقرار.

رحب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بتصويت الجمعية الوطنية على تمرير قانون الأراضي "لإضفاء الطابع المؤسسي" على القرار رقم 18 المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة المركزية للحزب.

تُدار موارد الأراضي وتُستغل وتُستخدم لضمان أعلى مستويات التوفير والاستدامة والكفاءة؛ وتلبي متطلبات تعزيز التصنيع والتحديث والعدالة والاستقرار الاجتماعي؛ مما يُسهم في ترسيخ مكانة بلدنا كدولة متقدمة ذات دخل مرتفع بحلول عام 2045. ويُصبح سوق العقارات، بما في ذلك سوق حقوق استخدام الأراضي، قناةً لتخصيص الأراضي بشكل معقول وعادل وفعال.

أشار السيد تشاو إلى أن قانون الأراضي المُعدّل يتضمن العديد من المزايا البارزة، مثل السماح بتوسيع نطاق نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية للأفراد بما لا يتجاوز 15 ضعفًا من الحد الأقصى المُخصص لكل نوع من أنواع الأراضي. ومن ثم، تُهيئ الأراضي الزراعية ظروفًا أكثر فعالية لاستخدامها، مما يُسهم في تطوير القطاع الزراعي بشكل متزايد، مما يؤثر إيجابًا على الاقتصاد وسوق العقارات في عملية التحضر وتنمية المناطق السكنية الريفية.

ترحب الجمعية بقانون الأراضي المُعدّل الذي ألغى إطار تسعير الأراضي ونص على جدول أسعار الأراضي. وبناءً على ذلك، يُوضع جدول أسعار الأراضي سنويًا، ويُعلن عن أول جدول أسعار للأراضي، ويُطبّق اعتبارًا من 1 يناير 2026، ويُعدّل اعتبارًا من 1 يناير من العام التالي، مما يُساعد جدول أسعار الأراضي على مواكبة سعر السوق.

وينظم قانون الأراضي المعدل على وجه التحديد تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي للأراضي النظيفة التي أنشأتها الدولة، أو تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال المزايدة على مستثمرين مختارين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي للأراضي التي لم يتم تطهيرها.

يضمن هذا تعويض أصحاب الأراضي المستعادة بسعر السوق المناسب، وإعادة توطينهم مع إعطاء الأولوية لإعادة التوطين في الموقع. كما يُدرك المستثمرون بوضوح تكاليف ووقت إتمام التعويض وتطهير الموقع، ويُخصص لهم أراضٍ لتنفيذ المشروع، وينتهي بذلك استغلال المضاربين لملاك الأراضي، مما يُسبب صعوبات للمستثمرين.

الطريق الدائري رقم 3 كما يبدو من الأعلى (صورة: DT).

وقال السيد تشاو إن قانون الأراضي المعدل سيخلق ظروفًا مواتية للغاية لاستخدام الأراضي لتعزيز الأنشطة الاستثمارية في الإنتاج وتطوير الأعمال (باستثناء مشاريع الإسكان التجاري) مثل تطوير المشاريع في الحدائق الصناعية والمناطق الاقتصادية والمناطق عالية التقنية والمناطق الزراعية عالية التقنية والتجمعات الصناعية ومؤسسات الإنتاج والأعمال والتجارة والخدمات والسياحة والرعاية الصحية والتعليم والبحث العلمي والمتنزهات ومناطق الترفيه وما إلى ذلك.

علق السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن قانون الأراضي المعدل، الذي أقره المجلس الوطني مؤخرًا في 18 يناير 2024 وسيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، سيكون له تأثيرات إيجابية على سوق العقارات.

أولاً، سترتفع أسعار الأراضي بشكل مستدام، إذ يعزز قانون الأراضي المُعدّل تسعير الأراضي بما يُقارب أسعار السوق، ويُحسّن كفاءة استخدامها. وبموجب هذا القانون تحديداً، سيتم إلغاء إطار تسعير الأراضي، مما سيرفع أسعار الأراضي إلى مستوى قريب من أسعار السوق، مما يضمن حقوق التعويض لأصحاب الأراضي الخاضعة للاسترداد.

بالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على استخدام الأراضي متعددة الأغراض، وتحويل الأراضي الزراعية للمساهمة في تراكم الأراضي للإنتاج؛ حق الإيجار والمشاريع المشتركة والجمعيات لوحدات الخدمة العامة؛ تلقي نقل الأراضي الزراعية للأشخاص الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي؛ توسيع حالات تحويل غرض استخدام الأراضي... كل هذه اللوائح من شأنها تحسين كفاءة استخدام الأراضي، والمساهمة في زيادة أسعار الأراضي من الأراضي الزراعية والأراضي غير التجارية... وبالتالي زيادة أسعار العقارات بشكل عام.

ثانيًا، سيتحسن عرض العقارات. من أسباب تأخر العديد من المشاريع لفترات طويلة صعوبة تسوية الأراضي بسبب عدم كفاية التعويضات. ستدعم آلية التسعير القائمة على السوق تسريع وتيرة توزيع أموال الأراضي.

إذا لم يكن الحصول على الأراضي مُنظَّمًا بوضوح سابقًا، فإن قانون الأراضي المُعدّل يتضمن الآن لوائح مُحدَّدة تُحدِّد أنواع الأراضي المُستخدَمة للأغراض التجارية، وأنواع الأراضي التي تُلبِّي الاحتياجات، وذلك من خلال المزايدة والمزاد العلني. عندما تتوفر للمستثمرين أساليب ولوائح أكثر وضوحًا للحصول على تمويل الأراضي، لن يكون العرض في السوق شحيحًا كما هو الحال الآن.

ويتضمن القانون أيضًا أحكامًا تهدف إلى زيادة فرص الحصول على الأراضي لعدد أكبر من الناس، وحماية حقوق الناس بشكل أكثر اكتمالاً، بما في ذلك توسيع نطاق حقوق استخدام الأراضي للمواطنين الفيتناميين، بما في ذلك المقيمين في الخارج؛ وسياسات الأراضي للأقليات العرقية؛ وحقوق ومصالح الأشخاص الذين يتم استعادة أراضيهم، وتنفيذ تخطيط استخدام الأراضي؛ والإجراءات الإدارية، ومنح الشهادات للأفراد والشركات.

وفقًا للسيد توان، سيزيد المستثمرون هذا العام من عرضهم في السوق، لأنه إذا تباطأت سيولتهم الآن، فلن يتمكنوا من استرداد الكثير من رأس المال العام المقبل. إذا انتظروا حتى عام ٢٠٢٥، وهو تاريخ سريان قانون الأراضي المُعدّل رسميًا، فلن يتمكن المستثمرون من تحصيل سوى ٥٪، وسيستغرق الأمر وقتًا طويلاً لإتمام الالتزامات المالية واستيفاء الشروط قبل أن يتمكنوا من البيع.

صرّح السيد توان بأن قانون الأراضي (المُعدّل) سيُحسّن من استفادة العديد من الجهات، إذ ستُتاح للشركات آليات أفضل، ولوائح أكثر وضوحًا وتحديدًا للحصول على تمويل الأراضي وتطوير المشاريع.

يتمتع سكان منطقة التطهير بتعويضات أفضل. ويتم توسيع نطاق الوصول إلى الأراضي من خلال توفير فرص أكثر مرونة وآليات تسعير أكثر معقولية. وينظم قانون الأراضي بوضوح حالات استرداد الأراضي، كما أن لوائح المزادات شفافة وعلنية.

حماية أقصى قدر من الفوائد للشعب

وفقًا للمحامي نجوين ثانه ها، من مكتب إس بي إل إيه دبليو للمحاماة التابع لنقابة المحامين في هانوي، فإن قانون الأراضي المُعدّل يتضمن العديد من الأحكام المُعدّلة لحماية مصالح الشعب على أكمل وجه. وهذه جميعها تغييرات صحيحة وإيجابية، تُسهم في تنمية سوق العقارات بشكل عادل ومستقر.

ويمكن النظر إلى إقرار قانون الأراضي المعدل باعتباره إشارة إيجابية وتوقعًا لانتعاش سوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الممر القانوني المنظم بشكل صارم، والمتوافق مع الممارسة، من شأنه أن يوفر للمستثمرين إطاراً قانونياً واضحاً لتنفيذ المشاريع الجديدة بسلاسة؛ مما يساعد على إدارة السوق بشكل مستقر وشفاف.

وأشار المحامي ها إلى أنه في السنوات الأخيرة لم تكن بعض اللوائح واضحة، مثل طريقة تحديد أنواع الأراضي، وأي المشاريع يتم تخصيص الأراضي لها، وأي المشاريع يجب أن تمر عبر المناقصة والمزاد، وآلية تحديد أسعار الأراضي المعروضة في المزاد، وما إلى ذلك، مما أدى إلى حالة حيث تواجه المشاريع صعوبة في الحصول على الأراضي.

يتجاوز قانون الأراضي المُعدّل القيود ويضع لوائح مُفصّلة للمشاكل، مما يُسهّل الوصول إلى الأراضي. ومن ثم، ستتمتع الشركات بإمكانية وصول أفضل إلى الأراضي.

علاوةً على ذلك، سيُهيئ القانون سوقًا عقارية تنافسية عادلة ومستقرة، عندما يُنظّم الوصول إلى الأراضي بطريقة عامة وشفافة. وستحظى الشركات ذات الخبرة والكفاءة، والتي تتمتع بتاريخ من الاستخدام الفعال للأراضي، بفرص ومزايا أكبر.

مدينة هوشي منه من الأعلى (الصورة: هاي لونغ).

وتعمل الآلية الجديدة على تقليص العلاقة بين الطلب والعطاء، مما سيساهم بشكل إيجابي في خلق بيئة تنافسية عادلة لشركات العقارات.

من وجهة نظر خبير في هذا المجال، قيّم السيد نجوين هو ثانه، نائب المدير العام والمستشار الاستراتيجي لشركة ويلاند، عدم حدوث تغييرات جوهرية في الأعمال وسوق العقارات في المستقبل القريب. ولن يكون تأثير قانون الأراضي المُعدّل على السوق إيجابيًا جدًا.

وقال السيد ثانه إن العديد من المحتويات في القانون الحالي تخضع لتنظيم أكثر صرامة، مثل تقييم الأراضي، وتطهير الموقع... ومن وجهة نظر مستثمري المشروع، فإن هذا ليس أمراً إيجابياً للغاية.

ومع ذلك، فقد قدر السيد ثانه أن قانون الأراضي المعدل مع مثل هذه اللوائح الصارمة من شأنه أن يساعد على تجنب فقدان الموارد عندما لا تتم الموافقة على الأراضي التي تستأجرها الدولة سنويًا وتحويلها إلى مشاريع سكنية.

وجدت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه أن تنظيم جداول أسعار الأراضي يزيد أيضًا من ضغط العمل على المحليات. ينص قانون الأراضي المُعدّل على أربع طرق لتقييم الأراضي، وهي المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض، لتحديد أسعار محددة للأراضي. ومع ذلك، في حالات الضرورة، من الضروري النص على طرق أخرى لتقييم الأراضي لم تُنص عليها.

وترى الجمعية أنه من الضروري البحث وإعداد مشروع تجريبي لتقديمه إلى الجهات المختصة لعرضه على مجلس الأمة للنظر فيه وإصدار قرار يسمح بالتنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي الأخرى وفقاً لما ينص عليه قانون الأراضي.

وتوصي الجمعية على وجه الخصوص بأن تسمح الجمعية الوطنية بالتطبيق الفوري لبعض أحكام قانون الأراضي المعدل مثل الأحكام المتعلقة بتقييم الأراضي واستخدام الأراضي لمشاريع التعدي على البحر، وإزالة العوائق العملية، وخاصة السماح بالتطبيق الفوري للأحكام المتعلقة بتقييم الأراضي.

مع ذلك، علّق السيد دينه مينه توان قائلاً إنه لا ينبغي أن نتوقع كثيرًا أن يُسهم إقرار قانون الأراضي المُعدّل هذا في انتعاش السوق بسرعة، إذ سيستغرق استيعاب القانون وتطبيقه ما بين 8 و12 شهرًا. وهذا هو أيضًا سبب إقرار الجمعية الوطنية له مُبكرًا، حتى يتمكن المشاركون في السوق، من الآن وحتى عام 2025، من مناقشة القانون وفهمه والاستعداد لتطبيقه.

مصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/luat-dat-dai-sua-doi-thong-qua-thi-truong-bat-dong-san-se-ra-sao-20240119155311689.htm