قانون جديد يدخل حيز التنفيذ.. مستثمرو العقارات يغيرون "ذوقهم"

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

قانون جديد يدخل حيز التنفيذ.. مستثمرو العقارات يغيرون "ذوقهم"

يولي مستثمرو المشاريع العقارية اهتماما متزايدا لشرعية المشروع وقدرته على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية - وهي العوامل التي تساعد على تقليل المخاطر وضمان القيمة المستدامة للاستثمار.

يقوم العملاء بزيارة المنازل في Aqua City في نوفالاند - وهو مشروع جديد تم إزالة المشكلات القانونية منه. الصورة: لو توان

الأولوية القانونية

في عام 2018، نظرًا للحاجة إلى شراء منزل للعيش فيه، قام السيد نجوين ترونغ ثانه بالبحث واختار شقة في مشروع في منطقة نام راش تشيك السكنية (جناح آن فو، المنطقة 2، وهي الآن مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه). يتكون المشروع من 12 مبنى سكني بارتفاعات تتراوح بين 33 و35 طابقًا بإجمالي 3175 شقة.

وبحسب السيد ثانه، في ذلك الوقت، وقع المستثمر عقدًا مبدئيًا لشراء شقة مع العميل، وكان الإيداع الأولي 250 مليون دونج/شقة، وكان سعر البيع 38 مليون دونج/متر مربع. بسبب الإجراءات القانونية، لا يستطيع المستثمر فتح باب البيع كما هو مخطط له. ومؤخرًا، وبعد جهود لإزالة العوائق من السلطات المحلية، حصل المشروع على تصريح البناء.

لكن المستثمر أعلن من جانب واحد إنهاء العقد من حيث المبدأ والتزم بدفع فائدة سنوية قدرها 15% على المبلغ الذي دفعه العميل. إذا كان العميل لا يزال يرغب في مواصلة المشاركة في المشروع، فسوف يشرع الطرفان في تصفية العقد من حيث المبدأ. بعد أن يصبح المشروع مؤهلاً للتشغيل، سيحصل العميل على خصم 15% على سعر البيع الجديد.

السبب الذي قدمه المستثمر هو أن الاتفاقيات السابقة لم تعد متوافقة مع اللوائح القانونية الحالية. على وجه التحديد، تتطلب التغييرات في السياسات القانونية بعد قانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 أن تلبي منتجات المشروع الشروط الكافية لوضعها في العمل.

حتى الآن، لم تستوفِ منتجات المشروع الشروط التجارية المنصوص عليها في المادة 24 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023. علاوة على ذلك، ووفقاً للبند 1 من المادة 8 من قانون ممارسة الأعمال العقارية، فإن ممارسة الأعمال العقارية دون استيفاء الشروط يعد عملاً محظوراً. ولذلك، فإن الممارسة السابقة المتمثلة في قيام المستثمرين بطرح المنتجات في الأعمال التجارية من خلال توقيع "عقد مبدئي بشأن ضمان الحق في شراء شقق مستقبلية" مع العملاء لم تعد مناسبة ولا تتوافق مع اللوائح القانونية الحالية.

من الناحية القانونية، لا تُعدّ تصرفات المستثمر خاطئة، إذ وافق على دفع تعويضات عن الفوائد على المبلغ الذي أودعه. أما من الناحية الاستثمارية، فرغم حصولهم على تعويضات، لا يزال العملاء هم الطرف المتضرر، إذ ارتفعت أسعار العقارات الحالية أضعافًا مضاعفة مقارنةً بما كانت عليه قبل ست سنوات، وفقًا للسيد ثانه.

ومن "الدرس" أعلاه، تغير "ذوق" المستثمرين أيضًا كثيرًا. وبدلاً من الشراء بالجملة كما كان الحال في السابق، يولي المستثمرون الأولوية لاختيار المشاريع التي تتمتع بوضع قانوني كامل لإدارة المخاطر. ويختار بعض المستثمرين الآخرين شراء المنتجات التي لديها بالفعل كتب حمراء أو شهادات ملكية.

يجب أن تكون للمشاريع وثائق قانونية كاملة وواضحة لجذب المستثمرين في الوقت الحالي. مع وجود منتجات الأراضي في المجتمع، لا يوافق المستثمرون على المسح أو الشراء إلا بعد تقسيم الأرض إلى قطع والحصول على شهادة منفصلة. المشاريع التي في طور التقدم بطلبات تقسيم الأراضي نادرًا ما تجذب انتباه المستثمرين. هذا تغيير واضح في طريقة تقييم المستثمرين للمنتجات مؤخرًا،" قالت السيدة تو، وهي وسيطة عقارية في مدينة هو تشي منه.

وأضافت السيدة تو أن اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي تجعل العديد من المستثمرين يشعرون بالتردد. في هذه الأثناء، في المرحلة السابقة، تعرض العديد من المستثمرين للخداع عند شراء الأراضي على أمل فصل القطعة والحصول على شهادة، لكنهم واجهوا بعد ذلك مشاكل قانونية. ولهذا السبب، أصبحوا الآن حذرين للغاية وغير متساهلين كما كانوا من قبل.

التركيز على القدرة على تلبية الاحتياجات الحقيقية

وبحسب ملاحظات المراسل، فإن المستثمرين اليوم لا يبحثون فقط عن المنتجات ذات القيمة القانونية الواضحة، بل يركزون أيضًا على جدوى استخدام الأصول على المدى الطويل، مما يضمن قيمة استثمارية مستقرة.

ليس من غير المألوف أن يقوم المستثمرون بإلغاء عقود العملاء عندما تكون هناك تقلبات في السوق. لأنه إذا تم الحفاظ على العقد مع العميل، فمن المرجح أن تتوقف الشركة عن تحقيق الربح، أو حتى تعاني من الخسارة...

يتم إعطاء الأولوية للمشاريع التي تتمتع بسيولة عالية، وسهلة التأجير أو تلبي احتياجات الإسكان الحقيقية. ويعكس هذا التحول من الاستثمار المضاربي إلى المنتجات ذات القيمة الطويلة الأجل. وعلى وجه التحديد، يختار العديد من المستثمرين الشقق والبيوت ذات المواقع الجيدة والبنية التحتية المتكاملة والقريبة من المرافق العامة.

وبالإضافة إلى ذلك، تحظى المنتجات ذات إمكانات الاستغلال التجاري مثل المباني التجارية أو المحلات التجارية أو الأراضي في المناطق ذات إمكانات التطوير القوية باهتمام كبير أيضًا.

قال السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري: "لا يقتصر اهتمام المستثمرين اليوم على إمكانية تحقيق الربح من ارتفاع قيمة العقارات، بل يتطلعون أيضًا إلى إمكانية تحقيق دخل ثابت من أنشطة التأجير أو الأنشطة التجارية. وهذا يساعدهم على تحسين أرباحهم وتقليل المخاطر في ظل تقلبات السوق العديدة".

وقال السيد دونج مينه ثونج، مدير شركة دونج مينه للاستشارات والخدمات العقارية المحدودة، إنه في السياق الحالي، يحظى قطاع العقارات الذي يلبي احتياجات الإسكان الحقيقية باهتمام كبير بفضل عامل الأمان العالي. ولم تحظ منتجات الأراضي، وخاصة الأراضي الخالية من الأراضي السكنية، بقدر كبير من الاهتمام حتى الآن.

وفي تقديمه للنصائح للمستثمرين، قال السيد ثونغ إنه على الرغم من أن مشاريع الإسكان لا تحظى في كثير من الأحيان باهتمام كبير من المستثمرين، إلا أن هذه المنتجات تتمتع بقيمة معقولة والقدرة على الاحتفاظ بقيمتها أو زيادتها بشكل جيد بمرور الوقت، وذلك بسبب تقلبات السوق. من حيث إدارة المخاطر، فإن العقارات في المشاريع تتمتع بوضع قانوني أكثر وضوحًا عندما يتم التخطيط لها بشكل متزامن ومنهجي، ويتم تنفيذها من قبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ولا تشكل خطورة مثل قطع الأراضي التي يتم تقسيمها ذاتيًا بين الناس.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html