مع دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، يقوم مستثمرو العقارات بتغيير تفضيلاتهم.

يركز مستثمرو العقارات بشكل متزايد على الجوانب القانونية وقدرة المشروع على تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية - وهي عوامل تساعد على تقليل المخاطر وضمان قيمة مستدامة لاستثماراتهم.

مع دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، يقوم مستثمرو العقارات بتغيير تفضيلاتهم.

يركز مستثمرو العقارات بشكل متزايد على الجوانب القانونية وقدرة المشروع على تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية - وهي عوامل تساعد على تقليل المخاطر وضمان قيمة مستدامة لاستثماراتهم.

عملاء يشاهدون منازل في مشروع "أكوا سيتي" التابع لشركة "نوفالاند" ، وهو مشروع تم حل مشاكله القانونية مؤخراً. الصورة: لو توان

الأولوية القانونية

في عام ٢٠١٨، ولحاجته لشراء منزل للسكن، بحث السيد نغوين ترونغ ثانه واختار شقة في مشروع سكني يقع في منطقة نام راش تشيك السكنية (حي آن فو، المنطقة ٢، مدينة ثو دوك الحالية، مدينة هو تشي منه). يتألف المشروع من ١٢ مبنى سكنياً، يتراوح ارتفاعها بين ٣٣ و٣٥ طابقاً، ويضم ٣١٧٥ شقة.

بحسب السيد ثانه، في ذلك الوقت، وقّع المطور عقودًا مبدئية مع العملاء لحجز الشقق، بدفعة أولى قدرها 250 مليون دونغ فيتنامي للوحدة الواحدة، وسعر بيع قدره 38 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ونظرًا لإجراءات قانونية، لم يتمكن المطور من بدء المبيعات كما هو مخطط له. ومؤخرًا، وبعد جهود بذلتها السلطات المحلية لحل المشكلات، مُنح المشروع رخصة بناء.

مع ذلك، أعلن المطور من جانب واحد إنهاء العقد المبدئي والتزم بدفع فائدة بنسبة 15% سنويًا على المبلغ المدفوع مسبقًا من قبل العميل. إذا رغب العميل في الاستمرار بالمشاركة في المشروع، فسيباشر الطرفان إجراءات تصفية العقد المبدئي. بعد أن يصبح المشروع جاهزًا للتشغيل، سيحصل العميل على خصم 15% على سعر البيع الجديد.

يُرجع المستثمر السبب إلى أن الاتفاقيات السابقة لم تعد متوافقة مع الأنظمة القانونية الحالية. وبالتحديد، فإن التغييرات في السياسات القانونية التي ستلي تاريخ نفاذ قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 في 1 أغسطس 2024، تشترط أن تستوفي المنتجات ضمن المشروع شروطًا معينة قبل طرحها في السوق.

حتى الآن، لا تزال منتجات المشروع لا تستوفي متطلبات العمل المنصوص عليها في المادة 24 من قانون تجارة العقارات لعام 2023. علاوة على ذلك، ووفقًا للبند 1 من المادة 8 من قانون تجارة العقارات، يُحظر منعًا باتًا ممارسة تجارة العقارات دون استيفاء الشروط المطلوبة. لذا، فإن ممارسة المطور السابقة المتمثلة في عرض المنتجات للبيع من خلال "عقود مبدئية تضمن حق شراء الشقق قيد الإنشاء" مع العملاء لم تعد مناسبة ولا تتوافق مع اللوائح القانونية السارية.

"من الناحية القانونية، لا تُعتبر تصرفات المطور خاطئة، إذ وافق على تعويض العملاء عن فوائد الوديعة. مع ذلك، من منظور استثماري، حتى مع التعويض، يظل العملاء في وضع غير مواتٍ لأن أسعار العقارات الحالية قد ارتفعت أضعافاً مضاعفة مقارنةً بما كانت عليه قبل ست سنوات"، هذا ما قاله السيد ثانه.

استنادًا إلى "الدروس" المذكورة أعلاه، تغيرت "تفضيلات" المستثمرين بشكل ملحوظ. فبدلًا من الشراء بكميات كبيرة كما كان سابقًا، يُعطي المستثمرون الآن الأولوية للمشاريع التي تتمتع بوثائق قانونية كاملة لإدارة المخاطر. كما يختار بعض المستثمرين شراء عقارات حاصلة بالفعل على شهادات استخدام الأراضي أو شهادات الملكية.

"يجب أن يمتلك أي مشروع وثائق قانونية كاملة وواضحة لجذب المستثمرين في الوقت الراهن. بالنسبة للأراضي المملوكة لأفراد، لا يوافق المستثمرون على إجراء المسح أو الشراء إلا بعد تقسيم الأرض وإصدار سندات ملكية فردية. المشاريع التي تخضع حاليًا لإجراءات تقسيم الأراضي لا تجذب اهتمام المستثمرين تقريبًا. هذا تحول واضح في كيفية تقييم المستثمرين للمنتجات مؤخرًا"، هذا ما صرحت به السيدة تو، وهي وكيلة عقارية في مدينة هو تشي منه.

وأضافت السيدة تو أن اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي تجعل العديد من المستثمرين مترددين. في حين أن العديد من المستثمرين في الماضي تعرضوا للخداع عندما اشتروا أراضي على أمل تقسيمها والحصول على سند ملكية، ليواجهوا عقبات قانونية لاحقاً. لذلك، أصبحوا الآن حذرين للغاية ولم يعودوا ساذجين كما كانوا من قبل.

التركيز على القدرة على تلبية الاحتياجات الحقيقية.

لاحظ المراسلون أن المستثمرين اليوم لا يبحثون فقط عن منتجات ذات قيمة قانونية واضحة، بل يركزون أيضاً على جدوى استخدام الأصول على المدى الطويل، مما يضمن قيمة استثمارية مستقرة.

ليس من النادر في السوق أن يقوم المطورون بإلغاء العقود مع العملاء بسبب ظروف غير متوقعة. فالاستمرار في تنفيذ العقد مع العميل قد يؤدي على الأرجح إلى خسارة الشركة للأرباح، أو حتى تكبدها خسائر.

تُعطى الأولوية للمشاريع ذات السيولة العالية، وسهولة التأجير، أو التي تلبي احتياجات سكنية حقيقية. ويعكس هذا تحولاً من الاستثمار القائم على المضاربة إلى المنتجات ذات القيمة الاستخدامية طويلة الأجل. وعلى وجه الخصوص، يختار العديد من المستثمرين الشقق والمنازل المتلاصقة في مواقع مميزة ذات بنية تحتية متكاملة وقريبة من المرافق العامة.

بالإضافة إلى ذلك، تحظى العقارات ذات الإمكانات التجارية، مثل المساحات التجارية أو المحلات التجارية أو قطع الأراضي في المناطق ذات الإمكانات التنموية القوية، باهتمام كبير أيضاً.

"لا يقتصر تقدير المستثمرين اليوم على إمكانية تحقيق أرباح من ارتفاع قيمة العقارات فحسب، بل ينظرون أيضاً إلى القدرة على توليد دخل ثابت من التأجير أو الأنشطة التجارية. وهذا يساعدهم على تعظيم الأرباح وتقليل المخاطر في سوق متقلبة"، هذا ما صرح به السيد تران خان كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري.

يرى السيد دوونغ مينه ثونغ، مدير شركة دوونغ مينه للاستشارات والخدمات العقارية المحدودة، أن قطاع العقارات الذي يلبي احتياجات السكن الفعلية يحظى باهتمام كبير في ظل الظروف الراهنة، وذلك نظراً لارتفاع مستوى الأمان فيه. أما قطع الأراضي، وخاصة تلك التي لا تملك حقوق استخدام سكني، فلم تحظَ بعدُ باهتمام يُذكر.

قدّم السيد ثونغ نصائح للمستثمرين، موضحاً أنه على الرغم من أن مشاريع الإسكان غالباً ما تُهمل من قبل المستثمرين، إلا أنها، في ظل تقلبات السوق، تُعدّ منتجات ذات قيمة معقولة ولديها القدرة على الحفاظ على قيمتها أو زيادتها مع مرور الوقت. وفيما يتعلق بإدارة المخاطر، فإن العقارات في المشاريع ذات الوضع القانوني الواضح تكون أكثر أماناً عند تخطيطها بشكل شامل ومنهجي من قبل مطورين ذوي سمعة طيبة، ولا تنطوي على نفس المخاطر التي تنطوي عليها قطع الأراضي المقسمة بشكل خاص.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html