نأمل في إزالة الاختناقات القانونية وحل مشاكل الائتمان

نغوي دوا تين (NDT): بدايةً، أود أن أشكركم على إجابتكم على مقابلة نغوي دوا تين بمناسبة 21 يونيو. سيدي، حاليًا، تُشجع الحكومة والوزارات والقطاعات والمحليات الشركات بنشاط على المشاركة في بناء المساكن الاجتماعية. بصفتكم شركة ذات خبرة طويلة في بناء المساكن الاجتماعية ، كيف تُقيّمون الطلب الحالي على المساكن الاجتماعية؟

السيد نجوين فيت هونغ - رئيس قسم إدارة الموارد البشرية في BIC فيتنام: وفقًا لتقييم وزارة البناء ، فإن نتائج تطوير الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة لم تلبي المتطلبات المنصوص عليها في استراتيجية التنمية السكنية الوطنية حتى عام 2020، مع رؤية حتى عام 2030.

وبحسب توقعات وزارة البناء، فإن البلاد بأكملها ستحتاج بحلول عام 2030 إلى 2.4 مليون وحدة سكنية اجتماعية لتلبية احتياجات السكن للعاملين في المناطق الصناعية والأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

كما اقترحت وزارة الإنشاءات مشروعًا للاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لمحدودي الدخل وعمال المناطق الصناعية (الفترة 2021-2030). وسيلبي هذا العدد من الوحدات، عند تشغيله، جزءًا من الاحتياجات السكنية الفعلية للمواطنين.

ومع ذلك، من منظور الأعمال، نعتقد أن المشكلة الحالية هي أن الطلب على السكن الاجتماعي كبير جدًا ولكن العرض يمثل نسبة صغيرة جدًا من السوق.

علاوة على ذلك، فإن العديد من المستثمرين غير مهتمين بتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي للمواطنين لأن الأرباح يتم التحكم فيها بما لا يزيد عن 10٪ ومن الصعب الوصول إلى مصادر الائتمان التفضيلية من البنوك.

في الوقت نفسه، تُعدّ السياسات التفضيلية المتاحة لذوي الدخل المحدود لشراء منزل قليلةً ويصعب الحصول عليها. ولا تزال الإجراءات القانونية متداخلة، مما يُطيل الفترة من بداية الإجراء إلى التنفيذ الفعلي.

المستثمر: من المعروف أن شركة BIC فيتنام تُنفّذ مشاريع إسكان اجتماعي. هل يمكنك إخبارنا بالمزايا والعيوب التي واجهتها الشركة في تنفيذ هذه المشاريع؟

السيد نجوين فيت هونغ: باعتبارنا مستثمرين نعمل على تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد تلقت شركتنا أيضًا خلال عملية تطوير المشروع الكثير من الدعم من الوكالات الحكومية لهذا القطاع.

أولا، في سياق ندرة مصادر الائتمان العقاري، لا تزال رأس المال اللازم لمشاريع الإسكان الاجتماعي يحظى بفرص تفضيلية للحصول على قروض من الحكومة والبنوك.

ثانياً، يتم تسهيل أموال الأراضي من قبل السلطات الإقليمية والبلدية من حيث الوقت وإجراءات التنفيذ، ويتم إعفاؤها من رسوم استخدام الأراضي، وغالبًا ما يتم التخطيط لهذه الأموال وترتيبها وإقرارها مسبقًا.

ثالثا، تتمتع مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي ببعض الدعم والحوافز على الأراضي والضرائب وغيرها من الحوافز الاستثمارية الواضحة والمحددة.

تحدث السيد نجوين فيت هونغ - رئيس قسم إدارة الموارد البشرية في بنك BIC فيتنام مع نجوي دوا تين.

مع ذلك، إلى جانب المزايا، لا يزال بناء المساكن الاجتماعية يواجه بعض الصعوبات. تعمل شركتنا حاليًا على استكمال إجراءات البدء قريبًا في مشاريع لتوفير شقق سكنية عالية الجودة تلبي احتياجات سكان العاصمة.

مع ذلك، تواجه عملية الترخيص في هانوي حاليًا العديد من الإجراءات المتداخلة وتستغرق وقتًا طويلًا. هناك مشاريع أكملنا إخلاء مواقعها منذ عام ٢٠٢٠، لكنها لا تزال تنتظر قرار تخصيص الأرض من اللجنة الشعبية للمدينة. إلى جانب ذلك، يطول إصدار تصاريح البناء، مما يُؤخر تنفيذ الشركة للمشاريع.

إضافةً إلى ذلك، هناك مشكلة أخرى تؤرقنا وهي أسعار الفائدة. فرغم الحوافز، لا تزال البنوك تواجه العديد من المشاكل في إجراءات القروض، كما أن معايير الائتمان التي تُمكّن الشركات من الحصول على رأس المال غير واضحة تمامًا حاليًا.

المستثمر: في الواقع، إلى جانب قدرة الشركة، تلعب الحلول المتعلقة بالأراضي والآليات والسياسات دورًا بالغ الأهمية. بصفتكم شركةً أنشأت وأنجزت العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، كيف تُقيّمون آليات وسياسات الدولة المتعلقة بمشاريع بناء المساكن الاجتماعية في الآونة الأخيرة؟

السيد نجوين فيت هونغ: نؤمن بأن تطوير الإسكان الاجتماعي سياسة واستراتيجية سليمة، تُحدث نقلة نوعية في وجهات النظر والأفكار والمناهج وحلول التنفيذ. وبفضل تصميم الحكومة والوزارات والهيئات المحلية ومشاركتها الفاعلة، حققت الآليات والسياسات الفعالة نتائج مهمة عديدة في الآونة الأخيرة.

مع ذلك، لا تزال السياسات والآليات الحالية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي تعاني من بعض القيود، مما يعيق تطويره. ومن بين التحديات التي تم تحديدها: صعوبة الحصول على الأراضي، وارتفاع أسعار المساكن، وتعقيد وتداخل إجراءات الاستثمار وتخصيص الأراضي، بالإضافة إلى العديد من الإجراءات غير المريحة وغير الواضحة.

علاوة على ذلك، نعتقد أن نقص المعروض من المساكن الاجتماعية يعود إلى آلية تحويل أغراض الاستخدام. فالعديد من المشاريع مرخصة للإسكان الاجتماعي، ولكن بعد فترة تُحوّل إلى مساكن تجارية، ويقبل المستثمرون بدفع مبالغ مالية لتحويل الغرض. وهذا يزيد من محدودية المعروض المحدود أصلاً.

ناهيك عن محدودية موارد الاستثمار وتعبئة رأس المال لدى العديد من المستثمرين في سوق الإسكان الاجتماعي، مما يُصعّب الحصول على قروض تفضيلية. كما أن القيود أو اللوائح المتعلقة بأسعار الفائدة ومعاملات المخاطرة للقروض العقارية، بالإضافة إلى خصائص هذا القطاع، تجعل مصادر رأس مال البنوك لهذا البرنامج غالبًا ما تفتقر إلى الاستقرار طويل الأجل.

مشروع الإسكان الاجتماعي عالي الجودة في نهر ريد يحمل الاسم التجاري Rice City وهو مستثمر من قبل BIC Vietnam.

المستثمر: كما ذُكر سابقًا بشأن هدف الحكومة بتوفير مليون شقة سكنية اجتماعية بحلول عام ٢٠٣٠، ولتحقيق هذا الهدف، بالإضافة إلى حزمة الائتمان البالغة ١٢٠ ألف مليار دونج التي تم توزيعها، تطلب الحكومة أيضًا من الوزارات والفروع والمحليات مراجعة الوثائق والمشاكل المتبقية لإزالتها للمستثمرين. من وجهة نظر الشركات، ما هي الحلول اللازمة برأيك؟

السيد نجوين فيت هونغ: أولاً، نعتقد أن على المستثمرين الذين يمتلكون أراضي أو يشترون أراضٍ للإسكان الاجتماعي التقدم بطلب للحصول على آلية مقاول مُعيَّن، وليس آلية مناقصة. أما المعايير المتبقية، فتعتمدها الجهات الحكومية.

ثانيًا، فيما يتعلق بقضايا التخطيط. حاليًا، هناك حاجة إلى تعديل العديد من مشاريع التخطيط، بما في ذلك التخطيط التفصيلي 1/500 للإسكان الاجتماعي، بما يتناسب مع الأهداف السكانية، ومرافق البنية التحتية الاجتماعية، وما إلى ذلك.

هذا يستلزم تعديل مخطط تقسيم المناطق والمخطط التفصيلي، وهو أمرٌ سيستغرق وقتًا طويلًا. لذلك، تقترح الشركة التعاون مع المحليات لتعديل المخطط التفصيلي 1/500 في مشاريع الإسكان الاجتماعي لتسريع وتيرة العمل.

ثالثًا، تستغرق عملية الموافقة الحالية على مشاريع الإسكان الاجتماعي وقتًا طويلاً. لذلك، نوصي بتقصير مدة الإجراءات المتوازية، مثل إعداد وثائق المناقصة العامة واختيار المستثمرين، إلى ما بين 90 و120 يومًا، حتى تتمكن المحليات من الإعلان عن مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتتمكن الشركات من المشاركة في تقديم الوثائق.

رابعا، فيما يتعلق بصناديق الأراضي المخططة، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي متناثرة، وليست مركزة، وصغيرة الحجم، ولديها إمكانية الوصول والمرافق غير مريحة وغير مناسبة.

ونأمل أن تقوم الجهات الإدارية بتنفيذ تخطيط واضح وجعل المنطقة المخططة شفافة لمساعدة الشركات على تنفيذ البناء وفقًا للاستراتيجية العامة.

وأخيرًا، نأمل في زيادة فرص الحصول على قروض تفضيلية، بدعم من البنوك. وفي الوقت نفسه، سنتمكن من الاستفادة من صناديق الأراضي "النظيفة" وتعزيز تخطيط الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

المستثمر: شكرا لك على المحادثة!

وفي حديثه للمستثمرين، قال البروفيسور دانج هونج فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من أجل تحرير إمدادات الإسكان الاجتماعي، هناك حاجة إلى ثلاثة عوامل: رأس المال، وصندوق الأراضي، والسياسة.

في الوقت نفسه، تُعدّ الإجراءات الإدارية أضعف نقاط نظام الإدارة الفيتنامي. فرغم أن هذا القطاع مُخصصٌّ تحديدًا لذوي الدخل المحدود، إلا أن الحصول على مساكن اجتماعية للشراء والاستئجار يُسبب دائمًا صعوباتٍ جمة للعمال بسبب الإجراءات. كما تواجه الشركات صعوباتٍ قانونيةً في تنفيذ مشاريعها في هذا القطاع.

حاليًا، لا تُعدّ حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج، بأعلى معدل فائدة تفضيلي يبلغ 2% سنويًا، خيارًا تفضيليًا مناسبًا لذوي الدخل المحدود. قبل عشر سنوات، كانت حزمة الائتمان البالغة 30 ألف مليار دونج تتمتع بمعدل فائدة تفضيلي يبلغ 5.5%، ما مكّن العمال وأصحاب الدخل المحدود من الاستفادة منها بسهولة، وهو ما ساهم في زيادة فرص حصولهم عليها .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/bic-viet-nam-mong-duoc-go-nut-that-phap-ly-giai-bai-toan-tin-dung-a613351.html