نأمل في حل العقبات القانونية وحل مشكلة الائتمان.

مراسل (NĐT): بدايةً، نشكركم على إجراء هذه المقابلة مع صحيفة "ذا ريبورتر" بمناسبة يوم 21 يونيو. سيد [الاسم]، تعمل الحكومة والوزارات والبلديات حاليًا على تشجيع الشركات على المشاركة في بناء المساكن الاجتماعية. بصفتكم شركةً ذات خبرة طويلة في هذا المجال ، كيف تقيّمون الطلب الحالي على المساكن الاجتماعية بين الناس؟

السيد نغوين فييت هونغ - رئيس قسم الإدارة والموارد البشرية، شركة BIC فيتنام: وفقًا لتقييم وزارة البناء ، فإن نتائج تطوير الإسكان الاجتماعي في الفترة الماضية لم تستوفِ المتطلبات المنصوص عليها في الاستراتيجية الوطنية لتطوير الإسكان حتى عام 2020، مع رؤية حتى عام 2030.

وفقًا لتوقعات وزارة البناء، بحلول عام 2030 ستحتاج البلاد بأكملها إلى 2.4 مليون وحدة سكنية اجتماعية لتلبية احتياجات السكن للعمال في المناطق الصناعية والأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

كما اقترحت وزارة البناء خطةً للاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية (خلال الفترة 2021-2030). وستساهم هذه الوحدات، عند اكتمالها، في تلبية جزء من الاحتياجات السكنية الفعلية للسكان.

ومع ذلك، من منظور الأعمال، نعتقد أن العيب الحالي هو أن الطلب على الإسكان الاجتماعي مرتفع للغاية، لكن العرض لا يمثل سوى نسبة صغيرة جدًا من السوق.

بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من المستثمرين ليسوا متحمسين لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي للناس لأن هوامش الربح لا تتجاوز 10٪ ويواجهون صعوبة في الحصول على قروض تفضيلية من البنوك.

في الوقت نفسه، فإن السياسات التفضيلية لمساعدة ذوي الدخل المحدود على امتلاك منازل محدودة ويصعب تطبيقها. كما أن الإجراءات القانونية متداخلة، مما يؤدي إلى إطالة الفترة الزمنية بين بدء العملية والتنفيذ الفعلي.

المحاور: علمنا أن شركة BIC Vietnam تنفذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. هل يمكنك إخبارنا عن المزايا والصعوبات التي واجهتها الشركة أثناء تنفيذ هذه المشاريع؟

السيد نغوين فييت هونغ: بصفتنا مستثمرين نقوم بتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد تلقت شركتنا الكثير من الدعم من الوكالات الحكومية في هذا القطاع خلال عملية تطوير المشروع.

أولاً، على الرغم من ندرة الائتمان العقاري، لا تزال الحكومة والبنوك تقدم تسهيلات تفضيلية للحصول على قروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

ثانياً، تقوم حكومات المقاطعات والمدن بتسهيل تنفيذ مشاريع الأراضي من خلال توفير ظروف مواتية من حيث الوقت والإجراءات، وإعفاء رسوم استخدام الأراضي، وعادة ما تكون أموال الأراضي هذه مخططة ومخصصة ومجهزة بالفعل.

ثالثًا، تتمتع مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي بدعم وحوافز معينة فيما يتعلق بالأراضي والضرائب وحوافز الاستثمار الأخرى التي تتسم بالوضوح والتحديد الشديدين.

العقارات - مركز التجارة والاستثمار في فيتنام: نأمل في إزالة العقبات القانونية وحل مشكلات الائتمان. — تحدث السيد نغوين فييت هونغ - رئيس قسم الإدارة والموارد البشرية في شركة BIC فيتنام - مع نغوي دوا تين (المخبر).

مع ذلك، ورغم المزايا، لا يزال بناء المساكن الاجتماعية يواجه بعض الصعوبات. وتعمل شركتنا حاليًا على وضع اللمسات الأخيرة على الإجراءات اللازمة لبدء أعمال البناء قريبًا، بهدف تزويد السوق بشقق عالية الجودة تلبي احتياجات سكان هانوي.

مع ذلك، فإن عملية الترخيص في هانوي تعاني حاليًا من إجراءات متداخلة وتأخيرات مطولة. فعلى سبيل المثال، انتهينا من إزالة العوائق من الأرض لمشروع واحد في عام ٢٠٢٠، لكننا ما زلنا ننتظر قرار تخصيص الأرض من لجنة الشعب في هانوي. علاوة على ذلك، فإن إصدار تراخيص البناء يستغرق وقتًا طويلاً، مما يتسبب في تأخير تنفيذ المشاريع.

علاوة على ذلك، تُعدّ أسعار الفائدة مشكلة أخرى تُسبب لنا المتاعب. فعلى الرغم من وجود أسعار فائدة تفضيلية، لا تزال البنوك تواجه العديد من المشاكل فيما يتعلق بإجراءات الإقراض، كما أن معايير الائتمان اللازمة للشركات للحصول على رأس المال لم تُحدد بوضوح بعد.

المستثمر: في الواقع، إلى جانب قدرة المؤسسة، تلعب الحلول المتعلقة بالأراضي والآليات والسياسات دورًا بالغ الأهمية. بصفتكم مؤسسة قامت ببناء وإنجاز العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، كيف تقيّمون آليات وسياسات الدولة تجاه مؤسسات بناء الإسكان الاجتماعي في السنوات الأخيرة؟

السيد نغوين فييت هونغ: نؤمن بأن تطوير الإسكان الاجتماعي سياسة صائبة، مع تحقيق طفرات في الرؤية والفكر والنهج وحلول التنفيذ. وبفضل تصميم الحكومة والوزارات والقطاعات والمحليات ومشاركتها الفعّالة، أسفرت الآليات والسياسات الفعّالة عن نتائج هامة في الآونة الأخيرة.

ومع ذلك، لا تزال سياسات وآليات الإسكان الاجتماعي الحالية تعاني من قيود تعيق تطوير الإسكان الاجتماعي. ومن أبرز هذه التحديات: صعوبة الوصول إلى الأراضي، وارتفاع أسعار المساكن، وتعقيد وتداخل عمليات الاستثمار وتخصيص الأراضي، وما يصاحبها من إجراءات غير ملائمة وغير واضحة.

علاوة على ذلك، نعتقد أيضاً أن نقص المعروض من المساكن الاجتماعية يعود إلى آلية تحويل استخدام الأراضي. فالعديد من المشاريع، التي رُخِّصت في البداية كمساكن اجتماعية، تُحوَّل لاحقاً إلى مساكن تجارية، حيث يوافق المطورون على دفع تكاليف التحويل. وهذا يزيد من تفاقم محدودية المعروض أصلاً.

علاوة على ذلك، يواجه العديد من المطورين قيودًا في موارد الاستثمار وتعبئة رأس المال لسوق الإسكان الاجتماعي، مما يُصعّب عليهم الحصول على قروض بشروط تفضيلية. كما أن القيود أو اللوائح المتعلقة بنسب ومعاملات مخاطر القروض العقارية، فضلًا عن الخصائص المميزة لهذا القطاع، تعني أن رأس المال الذي توفره البنوك لهذا البرنامج غالبًا ما يفتقر إلى الاستقرار على المدى الطويل.

العقارات - مركز التجارة والاستثمار في فيتنام: نأمل في إزالة العقبات القانونية وحل مشكلات الائتمان (الشكل 2). — مشروع الإسكان الاجتماعي عالي الجودة على النهر الأحمر، والمعروف تجارياً باسم مدينة الأرز، تم تطويره بواسطة شركة BIC Vietnam.

المستثمر: كما ذكرنا بخصوص هدف الحكومة المتمثل في توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، فإنه لتحقيق هذا الهدف، بالإضافة إلى حزمة القروض البالغة 120 تريليون دونغ فيتنامي التي تم تنفيذها بالفعل، تطلب الحكومة أيضًا من الوزارات والقطاعات والمناطق مراجعة الوثائق وتحديد العقبات المتبقية التي يجب إزالتها أمام المستثمرين. من وجهة نظر الأعمال، ما هي الحلول التي ترونها ضرورية؟

السيد نغوين فييت هونغ: أولاً، نعتقد أنه ينبغي السماح للمستثمرين الذين يملكون أو يحصلون على أراضٍ لمشاريع الإسكان الاجتماعي بالتقدم بطلب للحصول على آلية تعاقد مباشرة، بدلاً من المناقصة التنافسية. وسيتم بعد ذلك اعتماد المعايير المحددة من قبل السلطات الحكومية.

ثانياً، فيما يتعلق بقضايا التخطيط، هناك حاجة حالياً إلى تعديل العديد من مشاريع التخطيط والخطط التفصيلية بمقياس 1/500 للإسكان الاجتماعي، وذلك فيما يتعلق بالأهداف السكانية ومرافق البنية التحتية الاجتماعية، وما إلى ذلك.

يستدعي هذا الأمر تعديل مخطط تقسيم المناطق والخطة التفصيلية، وهو ما سيستغرق وقتاً طويلاً. لذا، تقترح الشركة التعاون مع السلطات المحلية في تعديل الخطة التفصيلية بمقياس 1/500 لمشاريع الإسكان الاجتماعي لتسريع وتيرة العمل.

ثالثًا، تتسم عملية الموافقة الحالية على مشاريع الإسكان الاجتماعي بطولها الشديد. لذا، نقترح تقليص مدة أي خطوات يمكن تنفيذها بالتوازي، مثل المناقصة العامة واختيار المستثمرين، إلى ما بين 90 و120 يومًا، وذلك لإتاحة الفرصة للجهات المحلية للإعلان عن مشاريع الإسكان الاجتماعي وللشركات لتقديم طلباتها.

رابعاً، فيما يتعلق بتخصيص الأراضي المخطط له، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي متناثرة وغير مركزة وصغيرة الحجم وتفتقر إلى سهولة الوصول والمرافق المناسبة.

نأمل أن تقوم السلطات بتنفيذ تخطيط واضح وشفاف للمناطق المخطط لها، مما يُمكّن الشركات من تنفيذ أعمال البناء وفقًا للاستراتيجية العامة.

وأخيرًا، نأمل في زيادة فرص الحصول على مصادر قروض ميسرة، بدعم من البنوك. وفي الوقت نفسه، نأمل في الحصول على تمويل من صناديق الأراضي النظيفة، وزيادة التخطيط العمراني لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

المستثمر: شكراً لكم على هذه المحادثة!

وفي حوار مع المستثمرين، صرح البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بأنه من أجل إطلاق العنان لإمدادات الإسكان الاجتماعي، هناك ثلاثة عوامل ضرورية: رأس المال، والأراضي، والسياسات.

في الوقت نفسه، تكمن نقطة الضعف الأبرز في نظام الإدارة الفيتنامي في الإجراءات الإدارية. فعلى الرغم من كون هذا القطاع مخصصاً تحديداً لذوي الدخل المحدود، إلا أن الحصول على السكن الاجتماعي أو شرائه أو استئجاره لا يزال بالغ الصعوبة بالنسبة للعمال بسبب الإجراءات البيروقراطية. كما تواجه الشركات تحديات قانونية في تنفيذ المشاريع ضمن هذا القطاع.

"في الوقت الحالي، لا تُعدّ حزمة القروض البالغة 120 تريليون دونغ فيتنامي، والتي تتميز بأعلى معدل فائدة تفضيلي يبلغ 2% سنويًا، مفيدة حقًا لذوي الدخل المنخفض. قبل عشر سنوات، كانت حزمة القروض البالغة 30 تريليون دونغ فيتنامي، والتي تتميز بمعدل فائدة تفضيلي يبلغ 5.5%، أسهل بكثير وأكثر جاذبية للعمال ذوي الدخل المنخفض"، هذا ما صرّح به الخبير .

مصدر