مشروع سكني في كاو جياي، ارتفع سعره بنسبة 30.7% خلال عام واحد

مشروع سكني في كاو جياي، ارتفع بنسبة 30.7% في عام واحد

في عام ٢٠٢٣، شهد سوق العقارات ركودًا، وإن لم يصل بعد إلى مستوى الأزمة. ومع ذلك، ارتفعت أسعار المساكن بشكل حاد، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه.

في ندوة "تحديد التدفقات المالية العقارية" التي عُقدت في ١٢ ديسمبر، أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن أهم مشكلة تحتاج إلى حل في الوقت الراهن هي اختلال التوازن بين العرض والطلب في السوق.

لمحة عامة عن ندوة "تحديد التدفقات المالية العقارية". (الصورة: بي تي)

قال السيد هييب إن أسعار بيع المشاريع العقارية لا تزال ترتفع يوميًا. على سبيل المثال، طُرح مشروع للبيع في حي ماي ديتش، مقاطعة كاو جياي، في الربع الثاني من عام 2022 بسعر يتراوح بين 45 و60.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، ارتفع السعر في الربع الثالث من عام 2023 إلى 58.8 و69.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وبذلك، ارتفع سعر بيع الشقق في هذا المشروع بنسبة تراوحت بين 14.5% و30.7% خلال العام الماضي. وهذا يُظهر أن الطلب الحقيقي في قطاع العقارات مرتفع جدًا، بينما العرض محدود.

وعن أسباب هذا الخلل بين العرض والطلب، قال رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست إن المشكلة تكمن في العوائق القانونية.

قال السيد نجوين كوك هيب: "70% من المشاكل قانونية. لقد تحدثتُ عن هذا الأمر مرارًا وتكرارًا في العديد من المنتديات، ولكن لا يزال يتعين عليّ اليوم التأكيد على أن حل المشكلات القانونية وحده كفيلٌ بحل مشكلة سوق العقارات".

أشار قادة جي بي إنفست إلى أن هناك حاجة إلى عدد كبير جدًا من الإجراءات الإدارية في الوقت الحالي، مما يؤثر بشكل كبير على الشركات.

ولتحفيز تمويل العقارات، اقترح السيد نجوين كووك هييب أنه من الضروري الاستمرار في استعادة الثقة في سندات الشركات لأن العديد من شركات العقارات تواجه صعوبات في التعامل مع السندات.

السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة جي بي إنفست (صورة: بي تي)

بالإضافة إلى ذلك، أوصى رئيس مجلس إدارة شركة جي بي للاستثمار، نجوين كووك هييب، بضرورة استفادة شركات العقارات من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، نظرًا لرخصه.

وأخيرًا، لحل الصعوبات الحالية في سوق العقارات، اقترح السيد نجوين كووك هييب أيضًا أن تقوم الوكالات ذات الصلة بإعداد خطة لتقييم الأراضي للتطبيق المحلي قريبًا، وفي الوقت نفسه تقصير العملية لدعم الائتمان للشركات بشكل أسرع.

متفقًا مع هذا الرأي، قال المحامي نجوين ثانه ها، رئيس مجلس إدارة شركة إس بي لو للمحاماة، إن وضع سياسة استثمارية لمشروع عقاري يواجه في الواقع صعوبات جمة. ولا تقتصر هذه الصعوبات على رأس المال والموارد اللازمة لتنفيذ المشروع، بل تشمل أيضًا الجهة التي تُرخصه.

وفي الوقت الحالي، وفي ظل وجود قانون الأراضي في طور الموافقة، وعدم وضوح القواعد القانونية المتعلقة بالاستثمار والعطاءات، هناك خوف من مسؤولية أجهزة الدولة في ترخيص المشاريع الجديدة.

وقال المحامي نجوين ثانه ها إنه عادة عندما يتم تقديم مشروع ما، تثير السلطات العديد من القضايا القانونية المختلفة.

وفقًا للمحامي، فإن القانون في فيتنام غير واضح في كثير من الحالات، والإجراءات معقدة للغاية. يستغرق الحصول على الموافقة على أي مشروع من 3 إلى 4 سنوات، كما أن المستثمرين غير صبورين.

ولذلك، يعتقد المحامي نجوين ثانه ها أنه من أجل تحفيز التمويل العقاري، بالإضافة إلى جهود المستثمرين، يجب أن يكون هناك دعم من وكالات إدارة الدولة.

تركيز جميع الموارد على الإسكان الاجتماعي

في هذه الأثناء، قال الدكتور لي شوان نجيا، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إن التدفق المالي الحالي في جميع أنحاء الاقتصاد متوقف ومن المرجح أن يستمر.

وبحسب السيد نجيا، هناك اتجاه عالمي نحو الادخار، ولكن ليس لأن الناس لا يملكون المال.

في الولايات المتحدة، البطالة منخفضة، والوظائف جيدة، والدخل مرتفع، والأوروبيون كذلك، لكنهم ما زالوا يدخرون. يدخرون لأنهم يشعرون بارتفاع الأسعار، وارتفاع أسعار الفائدة، بينما يقترض الأمريكيون غالبًا للإنفاق.

ثانيًا، يشعرون بخطر الحرب وارتفاع أسعار الطاقة، فلا يجرؤون على الإنفاق. ثانيًا، يشعرون بالحاجة إلى استثمارات جديدة، فيحتاجون إلى زيادة الادخار وعيش حياة أكثر بساطة، كما أشار الدكتور لي شوان نغيا.

الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية. (صورة: بي تي)

قال الدكتور لي شوان نجيا إنه اعتبارًا من عام 2026، يتعين على جميع المنتجات الفيتنامية المصدرة إلى أوروبا الإبلاغ عن انبعاثات الغازات المسببة للاحتباس الحراري.

أصدرت هيئة الأوراق المالية الحكومية (SSC) أيضًا دليلًا إرشاديًا للشركات بشأن الإبلاغ عن انبعاثات غازات الاحتباس الحراري. ومن المرجح أن تُلزم الهيئة الشركات قريبًا بالإبلاغ عن انبعاثات غازات الاحتباس الحراري مع بياناتها المالية، وإخضاعها للتدقيق.

وأضاف السيد نجيا: "ومع ذلك، بدأت الشركات الحالية تخشى اقتراض رأس المال، كما تخشى البنوك أيضًا الإقراض خوفًا من حظر القروض القديمة وقد لا تفي القروض الجديدة بالمعايير الخضراء".

قال الدكتور لي شوان نغيا: "يقتصر التدفق المالي على قطاع العقارات، إذ لا أحد يُلزم شركات العقارات بالإبلاغ عن الانبعاثات. إنها فرصة عظيمة لإنعاش سوق العقارات، وإن لم تكن فرصة جيدة، إلا أنه ليس لدينا وجهة نقصدها، لذا علينا التوجه إليها. في الأوقات الصعبة، نحتاج أيضًا إلى مكان لإنعاش احتياجات استهلاك رأس المال".

حاليًا، ووفقًا للطبيب، يمر سوق العقارات، وكذلك سوق البناء وسوق رأس المال، بوضعٍ حرج، إذ بلغت ديون المقاولين والشركات ذات الصلة 170 تريليون دونج. ولا يجرؤ مقاولو البناء حاليًا إلا على استغلال الاستثمارات العامة، دون الانخراط في الاستثمار المباشر.

وقال الدكتور لي شوان نجيا "يمكننا أن نرى أن التدفق الاقتصادي قد وصل بالفعل إلى حالة من الجمود، وهو جمود الاقتصاد بأكمله، ولا يوجد سوى مخرج واحد: العقارات".

لفك حصار تمويل العقارات، أشار الدكتور لي شوان نغيا إلى ضرورة تركيز جميع الموارد المالية على بناء المساكن منخفضة التكلفة والمساكن الاجتماعية. يتمتع هذا السوق بتدفق نقدي جيد وطلب مرتفع، لكننا لم نتمكن من تحقيق ذلك بعد.

ومن خلال مسح أجري على خمسة مشاريع إسكان اجتماعي في هانوي، وجد الدكتور لي شوان نجيا الصعوبات التالية:

أولاً، لا يتعين على الإسكان الاجتماعي دفع ضريبة استخدام الأراضي، وهذه الأراضي هي أراضٍ عامة ولا يمكن رهنها للبنوك للحصول على قروض، وبالتالي فإن البنوك ليست مهتمة.

"لماذا لا نفرض ضريبة بنسبة قليلة لجعلها أرضًا خاصة لمدة 50 عامًا، وبعد ذلك يمكن للبنك قبول الرهن العقاري؟"، تساءل الخبير لي شوان نجيا.

ثانياً، ينبغي أن تكون آلية تقديم العطاءات بأكملها أكثر انفتاحاً، وينبغي تكليف أي مؤسسة قادرة على البناء من أجل التنفيذ السريع.

ثالثا، إزالة القاعدة التي تنص على أن الأرباح لا يمكن أن تتجاوز 10% حتى تصبح الشركات التي تبني المساكن الراقية والمتوسطة والمنخفضة المستوى متساوية.

رابعًا، فيما يتعلق بتمويل مشتري المنازل، من الضروري التمويل مباشرةً من الميزانية، وليس من خلال البنوك. أو يمكننا الاستعانة بالبنوك للتمويل كما تفعل سنغافورة، على سبيل المثال، عند شراء مسكن اجتماعي، يمكن للمشتري اقتراض المال من البنك ودفع فائدة سنوية قدرها 2.5% فقط، وتعوّض الحكومة الفائدة الزائدة.

أكد الدكتور لي شوان نغيا أن أزمة العقارات الحالية ناجمة عن نقص العرض وزيادة الطلب، وأن الجهات الإدارية لم تُهيئ بيئة متوازنة. وأكد الخبير على ضرورة تركيز جميع الموارد (القانونية والإدارية والمصرفية والميزانية) لحل مشكلة الإسكان الاجتماعي، مما يُخفض مستوى أسعار السوق بأكمله، وبالتالي إعادة هيكلة هذا النظام.

مصدر: https://www.congluan.vn/mot-du-an-chung-cu-tai-cau-giay-1-nam-tang-gia-toi-307-post276207.html