يفكر مشتري المنازل في الانتقال بعيدًا لامتلاك منزل

[إعلان 1]

في ظل ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر، يمكن للمشترين التفكير واختيار الاستئجار، أو قبول الانتقال إلى المحافظات المجاورة للشراء بسعر أكثر معقولية.

سعر بيع مرتفع

وتظهر البيانات الصادرة مؤخرا عن شركة سافيلز أن الطلب الطبيعي السنوي على السكن في كل من المدينتين الرئيسيتين مثل هانوي ومدينة هو تشي منه يبلغ نحو 50 ألف منزل. وهذا نتيجة للهجرة، وانتقال البالغين من المنزل، وانخفاض متوسط حجم الأسرة...

ولم يتم تلبية هذا الرقم من الطلب بسبب قيود العرض لبعض الوقت، مما أدى إلى تراكم الطلب على المساكن. وبالإضافة إلى ذلك، فإن العوامل الكلية مثل أسواق الذهب المتقلبة وانخفاض أسعار الفائدة تدفع المستثمرين إلى البحث عن قنوات استثمارية معقولة وطويلة الأجل. ويتزايد أيضًا الطلب على العقارات في قطاع الشقق.

يتزايد الطلب على العقارات في قطاع الشقق. الصورة: فيت دونج

ومع ذلك، أظهر تقرير سافيلز في الربع الأول من عام 2024 أن السعر الأساسي للشقق في هانوي وصل إلى 59 مليون دونج/م2، بزيادة 3% ربع سنويًا و14% سنويًا. وسجل السوق الثانوي أيضًا زيادة في أحجام التداول، كما ارتفعت الأسعار مقارنة بالأسعار السابقة.

وفي مدينة هو تشي منه، تظهر بيانات CBRE Vietnam أنه في نهاية الربع الأول من عام 2024، وصل السعر الأساسي للشقق في مدينة هو تشي منه إلى 61 مليون دونج/م2، دون تغيير عن الربع السابق. ويواصل المستثمرون الحفاظ على سياسات البيع والدفع الجذابة لزيادة سيولة المنتج. ومع ذلك، السيولة ليست جيدة جدًا.

ومن غير الممكن أن ننكر أن اختلال التوازن بين العرض والطلب أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن. ومع ذلك، من وجهة نظر البائع، فإن المستثمرين لديهم أيضًا "معاناتهم" الخاصة التي تجعل من الصعب عليهم خفض الأسعار، حتى لو كانوا يريدون ذلك حقًا.

قال رئيس إحدى شركات العقارات في مدينة هوشي منه إن الشركة يجب أن "تتحمل" الكثير من التكاليف لإكمال مشروع عقاري سكني. على سبيل المثال، تشمل تكاليف الأراضي للمشروع التعويضات وتكاليف إزالة الموقع من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، ورسوم حماية أراضي الأرز (إذا تم استخدام أراضي الأرز) لصالح الدولة.

وتمثل تكاليف الأراضي عادة حوالي 15% من تكلفة مشروع الشقة، وحوالي 30% لمشروع التاون هاوس، وحوالي 20% لمشروع الفيلا.

وعلى وجه الخصوص، فإن تكاليف التعويضات وإخلاء الموقع يتم خصمها حالياً في كثير من الأحيان من قبل الوكالات الحكومية المختصة بنسبة 70% أو أكثر من التكاليف الفعلية التي أنفقتها الشركات. وتعتبر التكلفة الفعلية المتبقية التي لم يتم خصمها ربحًا ويجب على المؤسسة دفع ضريبة دخل إضافية بنسبة 20% على هذا الربح. وفي نهاية المطاف، يتم أخذ هذه التكاليف في الاعتبار عند تحديد سعر البيع الذي يدفعه العملاء عند شراء منزل.

وتمثل تكاليف البناء حوالي 50% من تكلفة مشاريع الشقق، وحوالي 30% لمشاريع التاون هاوس، وحوالي 20% لمشاريع الفلل. هذا النوع من التكلفة آخذ في الارتفاع، على سبيل المثال تكلفة متر مربع واحد من مساحة الأرضية لبناء مبنى سكني ارتفعت الآن إلى 13-15 مليون دونج/م2، وهو ما يقرب من ضعف المستوى السابق الذي كان يتراوح بين 7-8 مليون دونج/م2...

جميع التكاليف المذكورة أعلاه محسوبة في ظل ظروف السوق العادية، حيث يستغرق إنجاز مشروع سكني تجاري حوالي ثلاث سنوات. وإذا طال أمد ذلك بسبب مشاكل قانونية كما حدث في الماضي، فسترتفع التكلفة الإجمالية للاستثمار بشكل ملحوظ، كما أفاد مدير الشركة المذكورة.

الضواحي هي نقاط مضيئة

وفي ظل ارتفاع الأسعار، تم تسعير بعض المشاريع بما يتجاوز قيمتها الفعلية. وينصح الخبراء المشترين بالتفكير مليا في قيمة الاستخدام ومعقولية المشروع.

بشكل عام، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، سيُراعي المشترون وضعهم المالي. وبينما لا يزال الطلب الحقيقي على السكن يُمثل الأغلبية، إلا أنه إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، يُمكن للمشترين التفكير في استئجار شقق في وسط المدينة، أو قبول تحول الطلب إلى العرض في المحافظات المجاورة ذات الأسعار المعقولة، وفقًا للسيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي.

وقالت السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات استشارات سافيلز فيتنام، إن عملية امتلاك منزل وتجميع رأس المال تبدأ في كثير من الأحيان بشقق صغيرة وبأسعار معقولة، ثم عندما تجمع الأسرة الأصول، تنتقل إلى شقق أكبر. لذلك، فإن شراء منزل في موقع جيد في كثير من الأحيان لا يكون ممكنا بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة.

ومع ذلك، لا تزال البنية التحتية تشكل الرافعة الأكثر أهمية في تغيير هيكل قيمة سوق الإسكان. يؤدي توفير البنية التحتية إلى تقليل أوقات السفر ويفتح المزيد من الخيارات في المناطق المحيطة، مما يحل مشكلة القدرة على تحمل التكاليف.

قالت السيدة جيانغ: "لا شك في أن نقص المساكن بأسعار معقولة في المدن الكبرى أمرٌ لا مفر منه. ومع ذلك، فهذا أمرٌ منطقي، لأنه ليس خيارًا مناسبًا للمستثمرين ولا يناسب مشتري المنازل لأول مرة. تتوفر مساكن بأسعار معقولة في مناطق أخرى تابعة، ومع تحسين البنية التحتية، ستُختصر المسافة بين هذه المناطق ومركز المدينة".

[إعلان 2]
مصدر