هل من الممكن أن تحتضن الدولة سوق العقارات بأكمله؟

[إعلان 1]

"التجمع" في مركز معاملات حقوق استخدام الأراضي

وفقًا لوزارة الإنشاءات ، كُلّف رئيس الوزراء هذه الوزارة بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) لدراسة إنشاء سوق عقاري وسوق لحقوق استخدام الأراضي. وفي سياق تنفيذ هذا التوجيه، أدركت الوزارة أن دمج السوقين في مركز واحد لحقوق استخدام الأراضي من شأنه أن يُسهّل إتمام معاملات ومنح حقوق استخدام الأراضي والسكن في آنٍ واحد، مما يُقلّل الإجراءات الإدارية ويُقلّل من زمن التنفيذ.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — ويشعر العديد من الخبراء بالقلق من أن دمج قاعة تداول حقوق استخدام الأراضي مع قاعة تداول العقارات قد يسبب زيادة التحميل.

سيدمج هذا المركز نظام قواعد بيانات الوحدات ذات الصلة لأداء ثلاث مهام رئيسية: إدارة معاملات العقارات، وإدارة تحصيل الضرائب، وإصدار شهادات حق الانتفاع بالأراضي والمساكن. يجب تقييم العقارات عند دخولها قاعة التداول وفحصها والتقيد باللوائح القانونية قبل إدراجها وإعلانها وتداولها، مما يُسهم في منع المعاملات الاحتيالية، والحد من الخسائر الضريبية، وخلق بيئة عمل صحية.

يعمل المركز وفق آلية النافذة الواحدة، مما يزيد من استخدام أنظمة تكنولوجيا المعلومات، ويهيئ بيئةً مريحةً للأفراد والشركات. يقوم البائع والمشتري بإجراءات الإفصاح عن معلومات عمليات بيع وشراء العقارات، وتقديم طلبات نقل الملكية إلكترونيًا. بعد يومي عمل من إتمام المراجعة، يتلقى المشتري رسالةً تفيد بالموافقة على المراجعة، ويمكنه حجز موعدٍ للحضور إلى المركز لاستلام شهادة ملكية العقار (الكتاب الأحمر). بعد ذلك، ما عليه سوى زيارة المركز مرةً واحدةً لإتمام جميع الإجراءات.

تعتبر وزارة الإنشاءات هذا حلاًّ لابتكار آلية عمل سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، سيُشكّل المركز أساسًا لتطوير التطبيقات، وإدارة المعاملات العقارية بما يتوافق مع الواقع، وتقليل الإجراءات الإدارية والتكاليف والوقت، وتعزيز تطوير النظام الصناعي الرقمي، وتعزيز الدعاية والشفافية في سوق العقارات. يتميز المركز بتطوير ودمج نظام بيانات عقارية متزامن، يشمل معلومات عن الإسكان والسوق، وبيانات عن الأراضي والضرائب، مما يُرسي أساسًا لاقتراح استكمال آليات السياسات لتعزيز التنمية السليمة والمستقرة لسوق العقارات، وإدارة المعاملات العقارية بسرعة وفعالية، ومنح شهادات حقوق استخدام الأراضي للمنظمات والأفراد، والمساهمة في تحسين جودة الخدمات العامة.

قال الخبير الاقتصادي نغو تري لونغ إن العقارات تشمل الأراضي والأصول العقارية. لذلك، من المنطقي دمج وإنشاء مركز واحد لمعاملات حقوق استخدام الأراضي. يمتلك المركز لوائح تشغيلية محددة تُسهم في جعل معلومات سوق العقارات متاحة للعامة وشفافة. وفي الوقت نفسه، تُسهّل إدارة معاملات الأفراد. بفضل ذلك، تُركّز معاملات الإدارة في نقطة واحدة، مما يُعزز شفافية إدارة تحصيل الضرائب، ويجنّب إخفاء معلومات الأسعار والتهرب الضريبي.

هل يتم صيانته بالتوازي مع التبادل الخاص؟

وفقًا للسيد نجوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيان القابضة، يُمكن تداول العقارات في دول، وخاصةً سنغافورة، بأي شكل من الأشكال، سواءً من خلال قاعات التداول أو من خلال وسطاء أو بشكل فردي، ويجب تسجيل جميعها لدى الجهات المختصة. ولتجنب الخسائر الضريبية وتعزيز الشفافية في الإدارة، تمتلك سنغافورة نظامًا شفافًا لمعلومات معاملات العقارات، وهو متاح للجمهور على بوابة معلومات العقارات الحكومية ، ليتمكن كلٌّ من المشترين والبائعين من الرجوع إليه وتحديد سعر الصفقة الأنسب. وبالتالي، تُحصّل الدولة الضرائب والرسوم ذات الصلة بدقة وكفاية، مما يمنع الخسائر. وبفضل الشفافية، سيتم فحص ومراجعة معاملات العقارات التي تشهد أسعارًا غير طبيعية.

كما هو الحال في الصين، تُباع وتُشترى العقارات في السوق الثانوية أيضًا من خلال قاعات خاصة مفتوحة، وليس قاعات تداول عقاري مركزية تديرها الدولة. بالنسبة للمشاريع الجديدة، يُعد التداول من خلال القاعة إلزاميًا كأساس لزيادة قانونية المشروع، بالإضافة إلى سهولة التواصل مع البنوك عند صرف قروض شراء العقارات. ونظرًا للمسؤولية المشتركة مع مالك المشروع، يجب على قاعات التداول أيضًا زيادة مسؤوليتها في تقييم السجلات القانونية والمالية للمستثمر لتقديم المشورة للعملاء. ومن خلال قاعدة البيانات الوطنية، يمكن للبنوك بسهولة أن يكون لديها أساس لاتخاذ قرار بشأن إقراض المقترضين لشراء منزل أول أو ثانٍ، لأن شراء منزل ثانٍ غالبًا ما يكون له سعر فائدة أعلى، إلى جانب العديد من المتطلبات النقدية الصارمة.

في الصين، يجب طرح أراضي مشاريع الإسكان في معظم المقاطعات والمدن في مزاد علني عبر شبكة المزادات العامة التابعة للدولة لضمان الشفافية. وتشهد قاعدة البيانات الضخمة للعقارات وبيانات المواطنين تزامنًا متزايدًا على الصعيد الوطني، مما يدعم بفعالية معاملات عقارية أكثر شفافية. لذلك، يرى السيد نجوين فان هاو أنه في حال إنشاء مركز تداول لحقوق استخدام الأراضي التابع للدولة، ينبغي الاستمرار في السماح بتداول العقارات الخاصة الحالية.

- دعم دمج أرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي مع أرضيات تداول العقارات في مراكز تداول حقوق استخدام الأراضي، لأنه وفقًا للمحامي ترونج ثانه دوك، فإن العقارات تشمل الأراضي والمنازل والأصول الموجودة على الأرض، وبالتالي يمكن تركيز جميع المعاملات في مكان واحد.

لكن المحامي دوك أشار إلى ضرورة توضيح وجهة النظر القائلة بأنه بالإضافة إلى هذا المركز، يوجد في البلاد بأكملها آلاف من قاعات تداول العقارات لشركات أخرى، لذا لا يزال من الضروري السماح بوجودها. وبالمثل، تعمل مراكز المزادات الحكومية والخاصة على حد سواء لأن هذا سوق. العقارات نوع من السلع. لا يمكن للدولة أن تحل محل وظيفة السوق في تنظيم معاملات السلع للجميع، بل يجب أن تجري مزادات حقوق استخدام الأراضي ومعاملات الأراضي العامة وما إلى ذلك فقط. يحتاج الباقي إلى تشجيع قاعات تداول الأعمال التجارية حتى يعمل السوق بشكل عام ولكن أيضًا بشكل تنافسي. بالإضافة إلى ذلك، من المستحيل التركيز على مركز واحد فقط في كل مقاطعة، بل يجب اللامركزية وإنشاء فروع في المناطق لتسهيل التسجيل وإجراء التغييرات على الأشخاص عند وجود تقلبات في الإسكان والأراضي وما إلى ذلك.

الخوف من الازدحام

علق الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن مقترح وزارة البناء جيد وملائم لظروف السوق الحالية التي تفتقر إلى بيانات الإدخال. ومع ذلك، يجب أيضًا دراسة الجوانب السلبية لهذه المسألة بعناية: فإذا كان مركز الخدمة العامة هذا ينفذ في الوقت نفسه مهامًا مثل المعاملات، وتحصيل الضرائب، وإصدار السجلات الرسمية، فسيُسبب ضغطًا كبيرًا في عملية إنجاز العمل.

لأن السوق حاليًا يضم آلافًا، بل عشرات الآلاف، من الشركات ومكاتب العقارات التي تقوم بهذه المهمة. لو اقتصرت هذه المهمة الآن على جهة واحدة، وهي الوحدة الحكومية، لكان ذلك سببًا في ازدحام شديد. على سبيل المثال، إذا أكمل الناس إجراءات البيع والشراء، فإنهم عند ذهابهم إلى مكاتب تسجيل الأراضي على مستوى المنطقة لإجراء إجراءات تغيير الاسم، سيستغرق الأمر عشرات الأيام لإعادة الوثائق.

يخشى المحامي تران مانه كونغ، من نقابة محامي مدينة هو تشي منه، من صعوبة تطبيق إنشاء مركز خدمة عامة إقليمي يدمج قاعة تداول عقارات وقاعة تداول عقارات في مركز واحد، ويبدو أنه يتطلب جهدًا كبيرًا. ففي دول العالم، يُستثمر ويُدار تداول العقارات من قِبل أفراد. حاليًا، يقع على عاتق مكتب تسجيل الأراضي في مدينة هو تشي منه، أو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، وحدهما مسؤولية إصدار أول سجل وردي، وتحديث المبيعات، والتغييرات... ويعاني من ضغوط هائلة، ويتأخر دائمًا. وإذا تولت الدولة أيضًا إدارة بيع وشراء العقارات، فسيكون من الصعب جدًا تحقيق النجاح في هذا المجال.

وفقًا للمحامي كونغ، لضمان شفافية سوق العقارات، من الضروري تحديث معلومات العقارات المملوكة للمواطنين في قاعدة بيانات البيانات الضخمة التي تعمل وزارة الأمن العام على مشروع لدمجها في بطاقات هوية المواطنين. بمجرد دمجها في البيانات الضخمة، ستُنشر جميع المعلومات المتعلقة بمبيعات وشراء العقارات، بما في ذلك الأسعار وأوقات المعاملات، وحتى تاريخ بناء المنازل وإصلاحها. لا حاجة للدولة لإنشاء سوق عقاري متكامل. ربما ينبغي إنشاء سوق عقاري شفاف تمامًا لعرض الأراضي العامة في مزاد علني.

حاليًا، يوجد قانون خاص بالعقارات، لذا كل ما تحتاجه الدولة هو إدارة المعاملات بكفاءة. يجب أن تتم عمليات البيع والشراء وفقًا لقواعد السوق، ويجب ألا تتدخل الدولة بشكل مبالغ فيه. لأنه إذا تدخلت بشكل مبالغ فيه بأمر، فستفقد السوق جاذبيتها. ليس هذا فحسب، فإذا أنشأت الدولة سوقًا للتداول، فليس من المؤكد نجاحها. إذا خسرت الشركة أموالًا، فستضطر ميزانية الدولة إلى إنفاق المال للتعويض، كما قال المحامي تران مينه كونغ.

قال الخبير الاقتصادي نغو تري لونغ إنه لتجنب الازدحام والحمل الزائد، يخضع المركز للجنة الشعبية الإقليمية، ولكن يمكن لامركزيته وتفويضه إلى المناطق والمقاطعات للتنفيذ، على غرار إصدار شهادات حق استخدام الأراضي الحالية. سيساعد ذلك الأشخاص على إكمال السجلات والإجراءات الخاصة بمعاملات الأراضي والإسكان بشكل أكثر ملاءمة. لأنه في الواقع، لا تزال العديد من الخدمات العامة عبر الإنترنت، على الرغم من الإعلان عن تنفيذها عبر الإنترنت، تتطلب من الأشخاص الحضور شخصيًا لتقديم المستندات الأصلية. خاصة في قطاع الأراضي، هناك العديد من السجلات والمستندات ولم يتم رقمنتها جميعًا. لذلك، من الضروري تفويض مراكز المعاملات وتفويضها إلى المناطق والمقاطعات، وخاصة في المدن الكبيرة مثل مدينة هوشي منه، حيث يكون عدد المعاملات مرتفعًا جدًا في كثير من الأحيان. هذا يتجنب تحميل المركز فوق طاقته واضطرار الناس إلى الانتظار لفترة طويلة.

استكمال الممر القانوني للمعاملات

اقترح نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة، لي مينه نجان، بناء نموذجين: مركز حكومي ومركز أعمال، للاستفادة من قاعات التداول العقاري الحالية، وتجنب التسبب في زعزعة الاستقرار السياسي والاجتماعي. وفي الوقت نفسه، اقترح أن تُكمل وزارة البناء الإطار القانوني للمعاملات العقارية، ومعاملات حقوق استخدام الأراضي، بالإضافة إلى اللوائح المتعلقة بالأعمال العقارية والأراضي والتوثيق، لاقتراح تعديلات. كما يتعين على وزارة البناء تقييم عمل قاعات التداول العقاري (الكمية، والنموذج، ونطاق التشغيل)، ونتائج معاملات حقوق استخدام الأراضي وتنفيذها على مر السنين.

هل ينبغي للأفراد إنشاء قاعات لتداول العقارات؟

يمكن لفيتنام إنشاء سوق لتداول العقارات، على غرار بورصة الأوراق المالية، ولكن مدى فعاليته غير معروف، وقد يُسبب إزعاجًا للمشترين والبائعين على حد سواء، لأن العقارات ليست كالأسهم. تشمل العقارات المنازل والأراضي. تشمل المنازل الشقق، والبيوت المتلاصقة، والشقق السياحية، والشقق المكتبية. أما الأراضي، فتشمل قطع الأراضي، والأراضي الزراعية، والأراضي السكنية الريفية، والأراضي السكنية الحضرية، وغيرها.

في الولايات المتحدة، تُدار قاعات تداول العقارات الخاصة من قِبل الحكومة، ولا تحتاج الحكومة إلى استثمار أموال، بل تُدير الجوانب القانونية والإدارية فقط. عندما يعمل القطاع الخاص، ستكون هناك منافسة، وستتحسن جودة الخدمة، وستكون الرسوم أقل لمشتري المنازل. ينبغي على الحكومة فقط إدارة المعلومات والضرائب. لذلك، إذا أنشأت فيتنام قاعة تداول، فيجب أن يُنشئها القطاع الخاص وتُدار وفقًا لقواعد السوق.

الدكتور تران فيت آنه

(نائب المدير المسؤول عن جامعة هونغ فونغ)