الإسكان التجاري بأسعار معقولة، لماذا لا يزال نادرًا؟

إن نقص العرض، وارتفاع تكاليف البناء والمواد، وعدم كفاية أموال الإسكان الاجتماعي، ومواجهة العديد من المشاريع لمشاكل قانونية، وسوق الإسكان المالي بشكل متزايد، هي الأسباب التي تؤدي إلى ندرة المساكن بأسعار معقولة.

بالمقارنة بالاستثمار في قطاع الإسكان بأسعار معقولة، فإن الاستثمار في قطاعات الإسكان الفاخر والراقي والفاخر للغاية يحقق أرباحًا أكبر للمستثمرين - الصورة: NAM TRAN

السوق مليء بالشقق الفاخرة الراقية

وتظهر بيانات العديد من شركات أبحاث سوق العقارات أن أسواق هانوي ومدينة هوشي منه اتجهت في الأشهر الستة الأولى من هذا العام إلى زيادة العرض، لكن معظم العرض الجديد يركز على الفئات المتوسطة والعالية والفاخرة والفاخرة للغاية.

لا يوجد في السوق أي عرض تقريبًا من المساكن بأسعار معقولة، مناسبة لاحتياجات شراء المنازل بالنسبة لغالبية الناس.

يُظهر تقرير السوق الصادر عن Batdongsan.com.vn أن متوسط سعر بيع الشقق في هانوي في الأشهر الستة الأولى من عام 2025 يبلغ حوالي 70 مليون دونج/ ^م2 ، بينما في منطقة مدينة هو تشي منه القديمة يبلغ حوالي 63 مليون دونج/ ^م2 ، بينما في منطقة مدينة هو تشي منه الجديدة يبلغ حوالي 56 مليون دونج/ ^م2 .

حيث يبلغ سعر بيع الشقق في بعض المشاريع في منطقة مدينة هوشي منه مثل Citi Grand ما بين 60 إلى 70 مليون دونج/ ^م 2، وThe Privé ما بين 100 إلى 110 مليون دونج/ ^م2 ، وEaton Park ما بين 150 إلى 160 مليون دونج/ ^م2 ، وHappy One Sora ما بين 50 إلى 55 مليون دونج/ ^م2 .

في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق في بعض المناطق المركزية في الربع الثاني بشكل كبير مقارنة ببداية عام 2023. على وجه التحديد، تبلغ أسعار الشقق في منطقة با دينه حوالي 112 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 58٪؛ تاي هو حوالي 97 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 78٪؛ دونج دا 80 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 91٪؛ باك تو ليم 76 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 85٪؛ ثانه شوان 79 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 85٪.

سجّلت المعروضات الجديدة في بعض مشاريع هانوي شققًا فاخرة وفخمة وفائقة الفخامة. منها شقق نوبل كريستال بأسعار تتراوح بين 180 و210 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ، وشقق صن فيليزا سويتس بأسعار تتراوح بين 160 و180 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ، وشقق إمبيريا سيجنتشر كو لوا بأسعار تتراوح بين 90 و100 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ، وشقق ماستري جراند أفينيو بأسعار تتراوح بين 95 و120 مليون دونج فيتنامي للمتر ^المربع .

وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، لم يُلبِّ العرض من الشقق في أكبر مدينتين في البلاد الطلب الفعلي في الآونة الأخيرة. ففي مدينة هو تشي منه، استمر نقص المساكن على مدار السنوات الخمس الماضية. وكانت المدينة قد حددت هدفًا لتطوير حوالي 235,000 منزل خلال الفترة 2021-2025، لكنها لم تحقق سوى 24%، أي ما يعادل نقصًا قدره حوالي 179,000 شقة.

في هانوي، خلال الفترة 2021-2025، لم يُلبِّ عرض الشقق الطلب الفعلي. يوجد حوالي 151 ألف أسرة حديثة التأسيس، لكن المدينة لا تستطيع توفير سوى حوالي 102 ألف شقة جديدة ومنازل منخفضة الارتفاع، مما يؤدي إلى نقص يبلغ حوالي 49 ألف شقة.

ما هي الحلول لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة؟

وفقًا للدكتور دوان فان بينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، هناك سلسلة من التحديات الرئيسية التي تعيق تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة. أولها النقص الحاد في المعروض نتيجة بطء مشاريع الإسكان في استكمال الإجراءات القانونية، ومحدودية الميزانيات التي تُسبب أزمة عرض وطلب طويلة الأمد.

ارتفعت تكاليف العمالة في البناء بنسبة 15%، كما ارتفعت أسعار المواد بنسبة 15%، مما تسبب في ارتفاع أسعار المساكن، كما أن المعايير والقواعد والتخطيط واللوائح الصارمة تزيد من تكاليف المشروع بنسبة 40-50%.

من التحديات الأخرى، وفقًا للسيد بينه، تزايد اعتماد سوق الإسكان على التمويل، بمشاركة صناديق الاستثمار مثل صناديق الاستثمار العقاري. فهي تشتري عددًا كبيرًا من العقارات المؤجرة، مما يرفع الإيجارات ويقلص تدريجيًا فرص امتلاك المساكن الاجتماعية. علاوة على ذلك، لا يزال صندوق الإسكان الاجتماعي الحالي غير كافٍ ويفتقر إلى الاستدامة. ويزداد صعوبة الحصول على شقة بأسعار معقولة بالنسبة للأزواج ذوي الدخل المتوسط.

لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، صرحت السيدة تونغ ثي هانه، مديرة إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، بأن وزارة البناء أوصت الحكومة بتقديم القرار رقم 201 إلى الجمعية الوطنية بشأن تطوير الإسكان الاجتماعي، مما يُرسي أساسًا قانونيًا هامًا لتنفيذ سياسات الإسكان لذوي الدخل المحدود. ويشمل ذلك إنشاء صندوق وطني للإسكان، بهدف التركيز على تطوير المساكن الإيجارية، ومساعدة المحتاجين إلى مسكن ولكنهم لا يملكون سكنًا مستقرًا.

كما أقرت السيدة هانه صراحةً بأن تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الاجتماعي للإيجار يحتاج إلى وقت لتوفير ما يكفي من المعروض لتلبية احتياجات السكن لذوي الدخل المحدود اليوم. لذلك، يُعدّ الإسكان التجاري الميسور قطاعًا يحتاج إلى اهتمام وتطوير موازٍ في ظل الظروف الراهنة.

وأكد البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج، عضو اللجنة الاقتصادية والمالية بالجمعية الوطنية، على ضرورة التأكيد على معايير الإسكان الميسور وتوضيحها من منظورين: الأول هو تلبية احتياجات الإسكان والاستهلاك لدى الناس، والثاني هو تلبية القدرة الفعلية للمشتري على الدفع.

لتوضيح الأسباب التي تجعل فيتنام تفتقر إلى الإسكان التجاري بأسعار معقولة والتوصية بحلول التطوير للحكومة في السنوات القادمة، تقوم جمعية العقارات في فيتنام بإجراء مشروع بحث علمي: تطوير الإسكان التجاري بأسعار معقولة في فيتنام، والوضع الحالي والسياسات والقوانين المقترحة.

العودة إلى الموضوع

باو إن جي أو سي

المصدر: https://tuoitre.vn/nha-o-thuong-mai-vua-tui-tien-sao-mai-khan-hiem-20250725164144496.htm