بدأت ثم "غطت"
بمناسبة 30 أبريل 2022، نسقت إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه مع الشركات لتنظيم مراسم وضع حجر الأساس وبدء تشييد سلسلة من مشاريع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، وبعد مرور أكثر من عام، لا تزال معظم هذه المشاريع متوقفة عن العمل و"مُهمَلة". تواصلنا مع مسؤولي شركة شوان ماي، المستثمرة في مشروع الإسكان الاجتماعي في المنطقة الحضرية الخضراء (الحي السابع)، وأُبلغنا أنه بعد حفل وضع حجر الأساس للاحتفال بـ 30 أبريل، تم إيقاف المشروع حتى الآن لاستكمال الإجراءات القانونية.
حاليًا، لا يزال المشروع في المرحلة الأولى من توسيع سياسة الاستثمار. وبالمثل، توقف مشروع "دراغون إي-هوم" السكني الاجتماعي في مدينة ثو دوك، التابع لشركة "دراغون فيليج"، بعد بدء أعمال البناء حتى الآن لاستكمال الإجراءات القانونية. وفي مدينة ثو دوك أيضًا، يواجه مشروع "ديان فوك ثانه" السكني الاجتماعي تعقيدات قانونية، مما يمنعه من مواصلة الخطوات التالية.
بدأ مشروع الإسكان الاجتماعي في منطقة Eco Green Urban Area في أبريل 2022 ولكن تم التغطية عليه حتى الآن.
صرحت السيدة هوينه ثي باخ فان، رئيسة مجلس إدارة شركة ثين فات، الجهة المستثمرة في مشروع إسكان العمال (NOCN) في منطقة لينه ترونغ الثانية لمعالجة الصادرات (مدينة ثو دوك)، بأن مشروع شركتها تجمد أيضًا بعد حفل وضع حجر الأساس. وقد قُدمت وثائق المشروع إلى مجلس إدارة منطقة معالجة الصادرات والمناطق الصناعية في مدينة هو تشي منه، ولكن لم تستلمها هذه الوحدة حتى الآن.
لقد طبّقت الدولة العديد من السياسات التفضيلية، داعيةً الشركات للاستثمار في الإسكان الاجتماعي والصناعي. ومع ذلك، لم تحظَ الشركات حتى الآن بأي حوافز، سواءً من حيث زيادة معامل التأجير إلى مرة ونصف مقارنةً بالإسكان التجاري، أو الاستفادة من حوافز على رسوم استخدام الأراضي، أو اقتراض رأس المال بأسعار فائدة تفضيلية، أو تخفيض الضرائب... ولم تتلقَّ الشركات أي دعم خلال عملية الإجراءات... فالشركات لديها شغفٌ بالمساهمة في المجتمع، ليس بهدف الربح، ولكن الأمر صعبٌ للغاية. فهناك العديد من المشاكل التي تُبطئ تنفيذ المشاريع، كما قالت السيدة فان.
بصفتها شركة متخصصة في الاستثمار في الإسكان الاجتماعي، أعرب السيد فو مينه هوانغ، المدير العام لشركة مدينة هو تشي منه للاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي المساهمة، عن خيبة أمله من صحة سياسة تطوير الإسكان الاجتماعي، مع وجود العديد من الحوافز، إلا أنها "متعثرة" حاليًا في معظم مراحلها. وتحديدًا، على الرغم من وجود حزمة ائتمانية بقيمة 120,000 مليار دونج، لا تستطيع الشركات الحصول عليها. لاقتراض هذا رأس المال، يجب أن يحصل المشروع على رخصة بناء. ويستغرق الحصول على رخصة البناء من سنتين إلى ثلاث سنوات. وفي الوقت نفسه، في المرحلة الأولى من الموافقة على سياسة الاستثمار، تكون الشركات "متعثرة"، لذا يستحيل اقتراض رأس مال تفضيلي.
بالإضافة إلى رأس المال، تواجه الشركات أيضًا صعوبات في تمويل الأراضي. يوجد حاليًا مصدران للأراضي: التفاوض الذاتي، والتعويض، والتخليص، أو الأراضي المخصصة من الدولة، ولكن كلا المصدرين صعب. ومن الصعوبات الأخرى أن الشركات التي تُنفذ مشاريع الإسكان الاجتماعي لا تحقق سوى ربح بنسبة 10%، بينما يجب أن يمر سعر البيع وغرض البيع عبر وزارة الإنشاءات، بينما توجد تكاليف غير مشمولة في سعر البيع. وصرح السيد هوانغ قائلًا: "لتشجيع الشركات، قدمت الدولة العديد من الحوافز، ولكن معظم الشركات لم تتمكن من الحصول عليها. لذلك، آمل أن تدعم الدولة الشركات. فكثرة العوائق تجعل الشركات غير مهتمة بالمشاركة في التنمية".
أقرّ السيد لي هو نغيا، مدير شركة لي ثانه، المتخصصة في الإسكان الاجتماعي في مدينة هو تشي منه، بأن الحكومة قد طبّقت العديد من السياسات التفضيلية لجذب الاستثمار الاجتماعي في هذا المجال. ومع ذلك، يُعدّ إكمال إجراءات تنفيذ المشاريع أمرًا صعبًا للغاية ويستغرق وقتًا طويلاً بالنسبة للشركات. في السابق، كان من الممكن إتمام إجراءات تنفيذ المشاريع بالتوازي، أما الآن، فتُنفّذ في وزارة التخطيط والاستثمار. وتتمثل الخطوة الأولى والأهم في اعتماد سياسة الاستثمار بالتوازي مع اعتماد المستثمر.
حاليًا، لا يقتصر الأمر على الإسكان التجاري فحسب، بل يشمل الإسكان الاجتماعي أيضًا، وهو ما يجعل تنفيذ المراحل الأخرى مستحيلًا. ويتجلى ذلك في عدم تنفيذ أي مشروع إسكان اجتماعي جديد سابقًا. لذلك، مهما كانت الحوافز المقدمة كثيرة ومغرية، فإن عدم فعالية تطبيق السياسات في المحليات وعدم اكتمال الإجراءات القانونية، يجعل الترويج لهذه الحوافز أمرًا بالغ الصعوبة.
من الصعب الوصول إلى سياسات الإسكان الاجتماعي التفضيلية للشركات
لا تترك "السجادة في الأعلى، والمسامير في الأسفل"
أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إلى وجود العديد من السياسات التفضيلية للإسكان الاجتماعي، إلا أن الشركات لا ترغب في المشاركة بسبب العديد من المعوقات المتعلقة برأس المال والجوانب القانونية والإجراءات. ويتمثل أكبر هذه المعوقات في تنفيذ السياسات، وأولها رأس المال الائتماني التفضيلي. فرغم أن قانون الإسكان لعام ٢٠١٤ ينص على حوافز ائتمانية لمشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية والمستثمرين، إلا أنه منذ نهاية عام ٢٠١٥، لم تُنفق الدولة ميزانيتها متوسطة الأجل على الإسكان الاجتماعي، وبالتالي لا يوجد مصدر للإنفاق.
بحلول نهاية عام ٢٠١٧، أقرّ المجلس الوطني ٤٠٠ مليار دونج لهذا البرنامج، ثم ٤٠٠٠ مليار دونج إضافية. ولكن في الواقع، لم يكن هناك مصدر تمويل. وحتى الآن، لم تُحدد نفقات الميزانية متوسطة الأجل للفترة ٢٠٢١-٢٠٢٥ بوضوح تخصيص مصادر التمويل للإسكان الاجتماعي. ولذلك، لم يكن بإمكان الشركات والأفراد في الماضي الاستفادة من هذا المصدر التمويلي.
حتى الآن، أعلنت الحكومة عن حزمة تمويلية بقيمة 120,000 مليار دونج، تُعتبر حزمة تفضيلية للإسكان الاجتماعي، إلا أن سعر الفائدة يصل إلى 8.2% سنويًا، بينما يبلغ سعر الإقراض الحالي من بنك السياسة الاجتماعية 4.8% سنويًا. سعر الفائدة مرتفع جدًا، ومدة القرض 5 سنوات فقط، لذا لا يجرؤ الناس على الاقتراض لشراء أو استئجار مساكن اجتماعية. أما الشركات، فرغم رغبتها في الاستفادة من هذا المصدر التمويلي، إلا أنها لا تستطيع الاقتراض بسبب مشاكل قانونية. ونتيجةً للعقبات المذكورة أعلاه، وبعد فترة طويلة من الإعلان، لم يُصرف من هذه الحزمة سوى أقل من 100 مليار دونج.
حزمة الـ 120,000 مليار دونج ليست حزمة تفضيلية للإسكان الاجتماعي، بل هي في الواقع حزمة قروض ائتمانية بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من السوق. لذلك، أوصي وزارة الإنشاءات بمواصلة تطبيق حزمة الـ 110,000 مليار دونج، على غرار حزمة الـ 30,000 مليار دونج الناجحة سابقًا. تُعدّ حزمة الـ 110,000 مليار دونج حزمة تفضيلية بالفعل، ويجب استعادتها. إذا تمت الموافقة على هذه الحزمة، سيجرؤ الناس على الاقتراض لشراء منازل، ويأملون في إكمال برنامج بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، كما اقترح السيد تشاو.
فيما يتعلق بالحوافز، وخاصةً بطء صرف حزمة الـ 120,000 مليار دونج، صرّح الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، بأن ذلك يعود إلى ثبات سعر فائدة الإقراض في الفترة الأولى ثم تعويمه. وأضاف أن هذا لن يكون مستدامًا، إذ يستحيل الحفاظ على سعر فائدة ثابت بنسبة 8.2% سنويًا لسنوات عديدة. كما أن سعر الفائدة هذا غير جذاب للمستثمرين ومشتري المنازل حاليًا، نظرًا لكونه قرضًا طويل الأجل.
لذلك، لتحفيز الطلب على قطاع الإسكان الاجتماعي، ينبغي إنشاء صندوق لتنمية الإسكان الاجتماعي، وقد طلب رئيس الوزراء من وزارتي المالية والإنشاءات دراسة هذه الحزمة. وتعبئة السياسات، وصناديق الاستثمار الأجنبية والدولية، وغيرها للمشاركة. وتُدير دول مثل سنغافورة وكوريا الجنوبية هذا الصندوق بفعالية، ويبلغ سعر الفائدة حوالي 50% فقط من سعر السوق. وبهذا السعر، يستطيع مشتري المنازل والمستثمرون تحمله. أما بالنسبة للإجراءات الإدارية التي لا تزال معقدة وغير ملائمة للواقع، فيجب تقليصها لتهيئة الظروف المناسبة لمشاركة الشركات.
لقد تم صرف ما يقرب من 100 مليار دونج
فيما يتعلق بحزمة الائتمان البالغة 120,000 مليار دونج، أفادت وزارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) بأن 20 مقاطعة أعلنت عن قائمة تضم 52 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض ضمن برنامج الائتمان البالغ 120,000 مليار دونج، بمتطلبات قروض تبلغ 25,884 مليار دونج. من بينها، 49 مشروعًا للإسكان الاجتماعي بمتطلبات قروض تبلغ 24,655 مليار دونج، و3 مشاريع لتجديد وإعادة بناء شقق قديمة بمتطلبات قروض تبلغ 1,229 مليار دونج. وحتى الآن، تم صرف بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق برأس مال يبلغ حوالي 83.1 مليار دونج/1,095 مليار دونج.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)