لا تزال المنازل المتلاصقة صعبة البيع حتى مع تخفيض الأسعار.

تخفيضات مستمرة في الأسعار

بحسب تحقيق أجرته صحيفة "ثانه نين" ، شهدت الأشهر الأخيرة ارتفاعاً حاداً في عدد المنازل المستقلة المعروضة للبيع بأسعار مخفضة في مناطق كانت تُعتبر سابقاً من أرقى المناطق العقارية وأكثرها ندرة، مثل المنطقة السابعة، ومنطقة فو نهوان، ومنطقة بينه ثانه، ومنطقة تان بينه. والجدير بالذكر أنه على الرغم من كثرة البائعين، إلا أن عدد المشترين قليل جداً.

قالت السيدة فونغ دي (من سكان حي نها بيه، مدينة هو تشي منه) إنها تحاول منذ ما يقارب العام بيع منزلها المكون من ثلاثة طوابق، بمساحة أرض تبلغ 140 مترًا مربعًا، بسعر مخفّض من 13 مليار دونغ فيتنامي إلى 12 مليار دونغ. ورغم زيارة العديد من المشترين المحتملين للمنزل وإشادتهم بجماله وسعره المناسب، إلا أن الصفقة لم تتم. إلى جانب تخفيض السعر، أوضحت السيدة فونغ دي أنها ستتبرع بجميع الأثاث مجانًا للمشتري الجاد، أما إذا لم يرغب المشتري بالأثاث، فستخصم قيمته من سعر البيع.

"لقد زار المنزل العديد من الزبائن. وأشاد الجميع بجماله وسعره المناسب، لكن المبلغ الكبير يجعله متردداً. فإذا اشتروه، سيضطرون إلى الحصول على قرض بنكي، وقليلون هم من يملكون هذا المبلغ الكبير نقداً هذه الأيام. ومع ذلك، في ظل الركود الاقتصادي الحالي وانخفاض الدخل، فإن الاقتراض من البنك لشراء منزل أمرٌ مُثبِّط للزبائن"، هذا ما قالته السيدة فونغ دي.

لا تزال العديد من المنازل في المدن تعاني من صعوبة في إيجاد مشترين على الرغم من تخفيضات الأسعار.

في مقاطعة تان بينه، يعرض السيد توان منزله المكون من طابق واحد بمساحة 42 مترًا مربعًا في شارع لي ثونغ كيت للبيع بسعر مبدئي قدره 4.3 مليار دونغ فيتنامي، لكنه خفّض السعر الآن بمقدار 800 مليون دونغ ليصبح 3.5 مليار دونغ. ورغم عرضه للبيع لدى العديد من وكلاء العقارات والإعلان عنه في كل مكان، إلا أنه لا يزال معروضًا للبيع. وعلى مقربة من منزل السيد توان، في زقاق متفرع من شارع لي ثونغ كيت أيضًا، تعرض السيدة ديم منزلها المكون من طابق واحد للبيع بسعر 3.8 مليار دونغ، مع إمكانية التفاوض.

في حي تان ثوان، المنطقة السابعة، عُرض منزلٌ مساحته 30 مترًا مربعًا تقريبًا للبيع بسعر 5 مليارات دونغ فيتنامي في أوائل عام 2023، لكن لم يشتره أحد. والآن، خفّض المالك السعر إلى 4 مليارات دونغ، لكنه لا يزال معروضًا للبيع، على الرغم من أن المنزل حديث البناء ويمكن الوصول إليه بالسيارة. ووفقًا للسيد ترونغ، وهو مستثمر عقاري في المنطقة السابعة ومنطقة نها بي، فقد اضطر العديد من المستثمرين مؤخرًا إلى بيع عقاراتهم بأسعار منخفضة نسبيًا. ومع ذلك، في ظل الصعوبات الاقتصادية الحالية ونقص السيولة، يُبقي الجميع على أموالهم كضمان.

"في الوقت الحالي، يمكن لأي شخص يملك سيولة نقدية أو رأس مال أولي الاقتراض من البنوك لشراء عقارات متعثرة، بانتظار انتعاش سوق العقارات. كما أنني أبحث عن عقارات مميزة حيث يرزح أصحابها تحت عبء قروض بنكية لتأجيرها أو لشراء عقارات سياحية لأغراض تجارية. تبلغ معدلات الفائدة على القروض البنكية حاليًا حوالي 6-7% سنويًا. وإذا اقترضت لمدة عامين، فإن معدل الفائدة يصل إلى حوالي 12-14%، بل إن العديد من البنوك تقدم معدلات فائدة أقل. في الوقت نفسه، انخفضت أسعار العديد من العقارات المعروضة للبيع بنسبة 10-20%، أو حتى أكثر، مقارنة بمتوسط ​​السوق العام. لذلك، إذا كان لدى شخص ما سيولة نقدية ولا يحتاج إلى الاقتراض من البنك، أو حتى اقترض مبلغًا صغيرًا، للاحتفاظ بهذه العقارات، فسيحقق بالتأكيد ربحًا عند بيعها لاحقًا. خاصةً العقارات الواقعة في مواقع مميزة قابلة للتأجير. يمكن لدخل الإيجار أن يغطي جزءًا من الفائدة"، هذا ما حسبه السيد ترونغ.

سينتعش السوق في الربع الثاني.

بحسب معظم الخبراء، يواجه قطاع المنازل المتلاصقة في المناطق السكنية القائمة بمدينة هو تشي منه صعوبات في السيولة حاليًا، على الرغم من الانخفاضات الحادة في الأسعار. وقد أوضح خبير العقارات تران خان كوانغ أن المنازل المتلاصقة التي تتراوح قيمتها بين 20 و30 مليار دونغ فيتنامي غالبًا ما يصعب بيعها حتى مع تخفيض الأسعار. في حين أن تلك التي تتراوح أسعارها بين 5 و7 مليارات دونغ فيتنامي أقل جاذبية للمشترين نظرًا لصعوبة تأجيرها. وبينما شهد السوق في السنوات السابقة معاملات جيدة قرب نهاية العام، إلا أنه لا يزال يعاني من ركود ملحوظ. ويعود ذلك إلى أن معظم مشتري المنازل المتلاصقة هم مستثمرون يبحثون عن دخل من الإيجار وارتفاع في قيمة العقار. ومع ذلك، يمتلك هؤلاء الأفراد بالفعل عقارات متعددة، ويواجه المستثمرون أنفسهم صعوبة في البيع، مما يجعل عمليات الشراء الإضافية أمرًا صعبًا.

إذا انخفض سعر منزل تاون هاوس مطل على الشارع بنسبة 30-40%، فقد يُباع فورًا، لكن حتى انخفاضًا طفيفًا سيجعل بيعه صعبًا. العقارات التي يمكن تأجيرها وتدرّ دخلًا نقديًا أسهل بيعًا وأكثر طلبًا؛ أو المباني الخدمية والمكاتب التي تنخفض أسعارها بنحو 20% تُباع فورًا. أما منازل التاون هاوس الصغيرة المكونة من طابقين أو ثلاثة، فبيعها صعب للغاية.

الخبير العقاري تران خانه كوانج

توقع السيد تران خان كوانغ قائلاً: "إذا انخفض سعر المنازل المطلة على الشارع بنسبة 30-40%، يمكن بيعها فوراً، أما إذا كان الانخفاض طفيفاً، فسيظل بيعها صعباً. العقارات القابلة للتأجير والتي تدرّ دخلاً نقدياً أسهل بيعاً وأكثر طلباً؛ أو المباني الخدمية والمكاتب التي تنخفض أسعارها بنحو 20% يمكن بيعها فوراً. أما المنازل الصغيرة المكونة من طابقين أو ثلاثة، فبيعها صعب للغاية. حالياً، هناك مؤشرات إيجابية، فالكثيرون يعاينون العقارات، والبعض الآخر يرغب في الشراء، لكنهم ما زالوا مترددين، خشية أن يكون الاقتصاد لا يزال يعاني وأن السوق لم يتعافَ بعد".

في غضون ذلك، وفيما يتعلق بأسباب انخفاض أسعار المنازل المتلاصقة مع استمرار قلة المعاملات، يعتقد السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن هناك أربعة عوامل. أولاً، العقارات منخفضة الارتفاع أغلى بكثير من متوسط ​​دخل السكان. يتطلب شراء أحدها مبلغاً كبيراً من المال، وغالباً ما يستلزم الاقتراض. ونظراً للركود الاقتصادي الحالي الذي يؤثر على الدخل وارتفاع أسعار الفائدة، فإن هذا القطاع سيجذب عدداً أقل من المشترين.

ثانيًا، هناك اتجاه سائد حاليًا نحو البحث عن مساحات معيشية واسعة وآمنة. فمقابل هذا السعر، يتيح لك التوجه قليلًا إلى الضواحي شراء منزل أكبر بمساحة ومساحة ومناظر طبيعية وبنية تحتية أفضل. بينما يختار آخرون الشقق السكنية لما توفره من وسائل راحة وأمان، بدلًا من السكن في منازل متلاصقة ضيقة. أخيرًا، لا يُعد العائد على الاستثمار لهذا النوع من العقارات مرتفعًا كما هو متوقع. فالطلب على استئجار المنازل الخاصة أقل من الطلب على الشقق، كما أن معدل ارتفاع الأسعار وعوائد الاستثمار لم يعد سريعًا كما هو الحال بالنسبة للأراضي والمنازل المتلاصقة في المناطق المحيطة؛ مما يؤدي إلى انخفاض الطلب على الاستثمار في هذه الفئة من العقارات.

تُقرّ معظم الآراء بأنه على الرغم من الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة على القروض المصرفية، وتوجه السوق نحو التعافي، إلا أن حذر المستثمرين لا يزال قائماً، إذ ينتظرون المزيد من انخفاض الأسعار، مما يؤدي إلى انخفاض السيولة. عادةً ما يتزامن ركود سوق العقارات مع فترة اقتصادية صعبة، ما يدفع الناس إلى تكديس النقود أو إيداعها في حسابات التوفير المصرفية. لذا، يعتمد تعافي السيولة في هذا القطاع على هامش الربح، وإمكانية الحصول على رأس المال المصرفي، واحتمالية خفض أسعار الفائدة مجدداً. ويعتقد الكثيرون أنه مع تعافي الاقتصاد وانخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد، قد يعود هذا القطاع إلى النشاط مجدداً في الربع الثاني من عام 2024.

بحسب إحصائيات موقع batdongsan.com.vn الإلكتروني المتخصص في قوائم العقارات، انخفض متوسط ​​سعر الطلب لهذا النوع من العقارات في الربع الثالث من عام 2023 بنسبة تتراوح بين 3 و6% مقارنةً بالربع السابق. وبالتحديد، انخفضت الأسعار في مقاطعة بينه ثانه بنسبة 1%، وفي مقاطعة بينه تان بنسبة 6%، وفي مقاطعة تان بينه بنسبة 2%، وفي مقاطعة تان فو بنسبة 2%، وفي مدينة ثو دوك بنسبة 5%، وفي المنطقة 12 بنسبة 2%، وهكذا.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/nha-pho-giam-gia-van-kho-ban-185240122225653416.htm