مفارقة سوق الشقق في مدينة هوشي منه والحاجة إلى مساكن بأسعار معقولة

تظل مشكلة الإسكان بأسعار معقولة عالقة دائمًا في حلقة مفرغة بين الطلب والدخل.

بينما يشتكي الكثيرون من صعوبة شراء شقة مُرضية في وسط المدينة بخمسة مليارات دونج، إلا أن الواقع يُشير إلى وجود العديد من الشقق القديمة أو في الضواحي معروضة للبيع بسعر يتراوح بين مليارين وثلاثة مليارات دونج فقط، لكن قلةً من الناس يُبدون اهتمامًا بها. تُظهر هذه الصورة الفجوة الكبيرة بين الاحتياجات الفعلية والقدرة المالية لمشتري المنازل، وتعكس بوضوح التفاوت الطبقي في سوق الإسكان الحضري.

لا يوجد نقص في الشقق بقيمة 2-3 مليار دونج.

وفقًا لشركة CBRE فيتنام، بلغ متوسط ​​سعر المنازل في مدينة هو تشي منه خلال الربع الثاني ما بين 160 و300 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 9% عن نفس الفترة من العام الماضي. وتراوحت أسعار الشقق بين 82 و220 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 29%. وفي المناطق المركزية، أصبح العثور على شقة بميزانية قدرها 5 مليارات دونج فيتنامي أمرًا صعبًا، إلا أن المسوحات الفعلية أظهرت أن المعروض من الشقق التي تقل أسعارها عن 3 مليارات دونج فيتنامي لا يزال كبيرًا في الضواحي أو المشاريع التي تُسلّم على مدى 10-20 عامًا. وتكمن المشكلة في أن هذه المنتجات غالبًا ما لا تلبي معايير المشترين المتزايدة الصرامة.

قال السيد هوينه فان هونغ (من دونغ ثاب ) إنه نشر إعلانًا لشراء شقة في مدينة هو تشي منه بسعر ملياري دونغ لدراسة ابنه في الجامعة، وتلقى على الفور رسائل من عشرات السماسرة يعرضون بيع شقق جديدة وقديمة في أحياء وبلديات بعيدة عن المركز، بأسعار تتراوح عادةً بين ملياري وثلاثة مليارات دونغ. في النهاية، اختار شراء شقة بمساحة تقارب 50 مترًا مربعًا في فينهومز جراند بارك (حي لونغ بينه) مقابل 2.6 مليار دونغ، وذلك لتسهيل التحاق ابنه بالمدرسة القريبة.

وبحسب استطلاع أجراه مراسل من صحيفة Nguoi Lao Dong، يوجد حاليًا العديد من الشقق الثانوية في مشاريع بعيدة عن المركز مثل Moonlight Boulevard (An Lac Ward)؛ وGreen Town Binh Tan (Vinh Loc Commune)؛ وVision, Conic Boulevard (Tan Tao Ward)؛ وAkari City (An Lac Ward)؛ وWestgate (Binh Chanh Commune)؛ وSaigonIntela (Binh Hung)... يتم الإعلان عنها للبيع بمبلغ 2-3 مليار دونج فقط، وهو ليس مرتفعًا كما يعتقد الكثير من الناس.

يبلغ السعر الحالي لمجمع شقق Sunrise Riverside (بلدية Nha Be) 2.5-3 مليار دونج/شقة.

حتى شرق مدينة هو تشي منه، الذي كان حارًا لسنوات عديدة، به العديد من الشقق ذات الأسعار المعقولة مثل Vinhomes Central Park (جناح Long Binh)؛ و9 View Apartment (جناح Phuoc Long)؛ وThe Art Gia Hoa (جناح Phuoc Long)... ومع ذلك، ليس من السهل دائمًا على البائعين العثور على مشترين. قالت السيدة هونغ (المقيمة في مبنى شقق Green River، جناح Binh Dong)، إنها أعلنت عن شقتها التي تزيد مساحتها عن 70 مترًا مربعًا للبيع لعدة أشهر قبل العثور على مشترٍ، على الرغم من أن السعر كان 2.7 مليار دونج فقط. والسبب الرئيسي هو أن هذه شقة سكنية اجتماعية، لذلك لا يمكن للمشتري نقل الملكية على الفور، وبالتالي فإن المعاملة بطيئة للغاية، على الرغم من أن الموقع قريب جدًا من المركز ووسائل الراحة ممتلئة.

تجدر الإشارة إلى أنه عند مقارنة أسعار المتر المربع، يكون الفرق واضحًا للغاية. نادرًا ما تقل تكلفة المشاريع الجديدة، القريبة من المركز، عن 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما تتراوح تكلفة المشاريع التي تم تسليمها قبل أكثر من 10 سنوات بين 31 و37 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط. على سبيل المثال، في مشروع فو هوانغ آنه (بلدية نها بي)، تُعرض شقة بمساحة 129 مترًا مربعًا للبيع بحوالي 4.5 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 35 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، فإن جاذبية المشروع ليست عالية نظرًا لتدهوره السريع، وتصميمه غير الأمثل، ومساحته الكبيرة مقارنةً بالطلب العام. في الوقت نفسه، تتراوح تكلفة المشاريع المجاورة بين 70 و90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وتزداد قيمتها بشكل كبير.

عدم التوافق بين الاحتياجات والقدرة المالية

صرح السيد تا ترونغ كين، مدير شركة فييت إيه للعقارات، بأنه باع خلال أسبوعين فقط 70% من الشقق والمكاتب المتبقية في مشروع صن رايز ريفرسايد (بلدية نها بي). هذه شقق صغيرة، بمساحة 50-55 مترًا مربعًا فقط، بسعر يتراوح بين 2.5 و3.3 مليار دونج للشقة. بفضل المرافق المتكاملة، يمكن للمشترين الانتقال إليها أو استئجارها فورًا، بالإضافة إلى سياسة القرض البنكي، برأس مال أولي يتراوح بين 1.2 و1.5 مليار دونج فقط. وأضاف السيد كين: "الزبائن هم في الغالب من الأزواج الشباب أو العزاب الذين يملكون سيارات، ويبحثون عن مكان مريح وعصري للعيش".

المشكلة الأكبر، وفقًا للسيد كين، لا تزال عدم التوافق بين الطلب والقدرة المالية. وأضاف: "غالبًا ما يرغب المشترون في شقق واسعة، بغرفتي نوم أو ثلاث غرف نوم، وموقع مركزي، وتأمين شامل، ودعم بنكي للأقساط. لكن مع قدرة مالية تبلغ 3 مليارات دونج فيتنامي، يكاد يكون من المستحيل تلبية هذه المعايير".

كما أقرّ السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لشركة خدمات العقارات DKRA Group، بوفرة الشقق التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونغ في مدينة هو تشي منه، وخاصةً في الضواحي أو مقاطعة بينه دونغ القديمة. ومع ذلك، غالبًا ما تكون هذه المشاريع بعيدة عن المركز أو شققًا قديمة تفتقر إلى المرافق والخدمات الحديثة. وأوضح السيد ثانغ: "يميل الشباب اليوم إلى إعطاء الأولوية للمرافق وبيئة المعيشة والإدارة التشغيلية، لذا غالبًا ما "ينفرون" من الشقق القديمة رغم انخفاض أسعارها. إضافةً إلى ذلك، تؤثر العوامل القانونية تأثيرًا كبيرًا على أسعار البيع، لأن المشاريع ذات الدفتر الوردي والمرافق الكاملة تكون دائمًا أعلى بنسبة 10% إلى 30% من المشاريع ذات الشفافية الأقل".

قام بتحليل أنه لشراء شقة بقيمة 2.5 مليار دونج برأس مال قرض، يجب أن يكون لدى المشتري 1-1.5 مليار دونج متاح. يحتاج الباقي إلى دخل ثابت يتراوح بين 35 و40 مليون دونج شهريًا لمدة 10 سنوات لسداد الدين. لكن هذه المجموعة من الأشخاص ذوي الدخل غالبًا لا ترغب في شراء شقق قديمة تفتقر إلى وسائل الراحة ولكنها ستبحث عن المزيد من المشاريع الراقية، بسعر 7-10 مليارات دونج في المركز. على العكس من ذلك، من غير المرجح أن يتمكن الأشخاص الذين يبلغ متوسط ​​دخلهم 15-20 مليون دونج شهريًا من ادخار ما يكفي لشراء شقة بقيمة 2-3 مليار دونج. لذلك، فإن مشكلة الإسكان منخفض التكلفة عالقة دائمًا في حلقة مفرغة بين الطلب والدخل: عندما يكون المشترون مستعدين، لا توجد منتجات مرضية، وعندما تتجاوز المنتجات المتاحة قدرتهم على الدفع!

وفقًا للخبراء، سيشهد سوق الشقق خلال الفترة المقبلة تفاوتًا كبيرًا. قد تلبي مشاريع الإسكان الاجتماعي جزئيًا احتياجات العمال ذوي الدخل المحدود، ولكن مع دخل يتراوح بين 10 و15 مليون دونج فيتنامي شهريًا، يصعب شراء شقة. وأكد السيد ثانغ: "حتى الفئات التي يزيد دخلها عن 20 مليون دونج فيتنامي شهريًا من غير المرجح أن تستفيد من سياسة شراء المساكن الاجتماعية. وهذا يدل على استمرار الفجوة بين العرض والطلب الفعلي، لا سيما في ظل ندرة الأراضي وارتفاع تكاليف تطوير المشاريع بشكل متزايد".

المصدر: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm