آراء متضاربة كثيرة حول قواعد تداول العقارات عبر البورصة

[إعلان 1]

المساعدة في تحديد أسعار الأراضي بدقة

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS)، لم يشهد سوق العقارات، بما في ذلك سوق حقوق استخدام الأراضي، حتى الآن تطورًا مستقرًا وشفافًا ومستدامًا، وينطوي على العديد من المخاطر المحتملة. ويعود ذلك إلى أن سوق العقارات الفيتنامي يعتمد على آلية ثنائية السعر لأسعار الأراضي، حيث يختلف إطار الأسعار في الدولة والسوق اختلافًا واضحًا.

نتيجةً لهذا الاختلاف، نشأت العديد من المشاكل والصعوبات القانونية، لا سيما في تحديد أسعار الأراضي ورسوم الانتفاع. إضافةً إلى ذلك، وبعد سلسلة من التعديات على الأراضي، تأخرت العديد من المشاريع بسبب انتظار تقييم الأسعار وحساب رسوم الانتفاع. كما تخشى العديد من وحدات التقييم من المخاطر في أعمال التقييم.

على الرغم من أن العديد من المناطق تطبق معامل K، مما يجعل قائمة أسعار الأراضي أقرب إلى سعر السوق. إلا أن تحديد معامل K لا يزال يخضع لعوامل ذاتية عديدة، قد لا تتوافق بشكل وثيق مع سعر السوق، ولا يناسب بعض الحالات. لذلك، ولتحسين آلية تحديد أسعار الأراضي، ينص القرار المركزي على: إلغاء إطار أسعار الأراضي، ووضع آلية ومنهجية لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وتحديد وظائف ومهام ومسؤوليات الجهة المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة حول التنظيم الذي ينص على أن المعاملات العقارية يجب أن تمر عبر النموذج 1. — ومن المتوقع أن يؤدي التداول عبر البورصة إلى بناء بيانات شفافة للمساعدة في تقييم أسعار الأراضي الفعلية.

بالإضافة إلى ذلك، لتحديد أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق والمتناسبة مع القيمة المُحققة، من الضروري الحصول على بيانات حول قيم العقارات استنادًا إلى تاريخ التحويل الفعلي. ووفقًا لـ VARS، فإن اشتراط إتمام معاملات نقل العقارات عبر قاعات التداول، واشتراط الدفع عبر البنوك، والرقابة الصارمة على عقود شراء وبيع الأراضي، هي أساس توفير بيانات أسعار دقيقة. عندما يتم بناء قاعدة بيانات لضمان أن تكون أسعار الأراضي قريبة من أسعار السوق، سيضمن ذلك الانسجام بين الأطراف. ومن هنا، سيتطور السوق نحو مسار أكثر أمانًا واستدامة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن إلزام تداول العقارات من خلال البورصة سيساعد الدولة أيضًا على الحصول على أداة لإدارة المعلومات حول سوق العقارات، وبالتالي إصدار سياسات لتنظيم سوق العقارات على الفور لتتطور بشكل صحي ومستقر.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ميزة التداول من خلال الأرضية ترتبط أيضًا بحماية المستثمرين ومشتري المنازل لأن الأرضيات مجبرة على التحقق من صحة وشرعية المشروع قبل الوصول إلى المستهلكين.

وفي معرض الرد على هذه القضية، أكد الدكتور نجوين فان دينه - رئيس هيئة أسواق المال الفيتنامية - أن البورصات ستكون بمثابة البوابات، مما يضمن تنفيذ الوظائف التي تنظمها الدولة لتجنب التهرب الضريبي، وشفافية مصادر الأموال، وتجنب غسل الأموال والاحتيال.

مع ذلك، أشار السيد دينه إلى أنه إذا كانت المعاملات العقارية تُجرى عبر المكاتب العقارية، فيجب أن تكون المكاتب العقارية والوسطاء العقاريون أكثر توحيدًا واحترافيةً، وأن يلتزموا بلوائح صارمة. لذلك، لا ترغب جميع المكاتب العقارية والوسطاء العقاريين في تطبيق التوجيه المذكور أعلاه، ولكن لا يزال الكثير منهم يرغب في تطبيق القانون الحالي، وهو ليس إلزاميًا.

الخوف من زيادة التكاليف

بالإضافة إلى المزايا المذكورة أعلاه، تُبدي آراءٌ مُتعارضة حول هذه اللائحة. أولًا، تُخالف هذه اللائحة مبادئَ العمل التجاري، وتُقيّد حريةَ ممارسة الأعمال المنصوص عليها في قوانين أخرى، مثل قانون الشركات وقانون الاستثمار. وبناءً عليه، فإنّ صالات تداول العقارات ليست هيئاتٍ إداريةً حكوميةً، ولا تُقدّم خدماتٍ عامةً بموجب ترخيصٍ من الدولة. لذلك، عندما تُلزم اللوائح جهاتٍ أخرى بالاستعانة بخدمات شركةٍ ما، فإنها غالبًا ما تُؤدي إلى عدم مساواة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين إنشاء صالات عرض عقارية لبيع منتجاتهم. في هذه الحالة، يقتصر هدف هذه الصالة على بيع أكبر عدد ممكن من المنتجات للمستثمرين، وبالتالي، لن تكون حقوق المشترين مضمونة.

في الوقت نفسه، يرغب معظم مشتري وبائعي العقارات اليوم في إتمام معاملاتهم مباشرةً من خلال المستثمر. بالنسبة للعديد من العملاء، تُعدّ قاعة التداول مجرد مكان لتقديم المعلومات والإجابة على استفساراتهم ودعم إجراءات البيع والشراء.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة حول التنظيم الذي ينص على أن المعاملات العقارية يجب أن تمر عبر النموذج 2. — وتثير معاملات العقارات عبر الأرضية مخاوف بشأن إمكانية زيادة التكاليف وخلق إجراءات إضافية لمشتري المنازل.

كما هو الحال في السوق الحالية، لا تزال الإجراءات القانونية هي أكثر ما يشغل بال المشترين، سواءً كان المشروع مؤهلاً للبيع أم لا. هذه المعلومات مرتبطة بالجهات الحكومية المعنية، وتحديدًا وزارة الإنشاءات، المسؤولة عن التحقق من صحة المعلومات وإعلانها للمواطنين. لذا، فإن الاطلاع على المعلومات العقارية يُعدّ مجرد أداة مرجعية أولية.

لأنه كما ذكرنا أعلاه، بهدف بيع أكبر عدد ممكن من المنتجات للمستثمرين، من المستحيل التأكد من أن مؤسسة خاصة مثل قاعة تداول العقارات يمكنها ضمان تزويد العملاء بالمعلومات الأكثر اكتمالاً ودقة حول القضايا القانونية للمشروع، وخاصة مشاريع بيع المساكن المستقبلية.

علاوة على ذلك، يثير شراء وبيع العقارات عبر السوق السوداء مخاوف بشأن التكاليف والإجراءات والموظفين والمسؤوليات القانونية. وهذا سيضع المستثمرين في موقف صعب عند زيادة تكاليف المنتجات، مما يزيد من تعقيد أنشطة شراء وبيع العقارات.

تشير آراء عديدة إلى أنه بدلاً من اشتراط إجراء المعاملات عبر صالات التداول العقاري، ينبغي أن ينص القانون على وجوب تقديم المستثمرين وصالات تداول العقارات تقارير دورية إلى هيئات إدارة الدولة للاطلاع على قاعدة بيانات المعاملات العقارية. سيساعد هذا في تعزيز شفافية السوق، ويوفر أساسًا لتحديد أسعار الأراضي والشقق بناءً على المعاملات الفعلية.

مع تضارب الآراء حول هذه اللائحة، صرّح وزير البناء نجوين ثانه نغي مؤخرًا في الجمعية الوطنية بأن هيئة الصياغة سترفع تقريرًا إلى الحكومة لمواصلة دراسة واستيعاب التعليقات على هذا المحتوى بعناية، لضمان استكمال لوائح صالات تداول العقارات لتكون مناسبة وصارمة وواضحة في المسؤوليات، بما يضمن حقوق الأفراد والشركات. وفي الوقت نفسه، ستُراجع وتُكمل تأكيد المعاملات عبر صالات تداول العقارات، ومسؤولياتها، والتزاماتها.

[إعلان 2]
مصدر