آراء متضاربة كثيرة حول قواعد تداول العقارات عبر البورصة

[إعلان 1]

المساعدة في تحديد أسعار الأراضي بدقة

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن سوق العقارات، بما في ذلك سوق حقوق استخدام الأراضي، لم يتطور حتى الآن بشكل مستقر وشفاف ومستدام، وينطوي على العديد من المخاطر المحتملة. ويرجع السبب إلى حقيقة أن سوق العقارات الفيتنامية لديه آلية سعر الأراضي المزدوجة. حيث يوجد فرق واضح بين إطار الأسعار للدولة والسوق.

ومن هذا الاختلاف أيضاً نشأت العديد من المشاكل والصعوبات القانونية، وخاصة في تحديد أسعار الأراضي ورسوم الانتفاع بالأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، بعد سلسلة من انتهاكات الأراضي، تم تمديد وقت تنفيذ العديد من المشاريع بسبب انتظار تقييم الأسعار وحساب رسوم استخدام الأراضي. وتخشى العديد من وحدات التقييم أيضًا من المخاطر في أعمال التقييم.

على الرغم من أن العديد من المحليات تطبق معامل K، مما يجعل أسعار الأراضي أقرب إلى أسعار السوق. ومع ذلك، فإن تحديد معامل K لا يزال يحتوي على العديد من العوامل الذاتية، وقد لا يتبع سعر السوق بشكل وثيق، وهو غير مناسب لحالات معينة. لذلك، ولإكمال آلية تحديد أسعار الأراضي، ينص القرار المركزي على: إلغاء إطار أسعار الأراضي، ووضع آلية وطريقة لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وتحديد وظائف ومهام ومسؤوليات الهيئة المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة حول التنظيم الذي ينص على أن المعاملات العقارية يجب أن تمر عبر النموذج 1. — ومن المتوقع أن يؤدي التداول عبر البورصة إلى بناء بيانات شفافة للمساعدة في تقييم أسعار الأراضي الفعلية.

بالإضافة إلى ذلك، لتحديد أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق والمتناسبة مع القيمة التي تجلبها، من الضروري أن يكون لدينا بيانات حول قيم العقارات بناءً على تاريخ النقل الفعلي. وبحسب هيئة تنظيم سوق العقارات، فإن اشتراط إجراء معاملات العقارات من خلال قاعات التداول، واشتراط الدفع من خلال البنوك، والرقابة الصارمة على عقود شراء وبيع الأراضي، هي الأساس لتوفير بيانات الأسعار الأكثر دقة. عندما يتم بناء قاعدة بيانات للتأكد من أن أسعار الأراضي قريبة من أسعار السوق، سيتم ضمان الانسجام بين الأطراف. ومن هناك، سوف يتطور السوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن إلزام تداول العقارات من خلال البورصة سيساعد الدولة أيضًا على الحصول على أداة لإدارة المعلومات حول سوق العقارات، وبالتالي إصدار سياسات لتنظيم سوق العقارات على الفور لتتطور بشكل صحي ومستقر.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ميزة التداول من خلال الأرضية ترتبط أيضًا بحماية المستثمرين ومشتري المنازل لأن الأرضيات مجبرة على التحقق من صحة وشرعية المشروع قبل الوصول إلى المستهلكين.

وفي معرض الرد على هذه القضية، أكد الدكتور نجوين فان دينه - رئيس هيئة أسواق المال الفيتنامية - أن البورصات ستكون بمثابة البوابات، مما يضمن تنفيذ الوظائف التي تنظمها الدولة لتجنب التهرب الضريبي، وشفافية مصادر الأموال، وتجنب غسل الأموال والاحتيال.

ومع ذلك، قال السيد دينه إنه إذا كانت المعاملات العقارية مطلوبة من خلال البورصات، فيجب أن تكون البورصات والوسطاء أكثر توحيدًا واحترافية وأن يلتزموا باللوائح الصارمة. لذلك، ليس كل الطوابق والوسطاء يريدون تطبيق التوجيه أعلاه، ولكن كثير من الناس لا يزالون يريدون التقديم وفقًا للقانون الحالي باعتباره غير إلزامي.

الخوف من زيادة التكاليف

بالإضافة إلى المزايا المذكورة أعلاه، فإن العديد من الآراء تظهر وجهات نظر متعارضة بشأن هذا التنظيم. أولاً، يتم تنظيم انتهاكات المبادئ في الأنشطة التجارية وإعاقة حرية الأعمال من خلال قوانين أخرى مثل قانون المشاريع وقانون الاستثمار. وعليه فإن سوق العقارات ليس هيئة إدارية تابعة للدولة ولا يقدم خدمات عامة بموجب ترخيص من الدولة. ومن ثم، عندما تلزم اللوائح كيانات أخرى باستخدام خدمات شركة ما، فإنها غالبا ما تخلق حالة من عدم المساواة.

وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين إنشاء أرضيات عقارية لبيع منتجاتهم الخاصة. في ذلك الوقت، كان هدف الطابق فقط هو القدرة على بيع أكبر عدد ممكن من المنتجات للمستثمرين. وبسبب هذا، لن تكون حقوق المشتري مضمونة.

وفي الوقت نفسه، يرغب معظم المشترين والبائعين للعقارات اليوم في إجراء المعاملات مباشرة من خلال المستثمر. بالنسبة للعديد من العملاء، فإن قاعة التداول هي مجرد مكان لتقديم المعلومات والإجابة على أسئلة العملاء ودعم إجراءات الشراء والبيع.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة حول التنظيم الذي ينص على أن المعاملات العقارية يجب أن تمر عبر النموذج 2. — وتثير معاملات العقارات عبر الأرضية مخاوف بشأن إمكانية زيادة التكاليف وخلق إجراءات إضافية لمشتري المنازل.

كما هو الحال في السوق الحالية، فإن القضايا التي تقلق المشترين أكثر هي الإجراءات القانونية، هل المشروع مؤهل للبيع أم لا؟ هذه المعلومات تخص جهات إدارة الدولة، وتحديداً إدارة البناء، وهي الجهة المسؤولة عن التحقق والإعلان للشعب. لذلك فإن الوصول إلى المعلومات على الأرض ما هو إلا أداة مرجعية أولية.

لأنه كما ذكرنا أعلاه، بهدف بيع أكبر عدد ممكن من المنتجات للمستثمرين، من المستحيل التأكد من أن مؤسسة خاصة مثل قاعة تداول العقارات يمكنها ضمان تزويد العملاء بالمعلومات الأكثر اكتمالاً ودقة حول القضايا القانونية للمشروع. وخاصة مشاريع الإسكان المستقبلية.

بالإضافة إلى ذلك، فإن شراء وبيع العقارات من خلال الأرضية يثير أيضًا مخاوف بشأن التكاليف والإجراءات والموظفين والمسؤوليات القانونية. ومن شأن ذلك أن يضع المستثمرين في موقف صعب عندما يضطرون إلى زيادة تكاليف المنتجات، مما يزيد من تعقيد أنشطة تداول العقارات.

وتقول آراء كثيرة إنه بدلاً من اشتراط إجراء المعاملات عبر البورصة، ينبغي أن ينص القانون على أن المستثمرين ومتاجر العقارات يجب أن يقدموا تقارير دورية إلى أجهزة إدارة الدولة للاطلاع على قاعدة بيانات المعاملات العقارية. ويساعد هذا في توضيح السوق، فضلاً عن توفير أساس لتحديد أسعار الأراضي والشقق بناءً على المعاملات الفعلية.

مع وجود العديد من الآراء المتضاربة حول هذه اللائحة، قال وزير البناء نجوين ثانه نغي مؤخرًا في الجمعية الوطنية أيضًا إن وكالة الصياغة ستقدم تقريرًا إلى الحكومة لمواصلة الدراسة الدقيقة واستيعاب التعليقات على هذا المحتوى لضمان استكمال اللوائح الخاصة بأرضيات تداول العقارات لتكون مناسبة وصارمة وواضحة في المسؤوليات وضمان حقوق الأشخاص والشركات. وفي الوقت نفسه، سيتم مراجعة وتحسين تأكيد المعاملات من خلال صالات تداول العقارات، ومسؤوليات صالات تداول العقارات، والتزامات صالات تداول العقارات.

[إعلان 2]
مصدر