"جبل" من الكتب الحمراء في البنوك: الكشف عن اسمين "يحتفظان" بـ 5 ملايين مليار دونج من العقارات المرهونة

تتنوع ضمانات قروض العملاء بشكل كبير، ولا يزال العقار هو الأكثر شيوعًا. يوجد بنكان يمتلكان ما يقارب 5 ملايين مليار دونج كضمانات عقارية.

مشروع عقاري في شارع Vo Nguyen Giap، مدينة Ho Chi Minh - تصوير: QUANG DINH

البنوك ذات العقارات الرهنية العقارية الكبيرة

لا تشرح التقارير المالية نصف السنوية لعام 2025 في العديد من البنوك بالتفصيل بنود الأوراق القيمة التي تلقتها كرهن عقاري وتعهدات.

ومن بين الباقي، هناك بعض الأسماء الكبيرة البارزة مثل Agribank وVietcombank...

يوضح التوضيح أن القيمة الإجمالية للأصول المرهونة والمتعهد بها للعملاء في Agribank وصلت إلى ما يقرب من 3.53 مليون مليار دونج في نهاية يونيو 2025، بزيادة تزيد عن 10٪ بعد 6 أشهر.

من بينها، لا تزال العقارات تُشكّل الأصول الرئيسية للضمانات لدى هذا البنك، حيث تجاوزت قيمتها 3.17 تريليون دونج، بزيادة تجاوزت 8% مقارنةً بنهاية العام الماضي. في الوقت نفسه، بلغت قيمة العقارات والأوراق المالية ذات القيمة 200,271 مليار دونج و85,559 مليار دونج على التوالي.

من حيث القيمة الإجمالية للأصول المرهونة، قد لا يتفوق أجري بنك على بعض البنوك المدرجة ضمن مجموعة "الأربعة الكبار". ومع ذلك، إذا نظرنا فقط إلى الأصول العقارية المرهونة، فقد لا يكون لأجري بنك أي منافسين.

أما بالنسبة لبنك فيتكوم ، فقد تجاوز إجمالي الأصول المرهونة 2,600 تريليون دونج في 30 يونيو 2025، بزيادة تقارب 10% مقارنةً بنهاية العام الماضي. وبلغت قيمة العقارات منها أكثر من 1,738 تريليون دونج، بزيادة طفيفة مقارنةً بـ 1,732 تريليون دونج قبل ستة أشهر.

يبلغ إجمالي قيمة الضمانات العقارية المقدمة من عملاء بنكي أجريبانك وفيتكومبانك نحو 5 ملايين مليار دونج فيتنامي. ولم توضح بعض البنوك الحكومية الأخرى هذا المبلغ بالتفصيل.

في مجموعة البنوك التجارية المساهمة: ACB ، MBBank، Techcombank، Sacombank، HDBank... جميعها تمتلك نسبة عالية نسبيًا من الأصول العقارية المرهونة. على سبيل المثال، بلغت قيمة أصول Techcombank المرهونة 565,888 مليار دونج في نهاية يونيو 2025، بزيادة تقارب 6% مقارنةً ببداية العام. في المقابل، بلغت قيمة أصول Sacombank المرهونة 889,289 مليار دونج في نهاية يونيو 2025، بزيادة تقارب 6%.

على العكس من ذلك، يتجه البنك المركزي الماليزي إلى الانخفاض من أكثر من 1.05 تريليون دونج إلى 997,618 مليار دونج بعد الأشهر الستة الأولى من هذا العام.

ويتدفق الائتمان بقوة أيضاً إلى العقارات.

وفقًا لبيانات البنك المركزي حتى 31 يوليو، بلغ إجمالي الديون المستحقة على قطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان 4.08 مليون مليار دونج. وهو معدل نمو ملحوظ بلغ 16.95% مقارنةً بنهاية عام 2024، وهو أعلى من معدل نمو الائتمان العام للاقتصاد. ويمثل الائتمان العقاري حاليًا 23.68% من إجمالي الديون المستحقة للاقتصاد ككل.

وقال السيد نجوين مينه هانه - مدير مركز تحليل الأوراق المالية SHS - أبحاث SHS - إن الجميع في عملية صنع السياسات يأملون أن يتدفق رأس المال المصرفي إلى الإنتاج، مما يخلق فرص العمل والثروة المادية للاقتصاد.

وبالنظر إلى البيانات الواردة في التقارير المالية للبنوك التجارية المساهمة، فإن الاتجاه يصبح أكثر وضوحا: ففي غضون 6 أشهر فقط، زادت قروض الأعمال العقارية بنحو 20%، وهو أعلى بكثير من تلك المخصصة لصناعة المعالجة أو التجارة.

وفقًا لخبراء SHS Research، غالبًا ما يكون تقييم المشاريع العقارية أسهل بكثير من مشاريع المصانع. إذ يُمكن رهن الأراضي والمباني وتصفيتها بقيمة ثابتة، بينما تفقد الآلات والمعدات قيمتها بسرعة، ويكون إنتاجها غير واضح.

من السهل أن نلاحظ أن المال يبحث عن مكان يُظهر قيمته، وفي الوقت الحالي، أصبح العقار هو المكان الأمثل لاستقباله. لكن دورة الائتمان العقاري بطيئة جدًا.

عادةً ما تستمر قروض الإسكان والمشاريع لمدة تتراوح بين 10 و20 عامًا؛ حيث يبقى رأس المال في الأصول الثابتة، مما يصعب تدويره. في المقابل، تدور قروض رأس المال المخصصة للإنتاج والأعمال بسرعة، كل عام عبر دورات متعددة، مما يُسهم بشكل مباشر في الناتج المحلي الإجمالي، كما أشار خبراء SHS.

وتظهر بيانات SHS أيضًا أنه من عام 2021 حتى الآن، كان العقار "جاذبًا لرأس المال" كبيرًا: منذ بداية العام، مقابل كل 100 دونج من الائتمان الإضافي، تم تخصيص حوالي 35 دونج لهذا القطاع.

إذا خُصصت لهذا القطاع، اعتبارًا من نهاية عام ٢٠٢٢، ما يقارب ٣٠ دونجًا فيتناميًا لكل ١٠٠ دونج (حوالي ٢٠ دونجًا لمشاريع تطوير المشاريع، و١٠ دونجات لقروض الشراء - الاستخدام الذاتي). يعكس هذا معادلة العرض والطلب: إذ يتعزز جانب العرض من خلال إعادة الهيكلة وتسوية الديون، بينما لم ينتعش جانب الطلب على المساكن بشكل متساوٍ، لذا من السهل خلق حالة من "ثبات السعر - شح السيولة" في حال عدم وجود مصدر دخل إضافي.

ويعتقد خبراء التنمية الاجتماعية والاقتصادية أن القضية الأساسية ليست ما إذا كانت العقارات ستطغى على قطاع الإنتاج والأعمال، بل كيف يمكن جعل الفطيرة الاقتصادية بأكملها تتوسع، بحيث يكون للإنتاج مكان يعيش فيه ويكون قوياً بما يكفي لجذب تدفقات رأس المال.

إذا أردنا أن يمتد التدفق النقدي إلى الإنتاج والخدمات، فإننا نحتاج إلى المزيد من السياسات لتحفيز الطلب الحقيقي (العمالة، والدخل، والإسكان الاجتماعي مع البنية الأساسية) بدلا من مجرد "العرض والبنية الأساسية" على جانب العرض.

بينه خانه

المصدر: https://tuoitre.vn/nui-so-do-o-ngan-hang-lo-dien-hai-cai-ten-om-5-trieu-ti-dong-bat-dong-san-the-chap-20251001194751384.htm