"ملايين الدولارات من "الملعب" لا تزال مهدرة"

الدرس الأول: الواقع المحزن

لم يكن سوق العقارات يومًا بهذا الركود كما هو عليه الآن. مشاريع عقارية جديدة قيد الإنشاء، بينما تكاد المشاريع القديمة "خاملة"، والعديد من أجنحة العقارات لا تعمل إلا بمستوى منخفض، وتضطر أحيانًا إلى الإغلاق، مما يدفع آلاف الموظفين إلى ترك وظائفهم. إلى جانب ذلك، تتزايد ديون الشركات وديون السندات يومًا بعد يوم، وهي معرضة لخطر "الانفجار" في أي وقت.

لقد بردت الجاذبية "السحرية"

يُعد قطاع العقارات عمومًا، وسوق العقارات الفاخرة خصوصًا، أحد القطاعات الاقتصادية الرئيسية، إذ يُسهم إسهامًا كبيرًا في نمو الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. علاوةً على ذلك، يُسهم قطاع العقارات في توفير فرص عمل ودخل لملايين العمال، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالعديد من القطاعات: إنتاج مواد البناء، والسياحة والمنتجعات السياحية، والخدمات المالية والمصرفية، والإنشاءات... ومع ذلك، في ظل الرقابة المُشددة على الائتمان، بالإضافة إلى عدد من الصعوبات القانونية التي لم تُحل بعد، فإن مستثمري المشاريع العقارية ليسوا في وضع مالي كافٍ، كما أن الوثائق القانونية غير مُكتملة، ما يُؤدي إلى بطء وسرعة سداد "العملاء" للمدفوعات كما كان من قبل. وهذا يُؤدي إلى تباطؤ المبيعات، وسوق العقارات في حالة انهيار شبه كامل، ويُخلق حالة من الكآبة غير المسبوقة.

في الآونة الأخيرة، ونتيجةً لتداعيات جائحة كوفيد-19، واجه الاقتصاد العالمي صعوبات، وأثّر التضخم وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية تأثيرًا بالغًا على سوق العقارات، لا سيما قطاع العقارات الفاخرة. لم تُرخّص العديد من المشاريع العقارية الجديدة، وتأخرت المشاريع القديمة عن مواعيدها، مما زاد من ندرة المعروض. في غضون ذلك، بيعت العديد من المشاريع العقارية، لكن المستثمرين لم يُكملوها كما هو مخطط لها، مما أدى إلى هجران سلسلة من الفلل، واكتساءها بالعشب، مما تسبب في هدرها.

فيلا مهجورة، مليئة بالعشب، تهدر الموارد

يعتقد العديد من المستثمرين الأجانب أن سوق العقارات في فيتنام يتميز بكثافة سكانية عالية وطلب مرتفع على العقارات، مما يُمثل دائمًا دافعًا جذابًا لهم للاستثمار. وتشجع فيتنام التوسع العمراني، بينما تُصر الحكومة على بناء صناعة خالية من الدخان كمحرك للتنمية. علاوة على ذلك، يتزايد عدد العملاء من ذوي الذوق الرفيع، وينظرون إلى هذا الاستثمار كقناة استثمارية عالية الربحية، وإن كانت محفوفة بالمخاطر.

"

وفقًا لبيانات وزارة التخطيط والاستثمار، بينما بلغ رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في قطاع العقارات 2.6 مليار دولار أمريكي فقط في عام 2021، فقد ارتفع إلى 4.5 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2022، ولا يزال الربع الأول من عام 2023 يحمل مؤشرات إيجابية. ويُعدّ قطاع العقارات ثاني أكبر قطاع جذب للاستثمار الأجنبي المباشر بعد قطاعي التجهيز والتصنيع.

قال السيد لي مينه هيب، تاجر عقارات فاخرة في منطقة نام تو ليم: "استثمرتُ أنا وصديقيّ معًا. قبل بضع سنوات، حققنا أرباحًا جيدة ووفرنا سيولة سريعة، ولكن منذ عام ٢٠٢١ وحتى الآن، لم نشترِ أي فلل تقريبًا، في حين أن بعض الفلل التي كنا نملكها سابقًا لم تُبع بعد. ورغم أن البعض طلب الشراء، إلا أن سعرها كان منخفضًا جدًا". وأضاف السيد هيب: "لحسن الحظ، عندما اشترينا، لم نقترض المال من البنك. لو كنا اقترضنا ودفعنا الفوائد حتى الآن، لاضطررنا إلى البيع بشكل عاجل".

ومن الواضح أن سوق العقارات في هذا الوقت لم يعد في ذروته كما كان قبل سنوات عديدة.

هل العرض والطلب افتراضيان؟

يقول خبراء العقارات إن مخزون قطاع العقارات الفاخرة (وخاصةً الفلل) كبير جدًا. ومع ذلك، سيصبح العرض الجديد نادرًا بشكل متزايد نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من مشاريع العقارات الفاخرة المرموقة ذات الإمكانات المالية الكافية قيد التنفيذ. في الوقت نفسه، انخفض عرض الفلل والبيوت التجارية (نموذج سكني مدمج مع أعمال تجارية) في هانوي والمقاطعات الشمالية بشكل حاد. حاليًا، يتركز العرض بشكل رئيسي في مشاريع العقارات المنفذة قبل عام 2020. من عام 2021 إلى الربع الأول من عام 2023، تم تنفيذ عدد قليل فقط من مشاريع العقارات المتعلقة بالقطاع الفاخر، في حين أن هذا القطاع مخصص بشكل أساسي للطبقة العليا، وليس لذوي الدخل المحدود. لذلك، فإن السوق الكئيب بالفعل أصبح الآن أكثر كآبة.

علق السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونغ للاستثمار العقاري والإنشاءات المساهمة، قائلاً: "شهدت هانوي نقصًا مستمرًا في معروض الفلل والمنازل السكنية منذ فترة طويلة، بينما يأتي المعروض الجديد في عامي 2022 و2023 بشكل رئيسي من المشاريع الجارية، ويتركز في ضواحي هانوي. من بعض النواحي، سيوفر هذا المزيد من المنتجات في السوق، ولكن ليس بشكل كبير على مستوى التشكيلة".

يحتوي مشروع منطقة فيلا ثوي سان هيل في حي باي تشاي، مدينة ها لونغ (كوانج نينه) على العديد من الأعمال غير المكتملة.

وبحسب استطلاع أجراه مراسلون في مقاطعة كوانج نينه، فإن المعروض من الفلل والبيوت التجارية لا يزال وفيرًا، ولكن بشكل رئيسي من مشاريع العقارات القديمة مثل: مجموعة BIM، ومجموعة Geleximco، ومجموعة Tuan Chau... وتقريباً لا يتم تنفيذ أي مشاريع عقارية جديدة، وقد وصل العرض الجديد إلى القاع.

في الوقت نفسه، لا يزال العرض في مناطق ها نام، وباك نينه، وفو ثو، وهاي فونغ، وهوا بينه... غير واعد. ففي هذه المقاطعات والمدن، تُعدّ المشاريع العقارية الراقية قليلة، وحجم المعاملات فيها محدودًا. وفي السنوات الأخيرة، لم يُنفّذ سوى عدد قليل جدًا من هذه المشاريع. وبينما تُعاني المشاريع القديمة من الجمود، فإن العديد من الفلل والمتاجر، رغم وجود مُلّاك لها، لا تُستغل، مما يؤدي إلى هجرها، وإهدار المال، وربما التسبب في مشاكل اجتماعية.

هذا هو العرض، ومن حيث الطلب، يقول الخبراء إن اتجاه الفلل والبيوت التجارية المرتبطة بالمساحات الخضراء والمرافق الخدمية المثالية، والواقعة في مناطق سكنية متطورة وشبكة طرق مريحة، سيكون الخيار الأمثل للعملاء. إضافةً إلى ذلك، فإن معدل التحضر، ومعدل النمو السكاني الطبيعي، وتزايد الطبقة المتوسطة والعليا، هي أيضًا القوى الدافعة الرئيسية لزيادة الطلب على الفلل في الفترة المقبلة.

في الواقع، بمجرد أن يتعافى الاقتصاد بقوة بعد جائحة كوفيد-19، سيتم تنفيذ سياسات الحكومة لإزالة العقبات والصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل جدي من قبل المحليات، بالإضافة إلى تخفيف "غرفة الائتمان"، وضمان سندات الشركات، ثم ستتمكن الشركات والأفراد قريبًا من الوصول إلى رأس المال اللازم، ومن هناك، سيتم نشر المشاريع العقارية وتوفير مجموعة متنوعة من المنتجات العقارية الراقية: عقارات الفيلات، والمتاجر، والمنتجعات، والرعاية الصحية... إلى السوق، ستكون القوة الشرائية والبيعية لسوق العقارات نابضة بالحياة مرة أخرى.

تظهر عمليات الاندماج والاستحواذ

هذا قانون طبيعي، فالقوي يغلب الضعيف، ويتم ضم الضعيف إلى القوي، وهو أمر طبيعي في قطاع العقارات في الآونة الأخيرة. ومع ذلك، ظهرت مؤخرًا "أسماك قرش" في الداخل والخارج، ينفقون أموالهم، من خلال صناديق استثمارية عديدة، لإعادة شراء مشاريع عقارية فاخرة، مشاريع ذات وثائق قانونية سليمة للتطوير.

يتضح أنه منذ بداية عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، قُسِّمت شركات العقارات الفيتنامية إلى أربع مجموعات نموذجية: المخاطر، والتوازن، والإمكانات، و"اللاعبون الجدد". وتضم مجموعة "اللاعبين الجدد" شركات وصناديق استثمارية تبحث عن فرص لدخول سوق العقارات من خلال عمليات الدمج والاستحواذ.

من الأمثلة النموذجية مجموعة FLC، وتان هوانغ مينه... بعد تورط الشركة الرائدة في مشاكل قانونية، سعت مجموعة من "الكبار" إلى الاستثمار في المشاريع المحتملة لهذه المجموعات. انفصلت شركة بامبو للطيران رسميًا عن مجموعة FLC، مما أدى إلى تعرض العديد من مشاريعها العقارية في كوانغ نينه، وثانه هوا، وتاي نجوين، وفينه فوك، وفو ثو... لخطر التوقف عن التنفيذ أو الاضطرار إلى نقلها إلى شركاء آخرين لمواصلة البحث عن المشروع وتنفيذه.

تحظى العديد من المشاريع العقارية المحلية الراقية في الوقت الحالي باهتمام المستثمرين الأجانب.

بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من عمليات الاستحواذ الأخرى قيد التفاوض. ووفقًا للعديد من الخبراء الاقتصاديين والعقاريين، في ظل ركود سوق العقارات الحالي، إلى جانب الوضع المالي الصعب، فإن استمرار هذا الوضع سيؤدي إلى فقدان العديد من مستثمري المشاريع السيولة اللازمة لتحسين أوضاعهم، وقد يضطرون إلى التفكير في نقل ملكية مشاريع عقارية أو بيعها. هذا فضلًا عن أن العديد من الشركات وصناديق الاستثمار الأجنبية تُجهّز الأموال لانتظار فرصة الاستحواذ على مشاريع عقارية محلية حالما تواجه الشركة صعوبات وتُضطر إلى البيع.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، اقترح ما يلي: أن تدرس الحكومة واللجنة الدائمة للجمعية الوطنية السماح للشركات بنقل مشاريع العقارات بالاتفاق، وفقًا للآلية التجريبية المنصوص عليها في القرار رقم 42/2017/QH14 الصادر عن الجمعية الوطنية بتاريخ 21 يونيو 2017. ووفقًا للسيد تشاو، فإن تطبيق هذه الآلية سيحل صعوبات التدفق النقدي والسيولة للشركات العقارية، بما في ذلك الشركات التي تُصدر سندات على وشك الاستحقاق. ومن خلال السماح للشركات بنقل المشاريع بالاتفاق، بناءً على الطلب، ستُحصّل الدولة الضرائب، وستعزز فعالية وكفاءة إدارة الدولة لسوق العقارات، وستزيد من الشفافية، وستتغلب على عمليات نقل المشاريع "غير القانونية" المُتنكرة في صورة عمليات نقل أسهم، والتي تُسبب خسائر لميزانية الدولة.

قالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "إن العرض المُباع مباشرةً من المستثمرين في المشاريع الحالية في هذا القطاع محدود للغاية، ويعود ذلك إلى قلة الوحدات الجديدة المُضافة إلى السوق. ومع ذلك، لا تزال منازل التاون هاوس تُمثل خط الإنتاج الرئيسي، تليها الفلل، ثم المتاجر، والتي لا تُمثل سوى نسبة ضئيلة من إجمالي العرض الحالي".

الدرس الثاني: السباق نحو "الإنهاء" ببطء

هناك العديد من الأسباب التي يقدمها مستثمرو المشاريع العقارية، لكن معظمها يعود إلى البطء في إخلاء الموقع، والتغييرات في الآليات القانونية والسياسات الضريبية، بالإضافة إلى ضعف القدرة المالية للعديد من الشركات... مما يؤدي إلى بطء إنجاز المشاريع.

مشاريع العقارات البطيئة التقدم "تغطي" على نطاق واسع

تشهد معظم المحافظات والمدن الـ 63 مشاريع عقارية بطيئة التقدم. إلا أن قطاع العقارات الفاخرة يتركز بشكل رئيسي في المحافظات والمدن الكبرى ذات المواقع الجغرافية الملائمة، وإمكانات الاستثمار السياحي، وتطوير المواصلات، والبنية التحتية.

المنطقة التي تشهد أكبر عدد من المشاريع العقارية المتأخرة هي هانوي. ووفقًا لإحصاءات غير مكتملة، يوجد في هانوي حاليًا مئات المشاريع المتأخرة عن مواعيدها، أي ما يعادل مساحة تزيد عن 5000 هكتار لم تُستغل بعد، مما يُسبب هدرًا كبيرًا.

تأخرت بعض المشاريع العقارية لمدة تصل إلى عشر سنوات، مثل: منطقة كيم تشونغ - دي تراش الحضرية (التي أعيدت تسميتها الآن بمنطقة هينود رويال بارك الحضرية - PV)، في حي هواي دوك. أو منطقة نام آن خانه الحضرية التابعة لشركة سونغ دا للتنمية الحضرية والصناعية (سوديكو)، والتي كانت تُروّج في السابق على أنها جنة الحياة. ومع ذلك، لم تكتمل أعمال تطهير الموقع، ولا تزال العديد من الفيلات والمنازل مهجورة، مما يتسبب في إهدار الموارد. قال ممثل وسائل الإعلام في سوديكو: بسبب تباطؤ سوق العقارات الأخير، فإن العديد من العملاء الذين يستثمرون في الفيلات يمتلكون الأراضي فقط، في انتظار تغييرات إيجابية في السوق. وهذا يؤدي إلى حالة يتم فيها التخلي عن بعض الفيلات، مما يتسبب في فقدان الجمال العام للمشروع.

في فو تو، يمتد مشروع منتجع المياه المعدنية الساخنة ثانه ثوي، الذي تستثمره شركة سونغ ثاو المحدودة، على مساحة تزيد عن 87 هكتارًا، وهو متأخر عن الجدول الزمني لأكثر من عقدين من الزمن ويحتوي على العديد من الانتهاكات... المشروع مهجور حاليًا ويستخدمه الناس كمكان لرعي الماشية.

صرح السيد تران فان كين، نائب رئيس اللجنة الشعبية لبلدة ثانه ثوي، بصراحة: "تكمن مشكلة مشروع ينابيع ثانه ثوي الساخنة الآن في قدرة المستثمر. يتمتع المشروع حاليًا بموقع نظيف ووثائق قانونية كاملة، ولكن لا يمكن تنفيذه نظرًا لضعف قدرة المستثمر. كما أن منطقتنا متسرعة للغاية لأن آراء الناخبين متعددة، لكن سلطة إدارة المشروع تقع على عاتق مقاطعة فو ثو".

مشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة مهجور حاليًا ويستخدمه السكان المحليون كمنطقة رعي للماشية.

في مقاطعة ها نام، ثمة مشروع عقاري لا يقل إثارة، وهو تحويل أراضي الأشغال العامة والخدمات إلى مساكن تجارية (متاجر) ثم التخلي عنها. إنه المجمع التجاري والسكني لشركة ثانغ لوي ثانه ليم المحدودة. حتى الآن، اكتملت أعمال البناء الأولية للمشروع، وقد اشترت بعض الأسر منازل وانتقلت إليها، ولم تُبنَ العديد من العناصر المدرجة في المخطط، بينما تظهر بعض المشاريع علامات التدهور والتخلي عنها.

في إشعار استنتاج التفتيش رقم 161/TB-TTCP المؤرخ 17 يناير 2023 الصادر عن مفتشية الحكومة بشأن مشروع مجمع المركز التجاري لشركة Thang Loi Thanh Liem، خصصت مقاطعة ها نام أرضًا، لكنها لم تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي، مما يُخالف المادة 118 من قانون الأراضي لعام 2013. والأخطر من ذلك، أن هذه المساحة من الأرض مُخطط لها كأراضي أشغال عامة وخدمات وتجارية، دون وظيفة سكنية، مما يُخالف المادة 26 من قانون التخطيط الحضري لعام 2009 والمادة 14 من المرسوم الحكومي 37/2010/ND-CP المؤرخ 7 أبريل 2010.

إزالة "الورم"

المناطق التي بها مشاريع عقارية متأخرة عن الجدول الزمني، بل راكدة منذ سنوات عديدة هي: هانوي، كوانج نينه، فو تو، هوا بينه... في هانوي وحدها، توجد حاليا مئات المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني ولم يتم تنفيذها، ومنها العديد من المشاريع التي حصلت على إنذار أحمر، وبعض المشاريع تم إلغاؤها على الفور من قبل لجنة الشعب في هانوي.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع فونغ فيين للإسكان الفاخر في مقاطعة مي لينه، الذي استثمرته شركة فونغ فيين للخدمات التجارية والسياحية المساهمة. خُصصت أرض للمشروع عام ٢٠٠٨، لكن تنفيذه كان بطيئًا، فأصدرت لجنة هانوي الشعبية القرار رقم ٤٠٥٨/QD-UBND بشأن استصلاح الأراضي، مُلغيةً قرار تخصيص الأرض للمشروع المذكور. بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع أخرى: شركة ترونغ جيانغ للإنشاءات بمشروع بناء فلل حدائق؛ وشركة آنه دونغ المساهمة بمشروع بناء البنية التحتية التقنية لمنطقة فلل صني لايت؛ وشركة فينالاينز فينه فوك العقارية المساهمة بمشروع منطقة فينالاينز الحضرية الجديدة... وأصدرت لجنة هانوي الشعبية قرارًا باستصلاح الأراضي.

لا تزال منطقة الفلل والمنازل في مشروع منطقة تان فيت الحضرية في مقاطعة هواي دوك قليلة السكان.

فيما يتعلق بمشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة الذي استثمرته شركة سونغ ثاو المحدودة، قال السيد ها مينه دوك، نائب رئيس إدارة الأراضي، إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة فو ثو: "في الوثيقة رقم 2308/UBND-KGVX بتاريخ 21 يونيو 2022، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو إدارة الضرائب الإقليمية لتحصيل إيجار الأرض المستحق لشركة سونغ ثاو، وفي الوقت نفسه، كلفت إدارة التخطيط والاستثمار في المقاطعة، ولجنة الشعب في مقاطعة ثانه ثوي والهيئات ذات الصلة بمراجعة وفصل مساحة تبلغ حوالي 37 هكتارًا من إجمالي مساحة المشروع لتنفذها الشركة. وأضاف السيد دوك: في الوقت الحالي، لم ينفذ المستثمر بعد إجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500، لذلك لا يوجد أساس لقياس وفصل المنطقة وفقًا لتوجيهات اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو. في 25 مارس، في عام 2022، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو تو قرارًا بإلغاء شهادة حافز الاستثمار للمشروع المذكور أعلاه.

وقال السيد تران نهو لونغ - مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة كوانج نينه: في الفترة المقبلة، ستواصل كوانج نينه مراجعة وتفتيش وفحص استخدام الأراضي للمشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني، وإطالة أمد إكمال البنية التحتية الفنية، والتعامل معها بحزم واستعادتها وفقًا للقانون، وعدم السماح بتكرار حالة التخطيط "المعلق" والمشاريع "المعلقة" ومنع ومكافحة مصالح المجموعة والسلبية وخسارة الميزانية وإهدار موارد الأراضي، والمساهمة في صحة سوق العقارات.

هذه بعض المشاريع النموذجية التي ألغت السلطات المحلية تنفيذها بحزم ونفذتها بموجب القانون. ومع ذلك، لا يزال هناك العديد من المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني، ومُددت عدة مرات، ومليئة بالأعشاب الضارة، ولكن لم يتم التعامل معها. على سبيل المثال، في كوانغ نينه، هناك العديد من المشاريع مثل: منطقة كاو زانه - ها خانه الحضرية الجديدة؛ مشروع برج باي فيو متعدد الاستخدامات التجاري والشقق الخدمية (مدينة ها لونغ) ... المتأخرة عن الجدول الزمني. بالإضافة إلى ذلك، تم تنفيذ العديد من المشاريع العقارية ولكن معدل الإشغال ليس مرتفعًا، والعديد من الفيلات والمتاجر لديها ملاك ولكن لم يتم إسكانهم، مما يظهر علامات التدهور، مما يتسبب في هدر الموارد وفقدان الجمال الحضري.

قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هالونج، السيد نجوين هو نها: "في الآونة الأخيرة، نفذت المدينة مراجعة حاسمة وأبلغت واقترحت على المقاطعة النظر في عشرات المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني والتي تنتهك القانون ومعالجتها وإلغاءها، من أجل تجنب حالة "الاستيلاء على الأرض" لفترة طويلة، مما يسمح للأعشاب بالنمو، مما يتسبب في إهدار موارد الأرض، ويؤثر على الصرف الصحي البيئي والمناظر الطبيعية الحضرية.

بالنسبة للمشاريع العقارية، وخاصة العقارات الراقية، يتعين على السلطات المحلية اتخاذ تدابير قوية لتفتيش ومعالجة المشاريع التي بها مخالفات خطيرة، وتقدم بطيء، وتستمر لسنوات عديدة، والقضاء بشكل جدي على المشاريع ذات التخطيط السيئ، والإمكانات المالية المحدودة، و"الاستيلاء على الأراضي" عمدا دون تنفيذ.

نحن بحاجة إلى التخلص من العقلية التي تقول أنه إذا كان لدى هذه المقاطعة مشروع عقاري راقي، فلا بد أن يكون لدى مقاطعتنا واحد أيضاً.

الدرس الثالث: الإقامة مؤقتًا في فيلا بمليون دولار

يعيش الأشخاص ذوو الدخل المنخفض في فيلات بملايين الدولارات، ويستأجرون الفيلات والمتاجر للعيش فيها، ويفتحون متاجر البقالة، ويبيعون الخضروات، ويفتحون حانات البيرة... لممارسة الأعمال التجارية لكسب العيش، إنها مزحة ولكنها موجودة في معظم المناطق الحضرية (KDT) التي من المتوقع أن تكون صالحة للعيش ومتحضرة وحديثة.

تحويل الفلل والبيوت التجارية إلى... "أسواق"

ليس من الصعب أن نرى أن العديد من الفيلات والمتاجر ذات الواجهات الواسعة، بجوار المناطق السكنية أو أسفل المباني السكنية في هانوي، تُستخدم غالبًا للإيجار لفتح المقاهي والمطاعم ومحلات البقالة ومحلات الوجبات السريعة ومحلات الأطعمة الطازجة وما إلى ذلك. هذا ليس محظورًا بموجب القانون، ولكنه خلق عن غير قصد مظهرًا رثًا للمناطق الحضرية التي تعتبر متحضرة وحديثة.

وفي الجوار، يستأجر الناس محلات تجارية لفتح متاجرهم ومتاجرهم... لممارسة أعمالهم التجارية.

قال السيد نجوين كوانغ ترونغ، أحد سكان منطقة هواي دوك، والذي استأجر متجرًا في منطقة تان تاي دو الحضرية الجديدة، مقاطعة دان فونغ: "استأجرتُ أنا وصديقيّ المتجر لبيع الوجبات السريعة والقهوة... في البداية، استأجرناه لبيع البضائع مقابل 5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا (مستأجر من المؤجر - PV). لاحقًا، ولأننا كنا نبيع ليلًا، اضطررنا لدفع مليوني دونج إضافيين شهريًا للمبيت.

وقال أحد "سماسرة الخدمات" المتخصصين في تأجير المحلات التجارية هنا: إن المستأجرين هم في الغالب عمال من المحافظات، وهم يستأجرون بأسعار رخيصة لفتح محلات إفطار، وبيع الخضار، وحانات البيرة... الإيجار غير ملزم، ولا حاجة لإيداع مبلغ كبير من المال، وعندما يأخذه المالك، يجب إعادته.

تركيز صغار التجار على استئجار المحلات التجارية لتنظيم أعمالهم حوّل هذا المكان إلى سوقٍ عشوائي للسلع المستعملة. قال أحد سكان مبنى شقق HHA في منطقة تان تاي دو الحضرية: "البيع والشراء مريح، ولكن كل صباح وفي عطلات نهاية الأسبوع، يزدحم السوق بالمشترين والبائعين، وتتحرك العديد من المركبات داخل وخارج المنطقة الحضرية، مما قد يُسبب مشاكل في السلامة المرورية. هذا ناهيك عن انتشار مياه الصرف الصحي والقمامة في هذه المحلات... إنها قذرة للغاية".

لاحظ الصحفيون الذين زاروا بعض المناطق الحضرية في مقاطعات هواي دوك، وجيا لام، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وهوانغ ماي، انتشار ظاهرة الفلل والبيوت التجارية المؤجرة من قِبل الملاك في كل مكان، ولكل مكان خصائصه وأسعار إيجاره المختلفة. لكن جميعها تشترك في شيء واحد: أنها ساهمت في جعل مظهر المنطقة الحضرية المتحضرة والحديثة أكثر بؤسًا.

في مقاطعات ومدن هاي فونغ، وفو ثو، وها نام، وهونغ ين، وثانه هوا... الوضع ليس متفائلاً تماماً. فرغم انخفاض عدد المستأجرين وانخفاض الأسعار، لا يزال الوضع فوضوياً للغاية. في هذه الأثناء، تكسوها الأعشاب وتظهر عليها علامات التدهور.

العديد من "لا" في الفيلات التي تبلغ قيمتها مليون دولار

بصفتنا مستأجرين فيلا للإقامة المؤقتة، قادتنا السيدة نجوين ثي بيتش في جولة بمنطقة نام آن خانه الحضرية، حي هواي دوك، مدينة هانوي. هناك، رأينا بعض الفلل والبيوت التجارية يسكنها سكان. على الرغم من أن الواجهة الخارجية للفيلا لم تكن مكتملة بعد، إلا أن الأبواب كانت مُركّبة مؤقتًا بألواح بلاستيكية، وبعضها مصنوع من صفائح حديدية رقيقة مموجة... أما في الداخل، فكانت الملابس تُعلّق عشوائيًا، وأماكن النوم مصنوعة مؤقتًا من ألواح خشبية من قِبل العمال، وفي بعض الأماكن، كانت الحصائر مفروشة على الأرضية الخرسانية، وكان المطبخ مُجهّزًا مؤقتًا، وبشكل أكثر تحديدًا، لم يكن هناك مرحاض مناسب.

سألت السيدة بيتش: "كم عدد الأشخاص الذين تخططون لاستئجار الفيلا؟ إذا كان عدد الأشخاص كبيرًا، يُفضّل استئجار الفيلا كاملةً، مساحتها تتراوح بين ٢٠٠ و٣٠٠ متر مربع، والسعر حوالي ٦-٨ ملايين دونج شهريًا فقط، ويمكنك استئجار أي عدد تريده من الأشخاص. إذا وافقت، فأخبرني لأتصل بالمالك."

معظم العمال يأتون من نغي آن، ثانه هوا، نام دينه، فينه فوك، توين كوانغ... يعيشون في فيلات ومتاجر، وخلال النهار يعملون كعمال نظافة وبناء وميكانيكيين... وفي الليل يتجمعون في فيلات بملايين الدولارات ولكنهم "يفتقرون" إلى كل شيء: لا كهرباء، ولا مياه نظيفة، والمراحيض لا تعمل...

حياة مؤقتة في فيلا بمليون دولار لعامل مستقل - صورة فوتوغرافية بواسطة نغوك فو

لي خاك نام (من ثانه هوا) يقيم حاليًا مؤقتًا في فيلا بمنطقة هوانغ ماي. قال: "تركتُ المدرسة في الصف التاسع ولحقتُ بجاري هنا للعمل كعامل بناء. الآن أنا عامل بناء. لولا دعم الجميع وتوجيههم، لما كنتُ أعرف أين كنتُ الآن".

في هذه الأيام، يقضي الطلاب عطلتهم الصيفية، ويصطحب آباؤهم العديد من الأطفال إلى هانوي، ولأول مرة، يحصلون على فرصة الإقامة في فيلا فاخرة مع والديهم. قالت السيدة لي ثي هاي (من نغي آن): ابنتي في إجازة صيفية، وقالت إنها تفتقد والديها، فعدتُ لأخذها إلى هنا للعب. لا يوجد مكيف هواء، وفي بعض الأيام يكون الجو حارًا جدًا لدرجة أنني لا أستطيع النوم حتى وقت متأخر من الليل. أشعر بالأسف على ابنتي، لكن لا خيار أمامي. أخطط لتركها لمدة أسبوع أو أسبوعين، ثم إعادتها إلى مسقط رأسها لتعيش مع جديها.

قالت السيدة هوانغ ثي سي، الطاهية الرئيسية التي تطبخ لأكثر من 30 عاملاً: "البيت الداخلي أكثر سعادة هذه الأيام. هناك خمسة أطفال يصطحبهم آباؤهم للعب. خلال النهار، أطبخ وأقوم بدور المربية. والجميل في الأمر أن كل واحد منهم ينحدر من بلدة مختلفة، لكنهم يلعبون معًا بروح الفريق الواحد ويتفاعلون مع بعضهم البعض."

في بعض المناطق الحضرية في هوا بينه، ها نام، كوانج نينه... هنا، يعيش العمال ذوو الدخل المنخفض مؤقتًا في فيلات،

لا تزال المتاجر قائمة، وإن لم تكن كثيرة. عندما تواصلنا معهم كمراسلين، رفضوا الإجابة، أو في بعض الحالات طلبوا منهم عدم الإفصاح عن أي معلومات أو التقاط صور... خوفًا من أن المالك أو المستثمر لن يستمر في تأجيرها.

(ملاحظة: تم تغيير أسماء الشخصيات في هذه المقالة لحماية الخصوصية).

الدرس الرابع: تحسين المؤسسات ورفع قيمة العقارات الراقية إلى قيمتها الحقيقية

يتعين على مطوري ومستثمري المشاريع العقارية التضحية بالفوائد الصغيرة قصيرة الأجل من أجل تحقيق فوائد طويلة الأجل، وإعادة هيكلة الأعمال بشكل استباقي، والتركيز على المشاريع الأساسية، وتخفيض الديون، وضبط سندات الشركات بشكل جيد، والحد من الاعتماد المفرط على مؤسسات الائتمان. أما بالنسبة لهيئات الإدارة، فتحتاج الدولة إلى استكمال نظام قانوني شفاف قريبًا، من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي، وتقسيم صلاحيات الإدارة بوضوح، وتجنب التداخل وغياب الترابط كما هو الحال حاليًا.

التضحية بالفوائد الصغيرة

تُعطى الشركات الأولوية القصوى للفوائد، والتضحية بالفوائد قصيرة الأجل من أجل الفوائد الشاملة طويلة الأجل خيارٌ صعبٌ للغاية. أما بالنسبة للشركات المتخصصة في العقارات الفاخرة، فمن الضروري التحلي بالشجاعة والبصيرة والفهم لمواجهة الحاجة إلى التضحية بالمشاريع غير المربحة أو منخفضة الربحية، وفي الوقت نفسه، إعادة هيكلة الأعمال، وتخفيض الديون، والتركيز على الأعمال الرئيسية، المشاريع الأساسية... هذا هو القرار الحكيم.

السيد دينه فان نغي، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة فينابول المساهمة، وهي وحدة ذات خبرة طويلة في تطوير المشاريع العقارية، صرّح بصراحة قائلاً: ينبغي على شركات العقارات اغتنام هذه الفرصة لإعادة النظر في وضعها المالي، وإعادة هيكلة الشركة، وتخفيض ديونها، وتقليل اعتمادها على مؤسسات الائتمان، والتخلي بجرأة عن المشاريع عالية المخاطر، وتجنب الاستثمار بشكل متشتت ومجزأ. وتجنب السعي وراء الكميات الكبيرة والتسرع في التطوير، لأنه بمجرد مواجهة الصعوبات، يكون قد فات الأوان للتراجع.

بالنسبة للمستثمرين، بالإضافة إلى امتلاك المال، من الضروري دراسة الجوانب القانونية للمشروع العقاري الذي تنوي الاستثمار فيه أو شرائه بغرض السكن طويل الأمد بعناية. هذا ليس صعبًا، ولكنه يتطلب من المستثمرين التفكير بجدية لتجنب "انتظار ضياع المال لبناء الحظيرة". في الواقع، يوجد حاليًا العديد من المشاريع العقارية الفاخرة التي، على الرغم من بنائها، حتى لانتقال العملاء إليها، لم تكتمل الإجراءات القانونية، ولم يتم تنسيق البنية التحتية. هذا يؤدي إلى حالة تكون فيها الفلل والبيوت التجارية مملوكة، لكن لا أحد يسكنها، وتُترك مهجورة، مغطاة بالعشب، مما يُهدر الموارد.

يتعين على شركات العقارات المحلية شد الأحزمة، وخفض الديون، وتقليل الاعتماد على مؤسسات الائتمان، وخفض المشاريع عالية المخاطر بجرأة، وليس الاستثمار بطريقة متفرقة ومجزأة - صورة توضيحية.

ينبغي على المحليات أيضًا اختيار المستثمرين ذوي السمعة الطيبة والإمكانات المالية القوية بعناية، وتجنب اتباع التوجهات السائدة، وتجنب عقلية تطوير العقارات الفاخرة عشوائيًا، دون تخطيط وتوجيه. فهذه عقلية خاطئة قد تؤدي إلى عواقب وخيمة لاحقًا. بالإضافة إلى ذلك، تحتاج المحليات إلى تعزيز الرقابة والتفتيش، والتعامل بشفافية مع المستثمرين الذين يخالفون اللوائح، ويؤخرون التقدم، بل ويلغون المشاريع، وتجنب التخلي عنها، مما يتسبب في هدر الموارد، بينما تخسر الدولة عائدات الضرائب والرسوم.

نحتاج إلى "يد " الدولة

في الواقع، لطالما كان سوق العقارات عمومًا، والعقارات الفاخرة خصوصًا، سوقًا "مُتساهلة" من حيث الأسعار، في حين لا تزال الضرائب والرسوم المفروضة على هذا القطاع منخفضة، ولا تتناسب مع وتيرة تطور السوق، مما يؤدي إلى مضاربات مُتفشية وتضخم في الأسعار، مما يُصعّب على ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية الحصول عليها. ناهيك عن التفاوت الواضح في أسعار العقارات بين المناطق الحضرية والريفية، حتى في المدن الكبرى مثل هانوي وهاي فونغ ومدينة هو تشي منه وغيرها. لذلك، يرى العديد من خبراء العقارات أن على الدولة أن تُشارك بشكل مباشر في تنظيم سوق العقارات، لأنها تمتلك حاليًا ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة عليه.

وفقاً للعديد من الخبراء، يشهد سوق العقارات الفاخرة حالة من الجمود، مما يؤدي إلى اختلال في العرض والطلب، مما يُضعف زخم نمو العديد من القطاعات الأخرى. لذلك، من الضروري فتح سوق العقارات فوراً، مما يزيد من تدفق الأموال من الداخل والخارج إلى قطاع العقارات، ويضمن سير عمليات الشراء والبيع ودمج الشركات والمشاريع العقارية وفقاً لقواعد السوق، مما يُسهم في تعزيز النمو الاقتصادي ويؤثر إيجاباً على نمو جميع القطاعات الأخرى.

"

وأشار القرار 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة المركزية بتاريخ 16 يونيو 2022 إلى: "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق الزخم لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، وهو ما من المتوقع أن يكون له تأثير قوي على العديد من جوانب سوق العقارات الفيتنامية في الفترة المقبلة.

ومن ناحية أخرى، ورغم حل الإجراءات الإدارية اللازمة للشركات لتنفيذ مشاريع الأراضي، إلا أنها لا تزال معقدة وطويلة الأمد.

تتكرر هذه الدورة الخبيثة مرارا وتكرارا، من مشروع إلى مشروع، ومن مؤسسة إلى مؤسسة، سنة بعد سنة... ولهذا السبب هناك مقولة "الخوف من عدم وجود أساس قانوني كاف"، أو "انتظار التعليمات من الرؤساء"، مما يتسبب في تعثر مشاريع الاستثمار، وعدم القدرة على تنفيذها، والتسبب في عدم استخدام الموارد الاجتماعية بشكل فعال.

فيما يتعلق بدعم رأس المال الاستثماري، قال أحد رجال الأعمال المتخصصين في تطوير المشاريع العقارية (لم يُذكر اسمه): "تبذل مؤسسات الائتمان حاليًا جهودًا حثيثة لتأجيل وتمديد أقساط ديون الشركات. وجهت الحكومة بـ"تخفيف" القيود الائتمانية على العقارات، ولكن برأيي، ينبغي أن يصاحب ذلك رفع الحظر عن السندات للشركات. حاليًا، يصعب علينا الحصول على قروض مصرفية. لقد انتشرت عقلية الخوف في كل مكان، وهي معرضة لخطر التحول إلى "مرض اجتماعي".

ويرى العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى المشاركة المباشرة في تنظيم سوق العقارات، لأن الدولة تملك حاليا ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة على ذلك.

إن استكمال المؤسسات والسياسات المتعلقة بإدارة الأراضي واستخدامها بطريقة متزامنة ومتسقة مع مؤسسات تطوير اقتصاد السوق الموجه اشتراكيًا، سيفتح موارد الأراضي، ويساعد الدولة على إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها لضمان الاستخدام الأكثر اقتصادًا واستدامة وفعالية. وللقيام بذلك، يجب أن يضمن استكمال التعديلات على قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وما إلى ذلك التزامن والوحدة، وهو مطلب عاجل. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تحسين تنظيم جهاز إدارة أراضي الدولة، وضمان التبسيط والوحدة، والقضاء على الوسطاء، وتعزيز اللامركزية وتفويض السلطة، مصحوبة بآلية للتفتيش والإشراف والرقابة على السلطة.

مندوب دانغ بيش نجوك - وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة هوا بينه

ضرورة حل مشكلة المشاريع المتوقفة والمتأخرة

يعتمد مشروع قانون الأراضي (المعدل) المقدم إلى هذه الدورة الخامسة على تجميع بعد مشاورات واسعة النطاق مع جميع السكان. أنا شخصياً أقدر عالياً الجهود التي تبذلها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تجميع وجمع آراء الناخبين والمواطنين على الصعيد الوطني، بناءً على الفحص والتقييم والتعديل لمشروع قانون الأراضي (المعدل) المقدم إلى الجمعية الوطنية الخامسة عشرة في هذه الدورة الخامسة.

ويحتاج مشروع القانون إلى معالجة مسألة المشاريع الموقوفة والمؤجلة. على سبيل المثال، يوجد حاليًا في العديد من المحافظات والمدن العديد من المشاريع التي تم منحها تراخيص استثمارية، ولكن بسبب العديد من العوامل الموضوعية، يتم تنفيذها ببطء أو يتم تنفيذ خطوات إجرائية قليلة فقط، ثم لا يتم تنفيذها لمدة 5 سنوات، أو حتى 10 سنوات، مما يسبب هدرًا لموارد الأرض وإحباطًا للأهالي.

آمل أن يتضمن مشروع قانون الأراضي (المعدل) هذه المرة لوائح صارمة ومحددة لمساعدة المحليات على التعامل مع هذه القضية بشكل أساسي وشامل. لأنه في الماضي كانت العديد من المشاريع متوقفة ومتأخرة عن الجدول الزمني، ولكن عند التفتيش والتدقيق، لا تزال لدى المستثمرين أسباب: تم تنفيذها جزئياً أو بسبب ظروف موضوعية.

المحامي نجوين هونغ باخ - مدير شركة هونغ باخ وشركاه للمحاماة ذ.م.م

كن حذرا عند استثمار الأموال

وفي الوقت الحالي، وفي ظل الوضع الاقتصادي الحالي، لا يزال الاستثمار العقاري وجهة آمنة للمستثمرين. ولذلك، فإن المشاريع العقارية تجتذب الكثير من الاهتمام. لذلك، فإن البحث بعناية في المشاريع العقارية، وخاصة العقارات الراقية، أمر ضروري للغاية ومفيد للمستثمرين.

ومع ذلك، يجب على المستثمرين العقاريين توخي الحذر عند "وضع الأموال". أولاً، يجب عليهم البحث بعناية في شرعية المستثمر وعلامته التجارية وسمعته. ثانياً، يجب أن يعرفوا مدى تقدم المشروع، لذلك يحتاج المشترون إلى مراقبة وتحديث تقدم البناء في المشروع لتجنب المخاطر التي قد تؤثر على حقوقهم ومصالحهم. ثالثًا، شرعية المستندات مثل: رخصة استثمار المشروع، رخصة البناء... يحتاج المشترون إلى الانتباه إلى المستندات المذكورة أعلاه، لأنه عندما يكون هناك نزاع، سيكون من الأسهل التعامل مع الحقوق. رابعا، محتوى شروط العقد والتكاليف الأخرى. يجب على مستثمري المشاريع العقارية قراءة وفهم شروط الاتفاقية المنصوص عليها في العقد بعناية قبل التوقيع على العقد واتخاذ القرار "بإيداع الأموال".

السيدة دو ثو هانغ - مدير أول، قسم الأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

انتبه إلى شرعية المشروع

إن المعروض الذي يتم بيعه مباشرة من المستثمرين في المشاريع الحالية في القطاع الفاخر محدود للغاية، ويمكن القول إنه نادر، في حين أن عدد المشاريع العقارية التي تم إطلاقها حديثًا يمكن إحصاؤها على الأصابع، ويرجع ذلك جزئيًا إلى تأثير الأزمة المالية العالمية، وجزئيًا لأن العديد من المشاريع لم تكتمل أو تواجه صعوبة في استكمال الإجراءات القانونية لبدء البناء... هذه هي الأسباب الرئيسية التي تجعل المعروض من العقارات الراقية في المستقبل محدودًا.

ومع ذلك، يحتاج المستثمرون إلى التزود بأوضح المعلومات حول المشروع، وفي الوقت نفسه، يجب أن تكون هناك التزامات محددة، تربط العديد من الأطراف معًا. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون الإطار القانوني شاملاً وكاملاً وواضحاً ومزوداً بتعليمات مفصلة... للمساعدة في تطهير المستثمرين وتعزيز التنمية المستدامة للسوق، وتجنب خلق العديد من التقلبات في الأسعار، مع ضمان مصالح الدولة.

مصدر: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html