"ملايين الدولارات من "الملعب" لا تزال مهدرة"

[إعلان 1]

الدرس الأول: الواقع المحزن

لم يكن سوق العقارات قاتماً كما هو الحال الآن. لقد بدأ عدد قليل من المشاريع العقارية الجديدة، في حين أصبحت المشاريع القديمة "غير نشطة" تقريبًا، والعديد من طوابق العقارات تعمل فقط على مستوى منخفض وأحيانًا تضطر إلى الإغلاق، مما يؤدي إلى اضطرار الآلاف من الموظفين إلى ترك وظائفهم. وبالإضافة إلى ذلك، تتزايد ديون الشركات وديون السندات، وهي معرضة لخطر "الانفجار" في أي وقت.

لقد بردت الجاذبية "السحرية"

يعد قطاع العقارات بشكل عام وسوق العقارات الراقية بشكل خاص أحد القطاعات الاقتصادية الرئيسية، ويساهم بشكل كبير في نمو الناتج المحلي الإجمالي للبلاد ككل. بالإضافة إلى ذلك، يساعد القطاع العقاري ملايين العمال على الحصول على وظائف ودخل، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالعديد من الصناعات: إنتاج مواد البناء، والسياحة والمنتجعات، والخدمات المصرفية والمالية، والبناء... ومع ذلك، في سياق الائتمان الخاضع لرقابة مشددة، إلى جانب عدد من الصعوبات القانونية التي لم يتم حلها، فإن مستثمري المشاريع العقارية ليسوا أقوياء ماليًا بما يكفي، والوثائق القانونية ليست كاملة، لذلك لا يدفع "العملاء" بالسرعة والسهولة كما في السابق. وقد أدى هذا إلى تباطؤ المبيعات، وسوق العقارات على وشك السقوط الحر، مما يخلق مشهدًا قاتمًا غير مسبوق.

في الآونة الأخيرة، وبسبب تأثير جائحة كوفيد-19، واجه الاقتصاد العالمي صعوبات، كما أثر التضخم، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة المصرفية بشكل عميق على سوق العقارات، وخاصة قطاع العقارات الراقية. ولم يتم ترخيص العديد من المشاريع العقارية الجديدة، في حين أن المشاريع القديمة متأخرة عن مواعيدها، مما أدى إلى ندرة العرض بشكل متزايد. في هذه الأثناء، تم بيع العديد من المشاريع العقارية ولكن المستثمرين لم يستكملوا تنفيذها كما هو مخطط لها، مما أدى إلى سلسلة من الفيلات المهجورة المليئة بالعشب المتضخم، مما تسبب في الهدر.

الصورة 1.jpg — فيلا مهجورة، مليئة بالعشب، تهدر الموارد

يعتقد العديد من المستثمرين الأجانب أن سوق العقارات في فيتنام يتميز بعدد كبير من السكان والطلب الكبير على العقارات، وهو ما يشكل دائمًا سببًا جذابًا لهم لمتابعته. تعمل فيتنام على تعزيز التحضر في حين أن الحكومة عازمة على بناء صناعة خالية من الدخان كخطوة نحو التنمية. علاوة على ذلك، يتزايد عدد العملاء رفيعي المستوى، وهم يعتبرون هذا قناة استثمارية ذات إمكانات ربح عالية، على الرغم من أنها محفوفة بالعديد من المخاطر.

"
وبحسب بيانات وزارة التخطيط والاستثمار، فإن رأس المال الأجنبي المباشر المسجل المستثمر في العقارات بلغ 2.6 مليار دولار أمريكي فقط في عام 2021، لكنه ارتفع بحلول عام 2022 إلى 4.5 مليار دولار أمريكي، ولا يزال الربع الأول من عام 2023 يحمل علامات إيجابية. يعد القطاع العقاري ثاني أكبر قطاع يجذب رأس المال الأجنبي المباشر بعد قطاع التجهيز والتصنيع.

قال السيد لي مينه هيب، تاجر عقارات راقية في منطقة نام تو ليم: "استثمرتُ أنا وصديقيّ معًا. قبل بضع سنوات، حققنا أرباحًا جيدة ووفرنا سيولة سريعة، ولكن منذ عام ٢٠٢١ وحتى الآن، لم نشترِ أي فلل أخرى، كما أن بعض الفلل التي كنا نملكها سابقًا لم تُبع بعد. ورغم أن بعض الأشخاص طلبوا الشراء، إلا أنهم عرضوا سعرًا منخفضًا جدًا". وأضاف السيد هييب: "لحسن الحظ، عندما اشتريناها، لم نقترض مالًا من البنك. لو اقترضنا المال واضطررنا لدفع الفوائد حتى الآن، لاضطررنا لبيعها على وجه السرعة".

ومن الواضح أن سوق العقارات في الوقت الحالي لم يعد في ذروته كما كان قبل سنوات عديدة.

هل العرض والطلب افتراضيان؟

ويقول خبراء العقارات إن المخزون من العقارات الراقية (وخاصة الفلل) كبير جداً. ومع ذلك، فإن العرض الجديد سوف يصبح نادرًا بشكل متزايد نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من مشاريع العقارات الراقية المرموقة ذات الإمكانات المالية الكافية التي يتم تنفيذها. وفي الوقت نفسه، انخفض العرض من الفلل والبيوت التجارية (نموذج الإسكان الممزوج بالأعمال التجارية) في هانوي والمقاطعات الشمالية بشكل حاد. حاليا، العرض الرئيسي هو في المشاريع العقارية المنفذة قبل عام 2020. ومن عام 2021 إلى الربع الأول من عام 2023، تم تنفيذ عدد قليل فقط من المشاريع العقارية المتعلقة بالقطاع الراقي، في حين أن هذا القطاع مخصص بشكل أساسي للطبقة العليا وليس للأشخاص ذوي الدخل المنخفض. ونتيجة لذلك، أصبحت السوق الكئيبة بالفعل أكثر كآبة.

علق السيد دينه فان تروي - مدير المبيعات في شركة داي فونج للاستثمار والإنشاءات العقارية المساهمة: كان المعروض من الفلل والمنازل في هانوي في نقص مستمر لفترة طويلة، في حين أن العرض الجديد في عام 2022 وأوائل عام 2023 يأتي بشكل أساسي من المشاريع الجارية ويتركز في ضواحي هانوي. في بعض النواحي، سوف يوفر ذلك المزيد من المنتجات للسوق، ولكن لن يكون هناك الكثير للاختيار من بينها.

الصورة 2.jpg — *مشروع منطقة فيلا ثوي سان هيل في حي باي تشاي، المدينة. ها لونغ (كوانغ نينه) العديد من المشاريع غير المكتملة*

وبحسب استطلاع أجراه مراسلون في مقاطعة كوانج نينه، فإن المعروض من الفلل والبيوت التجارية لا يزال وفيرًا، ولكن بشكل رئيسي من مشاريع العقارات القديمة مثل: مجموعة BIM، ومجموعة Geleximco، ومجموعة Tuan Chau... وتقريباً لا يتم تنفيذ أي مشاريع عقارية جديدة، وقد وصل العرض الجديد إلى أدنى مستوياته.

وفي الوقت نفسه، فإن العرض في مناطق ها نام، وباك نينه، وفو ثو، وهاي فونج، وهوا بينه... ليس واعداً للغاية أيضاً. وفي هذه المحافظات والمدن، هناك عدد قليل من مشاريع العقارات الراقية، وحجم المعاملات محدود، وفي السنوات الأخيرة، تم تنفيذ عدد قليل جدًا من مشاريع العقارات الراقية. في حين أن المشروع القديم يعمل في حالة توقف تام، فإن العديد من الفيلات والمتاجر لها مالكين ولكنها لا تُستغل، مما يؤدي إلى التخلي عنها، والتسبب في الهدر والتسبب في شرور اجتماعية محتملة.

هذا هو العرض، ومن حيث الطلب، يقول الخبراء إن اتجاه الفلل والبيوت التجارية المرتبطة بالمساحات الخضراء والمرافق المثالية، والتي تقع في مجمع واتصال مروري مريح، سيكون الخيار الأول للعملاء. علاوة على ذلك، فإن معدل التحضر ومعدل النمو السكاني الطبيعي وصعود الطبقة المتوسطة والعليا هي أيضًا القوى الدافعة الرئيسية لتعزيز الطلب على استهلاك الفلل في الفترة المقبلة.

في الواقع، بمجرد أن يتعافى الاقتصاد بقوة بعد جائحة كوفيد-19، يتم تنفيذ سياسات الحكومة لإزالة العقبات والصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل جدي من قبل المحليات، بالإضافة إلى تخفيف "غرفة الائتمان"، وضمان السندات المؤسسية، ثم ستتمكن الشركات والأفراد قريبًا من الوصول إلى رأس المال اللازم، ومن هناك، سيتم نشر المشاريع العقارية وتوفير مجموعة متنوعة من المنتجات العقارية الراقية: عقارات الفلل، والمتاجر، والمنتجعات، والرعاية الصحية... إلى السوق، ستكون القوة الشرائية والبيعية لسوق العقارات نابضة بالحياة مرة أخرى.

تظهر عمليات الاندماج والاستحواذ

هذا قانون طبيعي، القوي يغلب الضعيف، واكتساب الضعيف ودمجه في القوي هو أمر طبيعي في قطاع العقارات في الآونة الأخيرة. لكن في الآونة الأخيرة ظهرت "أسماك قرش" من داخل البلاد وخارجها، قامت من خلال صناديق استثمارية عديدة أو باستخدام النقد بشراء مشاريع عقارية راقية ومشاريع نظيفة قانونيا من أجل التنمية.

من الواضح أنه منذ بداية عام 2023 وحتى الآن، تم تقسيم شركات العقارات الفيتنامية إلى 4 مجموعات نموذجية: المخاطرة والتوازن والإمكانات و"اللاعبين الجدد". ومن بين هؤلاء، تضم مجموعة "اللاعبين الجدد" شركات وصناديق استثمارية... تبحث عن فرص لاختراق سوق العقارات من خلال عمليات الدمج والاستحواذ.

وتشمل الأمثلة النموذجية مجموعة FLC، وتان هوانج مينه... وبعد أن تورط قادتهم في مشاكل قانونية، أرادت سلسلة من "الكبار" القفز إلى المشاريع المحتملة لهذه الشركات. انفصلت شركة بامبو للطيران رسميًا عن مجموعة FLC، مما أدى إلى تعرض العديد من مشاريع العقارات التابعة لهذه المجموعة في كوانج نينه، وثانه هوا، وتاي نجوين، وفينه فوك، وفو تو... لخطر التوقف عن التنفيذ أو الاضطرار إلى الانتقال إلى شركاء آخرين لمواصلة البحث وتنفيذ المشروع.

*تجذب العديد من المشاريع العقارية المحلية الراقية في الوقت الحالي المستثمرين الأجانب.*

وبالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من عمليات الاستحواذ الأخرى قيد التفاوض. وبحسب العديد من الخبراء الاقتصاديين والعقاريين، فإنه مع ركود سوق العقارات الحالي، إلى جانب الوضع المالي الصعب، فإنه إذا استمر هذا الوضع، فإن العديد من مستثمري المشاريع لن يكون لديهم المال الكافي لتحويل مسارهم، وقد يضطرون إلى التفكير في نقل أو بيع مشاريعهم العقارية. ناهيك عن أن العديد من الشركات وصناديق الاستثمار الأجنبية تستعد للأموال وتنتظر الفرصة للاستحواذ على مشاريع عقارية محلية عندما تواجه الشركات صعوبات وتضطر للبيع.

السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في المدينة. تقترح جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA): أن تدرس الحكومة واللجنة الدائمة للجمعية الوطنية السماح للمؤسسات بنقل مشاريع العقارات بموجب الآلية التجريبية المنصوص عليها في القرار رقم 42/2017/QH14 المؤرخ 21 يونيو 2017 للجمعية الوطنية. وبحسب السيد تشاو، فإن هذا القانون، إذا تم تنفيذه، سوف يحل صعوبات التدفق النقدي والسيولة بالنسبة لشركات العقارات، بما في ذلك الشركات التي تصدر سندات على وشك النضج. ومن خلال السماح للشركات بنقل المشاريع وفقاً للاتفاقيات والاحتياجات، تستطيع الدولة تحصيل الضرائب وتعزيز فعالية وكفاءة إدارة الدولة لسوق العقارات، وزيادة الشفافية، والتغلب على حالة نقل المشاريع "السرية" المتخفية في صورة نقل الأسهم، مما يتسبب في خسائر لميزانية الدولة.

وقالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "إن العرض الذي يتم بيعه مباشرة من المستثمرين في المشاريع الحالية في هذا القطاع محدود للغاية، وينبع من العدد القليل من الشقق الجديدة التي يتم طرحها في السوق. ومع ذلك، لا تزال المنازل المتجاورة تشكل خط الإنتاج الرئيسي، تليها الفيلات ثم المنازل التجارية، والتي لا تمثل إلا نسبة صغيرة من إجمالي العرض الحالي.

الدرس الثاني: التسابق نحو "الإنهاء" ببطء
هناك العديد من الأسباب التي يقدمها مستثمرو المشاريع العقارية، ولكن معظمها يعود إلى البطء في إخلاء الموقع، والتغييرات في الآليات القانونية والسياسات الضريبية، بالإضافة إلى ضعف القدرة المالية للعديد من الشركات... مما يؤدي إلى بطء إنجاز المشاريع.

المشاريع العقارية بطيئة التقدم تنتشر على نطاق واسع

تعاني معظم المحافظات والمدن الـ 63 من تأخر تنفيذ مشاريع العقارات، إلا أن قطاع العقارات الراقية يقع بشكل رئيسي في المحافظات والمدن الكبيرة ذات المواقع الجغرافية المواتية وإمكانات استغلال السياحة والنقل وتطوير البنية التحتية.

المنطقة التي بها أكبر عدد من المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني هي هانوي. وبحسب إحصاءات غير كاملة، يوجد في هانوي حاليا مئات المشاريع التي بطيئ تنفيذها، أي ما يعادل مساحة تزيد على 5 آلاف هكتار لم يتم استغلالها، مما يتسبب في هدر كبير.

تأخر تنفيذ بعض المشاريع العقارية لمدة تصل إلى عشر سنوات، مثل: منطقة كيم تشونغ - دي تراش الحضرية (التي أعيدت تسميتها الآن إلى منطقة هينود رويال بارك الحضرية - PV)، في منطقة هوآي دوك. أو منطقة نام آن خان الحضرية التابعة لشركة سونغ دا لتطوير المناطق الحضرية والصناعية (سوديكو)، والتي تم الترويج لها ذات يوم باعتبارها جنة حية. ولكن أعمال تنظيف الموقع لم تكتمل بعد، ولا تزال العديد من الفلل والبيوت مهجورة، مما يتسبب في هدر الموارد. وقال ممثل وسائل الإعلام في سوديكو: بسبب تباطؤ سوق العقارات في الآونة الأخيرة، فإن العديد من العملاء الذين يستثمرون في الفلل يمتلكون الأراضي فقط، في انتظار تغييرات إيجابية في السوق. ويؤدي هذا إلى حالة يتم فيها التخلي عن بعض الفيلات، مما يتسبب في فقدان الجمال العام للمشروع.

في فو تو، يبلغ حجم مشروع منتجع المياه المعدنية الساخنة ثانه ثوي، الذي استثمرته شركة سونغ ثاو المحدودة، أكثر من 87 هكتارًا، وهو متأخر عن الجدول الزمني لأكثر من عقدين من الزمن ويحتوي على العديد من الانتهاكات... المشروع مهجور حاليًا ويستخدمه الناس كمكان لرعي الماشية.

صرح السيد تران فان كين، نائب رئيس اللجنة الشعبية لبلدة ثانه ثوي، بصراحة: "تكمن مشكلة مشروع ينابيع ثانه ثوي الساخنة الآن في قدرة المستثمر. يتمتع المشروع حاليًا بموقع نظيف ووثائق قانونية كاملة، ولكن لا يمكن تنفيذه نظرًا لضعف قدرة المستثمر. كما أن منطقتنا متعجلة للغاية لأن آراء الناخبين متعددة، لكن سلطة إدارة المشروع تقع على عاتق مقاطعة فو ثو".

الصورة 4.jpg — *مشروع منتجع المياه المعدنية الساخنة ثانه ثوي مهجور حاليًا ويستخدمه السكان المحليون كمنطقة رعي للماشية.*

ويوجد في مقاطعة ها نام مشروع عقاري لا يقل إثارة، وهو تحويل الأشغال العامة والأراضي الخدمية إلى مساكن تجارية (متاجر) ثم تركها مهجورة. هذا هو المجمع التجاري والسكني لشركة Thang Loi Thanh Liem المحدودة. حتى الآن، تم الانتهاء من البناء الأولي للمشروع، وقد اشترت بعض الأسر منازل وانتقلت إليها، ولم يتم بناء العديد من العناصر في التخطيط، في حين تظهر بعض المشاريع علامات التدهور والهجران.

في إشعار استنتاج التفتيش رقم 161/TB-TTCP المؤرخ 17 يناير 2023 الصادر عن مفتشية الحكومة بشأن مشروع المركز التجاري المعقد لشركة Thang Loi Thanh Liem، خصصت مقاطعة ها نام الأرض ولكنها لم تخضع لشكل مزاد حقوق استخدام الأراضي، منتهكة بذلك المادة 118 من قانون الأراضي لعام 2013. والأمر الأكثر خطورة هو أن هذه المساحة من الأرض مخططة كأرض للأشغال العامة والخدمات والتجارة، دون وظيفة سكنية، وهو ما يخالف المادة 26 من قانون التخطيط الحضري لعام 2009 والمادة 14 من المرسوم الحكومي 37/2010/ND-CP المؤرخ 7 أبريل 2010.

إزالة "الورم"

المناطق التي بها مشاريع عقارية متأخرة عن الجدول الزمني، بل راكدة منذ سنوات عديدة هي: هانوي، كوانج نينه، فو تو، هوا بينه... في هانوي وحدها، هناك حاليا مئات المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني ولم يتم تنفيذها، ومنها العديد من المشاريع التي حصلت على تحذير أحمر وتم حظر عدد قليل من المشاريع من قبل لجنة الشعب بالمدينة. تعافت هانوي على الفور.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع فونغ فيين للإسكان الفاخر في منطقة مي لينه، والذي استثمرته شركة فونغ فيين للخدمات السياحية والتجارة المساهمة. تم تخصيص الأرض للمشروع في عام 2008 ولكن تنفيذه كان بطيئًا، لذلك أصدرت لجنة الشعب بالمدينة... هانوي القرار رقم 4058/QD-UBND بشأن استرداد الأراضي وإلغاء قرار تخصيص الأراضي للمشروع المذكور أعلاه. هناك أيضًا مشروع: شركة Truong Giang Construction Company بمشروع بناء فيلا حديقة؛ شركة آنه دونج المساهمة بمشروع إنشاء البنية التحتية التقنية لمنطقة فيلا ساني لايت؛ شركة فينالاينز فينه فوك العقارية المساهمة مع مشروع منطقة فينالاينز الحضرية الجديدة... لجنة شعب المدينة. قررت هانوي استعادة الأراضي.

*لا تزال الفيلات والمنازل في مشروع منطقة تان فيت الحضرية، منطقة هواي دوك، قليلة السكان.*

فيما يتعلق بمشروع منتجع ثانه ثوي للمياه المعدنية الساخنة الذي استثمرته شركة سونغ ثاو المحدودة، صرّح السيد ها مينه دوك، نائب رئيس إدارة الأراضي والموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة فو ثو، قائلاً: "في الوثيقة رقم 2308/UBND-KGVX بتاريخ 21 يونيو 2022، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو إدارة الضرائب الإقليمية لتحصيل إيجار الأرض المستحق لشركة سونغ ثاو، وفي الوقت نفسه، كلفت إدارة التخطيط والاستثمار في المقاطعة، ولجنة الشعب في مقاطعة ثانه ثوي، والهيئات ذات الصلة، بمراجعة وفصل مساحة تبلغ حوالي 37 هكتارًا من إجمالي مساحة المشروع لتنفذها الشركة. وأضاف السيد دوك: حاليًا، لم ينفذ المستثمر بعد إجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500، لذلك لا يوجد أساس لقياس وفصل المنطقة وفقًا لتوجيهات اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو. في 25 مارس، في عام 2022، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو تو قرارًا بإلغاء شهادة حافز الاستثمار للمشروع المذكور أعلاه.

وقال السيد تران نهو لونغ - مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة كوانج نينه: في الفترة المقبلة، ستواصل كوانج نينه مراجعة وتفتيش وفحص استخدام الأراضي للمشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني، وإطالة أمد إكمال البنية التحتية الفنية، والتعامل معها بحزم واستعادتها وفقًا للقانون، وعدم السماح لحالة التخطيط "المعلق" والمشاريع "المعلقة" بالتكرار ومنع ومكافحة مصالح المجموعة والسلبية وخسارة الميزانية وإهدار موارد الأراضي، والمساهمة في صحة سوق العقارات.

وهذه بعض المشاريع النموذجية التي تم إلغاؤها بشكل حاسم من قبل السلطات المحلية لتطبيق القانون. ومع ذلك، لا تزال هناك العديد من المشاريع التي تأخرت عن الجدول الزمني، وتم تمديدها عدة مرات، وتنمو فيها الأعشاب الضارة في البرية، ولكن لم يتم التعامل معها. على سبيل المثال، يوجد في كوانج نينه العديد من المشاريع مثل: منطقة كاو زانه - ها خانه الحضرية الجديدة؛ مشروع برج باي فيو متعدد الاستخدامات التجاري والسكني (مدينة ها لونج)… متأخر عن الجدول الزمني. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من المشاريع العقارية التي تم تنفيذها ولكن نسبة الإشغال ليست عالية، والعديد من الفلل والبيوت التجارية لها مالكيها ولكن لم يتم استغلالها، مما يظهر عليها علامات التدهور، مما يتسبب في هدر الموارد وفقدان الجمال الحضري.

قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هالونج، السيد نجوين هو نها: "في الآونة الأخيرة، نفذت المدينة بحزم المراجعة والإبلاغ واقتراح المقاطعة للنظر في العشرات من المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني والتي تنتهك القانون ومعالجتها وإلغاءها، من أجل تجنب حالة "الاحتفاظ بالأرض" لفترة طويلة للسماح للأعشاب بالنمو، مما يتسبب في إهدار موارد الأرض، مما يؤثر على الصرف الصحي البيئي والمناظر الطبيعية الحضرية.

بالنسبة للمشاريع العقارية، وخاصة العقارات الراقية، يتعين على السلطات المحلية اتخاذ تدابير قوية لتفتيش ومعالجة المشاريع التي تنطوي على مخالفات خطيرة، وتقدم بطيء، وتستمر لسنوات عديدة، والقضاء بشكل جدي على المشاريع ذات التخطيط السيئ، والإمكانات المالية المحدودة، و"الاستيلاء على الأراضي" عمدا دون تنفيذ.

نحن بحاجة إلى التخلص من العقلية التي تقول أنه إذا كان لدى هذه المقاطعة مشروع عقاري راقي، فلا بد أن يكون لدى مقاطعتنا واحد أيضاً.
الدرس الثالث: الإقامة في قصر بمليون دولار
يعيش الأشخاص ذوو الدخل المنخفض في فيلات بملايين الدولارات، ويستأجرون الفيلات والمتاجر للعيش فيها، ويفتحون متاجر البقالة، ويبيعون الخضروات، ويفتحون حانات البيرة... لممارسة الأعمال التجارية لكسب العيش، قد يبدو الأمر وكأنه مزحة ولكنه موجود في معظم المناطق الحضرية (KDT) التي من المتوقع أن تكون صالحة للعيش ومتحضرة وحديثة.

تحويل الفلل والبيوت التجارية إلى... "أسواق"

ليس من الصعب أن نرى أن العديد من الفيلات والمتاجر ذات الواجهات الواسعة، بجوار المناطق السكنية أو أسفل المباني السكنية في هانوي، تُستخدم غالبًا للإيجار لفتح المقاهي والمطاعم ومحلات البقالة ومحلات الوجبات السريعة ومحلات الأطعمة الطازجة وما إلى ذلك. هذا ليس محظورًا بموجب القانون، ولكنه خلق عن غير قصد مظهرًا رثًا للمناطق الحضرية التي تعتبر متحضرة وحديثة.

*وفي الجوار، يستأجر الناس محلات تجارية لفتح متاجرهم ومتاجرهم... لممارسة أعمالهم التجارية.*

قال السيد نجوين كوانغ ترونغ، المقيم في منطقة هواي دوك، والذي استأجر متجرًا في منطقة تان تاي دو الحضرية الجديدة، دان فونغ: "استأجرتُ أنا وصديقيّ المتجر لبيع الوجبات السريعة والقهوة... في البداية، استأجرناه لبيع البضائع مقابل 5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا (مستأجر من المؤجر - PV). لاحقًا، ولأننا كنا نبيع طوال الليل، اضطررنا لدفع مليوني دونج إضافيين شهريًا للمبيت.

وقال أحد "سماسرة الخدمات" المتخصصين في تأجير المحلات التجارية هنا: إن المستأجرين هم في الغالب عمال من المحافظات، وهم يستأجرون بأسعار رخيصة لفتح محلات الإفطار، وبيع الخضروات، وحانات البيرة... الإيجار غير ملزم، ولا حاجة لإيداع الكثير من المال، وعندما يأخذه المالك، يجب إعادته.

إن حقيقة أن التجار الصغار يتجمعون لاستئجار المحلات التجارية لإجراء أعمالهم قد حولت هذا المكان إلى سوق للسلع المستعملة بشكل عفوي. وقال أحد السكان المقيمين في مبنى شقق HHA في منطقة تان تاي دو الحضرية: إن الشراء والبيع مريح، ولكن في كل صباح وفي عطلات نهاية الأسبوع، هناك الكثير من المشترين والبائعين، والعديد من المركبات تدخل وتخرج من المنطقة الحضرية، مما يشكل خطرًا محتملاً على السلامة المرورية. ناهيك عن حقيقة أن المتاجر تنتج مياه الصرف الصحي والقمامة وما إلى ذلك، وهو أمر فوضوي للغاية.

ذهب المراسلون إلى الميدان في بعض المناطق الحضرية في مقاطعات هواي دوك، وجيا لام، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وهوانغ ماي... ووجدوا أن وضع الفيلات والبيوت التجارية التي يؤجرها الملاك... ظهر في كل مكان، ولكل مكان خصائص مختلفة وسعر الإيجار مختلف أيضًا. لكنها جميعها تشترك في أنها تساهم في جعل مظهر المدينة المتحضرة والحديثة أكثر رثاثة.

وفي مقاطعات ومدن هاي فونج، وفو ثو، وها نام، وهونج ين، وثانه هوا... فإن الوضع ليس متفائلاً للغاية. على الرغم من وجود عدد أقل من المستأجرين والأسعار أرخص، إلا أن الأمر لا يزال فوضويًا للغاية. وفي الوقت نفسه، أصبحت المنازل المهجورة مليئة بالعشب وتظهر عليها علامات التدهور.

العديد من "لا" في فيلا بملايين الدولارات

بصفتنا شخصًا يستأجر فيلا للإقامة مؤقتًا، فقد قادتنا السيدة نجوين ثي بيتش في جولة حول منطقة نام آن خانه الحضرية، مقاطعة هواي دوك، المدينة. هانوي. هنا، توجد أحيانًا فيلات ومتاجر صغيرة يسكنها أشخاص. رغم أن الواجهة الخارجية للفيلا لم تكتمل بعد، إلا أن الأبواب مثبتة مؤقتًا بألواح بلاستيكية، وبعض الأبواب مصنوعة من صفائح حديدية مموجة رقيقة... وفي الداخل، يتم تعليق الملابس بشكل عشوائي، ويقيم العمال أماكن نوم مؤقتة بألواح خشبية، وفي بعض الأماكن يتم نشر الحصائر مباشرة على الأرضية الخرسانية، والمطبخ مجهز مؤقتًا وبشكل أكثر تحديدًا، لا يوجد مرحاض مناسب هنا.

سألت السيدة بيتش: "كم عدد الأشخاص الذين تخططون لاستئجار الفيلا؟ إذا كان عدد الأشخاص كبيرًا، يُنصح باستئجار الفيلا كاملةً، حيث تتراوح مساحتها بين ٢٠٠ و٣٠٠ متر مربع، والسعر حوالي ٦ إلى ٨ ملايين دونج شهريًا فقط، ويمكنك اختيار عدد الأشخاص الذين ترغبون في إقامتهم. إذا وافقتم، فأخبروني لأتصل بالمالك."

معظم العمال يأتون من نغي آن، ثانه هوا، نام دينه، فينه فوك، توين كوانغ... يعيشون في فيلات ومتاجر، وخلال النهار يعملون كعمال نظافة وبناء وميكانيكيين... وفي الليل يتجمعون في فيلا بملايين الدولارات ولكنهم "يفتقرون" إلى كل شيء: لا كهرباء، ولا مياه نظيفة، والمراحيض لا تعمل...

الأخ-4(1).jpg — *حياة مؤقتة في فيلا بمليون دولار لعامل مستقل - صورة فوتوغرافية بواسطة Ngoc Vu*

لي خاك نام (من ثانه هوا) يعيش حاليًا بشكل مؤقت في فيلا في منطقة هوانج ماي. قال: "تركتُ المدرسة في الصف التاسع، ولحقتُ بجاري هنا للعمل كعامل بناء. الآن أنا عامل بناء. لولا دعم الجميع وتوجيههم، لا أعرف أين كنتُ سأكون الآن".

في هذه الأيام، يقضي الطلاب إجازتهم الصيفية، ويعود العديد من الأطفال إلى بلداتهم الأصلية مع والديهم، إلى هانوي للعب، وللمرة الأولى يحصلون على الإقامة في فيلات بملايين الدولارات مع والديهم. قالت السيدة لي ثي هاي (من نغي آن): إن طفلي في إجازة صيفية وقال إنه يفتقد والديه، لذا عدت وأحضرته إلى هنا للعب. بدون تكييف الهواء، هناك أيام يكون فيها الطقس حارًا جدًا لدرجة أنها لا تستطيع النوم حتى وقت متأخر من الليل. إنها تشعر بالأسف على طفلها ولكن ليس هناك شيء يمكنها فعله. إنها تخطط لترك طفلها يبقى لمدة أسبوع أو أسبوعين ثم تأخذه مرة أخرى إلى الريف ليعيش مع أجداده.

قالت السيدة هوانغ ثي سي، الطاهية الرئيسية التي تطبخ لأكثر من 30 عاملاً: "البيت الداخلي أصبح أكثر سعادة هذه الأيام. هناك خمسة أطفال يستقبلهم آباؤهم. خلال النهار، أطبخ وأقوم بدور المربية. والجميل في الأمر أن كل واحد منهم ينحدر من بلدة مختلفة، لكنهم يلعبون معًا بروح الفريق الواحد ويتفاعلون مع بعضهم البعض."

في بعض المناطق الحضرية في هوا بينه، ها نام، كوانج نينه... هنا، يعيش العمال ذوو الدخل المنخفض مؤقتًا في فيلات،

لا تزال المحلات التجارية موجودة، على الرغم من عدم وجود الكثير منها. وعندما اقتربنا منهم كمراسلين، رفضوا الإجابة أو في بعض الحالات طلبوا بشكل استباقي عدم الكشف عن المعلومات أو التقاط الصور... خوفًا من أن المالك أو المستثمر لن يستمر في تأجيرهم.

(ملاحظة: تم تغيير أسماء الشخصيات في هذه المقالة لحماية الخصوصية).

الدرس الرابع: تحسين المؤسسات ورفع قيمة العقارات الراقية إلى قيمتها الحقيقية
تحتاج شركات تطوير المشاريع العقارية والمستثمرون إلى التضحية بالفوائد الصغيرة قصيرة الأجل من أجل الفوائد طويلة الأجل، وإعادة هيكلة الشركات بشكل استباقي، والتركيز على المشاريع الأساسية، وخفض الديون، والسيطرة على سندات الشركات بشكل جيد، والحد من الاعتماد المفرط على مؤسسات الائتمان. أما فيما يتعلق بالهيئات الإدارية، فإن الدولة تحتاج إلى استكمال نظام قانوني واضح في أقرب وقت ممكن من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي وتقسيم السلطة الإدارية بشكل واضح لتجنب التداخل والافتقار إلى التماسك كما هو الحال في الوقت الحاضر.

التضحية بالفوائد الصغيرة

بالنسبة للشركات، يتم إعطاء الفوائد دائمًا الأولوية القصوى. إن التضحية بالفوائد قصيرة الأجل من أجل الفوائد الشاملة طويلة الأجل هو في الواقع خيار صعب للغاية. ومع ذلك، بالنسبة للأعمال التجارية المتخصصة في العقارات الراقية، من الضروري أن يكون لديك الشجاعة والرؤية والفهم المؤكد لمواجهة الحاجة إلى التضحية بالمشاريع غير المربحة أو المشاريع ذات الربحية المنخفضة، وفي الوقت نفسه، إعادة هيكلة الأعمال، وخفض الديون، والتركيز على العمل الرئيسي، والمشاريع الأساسية ... هذا هو القرار الحكيم.

السيد دينه فان نغي - رئيس مجلس الإدارة - المدير العام لشركة فينابول المساهمة - وهي وحدة ذات سنوات عديدة من الخبرة في تطوير المشاريع العقارية شارك بصراحة: يجب على شركات العقارات الاستفادة من هذا الوقت للنظر إلى أنفسهم، ويجب إعادة هيكلة الأعمال، وخفض الديون، وتقليل الاعتماد على مؤسسات الائتمان، وقطع المشاريع عالية المخاطر بجرأة، وعدم الاستثمار بطريقة متناثرة ومجزأة. تجنب ملاحقة الكم والتطور المتسرع، لأنه بمجرد مواجهة الصعوبات، سيكون الأوان قد فات للعودة.

بالنسبة لـ"الآلهة"، بالإضافة إلى امتلاك المال، من الضروري دراسة الجوانب القانونية للمشروع العقاري الذي تنوي الاستثمار فيه أو شرائه للإقامة طويلة الأمد بعناية. وهذا ليس صعباً، لكنه يتطلب من المستثمرين التفكير بجدية، لتجنب "إغلاق باب الحظيرة بعد فقدان البقرة". في الواقع، هناك حالياً العديد من المشاريع العقارية الراقية التي تم بناؤها بل وسمحت للعملاء بالانتقال إليها، لكن الإجراءات القانونية لم تكتمل بعد والبنية التحتية لم تتكامل بعد. وهذا يؤدي إلى حالة حيث تكون الفيلات والبيوت التجارية مملوكة لأصحابها ولكن لا أحد يسكنها، وتُترك مهجورة ومليئة بالعشب، مما يتسبب في إهدار الموارد.

يتعين على شركات العقارات المحلية شد الأحزمة، وخفض الديون، وتقليل الاعتماد على مؤسسات الائتمان، وخفض المشاريع عالية المخاطر بجرأة، وليس الاستثمار بطريقة متفرقة ومجزأة - صورة توضيحية.

ويجب على المحليات أيضًا اختيار المستثمرين ذوي السمعة الطيبة والإمكانيات المالية القوية بعناية، وعدم اتباع الاتجاهات السائدة، وتجنب العقلية السائدة لتطوير العقارات الراقية، والافتقار إلى التخطيط والتوجيه. وهذه عقلية خاطئة، والتي يمكن أن تؤدي إلى عواقب كثيرة في وقت لاحق. وبالإضافة إلى ذلك، تحتاج المحليات إلى تعزيز التفتيش والرقابة، والتعامل بصراحة مع المستثمرين الذين يخالفون الأنظمة ويؤخرون التقدم، وحتى إلغاء المشاريع، لتجنب التخلي عنها وإهدار الموارد في حين تفقد الدولة عائدات الضرائب والرسوم.

نحتاج إلى "يد " الدولة

في الواقع، لطالما كانت سوق العقارات بشكل عام والعقارات الراقية بشكل خاص "فضفاضة" من حيث الأسعار، في حين لا تزال الضرائب والرسوم على هذا القطاع منخفضة، وغير متناسبة مع وتيرة تطور السوق، مما يؤدي إلى المضاربة المفرطة وتضخم الأسعار، مما يجعل من الصعب على الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية الحصول عليها. ناهيك عن الفارق في أسعار العقارات بين المناطق الحضرية والريفية، حتى داخل المدن الكبرى مثل هانوي، وهايفونج، ومدينة هوشي منه، وغيرها، هناك أيضًا فروق واضحة. ولذلك يرى العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى المشاركة المباشرة في تنظيم سوق العقارات، لأن الدولة تملك حالياً ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة على هذا الأمر.

وبحسب العديد من الخبراء فإن سوق العقارات الراقية مكتظ، مما أدى إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب، مما أدى بدوره إلى خفض زخم النمو في العديد من الصناعات الأخرى. ومن ثم، فمن الضروري تحرير سوق العقارات على الفور، حيث سيزداد تدفق الأموال من البلدان المحلية والأجنبية إلى العقارات، وستتم عمليات الشراء والبيع ودمج الشركات والمشاريع العقارية وفقًا لقواعد السوق... وبالتالي المساهمة في تعزيز النمو الاقتصادي وخلق تأثيرات جانبية لجميع الصناعات الأخرى لتتطور.

"
وأشار القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة المركزية إلى: "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق الزخم لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، وهو ما من المتوقع أن يكون له تأثير قوي على العديد من جوانب سوق العقارات الفيتنامية في الفترة المقبلة.

ومن ناحية أخرى، ورغم حل الإجراءات الإدارية اللازمة للشركات لتنفيذ مشاريع الأراضي، إلا أنها لا تزال معقدة وطويلة الأمد.

تتكرر هذه الدورة الخبيثة مرارا وتكرارا، من مشروع إلى مشروع، ومن مؤسسة إلى مؤسسة، سنة بعد سنة... ولهذا السبب هناك مقولة "الخوف من عدم وجود أساس قانوني كاف"، أو "انتظار التعليمات من الرؤساء"، مما يتسبب في تعثر مشاريع الاستثمار، وعدم القدرة على تنفيذها، والتسبب في عدم استخدام الموارد الاجتماعية بشكل فعال.

فيما يتعلق بدعم رأس المال الاستثماري، قال أحد رجال الأعمال المتخصصين في تطوير المشاريع العقارية (لم يُذكر اسمه): "حاليًا، تُقدم مؤسسات الائتمان أداءً ممتازًا في تأجيل وتمديد أقساط ديون الشركات. وجهت الحكومة بـ"تخفيف القيود الائتمانية" على العقارات، ولكن برأيي، ينبغي أن يصاحب ذلك رفع القيود عن السندات للشركات. حاليًا، يصعب علينا الحصول على قروض مصرفية. لقد انتشرت عقلية الخوف في كل مكان، وهي معرضة لخطر التحول إلى "مرض اجتماعي".

ويرى العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى المشاركة المباشرة في تنظيم سوق العقارات، لأن الدولة تملك حاليا ما يكفي من الأدوات القانونية للسيطرة على هذا الأمر.

إن استكمال المؤسسات والسياسات المتعلقة بإدارة الأراضي واستخدامها بطريقة متزامنة ومتسقة مع مؤسسات التنمية في اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي من شأنه أن يفتح الباب أمام موارد الأراضي، مما يساعد الدولة على إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها لضمان الاستخدام الأكثر اقتصادا واستدامة وفعالية للأرض. للقيام بذلك ، يجب أن يضمن إكمال التعديلات على قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية ، وما إلى ذلك الاتساق والوحدة ، وهو أمر عاجل. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري إتقان تنظيم جهاز إدارة الأراضي الحكومي ، وضمان تبسيط التوحيد والتوحيد ، والقضاء على الوسطاء ، وتعزيز اللامركزية وتفويض السلطة ، مصحوبة بآلية لفحص السلطة والإشراف عليها والسيطرة عليها.

مندوب Dang Bich Ngoc - تفويض الجمعية الوطنية لمقاطعة Hoa Binh

تحتاج إلى حل مشكلة المشاريع المعلقة والتأخر

تم تقديم مشروع قانون الأراضي (المعدل) إلى هذه الجلسة الخامسة بناءً على توليف بعد استشارة عامة واسعة. أنا شخصياً أقدر جهود وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تجميع وجمع الآراء من الناخبين والأشخاص على مستوى البلاد ، على أساس الفحص وتقييم وضبط قانون الأراضي (المعدل) المقدم إلى الجمعية الوطنية الخامسة عشرة في هذه الجلسة الخامسة.

يحتاج مشروع القانون إلى معالجة مشكلة المشاريع المعلقة والتأخر. على سبيل المثال ، حاليًا في العديد من المقاطعات والمدن ، يتم ترخيص العديد من المشاريع للاستثمار ، ولكن نظرًا للعديد من العوامل الموضوعية ، يكون التنفيذ بطيئًا أو يتم تنفيذ بعض الخطوات الإجرائية فقط ، ثم لا يتم تنفيذها لمدة 5 سنوات ، وحتى 10 سنوات ، مما يسبب مضيعة لموارد الأراضي والإحباط للأشخاص.

آمل أن يكون لهذا مشروع قانون الأراضي (المعدل) لوائح صارمة ومحددة لمساعدة المواقع على التعامل مع هذه القضية بشكل أساسي وشامل. لأنه ، في الماضي ، تم تعليق العديد من المشاريع وخلف الجدول الزمني ، ولكن عند التفتيش والتحقق ، لا يزال لدى المستثمرين أسباب: تم تنفيذها جزئيًا أو بسبب الشروط الموضوعية.

المحامي نغوين هونج باخ - مدير شركة هونغ باخ وشركاء المحاماة

كن حذرًا عند استثمار المال

حاليًا ، في الوضع الاقتصادي المتقلبة ، لا يزال الاستثمار العقاري وجهة آمنة للمستثمرين. لذلك ، تجذب المشاريع العقارية الكثير من الاهتمام. لذلك ، فإن البحث الشامل للمشاريع العقارية ، وخاصة العقارات الراقية ، ضروري للغاية وذات مغزى للمستثمرين.

ومع ذلك ، يحتاج المستثمرون العقاريون إلى توخي الحذر عند "وضع الأموال". أولاً ، يجب عليك البحث بعناية في الشرعية والعلامة التجارية وسمعة المستثمر. ثانياً ، من الضروري معرفة تقدم تنفيذ المشروع ، لذلك يحتاج المشتري إلى مراقبة وتحديث تقدم بناء المشروع لتجنب المخاطر التي قد تؤثر على حقوقه ومصالحه. ثالثًا ، شرعية المستندات مثل: ترخيص الاستثمار في المشروع ، ترخيص البناء ... يحتاج المشترون إلى الانتباه إلى المستندات المذكورة أعلاه ، لأنه عندما يكون هناك نزاع ، سيكون أكثر ملاءمة في عملية التعامل مع حقوق المعالجة. رابعا ، محتوى شروط العقد والتكاليف الأخرى. يجب على مستثمري المشروع العقاري قراءة وفهم بعناية شروط الاتفاقية المذكورة في العقد قبل توقيع العقد وتقرر "وضع المال".

السيدة Do Thu Hang - مدير كبير في قسم الأبحاث والاستشارات ، Savills Hanoi

انتبه إلى شرعية المشروع

إن العرض الذي يتم بيعه مباشرة من المستثمرين في المشاريع الحالية في القطاع الراقي محدود للغاية ، يمكن للمرء أن يقول نادرًا ، في حين يمكن حساب المشاريع العقارية الجديدة التي بدأت للتو في البناء على الأصابع ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى تأثير الأزمة المالية العالمية ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عدم إكمال العديد من المشاريع في الوقت المقدم.

ومع ذلك ، يجب أن يكون المستثمرون مجهزين بأوضح المعلومات حول المشروع ، ويجب أن يكون لديهم التزامات محددة تربط العديد من الأطراف معًا. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون الإطار القانوني شاملاً وكاملًا وواضحًا وتوفير تعليمات مفصلة ... مما سيساعد على تنقية المستثمرين وتعزيز تنمية السوق المستدامة ، وتجنب إنشاء العديد من تقلبات الأسعار ، مع ضمان فوائد الدولة.

[إعلان 2]
مصدر