لا تزال "الملعب" الذي تبلغ قيمته ملايين الدولارات يُهدر.

الدرس الأول: حقيقة محزنة...

لم يشهد سوق العقارات ركوداً كهذا من قبل. فقلما تبدأ مشاريع عقارية جديدة، بينما تكاد المشاريع القديمة تتوقف تماماً. وتعمل العديد من وكالات العقارات بأدنى مستوى، أو حتى تغلق أبوابها، مما يؤدي إلى فقدان آلاف الوظائف. وفي الوقت نفسه، تتزايد ديون الشركات والتزامات السندات، مما يشكل خطراً داهماً على مستقبلها.

لقد تلاشى سحرها "السحري".

يُعدّ قطاع العقارات عمومًا، وسوق العقارات الفاخرة خصوصًا، أحد القطاعات الاقتصادية الرئيسية، إذ يُسهم إسهامًا كبيرًا في نمو الدولة وناتجها المحلي الإجمالي. علاوة على ذلك، يُوفر قطاع العقارات فرص عمل ودخلًا لملايين العمال، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالعديد من الصناعات الأخرى، مثل إنتاج مواد البناء، والسياحة والمنتجعات، والتمويل والمصارف، والتشييد، وغيرها. مع ذلك، وفي ظلّ القيود الصارمة على الائتمان والمشاكل القانونية العالقة، يفتقر مطورو المشاريع العقارية إلى الملاءة المالية الكافية والوثائق القانونية الكاملة، ما يُصعّب على المشترين الاستثمار بالسرعة والسهولة المعهودة. وقد أدّى ذلك إلى تباطؤ المبيعات، وانهيار شبه تام في سوق العقارات، وتوقعات قاتمة غير مسبوقة.

في الآونة الأخيرة، وبسبب تداعيات جائحة كوفيد-19، واجه الاقتصاد العالمي صعوبات جمة، وارتفع التضخم، وأثرت أسعار الفائدة المصرفية المرتفعة بشكل كبير على سوق العقارات، لا سيما قطاع العقارات الفاخرة. لم تحصل العديد من المشاريع العقارية الجديدة على التراخيص اللازمة، كما أن المشاريع القديمة متأخرة عن الجدول الزمني المحدد، مما أدى إلى ندرة متزايدة في المعروض. في الوقت نفسه، بيعت العديد من المشاريع العقارية، لكن المطورين لم يكملوها وفقًا للخطة الموضوعة، مما أدى إلى وجود العديد من الفيلات المهجورة التي غطتها الأعشاب الضارة، مسببةً هدرًا للموارد.

تمثل الفيلات المهجورة، التي غطتها الأعشاب الضارة، إهداراً للموارد.

يعتقد العديد من المستثمرين الأجانب أن سوق العقارات في فيتنام جاذبٌ نظراً لكثافة سكانها وارتفاع الطلب على العقارات. تشهد فيتنام تسارعاً في وتيرة التوسع الحضري، في حين تُولي الحكومة اهتماماً بالغاً بتطوير قطاع السياحة باعتباره ركيزة أساسية للنمو. علاوة على ذلك، يرى عدد متزايد من العملاء الميسورين في هذا القطاع قناة استثمارية ذات عائد مرتفع محتمل، رغم إدراكهم للمخاطر الكامنة.

"
بحسب بيانات وزارة التخطيط والاستثمار، بلغ رأس المال الأجنبي المباشر المسجل في قطاع العقارات 2.6 مليار دولار أمريكي فقط في عام 2021، ثم ارتفع إلى 4.5 مليار دولار أمريكي في عام 2022، ولا تزال مؤشرات الربع الأول من عام 2023 إيجابية. ويُعدّ قطاع العقارات ثاني أكبر قطاع جاذب لرأس المال الأجنبي المباشر، بعد قطاع الصناعات التحويلية والتصنيعية.

قال السيد لي مينه هيب، المتخصص في العقارات الفاخرة في منطقة نام تو ليم: "استثمرتُ أنا وصديقاي معًا. قبل بضع سنوات، حققنا أرباحًا جيدة وتمتعنا بسيولة سريعة، ولكن منذ عام 2021 وحتى الآن، لم نشترِ سوى عدد قليل جدًا من الفيلات، بينما لا تزال بعض الفيلات التي اشتريناها سابقًا معروضة للبيع. على الرغم من وجود من يستفسر عن الشراء، إلا أن أسعارهم منخفضة للغاية." وأضاف السيد هيب: "لحسن الحظ، لم نقترض أموالًا من البنك عند شرائها. لو اضطررنا لدفع فوائد حتى الآن، لما كان أمامنا خيار سوى بيعها سريعًا."

من الواضح أن سوق العقارات لم يعد في ذروته كما كان قبل سنوات عديدة.

هل العرض والطلب مجرد وهم؟

يرى خبراء العقارات أن مخزون العقارات الفاخرة (وخاصة الفيلات) كبيرٌ نسبيًا. إلا أن المعروض الجديد سيصبح نادرًا بشكل متزايد نظرًا لقلة مشاريع العقارات الفاخرة المرموقة التي تتمتع بموارد مالية كافية. في الوقت نفسه، انخفض المعروض من الفيلات والمتاجر (وهي نموذج سكني يجمع بين السكن والتجارة) في هانوي والمحافظات الشمالية انخفاضًا حادًا. حاليًا، يأتي المعروض بشكل رئيسي من مشاريع عقارية أُطلقت قبل عام 2020. ومنذ عام 2021 وحتى الربع الأول من عام 2023، لم يُطلق سوى عدد قليل من مشاريع العقارات الفاخرة، علمًا بأن هذا القطاع مُخصص في الغالب للطبقة العليا وليس لذوي الدخل المحدود. وبالتالي، فإن السوق الراكد أصلًا يزداد ركودًا.

علّق السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونغ للاستثمار والإنشاءات العقارية المساهمة، قائلاً: "يعاني سوق الفيلات والمنازل في هانوي من نقص مستمر في المعروض لفترة طويلة، بينما يأتي المعروض الجديد في عام 2022 وبداية عام 2023 بشكل رئيسي من مشاريع قيد التطوير، ويتركز في ضواحي هانوي. ورغم أن هذا سيوفر بعض المنتجات الإضافية للسوق، إلا أن الكمية ضئيلة للغاية بالنسبة للاختيار."

*يضم مشروع فلل ثوي سان هيل في حي باي تشاي بمدينة ها لونغ (مقاطعة كوانغ نينه) العديد من المباني غير المكتملة.*

وفقًا لمسح أجراه مراسلون في مقاطعة كوانغ نينه، لا يزال المعروض من الفيلات والمتاجر وفيرًا، ولكنه يأتي بشكل رئيسي من مشاريع عقارية قديمة مثل مجموعة BIM ومجموعة Geleximco ومجموعة Tuan Chau وما إلى ذلك، ولا يتم تنفيذ أي مشاريع عقارية جديدة تقريبًا؛ وقد وصل المعروض الجديد إلى أدنى مستوياته.

في الوقت نفسه، لا يبدو المعروض في محافظات مثل ها نام، وباك نينه، وفوه ثو، وهاي فونغ، وهوا بينه واعدًا. ففي هذه المحافظات والمدن، يندر وجود مشاريع عقارية فاخرة، وحجم المعاملات محدود، كما أن عدد المشاريع العقارية الفاخرة المنفذة في السنوات الأخيرة قليل جدًا. وبينما تسير المشاريع القديمة بوتيرة بطيئة، فإن العديد من الفيلات والمتاجر، رغم ملكيتها، غير مستغلة، مما يؤدي إلى هجرها وهدرها، وظهور مشكلات اجتماعية محتملة.

هذا جانب العرض. أما بالنسبة للطلب، فيتوقع الخبراء أن تكون الفيلات والمنازل التجارية ذات المساحات الخضراء والمرافق المتكاملة، والواقعة ضمن مجمعات سكنية متكاملة، والمتصلة بشبكة مواصلات مريحة، الخيار الأمثل للعملاء. إضافةً إلى ذلك، يُعدّ معدل التوسع الحضري، ومعدل النمو السكاني الطبيعي، ونمو الطبقتين المتوسطة والعليا، من العوامل الرئيسية التي تُعزز الطلب على الفيلات في الفترة المقبلة.

في الواقع، بمجرد أن يتعافى الاقتصاد بقوة بعد جائحة كوفيد-19، وتُطبّق السلطات المحلية بجدية سياسات الحكومة الرامية إلى إزالة العقبات والصعوبات التي تواجه سوق العقارات، إلى جانب تخفيف قيود الائتمان وضمان سندات الشركات، سيتمكن الأفراد والشركات من الحصول على رأس المال اللازم. ومن ثم، سيتم تنفيذ مشاريع عقارية، وسيتم طرح مجموعة متنوعة من المنتجات العقارية الفاخرة في السوق: فلل، ومتاجر، ومنتجعات، ومرافق رعاية صحية، وغيرها، مما سينعش حركة البيع والشراء في سوق العقارات من جديد.

عمليات الاندماج والاستحواذ آخذة في الظهور.

هذا قانون طبيعي: القوي يتغلب على الضعيف، والضعيف غالبًا ما يُستحوذ عليه ويُدمج في القوي - وقد كان هذا أمرًا شائعًا في قطاع العقارات مؤخرًا. مع ذلك، ظهرت مؤخرًا شركات استثمارية كبيرة، محلية ودولية، تستخدم صناديق استثمارية متنوعة أو أموالًا نقدية للاستحواذ على مشاريع عقارية فاخرة ومشاريع ذات وضع قانوني سليم للتطوير.

يمكن ملاحظة أنه منذ بداية عام 2023 وحتى الآن، يمكن تقسيم شركات العقارات الفيتنامية إلى أربع مجموعات رئيسية: عالية المخاطر، ومتوازنة، وقوية، و"اللاعبين الجدد". ومن بين هذه المجموعات، تضم مجموعة "اللاعبين الجدد" الشركات وصناديق الاستثمار التي تسعى إلى اغتنام فرص دخول سوق العقارات من خلال عمليات الاندماج والاستحواذ.

من الأمثلة النموذجية على ذلك مجموعة FLC ومجموعة تان هوانغ مينه... بعد تورط قادتهما في مشاكل قانونية، سعت سلسلة من الشركات الكبرى إلى الاستثمار في مشاريع هاتين المجموعتين الواعدة. انفصلت شركة بامبو إيرويز رسميًا عن مجموعة FLC، ونتيجة لذلك، فإن العديد من مشاريع المجموعة العقارية في كوانغ نينه، وثانه هوا، وتاي نغوين، وفينه فوك، وفوه ثو... معرضة لخطر التوقف أو الإجبار على نقلها إلى شركاء آخرين لمزيد من البحث والتطوير.

*تجذب العديد من مشاريع العقارات الراقية في البلاد حالياً اهتمام المستثمرين الأجانب.*

علاوة على ذلك، يجري التفاوض حاليًا على العديد من صفقات الاستحواذ الأخرى. ووفقًا للعديد من خبراء الاقتصاد والعقارات، في ظل ركود سوق العقارات الحالي والظروف المالية الصعبة، إذا استمر هذا الوضع، سيفتقر العديد من مطوري المشاريع إلى رأس المال العامل، وقد يضطرون إلى التفكير في نقل ملكية مشاريعهم العقارية أو بيعها بالكامل. هذا فضلًا عن أن العديد من الشركات الأجنبية وصناديق الاستثمار تُعدّ الأموال، منتظرةً فرصًا للاستحواذ على مشاريع عقارية محلية حالما تواجه الشركات صعوبات وتضطر إلى البيع.

اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه للعقارات (HoREA)، أن تنظر الحكومة واللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في السماح للشركات بنقل ملكية المشاريع العقارية عبر اتفاقيات تفاوضية، وذلك بموجب الآلية التجريبية المنصوص عليها في القرار رقم 42/2017/QH14 الصادر عن الجمعية الوطنية بتاريخ 21 يونيو 2017. وأوضح السيد تشاو أن تطبيق هذه الآلية سيخفف من صعوبات التدفق النقدي والسيولة لدى شركات العقارات، بما في ذلك تلك التي تقترب سنداتها من تاريخ الاستحقاق. كما أن السماح للشركات بنقل ملكية المشاريع عبر اتفاقيات تفاوضية، بناءً على الطلب، سيزيد من إيرادات الدولة الضريبية، ويعزز فعالية وكفاءة إدارة الدولة لسوق العقارات. بالإضافة إلى ذلك، سيزيد من الشفافية، ويتغلب على مشكلة عمليات نقل ملكية المشاريع "السرية" التي تتم تحت ستار نقل الأسهم، والتي تؤدي إلى خسائر في إيرادات ميزانية الدولة.

صرحت السيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، قائلةً: "إن المعروض من العقارات التي يبيعها المطورون مباشرةً في هذا القطاع محدود للغاية، ويعود ذلك إلى قلة عدد الوحدات الجديدة التي تدخل السوق. ومع ذلك، لا تزال المنازل المتلاصقة هي المنتج الرئيسي، تليها الفيلات، ثم المحلات التجارية، والتي لا تمثل سوى نسبة ضئيلة من إجمالي المعروض الحالي."

الدرس الثاني: التسابق ببطء نحو خط النهاية
يقدم مطورو المشاريع العقارية أسباباً لا حصر لها للتأخير، ولكن يُعزى معظمها إلى بطء إزالة الأراضي، والتغييرات في الآليات القانونية والسياسات الضريبية، وضعف القدرة المالية للعديد من الشركات، وكلها عوامل تساهم في تأخير إنجاز المشاريع.

تنتشر مشاريع العقارات التي تشهد تأخراً في التقدم على نطاق واسع.

معظم المحافظات والمدن البالغ عددها 63 لديها مشاريع عقارية متأخرة عن الجدول الزمني؛ ومع ذلك، فإن قطاع العقارات الراقية يقع بشكل رئيسي في المحافظات والمدن الكبيرة ذات المواقع الجغرافية المواتية، وإمكانات التنمية السياحية، ووسائل النقل والبنية التحتية المتطورة.

تُعدّ هانوي المنطقة التي تشهد أكبر عدد من المشاريع العقارية المتأخرة. ووفقاً لإحصاءات غير مكتملة، يوجد في هانوي حالياً مئات المشاريع المتأخرة، أي ما يعادل مساحة تزيد عن 5000 هكتار غير مطورة، مما يتسبب في هدر كبير.

تأخرت بعض المشاريع العقارية لمدة تصل إلى عقد من الزمن، مثل منطقة كيم تشونغ - دي تراش الحضرية (التي أعيد تسميتها الآن بمنطقة هينود رويال بارك الحضرية) في مقاطعة هواي دوك. ومثال آخر هو منطقة نام آن خان الحضرية التي طورتها شركة سونغ دا للاستثمار في تطوير المناطق الحضرية والصناعية (سوديكو)، والتي رُوِّج لها سابقًا على أنها جنة للعيش. ومع ذلك، لا تزال أعمال إزالة الأراضي غير مكتملة، وتُركت العديد من الفيلات والمنازل مهجورة، مما أدى إلى هدر الموارد. وصرح ممثل عن الفريق الإعلامي لشركة سوديكو بأنه نظرًا للركود الأخير في سوق العقارات، فإن العديد من مستثمري الفيلات يحتفظون بأراضيهم، في انتظار انتعاش إيجابي للسوق. وقد أدى ذلك إلى ترك بعض الفيلات مهجورة، مما أثر سلبًا على المظهر الجمالي العام للمشروع.

في مقاطعة فو ثو، يمتد مشروع منتجع ثانه ثوي للمياه الساخنة، الذي استثمرت فيه شركة سونغ ثاو المحدودة، على مساحة تزيد عن 87 هكتارًا، وقد تأخر لأكثر من عقدين من الزمن، ويعاني من العديد من الانتهاكات... المشروع مهجور حاليًا، ويستخدمه السكان المحليون كمرعى للماشية.

صرح السيد تران فان كين، نائب رئيس اللجنة الشعبية لبلدة ثانه ثوي، بصراحة: "تكمن مشكلة مشروع ينابيع ثانه ثوي الساخنة حاليًا في قدرة المستثمر. فالمشروع يمتلك موقعًا نظيفًا ووثائق قانونية كاملة، لكن لا يمكن تنفيذه بسبب ضعف قدرات المستثمر. كما أن منطقتنا قلقة للغاية لأن الناخبين قد أثاروا العديد من المخاوف، إلا أن سلطة التعامل مع هذا الأمر تقع على عاتق مقاطعة فو ثو."

*مشروع منتجع ينابيع ثانه ثوي الساخنة مهجور حاليًا، ويستخدمه السكان المحليون كمرعى للماشية.*

تشهد مقاطعة ها نام مشروعًا عقاريًا غريبًا آخر: تحويل أراضٍ مخصصة للأشغال والخدمات العامة إلى مساكن تجارية (محلات) تُترك مهجورة. هذا هو مشروع مجمع ثانغ لوي ثانه ليم التجاري والسكني. حتى الآن، اكتمل هيكل المشروع، وانتقل بعض السكان إليه، بينما لا تزال العديد من المكونات المخطط لها غير مبنية، وتظهر على بعض المباني علامات التدهور والإهمال.

وفقًا لتقرير التفتيش رقم 161/TB-TTCP الصادر بتاريخ 17 يناير 2023 عن هيئة التفتيش الحكومية بشأن مشروع المركز التجاري الشامل لشركة ثانغ لوي ثانه ليم في مقاطعة ها نام، فقد تم تخصيص الأرض دون طرح حقوق استخدامها في مزاد علني، مما يُعدّ انتهاكًا للمادة 118 من قانون الأراضي لعام 2013. والأخطر من ذلك، أن هذه الأرض خُطط لها لأغراض الأشغال العامة والخدمات والأغراض التجارية، وليس للاستخدام السكني، مما يُعدّ انتهاكًا للمادة 26 من قانون التخطيط العمراني لعام 2009 والمادة 14 من المرسوم الحكومي رقم 37/2010/ND-CP الصادر بتاريخ 7 أبريل 2010.

إزالة "الورم"

تعاني العديد من المناطق من تأخر مشاريعها العقارية، بل وتوقفها لسنوات، بما في ذلك هانوي، وكوانغ نينه، وفوه ثو، وهوا بينه. ففي هانوي وحدها، يوجد حاليًا مئات المشاريع العقارية المتأخرة عن الجدول الزمني أو التي لم تُنفذ بعد. وقد صدرت إنذارات حمراء بحق العديد من هذه المشاريع، بينما ألغت لجنة الشعب في هانوي بعضها بشكل نهائي.

من الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع فونغ فين السكني الراقي في مقاطعة مي لينه، الذي استثمرت فيه شركة فونغ فين للتجارة والخدمات السياحية المساهمة. خُصصت الأرض للمشروع عام ٢٠٠٨، إلا أن تطويره كان بطيئًا. لذلك، أصدرت لجنة الشعب في هانوي القرار رقم ٤٠٥٨/QD-UBND بإلغاء قرار تخصيص الأرض للمشروع. إضافةً إلى ذلك، هناك مشاريع أخرى مثل: شركة ترونغ جيانغ للإنشاءات التي تُعنى ببناء فلل حدائقية؛ وشركة آنه دوونغ المساهمة التي تُعنى بإنشاء البنية التحتية التقنية لمنطقة فلل ساني لايت؛ وشركة فينا لاينز فينه فوك العقارية المساهمة التي تُعنى بمشروع منطقة فينا لاينز الحضرية الجديدة... وقد أصدرت لجنة الشعب في هانوي قرارات بإلغاء تخصيص الأراضي لهذه المشاريع.

*لا تزال الفيلات والمنازل في مشروع منطقة تان فيت الحضرية، في مقاطعة هواي دوك، قليلة السكان.*

فيما يتعلق بمشروع منتجع ينابيع ثانه ثوي الساخنة، الذي تستثمر فيه شركة سونغ ثاو المحدودة، صرّح السيد ها مينه دوك، نائب رئيس إدارة الأراضي في إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بمقاطعة فو ثو، قائلاً: "في الوثيقة رقم 2308/UBND-KGVX بتاريخ 21 يونيو 2022، وجّهت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو إدارة الضرائب بالمقاطعة لتحصيل رسوم إيجار الأراضي المتأخرة من شركة سونغ ثاو. وفي الوقت نفسه، كُلّفت إدارة التخطيط والاستثمار بالمقاطعة، واللجنة الشعبية لمنطقة ثانه ثوي، والجهات المعنية الأخرى بمراجعة وفصل ما يقارب 37 هكتارًا من إجمالي مساحة المشروع لكي تتمكن الشركة من المضي قدمًا في التنفيذ. وأضاف السيد دوك: "حاليًا، لم يُكمل المستثمر بعد إجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500، وبالتالي لا يوجد أساس لإجراء المسح وفصل المنطقة وفقًا لتوجيهات اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو. في 25 مارس، في عام 2022، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فو ثو قراراً بإلغاء شهادة حوافز الاستثمار للمشروع.

صرح السيد تران نهو لونغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة كوانغ نينه، قائلاً: "ستواصل كوانغ نينه خلال الفترة المقبلة مراجعة وتفتيش وتدقيق استخدام الأراضي للمشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني والتي أدت إلى تأخير إنجاز البنية التحتية التقنية. وستتعامل المقاطعة بحزم مع الأراضي وتستعيدها وفقًا للقانون، لمنع تكرار حالات "تعليق" التخطيط و"تجميد" المشاريع، ومكافحة المصالح الخاصة والفساد الذي يؤدي إلى خسائر في الميزانية وهدر موارد الأراضي، بما يسهم في التنمية السليمة لسوق العقارات."

هذه بعض المشاريع النموذجية التي ألغتها السلطات المحلية بحزم وفرضت عليها قرارات صارمة. مع ذلك، لا تزال هناك مشاريع عديدة متأخرة عن الجدول الزمني، ومُددت مواعيدها مرات عديدة، وتغطت بالأعشاب الضارة، دون أن تُعالج. على سبيل المثال، في مقاطعة كوانغ نينه، العديد من المشاريع مثل منطقة كاو زان - ها خان الحضرية الجديدة؛ ومشروع برج باي فيو متعدد الاستخدامات الذي يضم شققًا ومتاجر (مدينة ها لونغ)... متأخرة عن الجدول الزمني. إضافةً إلى ذلك، تم تشغيل العديد من المشاريع العقارية ولكن بمعدلات إشغال منخفضة؛ فالعديد من الفيلات والمتاجر، رغم ملكيتها، غير مأهولة، وتظهر عليها علامات التدهور، مما يتسبب في هدر الموارد ويشوه جمالية المدينة.

قال السيد نغوين هوو نها، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة ها لونغ: في الآونة الأخيرة، قامت المدينة بحزم بتنفيذ مراجعة وقدمت مقترحات إلى المقاطعة للنظر في عشرات المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني أو المخالفة للقانون ومعالجتها، وذلك لتجنب حالة "تكديس الأراضي" لفترة طويلة، مما يسمح للأعشاب الضارة بالنمو، ويتسبب في هدر موارد الأراضي، ويؤثر على النظافة البيئية والمشهد الحضري.

فيما يخص مشاريع العقارات، وخاصة المشاريع الفاخرة منها، يتعين على السلطات المحلية اتخاذ إجراءات صارمة لتفتيش المشاريع التي تشهد مخالفات جسيمة أو تأخيرات أو فترات زمنية طويلة، والتعامل معها بحزم. كما يجب عليها استبعاد المشاريع التي تعاني من ضعف التخطيط، أو محدودية الموارد المالية، أو التي تستحوذ على الأراضي عمداً دون تنفيذها.

نحن بحاجة إلى التخلص من العقلية القائلة بأنه إذا كانت إحدى المقاطعات تمتلك مشاريع عقارية راقية، فلا بد أن تمتلك مقاطعتنا أيضاً مثلها.
الدرس الثالث: الإقامة المؤقتة في فيلا قيمتها مليون دولار
يلجأ ذوو الدخل المحدود الذين يعيشون في فلل فاخرة إلى استئجار فلل ومتاجر للسكن، ويفتحون متاجر بقالة، ويبيعون الخضراوات، أو يديرون أكشاك بيع المشروبات الكحولية لكسب عيشهم. قد يبدو الأمر غير معقول، ولكنه موجود في معظم المناطق الحضرية التي يُفترض أنها صالحة للعيش، ومتحضرة، وعصرية.

تحويل الفيلات والمتاجر إلى... "أسواق"

من السهل ملاحظة أن العديد من الفيلات والمتاجر ذات الواجهات العريضة، والواقعة بجوار المناطق السكنية أو عند سفح المباني السكنية في هانوي، غالباً ما يتم تأجيرها للمقاهي والمطاعم ومحلات البقالة ومنافذ الوجبات السريعة ومحلات بيع المنتجات الطازجة، وما إلى ذلك. وعلى الرغم من أن هذا الأمر غير محظور بموجب القانون، إلا أنه يخلق دون قصد مظهراً فوضوياً للمناطق الحضرية التي تعتبر متحضرة وحديثة.

*وبجوار المحلات التجارية، يقوم الناس بتأجيرها لفتح متاجر ومطاعم وأعمال تجارية أخرى.*

قال السيد نغوين كوانغ ترونغ، أحد سكان حي هواي دوك، والذي يستأجر محلاً تجارياً في منطقة تان تاي دو الحضرية الجديدة في حي دان فونغ: "استأجرت أنا وصديقاي المحل لبيع الوجبات السريعة والقهوة وغيرها. في البداية، استأجرناه مقابل 5 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً (مستأجر من المالك - PV). لاحقاً، ولأننا نبيع ليلاً، اضطررنا إلى دفع مليوني دونغ إضافية شهرياً للسماح لنا بالمبيت هناك."

قال "وسيط خدمات" متخصص في تأجير المحلات التجارية هنا: المستأجرون هم في الغالب عمال من محافظات أخرى، يستأجرون بأسعار منخفضة لفتح محلات إفطار، وأكشاك خضار، وحانات، وما إلى ذلك. عقد الإيجار غير ملزم، ولا توجد حاجة إلى وديعة كبيرة، ويجب إعادة المال عندما يسترده المالك.

أدى تركز التجار الصغار الذين يستأجرون محلات تجارية لممارسة أعمالهم إلى تحويل المنطقة إلى سوق مؤقتة وعشوائية. قال أحد سكان مبنى سكني تابع لهيئة الإسكان في منطقة تان تاي دو الحضرية: "على الرغم من سهولة البيع والشراء، إلا أن السوق يشهد ازدحامًا كبيرًا كل صباح وفي عطلات نهاية الأسبوع، حيث يدخل ويخرج عدد كبير من المركبات من وإلى المنطقة الحضرية، مما يشكل خطرًا محتملاً على السلامة المرورية. ناهيك عن قيام المحلات التجارية بتصريف مياه الصرف الصحي والقمامة، مما يخلق فوضى قبيحة المنظر."

لاحظ مراسلون أجروا دراسات ميدانية في عدة مناطق حضرية في مقاطعات هواي دوك وجيا لام، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وهوانغ ماي، ظاهرة واسعة الانتشار تتمثل في تأجير الفيلات والمتاجر من قبل أصحابها. لكل موقع خصائصه الفريدة وأسعار إيجاره الخاصة، لكنها جميعًا تشترك في سمة واحدة: المساهمة في تشويه المنظر العام لما كان يومًا ما مشهدًا حضريًا متحضرًا وحديثًا.

في محافظات ومدن مثل هاي فونغ، فو ثو، ها نام، هونغ ين، وثانه هوا، الوضع ليس أفضل حالاً. فرغم قلة عدد المستأجرين وانخفاض الأسعار، إلا أن الوضع لا يزال فوضوياً. وفي الوقت نفسه، تغطي الأعشاب الضارة العقارات المهجورة وتظهر عليها علامات التدهور.

رفضٌ متكرر في فلل بملايين الدولارات

تظاهرنا بأننا مستأجرون محتملون نبحث عن سكن مؤقت في فيلا، وقامت السيدة نغوين ثي بيتش بجولة لنا في منطقة نام آن خان الحضرية في مقاطعة هواي دوك، هانوي. شاهدنا هناك بين الحين والآخر فيلات ومتاجر مأهولة. ورغم أن واجهات الفيلات كانت لا تزال غير مكتملة، بأبواب مؤقتة مصنوعة من ألواح بلاستيكية، وبعضها بألواح رقيقة من الصفيح المموج، إلا أن الملابس كانت معلقة بشكل عشوائي في الداخل، وقام العمال ببناء أماكن نوم مؤقتة باستخدام ألواح خشبية، وبعضها الآخر بفرش حصير مباشرة على الأرضية الخرسانية، كما تم تجهيز أماكن للطهي بشكل مؤقت، والأهم من ذلك كله، عدم وجود دورات مياه مناسبة.

سألت السيدة بيتش: "كم عدد الأشخاص الذين تخططون لاستئجار الفيلا لهم؟ إذا كان العدد كبيرًا، فأنصحكم باستئجار الفيلا بأكملها، بمساحة تتراوح بين 200 و300 متر مربع، وسعر الإيجار يتراوح بين 6 و8 ملايين دونغ فيتنامي شهريًا، ويمكنكم استضافة العدد الذي ترغبون به. إذا وافقتم، فأخبروني لأتواصل مع المالك."

معظم العمال يأتون من نغي آن، وثانه هوا، ونام دينه، وفينه فوك، وتوين كوانغ، وغيرها. يعيشون متمركزين في فيلات ومتاجر، ويعملون كعمال نظافة، وعمال بناء، وميكانيكيين، وما إلى ذلك. خلال النهار، يجتمعون في فيلاتهم التي تبلغ قيمتها ملايين الدولارات، لكنهم يفتقرون إلى أشياء كثيرة: لا كهرباء، ولا مياه نظيفة، ومراحيض معطلة...

anh-4(1).jpg — *ظروف معيشية بدائية في فيلا فاخرة تبلغ قيمتها مليون دولار أمريكي، يملكها عامل حر - صورة فوتوغرافية من نغوك فو*

قال لي خاك نام (من مقاطعة ثانه هوا)، المقيم حاليًا في فيلا في منطقة هوانغ ماي: "تركت المدرسة في الصف التاسع ولحقت بجاري هنا للعمل كعامل بناء. والآن أنا عامل بناء. لولا دعم الجميع وتوجيههم، لا أعرف أين كنت سأكون الآن".

خلال الأيام القليلة الماضية، ومع بدء العطلة الصيفية للطلاب، اصطحب العديد من الآباء أبناءهم من مسقط رأسهم لزيارة هانوي. ولأول مرة، يقيم هؤلاء الأطفال في فلل فاخرة مع ذويهم. تقول السيدة لي ثي هاي (من مقاطعة نغي آن): "كانت ابنتي في عطلة صيفية، وقالت إنها تفتقد والديها، فأحضرتها إلى هنا للعب. لا يوجد تكييف، وفي بعض الليالي يكون الجو حارًا جدًا لدرجة أننا لا نستطيع النوم حتى وقت متأخر. أشعر بالأسف على ابنتي، ولكن ليس لدي خيار آخر. أخطط لإبقائها لمدة أسبوع أو أسبوعين قبل إعادتها إلى مسقط رأسنا لتعيش مع جدّيها."

قالت السيدة هوانغ ثي سي، رئيسة الطهاة التي تطبخ لأكثر من 30 عاملاً: "في الأيام القليلة الماضية، أصبحت منطقة السكن أكثر حيوية. خمسة أطفال يصطحبهم آباؤهم للعب. خلال النهار، أقوم بالطبخ وأعتني بهم أيضاً. الأمر الجيد هو أنهم، على الرغم من اختلاف أماكنهم، يلعبون معاً بانسجام تام ويراعون بعضهم بعضاً."

في بعض المناطق الحضرية في هوا بينه، وها نام، وكوانغ نينه، وغيرها، هناك وضع يقيم فيه العمال ذوو الدخل المنخفض مؤقتًا في الفيلات.

لا تزال المحلات التجارية موجودة، وإن لم يكن بأعداد كبيرة. عندما تواصلنا معهم من منظور صحفي، رفضوا الإجابة رفضاً قاطعاً، أو في بعض الحالات، طلبوا بشكل استباقي عدم الكشف عن هويتهم أو عدم تصويرنا، خشية ألا يسمح لهم المالك أو المطور العقاري بمواصلة التأجير.

(ملاحظة: تم تغيير أسماء الشخصيات في هذه المقالة لحماية الخصوصية.)

الدرس الرابع: تحسين الإطار المؤسسي وإعادة العقارات الراقية إلى قيمتها الحقيقية.
يحتاج مطورو العقارات والمستثمرون إلى التضحية بالمكاسب الصغيرة قصيرة الأجل لصالح الفوائد طويلة الأجل، وإعادة هيكلة أعمالهم بشكل استباقي، والتركيز على المشاريع الأساسية، وخفض الديون، والتحكم الفعال في سندات الشركات، والحد من الاعتماد المفرط على المؤسسات الائتمانية. أما بالنسبة للهيئات التنظيمية، فينبغي على الدولة الإسراع في وضع إطار قانوني شامل من المستوى المركزي إلى المستويات المحلية، وتحديد توزيع صلاحيات الإدارة بوضوح، وتجنب تداخل المسؤوليات وانعدام التنسيق كما هو الحال الآن.

التضحية بالفوائد الصغيرة

بالنسبة للشركات، يُعد الربح دائمًا الأولوية القصوى، والتضحية بالمكاسب قصيرة الأجل من أجل فوائد شاملة طويلة الأجل خيارٌ صعبٌ للغاية. مع ذلك، بالنسبة لشركة متخصصة في العقارات الفاخرة، يتطلب الأمر شجاعةً وبعد نظر وفهمًا عميقًا لمواجهة ضرورة التخلي عن المشاريع غير المربحة أو ذات الربحية المنخفضة، مع إعادة هيكلة العمل في الوقت نفسه، وخفض الديون، والتركيز على الأعمال والمشاريع الأساسية. عندها فقط يُمكن اعتبار هذا القرار حكيمًا.

صرح السيد دينه فان نغي، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة فينابول المساهمة، وهي شركة عريقة في مجال تطوير المشاريع العقارية، قائلاً: "ينبغي على شركات العقارات اغتنام هذه الفرصة لإعادة تقييم أوضاعها، وإعادة هيكلة أعمالها، وخفض ديونها، وتقليل اعتمادها على المؤسسات الائتمانية، والتخلي بجرأة عن المشاريع عالية المخاطر، وتجنب الاستثمارات المتفرقة والمجزأة. كما ينبغي عليها تجنب السعي وراء الكم والتوسع السريع، لأنه بمجرد ظهور الصعوبات، سيكون من الصعب التراجع".

بالنسبة للمستثمرين، إلى جانب امتلاك المال، من الضروري إجراء بحث دقيق حول الجوانب القانونية للمشروع العقاري الذي ينوون الاستثمار فيه أو شرائه للسكن طويل الأمد. هذا ليس بالأمر الصعب، ولكنه يتطلب دراسة متأنية لتجنب الوقوع في فخ "إغلاق الإسطبل بعد فوات الأوان". في الواقع، تفتقر العديد من المشاريع العقارية الفاخرة، رغم كونها قيد الإنشاء وحتى وجود سكان فيها، إلى الإجراءات القانونية الكاملة والبنية التحتية المتكاملة. يؤدي هذا إلى وجود فلل ومتاجر مملوكة ولكنها غير مأهولة، تُترك مهجورة وتغطيها الأعشاب الضارة، مما ينتج عنه هدر للموارد.

تضطر شركات العقارات المحلية إلى تقليص نفقاتها، وخفض ديونها، وتقليل اعتمادها على المؤسسات الائتمانية، وتقليص المشاريع عالية المخاطر بشكل جريء، وتجنب الاستثمارات المتفرقة والمجزأة - صورة توضيحية.

ينبغي على السلطات المحلية أيضاً اختيار مستثمرين ذوي سمعة طيبة وقدرات مالية قوية بعناية، وتجنب الانجراف وراء التوجهات السائدة، ومنع التوسع العشوائي وغير المخطط له في قطاع العقارات الفاخرة. فهذا النهج خاطئ وقد يؤدي إلى عواقب وخيمة لاحقاً. علاوة على ذلك، يتعين على السلطات المحلية تعزيز الرقابة والإشراف، ومعالجة المخالفات التي يرتكبها المستثمرون، والتأخيرات، بل وحتى إلغاء المشاريع، لمنع المشاريع المهجورة التي تهدر الموارد وتتسبب في خسائر ضريبية ورسوم للدولة.

هناك حاجة إلى "يد " الدولة .

في الواقع، لطالما اتسم سوق العقارات عموماً، وسوق العقارات الفاخرة خصوصاً، بالتساهل في تحديد الأسعار، في حين تبقى الضرائب والرسوم المفروضة على هذا القطاع منخفضة وغير متناسبة مع وتيرة تطور السوق. وقد أدى ذلك إلى انتشار المضاربات وارتفاع الأسعار، مما يصعب على من لديهم احتياجات سكنية حقيقية الحصول على مسكن. ناهيك عن التفاوت الكبير في الأسعار بين المناطق الحضرية والريفية، حتى داخل المدن الكبرى مثل هانوي وهايفونغ ومدينة هو تشي منه، حيث توجد فروقات سعرية كبيرة. لذلك، يعتقد العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى التدخل المباشر في تنظيم سوق العقارات، إذ تمتلك حالياً الأدوات القانونية الكافية للسيطرة عليه.

يرى العديد من الخبراء أن سوق العقارات الفاخرة يعاني من اختناقات، مما يؤدي إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب، الأمر الذي يُعيق بدوره نمو العديد من القطاعات الأخرى. لذا، من الضروري تنشيط سوق العقارات بشكل فوري. سيساهم ذلك في زيادة تدفق رؤوس الأموال المحلية والأجنبية إلى القطاع العقاري، وستتم عمليات الاندماج والاستحواذ بين شركات ومشاريع العقارات وفقًا لآليات السوق، مما يُعزز النمو الاقتصادي ويُحدث أثرًا إيجابيًا على جميع القطاعات الأخرى.

"
وجاء في القرار رقم 18-NQ/TW الصادر بتاريخ 16 يونيو 2022 عن اللجنة المركزية للحزب الشيوعي الفيتنامي: "مواصلة الابتكار وتحسين المؤسسات والسياسات، وتعزيز فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق زخم لجعل بلدنا دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، وهو ما يُتوقع أن يكون له تأثير قوي متعدد الأوجه على سوق العقارات الفيتنامية في الفترة المقبلة.

من ناحية أخرى، فإن الإجراءات الإدارية لحل المشكلات المتعلقة بالأراضي للشركات التي تنفذ المشاريع، على الرغم من تبسيطها، لا تزال تواجه عقبات وتأخيرات.

تتكرر هذه الحلقة المفرغة من مشروع إلى آخر، ومن مؤسسة إلى أخرى، عاماً بعد عام... ومن هنا جاءت عبارات "الخوف من عدم كفاية الأساس القانوني"، أو "انتظار التعليمات من الرؤساء"، مما يتسبب في تعثر مشاريع الاستثمار وفشل تنفيذها، مما يؤدي إلى الاستخدام غير الفعال للموارد الاجتماعية.

فيما يتعلق بدعم رأس المال الاستثماري، صرّحت شركة تطوير عقاري (فضّلت عدم الكشف عن هويتها): "تبذل المؤسسات الائتمانية حاليًا جهودًا كبيرة لتأجيل وتمديد سداد ديون الشركات. وقد وجّهت الحكومة بتخفيف القيود الائتمانية على العقارات، ولكن في رأيي، ينبغي أن يترافق ذلك مع تسهيل إصدار السندات للشركات. فنحن نواجه صعوبة بالغة في الحصول على قروض بنكية. وقد انتشر الخوف على نطاق واسع، ويُخشى أن يتحوّل إلى "مرض اجتماعي".

يعتقد العديد من خبراء العقارات أن الدولة بحاجة إلى التدخل المباشر في تنظيم سوق العقارات، لأن الدولة تمتلك حاليًا أدوات قانونية كافية للسيطرة على هذا الأمر.

إن استكمال الأطر المؤسسية والسياساتية لإدارة الأراضي واستخدامها، بما يتوافق مع تطوير اقتصاد سوقي ذي توجه اشتراكي، سيُتيح الاستفادة من موارد الأراضي، مما يمكّن الدولة من إدارتها واستغلالها واستخدامها على نحو يضمن أقصى قدر من الكفاءة والاستدامة والفعالية. ولتحقيق ذلك، يجب أن يضمن استكمال وتعديل قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، من بين قوانين أخرى، الاتساق والتوحيد، وهو أمرٌ بالغ الأهمية. علاوة على ذلك، من الضروري تبسيط جهاز إدارة الأراضي الحكومي، بما يضمن الكفاءة والتوحيد، وإلغاء الوسطاء، وتعزيز اللامركزية وتفويض السلطة، إلى جانب آليات للتفتيش والإشراف والرقابة على السلطة.

الممثل دانغ بيتش نغوك - وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة هوا بينه

يجب حل مشكلة المشاريع المتعثرة والمتأخرة.

يستند مشروع قانون الأراضي (المعدل) المقدم إلى هذه الدورة الخامسة إلى تجميع آراء جميع المواطنين بعد عملية تشاور واسعة النطاق. وأُعرب شخصياً عن تقديري العميق لجهود وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في جمع آراء الناخبين والشعب على مستوى البلاد، وفي عملية فحص وتقييم وتعديل مشروع قانون الأراضي (المعدل) المقدم إلى الجمعية الوطنية الخامسة عشرة في هذه الدورة الخامسة.

يجب أن يتناول مشروع القانون مشكلة المشاريع المتعثرة والمتأخرة. فعلى سبيل المثال، في العديد من المحافظات والمدن، مُنحت تراخيص استثمارية لمشاريع عديدة، ولكن بسبب عوامل موضوعية مختلفة، يتأخر تنفيذها أو لا تخضع إلا لبعض الإجراءات قبل أن تبقى معلقة لمدة خمس أو حتى عشر سنوات، مما يتسبب في هدر موارد الأراضي وإحباط السكان.

آمل أن تتضمن هذه المسودة المنقحة لقانون الأراضي لوائح صارمة ومحددة لمساعدة السلطات المحلية على معالجة هذه المسألة بشكل جذري وشامل. ففي الماضي، تعثرت أو تأخرت العديد من المشاريع، ولكن عند التدقيق، لا يزال المستثمرون يقدمون أعذارًا مثل: إنجاز المشروع جزئيًا أو بسبب ظروف موضوعية.

المحامي نغوين هونغ باخ - مدير مكتب هونغ باخ وشركائه للمحاماة

"استثمار" المال يتطلب الحذر.

في ظل الظروف الاقتصادية المتقلبة الحالية، يظل الاستثمار العقاري ملاذاً آمناً للمستثمرين. ولذلك، تحظى المشاريع العقارية باهتمام كبير. ونتيجة لذلك، يُعدّ البحث المعمق في المشاريع العقارية، ولا سيما المشاريع الفاخرة منها، أمراً بالغ الأهمية والضرورة للمستثمرين.

مع ذلك، ينبغي على مستثمري العقارات توخي الحذر عند الشراء. أولًا، عليهم البحث بدقة في الجوانب القانونية وسمعة المطور ومصداقيته. ثانيًا، يجب عليهم متابعة سير المشروع؛ لذا، ينبغي على المشترين مراقبة وتحديث معلومات تقدم البناء لتجنب المخاطر التي قد تؤثر على حقوقهم ومصالحهم. ثالثًا، يجب على المشترين التأكد من صحة الوثائق القانونية، مثل رخصة الاستثمار وتصريح البناء، إذ تُسهّل هذه الوثائق حل النزاعات وحماية حقوقهم. رابعًا، يجب عليهم قراءة وفهم بنود وشروط العقد بدقة قبل التوقيع وإتمام عملية الشراء.

السيدة دو ثو هانغ - مديرة أولى، قسم الأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

انتبه للجوانب القانونية للمشروع.

إن المعروض من مشاريع العقارات الفاخرة التي تُباع حاليًا مباشرةً من قِبل المطورين محدود للغاية، بل يكاد يكون معدومًا، في حين أن عدد المشاريع العقارية الجديدة المطروحة لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة. ويعود ذلك جزئيًا إلى تداعيات الأزمة المالية العالمية، وجزئيًا إلى أن العديد من المشاريع غير مكتملة أو تواجه صعوبات في استكمال الإجراءات القانونية اللازمة لبدء البناء. هذه هي الأسباب الرئيسية التي ستؤدي إلى محدودية المعروض من العقارات الفاخرة في المستقبل القريب.

مع ذلك، يحتاج المستثمرون إلى الحصول على أوضح المعلومات الممكنة حول المشروع، إلى جانب التزامات محددة تُلزم الأطراف المتعددة. علاوة على ذلك، فإن وجود إطار قانوني شامل وكامل وواضح يتضمن إرشادات تفصيلية سيساعد في استبعاد المستثمرين غير المؤهلين وتعزيز التنمية المستدامة للسوق، مما يمنع تقلبات الأسعار الكبيرة مع ضمان تحقيق فوائد للدولة.

مصدر