انتهت فترة "البيضة الذهبية" لـ Shophouse، حيث يبيع المستثمرون بخسارة ولكن لا يزال لا يوجد مشترون

إن وضع المحلات التجارية الخالية من المستأجرين مستمر منذ فترة طويلة، مما يجعل المستثمرين يشعرون وكأنهم "يحملون قنبلة"، واضطر العديد من الناس إلى إيجاد طرق للبيع بخسارة للهروب من وضعية ربط رأس مالهم.

لا يمكن البيع، الإيجار بطيء أيضًا

في سوق العقارات، كان قطاع المنازل التجارية (البيوت التجارية) مطلوبًا من قبل المستثمرين وازدهر في عام 2015. سعر البيع وسعر الإيجار للبيوت التجارية مرتفعان للغاية بسبب المزايا العديدة لاستخدامها للعيش والعمل أو تأجير المباني.

مع ذلك، على مدار السنوات الأربع الماضية، شهد هذا النوع من الأعمال تراجعًا متزايدًا. وخاصةً منذ تفشي جائحة كوفيد-19 في فيتنام واستمرارها لفترة طويلة، شهد قطاع المتاجر ركودًا، حتى أن العديد من المستثمرين خفّضوا أسعارهم، إلا أنه لا يزال هناك مستأجرون أو مشترون.

منذ أكثر من عام، تواصل السيدة نجوين نجوك ماي ( هانوي ) الإعلان عن بيع متجر مساحته أكثر من 80 مترًا مربعًا في حي هوانغ ماي، ولكن حتى الآن لم يقرر أحد شراءه.

منزلها التجاري المكون من أربعة طوابق، مكتمل الإنشاء، وكان سعر الشراء 14 مليار دونج، لكن الإيجار الشهري لا يتجاوز 20 مليون دونج، وهامش الربح السنوي لا يتجاوز 1%. تجدر الإشارة إلى أن المنزل التجاري ظلّ خاليًا من المستأجرين منذ شرائه.

ظلت العديد من المحلات التجارية معلقة لافتاتها لفترة طويلة دون العثور على مشترين أو مستأجرين. (الصورة: مينه دوك)

اشتكت السيدة ماي من أنها مضطرة شهريًا لسداد فوائد وأصل قرض بنكي يزيد عن 100 مليون دونج، وهو قرض قيمته قرابة 7 مليارات دونج. في الوقت نفسه، دخل الإيجار "ضئيل"، وضغط أسعار الفائدة كبير، مما اضطرها لعرض العقار للبيع، ولكن بعد أكثر من عام من عرضه للبيع، لم تجد مشتريًا.

في السياق نفسه، صرّح السيد ماي ذي آنه بأنه اشترى في مطلع عام ٢٠٢١ متجرًا في المنطقة الحضرية بشارع لي ترونغ تان (حي دونغ نوي) مقابل ٢٤ مليار دونغ فيتنامي. وقد سُلِّم هذا المشروع في عام ٢٠٢٢، ولكن حتى الآن، لا تزال الأنشطة التجارية ضعيفة، وعدد السكان قليل. وهذا ما يجعل المتاجر هنا تخدم عددًا محدودًا فقط من سكان المشروع، مع انعدام الزوار تقريبًا. حاليًا، لا يوجد سوى عدد قليل من المتاجر المفتوحة، بينما ما يقرب من ٨٠٪ من المتاجر المتبقية مغلقة.

في البداية، ظننتُ أن المنطقة الحضرية ستتطور وسيأتي الكثير من الناس للعيش فيها، لذا ستكون المتاجر خيارًا مثاليًا، لكن الواقع لم يكن كما توقعتُ. فالعمل هنا يقتصر بشكل رئيسي على السكان المحليين، ولكن بحكم العادة، غالبًا ما يرتادون مراكز التسوق للترفيه، ويذهبون إلى الأسواق التقليدية للتسوق، لذا فإن الوضع العام للمتاجر راكد.

قال السيد ثي آنه إنه وضع لافتة للإيجار بمبلغ 30 مليون دونج شهريًا، على أمل تغطية جزء من فوائد قرض البنك، لكن المتجر شاغر منذ ما يقرب من ثلاث سنوات. حاليًا، لا يزال على السيد ثي آنه سداد فوائد البنك وأصل القرض، اللذين يبلغان حوالي 80 مليون دونج شهريًا.

وفقًا للسيدة لي لينه، وهي وسيطة عقارية في حي هوانغ ماي، فإن الركود لا يقتصر على المتاجر في المناطق الحضرية الجديدة قليلة السكان وفي ضواحيها، بل يشمل أيضًا المتاجر في وسط هانوي التي يصعب بيعها وتأجيرها. ونظرًا للوضع الاقتصادي الصعب والمنافسة الشرسة مع التجارة الإلكترونية، يضطر العديد من الأشخاص الذين لا يستطيعون ممارسة أعمالهم التجارية إلى إعادة العقار أو التفاوض مع المالك لتخفيض السعر.

وقالت السيدة لينه: " لقد اضطرت العديد من العقارات المؤجرة في شوارع هانوي المركزية إلى خفض إيجاراتها ولكنها لا تزال غير مباعة، لذا فمن المحتم أن تظل المتاجر غير مباعة ".

قطع خسائر فادحة

في نهاية عام ٢٠٢١، أنفق السيد نجوين مينه تام، وهو مستثمر في هانوي، ١٤ مليار دونج لشراء منزل تجاري في بلدية جيا لام. اشترى هذا المستثمر المنزل في المرحلة الأولى من عملية البيع الافتتاحية للمشروع مقابل ١٤ مليار دونج. يتميز المنزل بموقعه الجميل، حيث يقع على زاوية. في فترة ازدهار السوق، قُدّرت قيمته بحوالي ٢٠ مليار دونج.

أغلقت سلسلة من المحلات التجارية أبوابها بصمت بعد أشهر من عدم وجود مستأجرين. (صورة توضيحية: مينه دوك)

مع ذلك، منذ منتصف عام ٢٠٢٢، شهد سوق العقارات تباطؤًا. وواجه قطاعا المتاجر والفلل في العديد من المشاريع صعوبة في السيولة. بعد سنوات من عدم القدرة على التأجير، اضطر السيد تام، في أوائل عام ٢٠٢٥، بسبب الحاجة الماسة للمال، إلى بيع هذا المتجر بخسارة قدرها ١٤ مليار دونج، وهو نفس سعر الشراء الأصلي بعد أربع سنوات من الاستثمار.

ومع ذلك، بعد أكثر من نصف عام من الإعلان، لم يتم بيع متجره بعد لأنه يقع في منطقة ذات كثافة سكانية منخفضة ولا يمكن استخدامه للأعمال التجارية.

وبالمثل، ذكر السيد ها هاي لونغ، وهو مستثمر عقاري، أنه اشترى في عام ٢٠٢٣ منزلًا تجاريًا في ها دونغ. وكان سعر المنزل التجاري وقت الشراء حوالي ١٦ مليار دونج. وقد وُصف هذا المشروع سابقًا بأنه "مشروعٌ رائع"، سواءً للسكن أو ممارسة الأعمال التجارية، مع إمكانات ربحية ممتازة.

رغم ارتفاع قيمة الاستثمار، ظل هذا المتجر خاليًا لسنوات طويلة بسبب نقص المستأجرين، فاضطر السيد لونغ إلى قبول بيعه مقابل 15.5 مليار دونج لاسترداد رأس ماله. ورغم قبوله بتخفيض الخسارة مقارنةً بسعر الشراء، إلا أن "تحقيق الربح" كان صعبًا للغاية، فقد عرضه للبيع لمدة عام كامل، لكنه لم يجد مشترين.

عندما اشتريتُه، ظننتُ أن هذه المنطقة ستُصبح مزدحمة قريبًا، لذا سيكون تأجير مساحة العمل مُجديًا. لكن في الواقع، من الصعب جدًا ممارسة الأعمال هنا، وهي بعيدة عن مركز المدينة، لذا لا أحد يستأجرها رغم رخصها ، قال السيد لونغ بحزن.

قال مدير إحدى شركات العقارات إن أسعار العقارات بشكل عام ارتفعت بشكل كبير في الوقت الحالي.

خلال السنوات الأربع الماضية، تضاعفت أسعار العقارات. لذلك، يحتاج السوق إلى تعديل أسعار أكثر منطقية لضمان سيولة جيدة. مع انخفاض الإيجارات الحالية في سوق العقارات التجارية، لجأ العديد من المستثمرين إلى الاستدانة أو احتاجوا إلى استرداد رأس مالهم الاستثماري، مما اضطرهم إلى البيع بخسارة .

وبحسب قوله، عند الاستثمار في المحلات التجارية، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام بالجوانب القانونية والموقع وتخطيط المشروع وتشغيل المشروع للمستثمر وما إلى ذلك.

على وجه الخصوص، من الضروري دراسة ما إذا كانت الكثافة السكانية في المنطقة مرتفعة أم لا. إذا كان الاستثمار في متجر في منطقة ذات كثافة سكانية منخفضة، فإن إمكانية التأجير ضئيلة للغاية وغير مجدية.

المصدر: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html