انخفاض السيولة.. هل تنخفض أسعار المساكن الأولية في 2023؟

[إعلان 1]

وأظهر أحدث تقرير صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد أنه في الربع الرابع من عام 2022، ارتفعت أسعار الشقق في السوق الأولية بنسبة 21% بسبب تغطية المساكن الفاخرة لسلة المنتجات، لكن الأسعار الثانوية انخفضت بنسبة 15%، وانخفض الاستهلاك بنحو 80%.

بيانات انخفاض أسعار قارئ عمالة آلات الحفر في عام 2023، الصورة 1

سجل سوق الشقق في مدينة هوشي منه متوسط سعر بيع أساسي (البيع الأول من قبل المستثمرين) بلغ 3400 دولار أمريكي/م2، بزيادة قدرها 21% مقارنة بالربع السابق.

رغم ارتفاع الأسعار الأولية، سجّل سوق الشقق في مدينة هو تشي منه مبيعاتٍ تقل عن 900 وحدة، بانخفاضٍ قدره 76% مقارنةً بالربع السابق. وانخفض استهلاك الشقق في الربع الأخير من عام 2022 بنسبة 66% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وبنسبة تراوحت بين 86% و89% مقارنةً بالفترة نفسها من عامي 2019 و2020.

أوضحت كوشمان آند ويكفيلد أن انخفاض سيولة الشقق إلى مستويات قياسية في الربع الأخير من عام 2022، نتيجةً لمراجعة الحكومة لإصدارات السندات وتشديد سياسات الرقابة على الائتمان، قد ساهم جزئيًا في ترسيخ عقلية حذرة لدى المشترين. وقد ضغطت الرقابة على الائتمان في قطاع العقارات، بالإضافة إلى المشاكل القانونية، على السوق. لذلك، يميل كلٌّ من المشترين والمستثمرين إلى انتظار السياسة الجديدة في عام 2023 قبل اتخاذ أي قرار.

في وقت سابق، أشار تقرير باتدونجسان إلى أن أسعار الشقق في السوق الأولية الجنوبية ارتفعت بنسبة 3-4% خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022، لتندرج ضمن فئات الشقق الفاخرة والمتوسطة، إلا أن السيولة كانت ضعيفة. خلال الربع الأخير، لم يستهلك سوق الشقق بأكمله في مدينة هو تشي منه والمقاطعات الجنوبية سوى 100 شقة من السلة المعروضة حديثًا، وهو أدنى مستوى خلال العام. ولم يسبق أن شهدت سوق الشقق انخفاضًا في السيولة خلال الربع الأخير خلال السنوات الخمس الماضية، وتحديدًا خلال فترة ما قبل تيت، وهي الفترة التي تشهد ذروة ازدهار معاملات العقارات خلال العام.

تحركت أسعار المساكن المعروضة في السوقين الأولية والثانوية في اتجاهين متعاكسين، وتتسع الفجوة بينهما. ونتيجةً لذلك، ارتفعت أسعار المساكن الأولية في الشهرين الأولين من الربع الرابع بنسبة 10% مقارنةً ببداية العام، بينما انخفضت أسعار المساكن الثانوية بنسبة 10% إلى 20% في كثير من الحالات، مع استعداد بعض المستثمرين المثقلين ماليًا لتعديل أسعارهم بنسبة 25% إلى 30% مقارنةً ببداية العام.

ومع ذلك، يتمثل التشابه بين السوقين الأولية والثانوية في انخفاض السيولة بشكل حاد. فقد توقف تدفق السيولة النقدية للمشترين، وفي الوقت نفسه، ومع وجود فجوة كبيرة بين أسعار البيع الأولية والثانوية، فضل العديد من المستثمرين البقاء خارج السوق، محتفظين بسيولتهم النقدية، في انتظار تصحيحات أعمق للوصول إلى القاع.

وفقًا لنتائج استطلاع رأي المستخدمين الذي أجرته Batdongsan.com.vn في الربع الثاني من عام 2022 وشمل أكثر من 1000 عميل، عند سؤالهم عن توقعات تقلبات أسعار العقارات في عام 2023، توقع حوالي 10% فقط من المستخدمين انخفاض أسعار العقارات. بينما اعتقد أكثر من 84% من المشاركين المتبقين أن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع هذا العام.

ومن بينهم 40% من المستخدمين يعتقدون أن أسعار المساكن سترتفع بنسبة تتراوح بين 5 و10%؛ بينما يعتقد 23% أن الزيادة قد تكون أعلى من 10%، ويتوقع 17% فقط أن أسعار المساكن سترتفع في نطاق طفيف يقل عن 5%.

يقول الخبراء إنه من الصعب انخفاض أسعار المساكن الأولية في ظل ارتفاع تكاليف تطوير المشاريع. في الفترة 2012-2013، عانى السوق من أزمة بسبب فائض المنتجات، وارتفاع العرض وانخفاض الطلب، مما أدى إلى انخفاض أسعار المساكن بنسبة 20-30%. ومع ذلك، في الفترة الحالية، لا يزال الطلب في السوق مرتفعًا جدًا، لكن العرض نادر. لذلك، ورغم ضعف السيولة، من المتوقع أن يكون من الصعب انخفاض أسعار المساكن الأولية.

[إعلان 2]
مصدر