انخفاض السيولة.. لماذا تستمر أسعار الشقق في الارتفاع؟

المشاريع اللاحقة، المبيعات اللاحقة كلها تزيد

في الأيام الأخيرة، قام بعض سماسرة العقارات في شركة Phu My Hung بدعوة العملاء إلى المشروع المتوقع افتتاحه رسميًا للبيع في ديسمبر 2023، The Aurora. وفقًا للمقدمة، يقع المشروع على واجهة شارع Nguyen Luong Bang (المنطقة 7، مدينة Ho Chi Minh)، مقابل مشروع Hung Phuc وبالقرب من مبنى شقق The Antonia الذي تم تسليمه حديثًا، بسعر متوقع يتراوح بين 90 و100 مليون دونج فيتنامي/متر مربع شاملًا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% ورسوم الصيانة بنسبة 2%. تجدر الإشارة إلى أن مشروع The Antonia، الذي تستثمر فيه أيضًا شركة Phu My Hung، قد سلم للتو شققًا بجودة مماثلة وفي نفس الموقع ولكن سعر البيع هو 75 مليون دونج فيتنامي/متر مربع فقط.

تواصلنا مع وسيط يُدعى كوين، وقيل لنا: "هذا سعر البيع للسنتين القادمتين. تجدونه مرتفعًا الآن، لكن بعد عامين عند تسليم المنزل، سيكون رخيصًا جدًا. كما في السابق، بيع مشروع أنطونيا مقابل 75 مليون دونج للمتر المربع، وكان الجميع يصفه بأنه مرتفع. حاليًا، لا يزال المشروع يضم بعض الشقق، ويبيعها المستثمر بحوالي 80 مليون دونج للمتر المربع. بالمقارنة مع مشروع أورورا المجاور، والذي يُباع مقابل 100 مليون دونج للمتر المربع، يرى الجميع أن أنطونيا رخيص. لكن السعر الذي يتراوح بين 90 و100 مليون دونج للمتر المربع هو السعر المتوقع فقط. لن يُعلن السعر الدقيق لكل شقة إلا في 2 ديسمبر، عند افتتاح المنزل النموذجي."

قامت شركة West Gate Apartment (HCMC) بتسليم المنازل، لذا ارتفع السعر مقارنة بالمبيعات السابقة.

لم ترتفع أسعار المشاريع الجديدة فحسب، بل ارتفعت أسعار المشاريع التي تم فتحها للبيع في المراحل التالية مقارنةً بالسابق. على سبيل المثال، افتتح المستثمر مبنى شقق باريس هوانغ كيم (مدينة ثو دوك) في المرحلة الأولى للبيع بحوالي 65 مليون دونج/م2. ولكن مؤخرًا، عندما تم الانتهاء من بناء المنزل وتسليمه، فتح المستثمر للبيع في المرحلة النهائية، وكان السعر يصل إلى 85 مليون دونج/م2، باستثناء ضريبة القيمة المضافة. ووفقًا للسيد دوان تشي ثانه، مدير المبيعات في شركة خوي ثانه للإنشاءات وتجارة الإسكان المحدودة (مستثمر المشروع)، فإن أول عملية بيع كانت في نهاية عام 2019 عندما كان المشروع قيد الإنشاء. وبحلول منتصف عام 2023، سيتم الانتهاء من المشروع. وبالتالي، بعد حوالي 4 سنوات، ارتفع السعر بنحو 25٪، مما يعني زيادة قدرها حوالي 6٪ سنويًا.

مشروع آخر، وهو مشروع "ويست جيت" في مقاطعة بينه تشانه (HCMC)، التابع لشركة آن جيا، يُباع حاليًا آخر الشقق بسعر يتراوح بين 45 و47 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مع الأثاث الأساسي. لا يحتاج العملاء سوى لدفع 10% للانتقال. في مطلع عام 2020، تراوح سعر بيع هذا المشروع بين 40 و41 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وأقرّ السماسرة بأنه في كل مرة يُطرح فيها المشروع للبيع، كان المستثمر يرفع السعر قليلاً. والآن، وبعد تسليم المشروع للمنازل وانتقال العديد من السكان إليه، ارتفع السعر أيضًا مقارنةً بمرحلة الافتتاح.

تُظهر بيانات العديد من وحدات أبحاث السوق أيضًا أن قطاع الشقق يواصل ارتفاع الأسعار. في هانوي ، ذكرت سافيلز أن أسعار الشقق الأولية قد ارتفعت لمدة 19 ربعًا متتاليًا وهي أعلى بنسبة 77٪ مما كانت عليه في الربع الأول من عام 2019. وعلى وجه التحديد، وصلت الأسعار الأولية هذا الربع إلى 52 مليون دونج/م2، بزيادة 2٪ على أساس ربع سنوي و13٪ على أساس سنوي. كما أن الأسعار الثانوية في طريقها للزيادة بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 36 مليون دونج/م2. في مدينة هو تشي منه، ذكر تقرير صادر عن كوشمان آند ويكفيلد أن المستثمرين يميلون إلى الحفاظ على استقرار الأسعار لتحفيز الطلب في السوق. كان متوسط السعر الأولي في الربع الثالث دون تغيير تقريبًا مقارنة بالربع السابق، ولكنه زاد بنسبة 15٪ على أساس سنوي. أفاد تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام ٢٠٢٣ الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn أنه على مدى الفترة الممتدة من عام ٢٠١٥ حتى الآن، تجاوز مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في مدينتي هانوي وهو تشي منه معدل نمو دخل السكان. بعد ثماني سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينتي هو تشي منه وهانوي بنسبة ٨٢٪ و٥٦٪ على التوالي. في المقابل، لم يرتفع دخل سكان المناطق الحضرية إلا بنسبة ٣٩٪.

بسبب نقص العرض

أوضح السيد دوان نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس، سبب استمرار ارتفاع أسعار الشقق رغم ركود سوق العقارات، وهو ارتفاع جميع تكاليف المدخلات، بدءًا من تكاليف شراء الأراضي، ورسوم الانتفاع، ومواد البناء، والعمالة، وتكاليف رأس المال. ويستغرق إنشاء صندوق الأراضي النظيفة، واستكمال الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ المشروع، 3 سنوات، بل 5-7 سنوات.

خلال هذه الفترة، إذا اقترضت الشركة رأس مال، فقد تتضاعف التكلفة. ليس هذا فحسب، بل إن بناء مشروع ما صعب، بل إن بيعه أصعب. لا يمكن بيع كل ما تم بناؤه وتحصيل كامل المبلغ فورًا، بل قد يستغرق تحصيل المبلغ عدة سنوات، أي ما يعادل المدة التي استغرقها بناء المشروع، أو حتى أكثر. خلال هذه الفترة، تواجه الشركات أيضًا العديد من المخاطر، مما يضطرها إلى إضافة تكاليف مالية، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار مع كل مرحلة من مراحل فتح باب البيع. إذا لم تتمكن من بيع كل شيء وكان لديها مخزون كبير، فستعاني الشركة أكثر.

وفقًا للسيد دوان نغوك، تُسعَّر جميع مشاريع العقارات الجديدة حاليًا عند طرحها للبيع، وهي دائمًا أعلى من أسعار المشاريع في نفس القطاع والموقع. والسبب هو أن المشاريع الجديدة تُدفع على أقساط على مدى فترة طويلة، ما يسمح للعملاء باستخدام مدخراتهم للدفع بالتقسيط دون الحاجة إلى الاقتراض من البنك. صُممت المشاريع الجديدة لتكون أكثر جمالًا وحداثة. وكما هو الحال مع السيارات الجديدة مقارنةً بالقديمة، فإن نفس طراز السيارة، ولكن بنسخة مُحسّنة، يكون سعرها دائمًا أعلى من سعرها القديم. ويتم الإعلان عن المشاريع الجديدة بكثرة، مما يؤثر على سلوك الشراء لدى العملاء حتى مع ارتفاع سعرها.

كما أقرّ السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، قائلاً: "تشهد أسعار المساكن ارتفاعًا مستمرًا منذ عام ٢٠١٧، ولا تزال مرتفعةً بما يتجاوز القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط، وسكان المدن ذوي الدخل المحدود، والمسؤولين، وموظفي الخدمة المدنية، وموظفي الدولة، وضباط القوات المسلحة، والعمال، والمهاجرين. ويعود سبب استمرار ارتفاع أسعار الشقق إلى انخفاض العرض. لذلك، فإن أي شركة لديها سلع للبيع في هذا الوقت هي "المالكة"، وتسيطر على السوق، "وحدها في السوق"، وبالتالي تحافظ على سعرها.

سبب آخر هو أن المستثمرين يعانون من نقص السيولة النقدية، ويرغبون في البيع بأي ثمن، لكنهم يميلون إلى تثبيت الأسعار المرتفعة لزيادة الإيرادات. ولا يخفضون الأسعار إلا عندما يضيق بهم الحال. سبب آخر هو أن الطلب على المساكن، وخاصةً تلك التي تلبي الاحتياجات الحقيقية للمجتمع، لا يزال مرتفعًا للغاية، لذا فإن أي شركة لديها مشروع معروض للبيع في هذا الوقت ستبذل قصارى جهدها لرفع الأسعار.

ما زلتُ أوصي الشركات ببيع مشاريعها ومنتجاتها بخصم، حتى لو كانت تحقق التعادل وتخسر المال، وذلك لضمان تدفق نقدي وسيولة. علّمنا أجدادنا أنه في ظلّ صعوبات العمل، من الأفضل البيع بخسارة بدلاً من الاقتراض بربح. فإذا اقترضت من بنك، يصل سعر الفائدة إلى 15% سنويًا، وإذا اقترضت من مصدر خارجي، يصل إلى 30-40% سنويًا. لا تزال الشركات تتوقع تحسّن السوق تدريجيًا، لذا تُبقي الأسعار مرتفعة وتنتظر حتى يتعافى. لذلك، من الضروري إزالة العوائق القانونية أمام حوالي 1000 مشروع عقاري في جميع أنحاء البلاد لزيادة العرض. تسعى الشركات جاهدةً لإعادة هيكلة منتجات الإسكان بما يتناسب مع الطلب الحقيقي، وخفض أسعار المساكن إلى مستوى معقول، مما يُتيح لسوق العقارات فرصة التعافي والنمو مجددًا بدءًا من النصف الثاني من عام 2024، كما أشار السيد تشاو.

في تقرير حديث عن سوق العقارات، قام السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء )، بتقييم أن مستوى الاهتمام بالشقق لا يزال قائماً، على الرغم من التأثير السلبي للسوق في العام الماضي. في الربع الثالث وحده، أظهر الطلب على هذا القطاع علامات انتعاش عندما زاد عدد المشترين بنسبة 1٪ وزاد عدد الباحثين عن استئجار بنسبة 6٪ مقارنة بالربع السابق. ومن بينها، كانت الشقق التي يتراوح سعرها بين 2 و4 مليارات دونج هي الأكثر بحثًا. ارتفعت أسعار الشقق في السوق الأولية في هانوي ومدينة هو تشي منه. في هانوي، ارتفع متوسط السعر بنحو 7٪ على أساس ربع سنوي و14٪ على أساس سنوي، ليصل إلى ما يقرب من 51 مليون دونج/م2. وبالمثل، في مدينة هو تشي منه، ارتفعت الأسعار الثانوية بنسبة 3٪ مقارنة بالربع السابق، لتصل إلى 45 مليون دونج/م2.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm